04manual Avaluos Negocios En Marcha 4654a

MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA

CODIGO EDICION FECHA

MA7/7.5.1/05 01 SEP 20/2011 Página 1 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO

SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD


EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO

FECHA

00

Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edición que cambia y la fecha. Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

Septiembre 20/2011

REVISADO POR

APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia

Cargo: Gerente

Fecha:

Fecha: Septiembre 20/2011

Septiembre 20/2011




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD 1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos de negocios en marcha desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas istrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con al reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos. 6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalúo Rural 8. ANEXOS: N.A 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.





Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el BBVA se describen a continuación:

No. Folio Expedición Vencimiento Solicitante Objeto del avalúo Empresa que se Valúa Ubicación Constitución

Inscripción Cámara de Comercio Duración NIT Propietario

No cuenta catastral Número de matricula inmobiliaria Régimen de propiedad

03386 14/05/2003 14/05/2004 ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO

Conocer su valor patrimonial como negocio en marcha Estación de servicios La 84 CALLE 84 NO. 51B-45 Altos del Prado Barranquilla, Atlántico

Escritura Pública No 3252 de 19 de noviembre de 1992 de la Notaria 2 de Barranquilla No 47709 del 11 de diciembre de 1992 30 años 802006066-2 INVERSIONES Y ASESORIAS PARA EL TRANSPORTE (INVERTRAS LTDA) y FERNADO ARDILA PARDO 01-03-0265-0001-000 040-47468 Privada

LONJA PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR MIEMBRO

Premio Nacional de Avalúos Urbanos- 6º Concurso Nacional de Avalúos

MARCHA

Debe contener la siguiente información: Ejemplo:

Avalúo de Empresa como negocio en marcha

PORTADA / PRESENTACION




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Notas:  El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU –  Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico.  Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud y documentos.  Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior. - Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a cualquier visita técnica para no correr riesgos  Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es requerido el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc. Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la siguiente página)” la cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la pagina siguiente de este documento.  Empresa que se evalua. Es de gran importancia conocer el nombre comercial de la empresa Objeto de avalùo.  Ubicación. Su ubicación.  Constitución. Se anota el documento público con el cual se constituyo la empresa.  Inscripción Cámara de Comercio. Se anota el No. de registro de cámara de comercio el cual debeos verificar que se encuentre vigente.  Duración. Se anota el tiempo de duración que estan estipulados en el documento de constitución.  Nit: se coloca el numero de identificación tributaria y se verifica que este actualizado el RUT.  Propietarios. Se relacionan los nombres de los propietarios.  Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es posible anotar quien atendió esa visita. 

El Informe debe contener la siguiente base informativa, para que el cliente entienda el lenguaje utilizado en el desarrollo de la metodología aplicada durante la elaboración del informe, debemos de tener en cuenta que cuando la empresa tenga activos fijos se realizaran tanto de los inmuebles como el negocio en marcha un solo informe.

Base informativa La información recibida para el avalúo de la empresa fue la siguiente:  Certificado de existencia y representación legal  Registro mercantil  Venta de combustible FUTUROS  Nomina de empleados  Esquema de venta de combustible





Base Metodológica Unidad Económica: Es el conjunto de activos fijos -terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipointegrados conforme a una tecnología que les permite producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria, y por tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes. Empresa: Es la persona física o moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad económica y de los activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de la unidad económica. Valor de Reposición Nuevo: Es el monto de inversión requerido para reponer nuevo, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad económica, con la misma ubicación, misma posición tecnológica, misma vida útil económica y misma capacidad instalada. Valor Neto de Reposición : Es el monto de la inversión requerido para reponer, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad económica, con la misma ubicación, misma posición tecnológica, misma vida útil económica, misma capacidad instalada, misma vida útil consumida y mismo estado de conservación. Valor de la unidad económica en libros : El valor en libros de una empresa es el valor patrimonial, o sea el activo menos el pasivo, más un concepto importante que es el ajuste comercial que se entiende porque al patrimonio se le adiciona la diferencia entre el valor comercial de los activos fijos y su valor en libros. Valor de la unidad económica como negocio en marcha : Es el valor presente de los beneficios futuros esperados de la operación y desarrollo de la unidad económica, atendiendo a proyectos y a escenarios económicos y sociales posibles atendiendo a su ubicación, posición tecnológica, capacidad instalada, vida útil consumida, estado de conservación, potencial de ampliación y reconversión, demanda de los bienes o servicios que produce y disponibilidad de insumos, en horizonte de análisis compatible con su vida útil remanente -vida útil económica menos vida útil consumida- y con su economía, derivada ésta de las expectativas en cambios tecnológicos, disponibilidad de insumos y demanda de sus productos. Hay tantos valores de la unidad económica como negocio en marcha como proyectos posibles se configuren; la significación de cada uno depende de su monto y de lo sensibles que sean ante escenarios económicos y sociales posibles.




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Proyectos posibles : Los proyectos posibles de operación y desarrollo de la unidad económica son inherentes a ella y a los escenarios posibles. Se configuran en un horizonte y en un ámbito de análisis determinado por la dimensión y mercado de la unidad económica, teniendo a la vista expectativas de la demanda de los productos, de la disponibilidad de los insumos, de los precios de los productos e insumos y de los cambios tecnológicos. Consideran combinaciones posibles de su actual condición -ubicación, posición tecnológica, capacidad instalada, vida útil consumida y estado de conservación- con modificaciones para equilibrar los balances de materia y energía -descuellamientos-, ampliación de la capacidad instalada, actualización tecnológica y cambio de productos -reconversión-. Escenarios de análisis : Los escenarios de análisis se configuran en el horizonte y ámbito determinado por las condiciones de la unidad económica analizada, incorporando combinaciones posibles de las principales variables macroeconómicas que incidan en variaciones significativas en la estructura costo/precio de la unidad económica. Con los escenarios de análisis se reconoce la falta de paralelismo de las variables económicas en el tiempo, especialmente la paridad peso/dólar -que en una economía globalizada influye en el precio de los productos, de algunos insumos y de los bienes de capital- frente a los precios de los insumos de origen nacional y los salarios Flujos financieros : Los flujos financieros se formulan alimentados con los proyectos posibles de operación y desarrollo, en pesos nominales por lo que los ingresos solo cambian en magnitud en función de modificaciones de la demanda en cantidad y precio real y de la producción -si la demanda ite una ampliación-, en tanto que los egresos varían poco o mucho en pesos nominales según el escenario de análisis. Flujos de Caja Libre : Es el flujo de caja donde la idea principal es conocer la disponibilidad de recursos de caja que podrían ser efectivamente pagados a los copropietarios luego de considerar las necesidades para crecer el flujo de caja libre está representado por los siguientes aspectos:

+ +

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII) Impuestos sobre los ingresos IAII Depreciación y cargos que no son de efectivo Inversiones de capital Cambio en el capital de trabajo FLUJO DE CAJA LIBRE

Tasa de descuento : Es la tasa conocida de rendimientos sobre capitales invertidos en unidades económicas o en instrumentos de ahorro financiero, que permite comparar sus condiciones de riesgo y de liquidez en el tiempo y que, aplicada a proyectos de inversión comparables en riesgo y liquidez en la compra de




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD unidades económicas existentes o en el establecimiento de nuevas unidades económicas, permite tomar decisiones ante proyectos competitivos. La tasa de descuento real o WAAC, se aplica en la determinación del valor presente de los beneficios futuros de una inversión, medidos por los flujos de efectivo generados por la operación y desarrollo de la unidad económica analizada. La tasa de descuento varía en su monto según si los flujos se calculan en unidades monetarias constantes -sin inflación- o en unidades monetarias nominales incorporando la inflación- y si se calculan antes o después de impuesto sobre la renta, dando lugar a combinaciones de tasas reales -sin inflación- y tasas nominales -con inflación-, antes o después de impuestos. Valor residual : Es el valor que contempla la duración en el tiempo del negocio en marcha, o sea es el valor que estima la capacidad de generar excedentes de caja a entregar a los copropietarios a un horizonte de tiempo determinado, y se determina por la siguiente formula: VR: [Flujo de caja libre del ultimo periodo (sostenible) *(1 + c)] / [g ; c] Donde, c : Tasa de crecimiento a perpetuidad g : tasa de descuento Valor Patrimonial : Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuación:

+ -

Valor presente del flujo de caja libre Valor presente del valor residual Valor de mercado de la deuda Valor del cálculo actuarial VALOR PATRIMONIAL

Objetivos del avalúo Se establecieron los siguientes objetivos: Verificación del Valor Neto de Reposición de la Unidad Económica Estación de Servicios la Y  Establecer el valor patrimonial de la empresa como negocio en marcha, en las condiciones actuales de operación y sin considerar inversiones para descuellamiento y modernización.





Economía de los productos y los insumos Existe un cuello de botella importante que en toda la región existe una cultura del contrabando que se observa en la disminución del 15% de las ventas en cantidades del año 2000 al año 2002, esto hace que la tendencia de los productos ofrecidos tengan competencia desleal Demanda, oferta y tendencias De acuerdo con las estadísticas proporcionadas por las empresas mayoristas en la ciudad de Barranquilla el consumo de gasolina, tanto extra como corriente y diesel cuenta con un crecimiento importante, en base a los vehículos en circulación. Sustancialmente la ciudad tiene nichos de mercado de acuerdo a su ubicación relativa, por ejemplo las estaciones de servicios ubicadas en las vías de ingreso son sustancialmente para ventas de diesel, las que se ubican sobre vías o corredores viales de estratos del 2 al 4 su venta es de gasolina corriente y las ubicadas en estrato 5 y 6 en la zona norte se ven favorecidas con la venta de gasolina extra, la venta total de combustible en la ciudad de manera legal es de $4.5 millones de galones mensual, con un crecimiento en el lapso de 1991 –1996 del 5%, el cual se observa a partir del 2002 una mejora sustancial, que da para un crecimiento en forma lineal del 5% en los niveles de galones vendidos. En cuanto al crecimiento de la capacidad instalada ésta fue del 11% en el mismo periodo y se espera un comportamiento para los próximos diez años del 2.0%. Se estima que el proceso de de competencia que conllevará la liberación de los precios desatará una guerra de precios y de servicios que irá en detrimento de la rentabilidad de las estaciones de servicios, en el estado actual, además la competencia desleal es un nicho importante. La tendencia de las estaciones de servicios ya se observan en Bogotá, Cali, Medellín, donde los servicios complementarios serán los llamados a dar rentabilidad y repago de capital al negocio, y el esquema es de minimizar espacios dentro de las estaciones para soportar los esquemas de valor agregado a cada porcentaje de inversión. Activos: Ubicación No cuenta catastral No. de Matrícula Inmb. Régimen de propiedad Propietario Informe y visita técnica Fecha de la visita

Calle 84 No. 51B-45 Barranquilla - Atlántico 01-03-0265-0001-000 040-47468 Privada Asesorías e inversiones Baquero Torres compañía s en c y Fer5nado Ardila Pardo Arq. Eduardo José Ustáriz Araméndiz 10 de mayo de 2003

&





Características Urbanas Clasificación de la zona Zona Múltiple M2 Índice de saturación en la zona Población 95% Normal Tipo de En el sector se ubican Viviendas Unifamiliares y multifamiliares, restaurantes, Droguerías. Construcción Institucionales como la iglesia Torcoroma,. Servicios El inmueble conforma un lote esquinero y cuenta con 3 vías de en pavimento de Municipales concreto hidráulico con un ancho de 15 mts, bordillos de concreto armado, andenes de concreto, agua potable, drenaje, energía eléctrica y alumbrado público, teléfono privados y transporte publico de buen nivel. Contaminación ambiental Alta producida por tráfico vehicular Uso de suelo permitido Densidad Zona Múltiple M2 Alta Vías principales de Tendencia de plusvalía en la zona

Carrera 51B y Calle 84 Alta a corto plazo

Terreno Tipo de Lote Topografía Esquinero Configuración Ubicación Regular Características Panorámicas Sobre la iglesia Torcoroma Colindancias según escritura Barranquilla Al Norte En Al Sur En Al Este En Al Oeste En Área total según:

Sensiblemente plana Al este con calle 84 en medio.

publica No.823 de fecha 27/02/2002 de la notaria quinta del circulo de 80.05 80.00 82.75 85.55

Con Con Con Con

Carrera 52 Carrera 51B Calle 84 Lote 110 de la urbanización

Mismo documento

6.781.18

m

2

Uso y descripción del inmueble Sobre el lote anteriormente descrito se emplaza la construcción de una Estación de Servicio y locales comerciales que contará con los siguientes espacios: zona de servicio automotriz, juegos infantiles, oficinas y locales, un gran local, concesionario, tres locales sobre la carrera 52 y tres islas con seis surtidores de combustible. Es de anotar que el proyecto cuenta con licencia de la Curaduría urbana No.1 de Barranquilla según resolución 081 de 2002. Es de destacar que al predio lo cruza el arroyo de la 84, al cual se le realizó trabajos para asegurar su flujo regular.

Características Generales del Inmueble No. de pisos Calidad de construcción Unidades Rentables Peligro sobre la estabilidad

TIPO I TIPO II TIPO III

Vida Util Remanente 1, 2 y Doble altura 70 AÑOS Calidad del Estado de EXCELENTE FUNCIONAL BUENA Proyecto Conservación Edad Aspecto 11 NUEVA EXCELENTE Aproximada Estructural Perspectivas de MEDIA NINGUNA Demanda

TIPOS APRECIADOS (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO) Edificaciones Zona dura en concreto mas capa de asfalto Canopi





Características Constructivas del Inmueble ESTRUCTURAS

MUROS CUBIERTA CIELO RASO LAMBRINES PISOS MADERA SANITARIA MUEBLES SANITARIOS METALICAS ELECTRICA FACHADA INSTALACIONES ESPECIALES O ELEMENTOS RIOS

Se supone cimiento de concreto ciclópeo, zapatas aisladas con sobrecimiento de mampostería y relleno de material seleccionado, debidamente impermeabilizada en todos los tipos. Encontramos como estructuras: muros de carga, vigas de amarre, vigas de confinamiento y columnas de concreto. T1:Pañetados + yeso + pintura. T2 y T3:Pañete allanado a regla + pintura. T1: Placa en concreto. T2: Lámina canaleta 90. Y placa en concreto. T1: Losa misma + vinilo. T2 y T3: No presenta/ Losa misma. Baños y área de engrase en cerámica 11x11 y 12x25 respectivamente. T1: Baldosa de granito. T2 y 3: Piso en concreto No presenta. Ocultas. Se suponen en tubería PVC. Mobiliarios y rios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio. Puertas: En perfilería de hierro calibre 20. Ventanas: Corredizas en aluminio anolock calibre 20 + protector de seguridad. Ocultas. Se suponen en tubería Conduit. Aplanado de mezcla con pintura vinílica y concreto abujardado . Relación normal entre vano y macizo, con estructura conceptual adecuada para el uso sometido.  3 Tanque subterráneos de almacenamiento de combustible con capacidad de 120000 Gal c/u  Planta eléctrica Cummins  6 surtidores de combustible

Consideraciones previas al avalúo El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.

Análisis De La Economía Urbana Barranquilla presenta una posición estratégica para la internacionalización del país y del proceso de la apertura económica , su posición geográfica , el ser puerto aéreo , marítimo y fluvial así como la infraestructura comercial y de servicios para el desarrollo industrial, están haciendo que hoy , entidades de orden nacional e internacional estén evaluando la zona. Después de mas de una década de recesión en la construcción y varias décadas de bajo crecimiento de precios de la tierra en la ciudad, hace tres años y medio comenzó un crecimiento de los precios que parece, no parara hasta alcanzar a los precios de la tierra en otras ciudades en un proceso que hoy podemos llamar pujante. Los valores del terreno en la ciudad se desarrollaron de acuerdo a un esquema de cono invertido en el cual el centro tenia mayores valores, el terreno rural y la periferia los valores más bajos.




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Luego al trasladar el comercio bancario y financiero del Centro Histórico a otros centros mas al norte sobre la calle 53, calle 72, calle 76, calle 84, calle 79 y últimamente calle 93, el uso comercial da valor a los terrenos y los valores forman una especie de cordilleras en la cual los centros comerciales obtienen los mayores valores. Luego la reglamentación sobre corredores comerciales empieza a crear una plusvalía sobre estos corredores carrera 38, carrera 43, carrera 44, carrera 46, carrera 54/53. Estos valores irradian su influencia en una zona más amplia creando un túnel de valores a los lados, a lo largo del corredor en una dirección. Existe una presión importante sobre los terrenos disparando los precios de los mismos. Aún dentro del perímetro urbano presenta Barranquilla barrios por fuera de posibilidad de servicios, lo que ha dirigido los asentamientos regulares hacia fuera en el área metropolitana, en zonas como Soledad, Puerto Colombia y Malambo. Como se indico anteriormente los precios del terreno bajarían hasta equiparar el valor de la tierra agrícola, pero los propietarios anticipan el crecimiento del valor de los terrenos por fuera del perímetro de servicios actual, añadiendo un valor especulativo. Al cruzarse un centro comercial y un corredor comercial creando focos de valorización puntuales, así mismo, en el tiempo se logran mayores valorizaciones al influenciar un foco de valor a otro creando el efecto llamado de carpa. Es muy importante para un avaluador o un inversionista determinar en que punto de la curva esta al realizar una transacción. En la ciudad se ha presentado el fenómeno de obsolescencia de uso por el fenómeno del comercio informal, estancando al principio y luego desvalorizando la tierra en sectores como Barranquilla, Villanueva, Barrio Abajo. La Renovación urbana proyectada por el EDUBAR para Barranquilla, el Centro y Barrio Abajo, debe frenar la tasa negativa, obtener valorización y en conjunto con la inversión privada lograr la recuperación, cambios de uso o mayor intensidad de estos usos. La zona donde se ubica el inmueble en avalúo es uan zona de amplio flujo vehicular de norte a sur, lo que facilita la función de la estación de servicio. Es importante mencionar que la estación de servicios en estudio es de las pocas en la zona que cumple con una diversificación de servicios donde se encuentran los siguientes: Venta de gasolina, lubricantes y aceites Lavado Engrase Lo cual la plusvaliza a niveles de rentabilidad importantes, se destaca de sobremanera que el potencial de la estación de servicio es por su ubicación relativa. Se destaca que los surtidores, tanques y Canopy son propiedad del solicitante, por eso se involucra en el valor obtenido en el presente estudio valuatorio. Al tener un potencial económico los lotes de terreno en estudio, según la normatividad expresada en líneas atrás y en la realidad urbana de la ciudad, se plantea los siguientes análisis para la determinación de los diferentes valores: I. Valor Neto de Reposición VNR II. Valor de los equipos Para determinar el valor neto de reposición se tomaron en consideración los siguientes componentes:




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD  Valor comercial del terreno que ocupa el inmueble analizado, se determinó en función de la investigación exhaustiva de mercado realizada para terrenos similares y contrastantes en la ciudad.  El método empleado para la obtención del valor de reposición nuevo para las construcciones es el siguiente:  Se formularon análisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que representan al menos el 80% del valor de las construcciones.  Se elaboró una cuantificación de los conceptos representativos por bloque, de tal suerte que estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que representan.  Una vez conocido el valor por bloque de los costos representativos, se agruparon en partidas, que definidas de acuerdo al proceso de construcción se prorratearon entre las superficies servidas, quedando así el costo directo unitario equivalente por m2 de construcción del inmueble.  Los deméritos se consideran como el valor de las adecuaciones necesarias para dejar el tipo constructivo con su valor de reposición nuevo y analizando la edad, estado actual y mantenimiento.  La estructura del valor de reposición nuevo consideró el valor comercial del terreno y los valores de reposición nuevo de las construcciones e instalaciones propias del inmueble existentes a precio de constructor. A estos importes se le adicionaron las inversiones y gastos que corresponden a la promoción inmobiliaria, consistentes en el proyecto ejecutivo, las licencias, permisos y derechos, los gastos de istración y los gastos financieros atribuibles en su etapa constructiva.  Para determinar el valor neto de reposición, al valor de reposición nuevo de las planetas originales, se le aplicaron los deméritos observados en la inspección de campo, a los valores obtenidos se le adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor.



INVESTIGACION DE MERCADO

Normatividad del sector ZONA MULTIPLE M2, SECTOR 11 1. Usos:  Principales:  Unifamiliar  Bifamiliar y Trifamiliar  Conjunto Residencial  Multifamiliares Tipo 1, 2 y 3



Compatibles:  Comercio Local de Consumo Domestico Básico C-1  Comercio Cobertura Urbana Zonal de Menor Impacto C-2  Comercio Cobertura Urbana Zonal de Mayor Impacto C-3  Institucionales de Influencia Urbana Local. Grupo 1  Institucionales de Influencia Urbana Zonal. Grupo 2  Recreativo Grupo 1  Industria grupo 5  Oficinas





Metodología de Valuación La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con el siguiente análisis: I.

Análisis del valor neto de reposición

INVESTIGACION DEL MERCADO DE TERRENOS



Se analiza la investigación de mercado, y se sensibiliza el mercado inmobiliario se puede decir que una oferta de una fracción de terreno de las dimensiones y superficie del inmueble analizado puede estar en el mercado dependiendo de los espacios de negociación y el diseño del proyecto se tendría en el mercado un tiempo de 9 a 12 meses y la disminución que se observa en las negociaciones que oscilan del 6% al 15% debido a los costos financieros que asume el terreno por el tiempo de estar en dicho mercado.



Si se analiza lo descrito en párrafos anteriores y se tiene en cuenta los siguientes puntos sustanciales:

-

Podemos determinar con respecto a los terrenos, se considera que el valor del metro cuadrado en OFERTA, oscila entre $270.000/m2 a 350.000/m2, con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al potencial del mismo y a la ubicación relativa con respecto a los ejes ya descritos.

-

El valor comercial para el terreno en estudio considerándolo un globo de terreno, y tomando en cuenta lo descrito con anterioridad es de $270.000/m2.

Análisis del Valor Neto de Reposición




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Valor Neto de Reposición Terreno Lote tipo predominante: Fracción de terreno:

Area m2 1 unico

Precio unitario :

N$/m²

Precio

Precio

Precio

Indiviso

Precio del

Unit m2.

Neto m2

parcial N$

(en su caso)

terreno N$

6.781,18

270.000

1.830.918.600

2

1,000000

1.830.918.600,00

0

Superficie total terreno

6.781,18

0,00

Precio del terreno:

1.830.918.600

Valor Neto de Reposición Construcciones Tipo de Construcción

Porción

Area m2

Precio unit.

Demerito

de reposición

Precio unit.

%

neto de

nuevo $/m² Edificaciones

2.026,98

Zona dura Canopi

100,00%

3.917,00

90.000

403,71

200.000

$

350.000

709.443.000,00

100,00%

90.000

352.530.000,00

100,00%

200.000

80.742.000,00

0

Superficie total Construcciones

Observaciones

parcial

reposición $

350.000

Precio

-

6.347,69 1142715000

Total $

1.142.715.000

Valor Neto de Instalaciones Especiales Porción

Tipo de

Cantidad

construcción

Precio unit.

Gls/ml/m2

Demerito

de reposición

Precio unit.

%

neto de

nuevo $/m²

reposición $

Precio

Observaciones

parcial $

Tanques

3,00

14.000.000

100,00%

14.000.000

42.000.000,00

Planta electrica

1,00

19.000.000

100,00%

19.000.000

19.000.000,00

Surtidotes

6,00

17.000.000

100,00%

17.000.000

102.000.000,00

163.000.000

Total Inst. Esp.

Total $

163.000.000

RESUMEN Terreno

$

1.830.918.600 $

1.830.918.600

58,37%

Construcción

$

1.142.715.000 $

1.142.715.000

36,43%

Instalaciones

$

163.000.000 $

163.000.000

5,20%

3.136.633.600

100,00%

TOTAL

3.136.633.600

La Empresa Desarrollo comercial: El desarrollo comercial de la Estación de servicios la 84 es proyectada ya que es una estación nueva, se tiene un flujo proyectado en base a las expectativas de ventas en la zona y al potencial dado por las diferentes estaciones en la zona. Se ha observado el comportamiento de las estaciones de servicios sobre la calle 76 y en la 51b, y planteamos el siguiente esquema: AÑO Venta X galones PROMEDIO MENSUAL Porcentaje de incremento

2000 1.800.000 150.000

2001 1.890.000 157.500 5,00%

2002 PROMEDIO 1.984.500 1.891.500 165.375 5,00%

O sea, se estima que a pesar de poder tener un potencial mayor de acuerdo a la ubicación estratégica somos cautelosos y se decide tener un crecimiento en galones del 5 % anual.

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL En la elevación y registro de la empresa que la empresa ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO cuenta con un capital social de




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD $250´000.000 de pesos divididos en 250.000 cuotas con un valor nominal de $1.000/c/u y distribuidas de la siguiente manera: SOCIO

No DE CUOTAS

VALOR

Baquero Torres Juan José

83,334

83.334.000

Baquero Torres Maria C.

83,333

83.333.000

Baquero Torres David R

83,333

83.333.000

250,000

$250´000.000

TOTAL

Asimismo, se encuentra un organigrama claro de funciones de la siguiente manera:

ORGANIGRAMA

Junta de socios

Gerente Revisor fiscal

Asesores subgerente

En total la empresa cuenta con 16 empleados con una nómina mensual de $12´750.453.00 Personal de Islas

Personal de patio

Personal de aseo

Secretaria

Verificación del valor de los activos METODOLOGIA El avalúo de los activos fijos de la Estación de servicios la Y al 5 de abril del 2003 fue realizado por Dcicolombia E.U., de acuerdo a la metodología establecida Lonja de Propiedad Raíz del Cesar para Unidades económicas, el cual cuenta con los siguientes resultados: Resultados de los activos (En pesos)




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD CONCEPTO Terreno Construcción Instalaciones complementarias Maquinaria y equipo Muebles y enseres TOTAL

V.N.R. $ 1.830.918.600 1.142.715.000 0 163.000.000 0 3.136.633.600

% 58,37% 36,43% 0,00% 5,20% 0,00% 100,00%

Cabe destacar que por las condiciones de funcionamiento del inmueble, por supuesto hacen falta inversiones que no están reflejadas en este estudio valuatorio, si consideramos que el inmueble se encuentra en un 80%, y que toda las instalaciones complementarias no se encuentran, como tampoco los muebles y enseres, podemos decir que el inmueble en su totalidad en el 100% puede estar en el orden del Valor Neto de Reposición en la suma de $4000 millones de pesos.

Valor de la empresa como unidad económica Configuración de los proyectos La identificación de proyectos posibles de aprovechamiento para la determinación del valor de la unidad económica Estación de servicio la 84, como negocio en marcha se hizo considerando lo siguiente:  

Las perspectivas del mercado de los productos y de los insumos. El balance de materia y energía de la unidad económica en su conjunto.

Las bases para la configuración de los proyectos son las siguientes:      

Volúmenes de venta proyectados. Precios de venta actual. Ingresos por venta proyectado. Costo de producto actual. Costo de istración. Costo de comercialización.

El horizonte de análisis se estableció en 5 años. Configuración de los escenarios La unidad económica Estación de servicios la 84 desde su inicio se enfrenta a un mercado abierto y competitivo en el contexto local, además que la suerte que los precios de los productos y de los insumos, algunos obedecerán a los mercados mundiales y otros a los nacionales; el costo de la mano de obra y de otros insumos seguramente obedecerán a políticas y mercados nacionales. La experiencia local permite configurar un escenario con un comportamiento de tres variables macroeconómicas elegidas como representativas de los escenarios posibles que modifiquen en el tiempo las estructuras costo/precio de la unidad económica Estación de servicios la 84, y por ende su rentabilidad. Las variables macroeconómicas elegidas son las siguientes:




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD PARAMETRO Inflación Diferencial Inflación PIB Precios en dólares DTF Mano de Obra Otros Costos Combustible Gracia Plazo Tasa Años Depreciación Inversiones Años Depreciación Edificios Impuestos sobre la renta Tasa de crecimiento real Crecimeinto del combustible

VALOR EXPLICACION 10% Inflación del primer año Crecimiento del diferencial de 2% Inflación para cada uno de los años. Crecimiento diferencial del PIB para 1,0% cada uno de los años Crecimiento de los precios en dólares 0% como porcentaje de la Inflación externa. 8% Puntos por encima de la inflación 0% Puntos por encima de la inflación 0% Puntos por encima de la inflación Puntos por encima del IPP 2 Período de Gracia a Capital 10 Plazo de la Deuda 10% Puntos por encima del DTF 20 Vida útil Inversiones 10,00 Vida útil Maquinaria 38,5% 2,5% 5,0% Inflación

TIPO DE VARIABLE Exógena Exógena Exógena Exógena Exógena Endógena Endógena Endógena Exógena Exógena Exógena Endógena

ESCENARIOS El escenario configurado fue el siguiente:  De estabilidad, con variables macroeconómicas pronosticadas por el Departamento de Planeación Nacional, en las variables importantes como son : 1. Inflación al final de cada año 2. Índice del precio al consumidor 3. Tasa de crecimiento real del PIB Se destaca de manera relevante que estas variables se asumieron después de pláticas con personal de ecopetrol donde se revisó de manera exhaustiva las posibilidades de crecimiento en un escenario de liberación de precios de los productos. Este análisis es de preocupación en la zona norte por la problemática existente con el contrabando de gasolina, como competencia desleal, es importante también tener en cuenta los proceso de reacomodo de las grandes distribuidoras de gasolina como: Shell, exxonmobil, Terpel, y petromil que cuentan con una estrategia de consecución de mercado agresiva. Formulación de los flujos libres descontados Los flujos libres se realizaron con base al proyecto posible y se realizó en pesos colombiano. Los componentes de los flujos financieros son los siguientes: Estructura macroeconómica




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD 0 Variables Macro Inflación final de año IPP PIB Devaluación Inflacion externa Tasa de Cambio Fin de Año DTF efectivo

3100

1

2

3

4

5

7,00% 5,00% 1,50% 7,00% 0,00% 3.317 15,00%

5,00% 3,00% 2,50% 5,00% 0,00% 3.483 13,00%

5,00% 3,00% 3,50% 5,00% 0,00% 3.657 13,00%

5,00% 3,00% 3,50% 5,00% 0,00% 3.840 13,00%

5,00% 3,00% 3,50% 5,00% 0,00% 4.032 13,00%

Estructura ingreso – costo INGRESOS

PREMISAS BÁSICAS Para el análisis de flujos de caja libre descontados y de acuerdo a las características de los mercados de los productos e insumos, se relacionan las premisas que son la base de los flujos proyectados de ingresos de la estación de servicios La 84:  Se parte de una estructura de la venta que resulta de los flujos proyectados de operación de junio a diciembre de 2003.  Se toma como base de partida la posible operación de las plantas al estado actual  El precio de venta se estima que se incrementará anualmente de acuerdo a la tasa de inflación proyectada y la de los otros productos según el índice del precio al consumidor, y a los esquemas de merecimiento de ECOPETROL de acuerdo a los desmontes de subsidios autorizados por el gobierno nacional. Es importante mencionar que en los últimos dos años la gasolina es una variable importante en el desarrollo.  Los ingresos obtenidos en los patios: cafetería, lavado, engrase y aceites, se plantean, se destaca que se considera como las utilidades del ejercicio, ya que cuenta con estado de resultados independiente.  Se estima que los gastos istrativos se mantienen en las proyecciones considerando los resultados de operación de diferentes estaciones, esto equivale al 8% del valor de las ventas en términos reales.  Se estima que por el escenario económico que existe y observando el esquema observado en las diferentes estaciones en la zona la proyección conservadora de un 5% es mantener el volumen de ventas con ese porcentaje, porque se esperaría que una estación de servicios en la ubicación en que se encuentra el negocio en estudio, tuviese un desarrollo en venta con una espiral incremental más alta y adecuada para un flujo de efectivo de una inversión tan alta..  La estructura de las ventas de combustibles es como sigue: 40% de gasolina extra, 55% de gasolina corriente y un 5% de diesel




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Estructura de venta Para determinar esta estructura se consideran dos rubros importantes, la venta de combustible y la venta de patio de la siguiente manera: Combustibles Con base en los precios de venta autorizados por el gobierno más la sobretasa municipal, revisando que la estación se encuentra en una ciudad liberada en estructura de precios. Venta de patio

La estructura esta relacionada con el producido por cafetería y lavado y el engrase con la estrategia de vender el producto y regalar el servicio.

La estructura de venta para los combustibles es el siguiente: PRODUCTO % de venta VALOR VENTA Gasolina extra 40.00% $5.100.00 Gasolina corriente 55.00% $3.990.00 Diesel 5.00% $2.600.00 100.00% $4.903.00 Valor promedio Para el caso del patio se estima en base de la utilidad neta un promedio diario que para el primer año es de $65.000,00. Estructura de costos Para determinar esta estructura con base en los estados de resultados, se realizó una adecuación de los mismos, quedando clasificado de la siguiente manera: Con base en los costos de planta del producto Combustible Insumos para venta Los considerados son los aceites y no estarán en el esquema en patio porque se considera una utilidad para el flujo. Sueldos y salarios del personal de base y confianza de toda Mano de Obra la Filial que rigen en 2003

Costos de istración

Adquisición de materiales, conservación y mantenimiento, fletes, servicios técnicos, seguros y fianzas, maniobras y almacenaje, viáticos y gastos de viaje, prestaciones, gastos de prevención social, incremento a la reserva laboral, servicios y gastos corporativos.

La estructura de costos es la siguiente considerando el transporte de la planta hasta la estación PRODUCTO Gasolina extra Gasolina corriente Diesel Costo promedio

Costo en estación $4.701.84 $3.455.58 $2.370.03 $4.344.00




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Considerando la información por planta se obtiene la estructura de costos de la Unidad Económica para 2003. En términos globales se estima que los costos es de aproximadamente el 88.60% del valor de venta considerando la sobretasa a la gasolina. Se determinaron las estructuras ingreso/gasto en el tiempo para el escenarios de análisis en función de los indicadores macroeconómicos para cada proyecto de aprovechamiento en anexo se presentan las corridas para la determinación de la Estructura ingreso/gasto que se aplicaron a los flujos de efectivo para la determinación del valor presente de la unidad económica como negocio en marcha. Ingresos Venta del Producto.- Los ingresos se determinan en función de la demanda en cantidad y el precio de los productos cuyas premisas quedaron definidas en el capítulo de estructura Ingreso-Costo.

Presupuesto de Ventas Ventas de Combustible Venta de otros productos Cantidades Ventas de Combustible Días de Venta de otros productos Ventas Total de Combustible Venta Total de otros productos Ventas Brutas Totales

4.903 65.000 1 1.800.000 365 8.825.310.000 23.725.000 8.849.035.000

Egresos Los costos de producción, comercialización y istración.- definidos en el capitulo correspondiente a la Estructura de costos. Gastos de venta Es el importe de la parte istrativa del negocio. Costo Fiscal.- 38.5% de utilidades brutas para determinar este costo se realizaron los flujos de resultados y según el esquema sobre la utilidad operativa sin considerar la variación del capital de trabajo. Capital de trabajo.- es el importe requerido para mantener el negocio sin presiones de iliquidez. Las proyecciones anteriores se resumen en el siguiente cuadro de proyecciones:





Flujo de Caja Libre Flujo de caja Libre. El flujo de caja libre es el resumen ideal de las proyecciones y de las estructuras de ingresos y gastos más la variación del capital de trabajo donde podemos sensibilizar las proyecciones que están acordes con la realidad del mercado. En términos generales es el siguiente :

+ +

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII) Impuestos sobre los ingresos IAII Depreciación y cargos que no son de efectivo Inversiones de capital Cambio en el capital de trabajo FLUJO DE CAJA LIBRE

El resultado es el siguiente:

FLUJO DE CAJA Flujo de Caja Operativo Ingresos Ventas Brutas Totales Recaudo de cartera Total Ingresos Egresos Valor Compras Compra de combustible y otros Total Compras Mano de Obra Otros Costos Producción Otros costos de ventas Gastos de Ventas Gastos de istración Total Gastos istrativos Total Egresos Total Flujo de Caja Operativo Flujo de Caja Inversión Variación del Capital de Trabajo Expansion de planta Expansion de maquinaria Total Flujo de Caja Inversión Flujo de Caja Financiamiento Fondos Pasivo Largo Plazo Amortizaciones Pasivos Largo Plazo Intereses Pagados Total Flujo de Caja Financiamiento

Impuestos Flujo de caja operativo

1

2

3

4

5

8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447 0 0 0 0 0 8.849.035.000

9.940.147.035

7.997.461.267 8.983.571.757 7.997.461.267 8.983.571.757

10.957.206.040

12.078.459.412

13.314.585.447

9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103

707.922.800 0 707.922.800

795.211.763 0 795.211.763

876.576.483 0 876.576.483

966.276.753 0 966.276.753

1.065.166.836 0 1.065.166.836

8.705.384.067 143.650.933

9.778.783.520 161.363.515

10.779.332.084 177.873.957

11.882.383.573 196.075.839

13.098.442.939 216.142.508

17.698.070

18.936.935

19.883.782

20.877.971

21.921.869

17.698.070

18.936.935

19.883.782

20.877.971

21.921.869

55.305.609 106.043.394

62.124.953 118.175.497

68.481.473 129.276.265

75.489.198 141.464.612

83.214.866 154.849.512





Valor patrimonial Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuación:

+ -

Valor presente del flujo de caja libre Valor presente del valor residual Valor de mercado de la deuda Valor del cálculo actuarial VALOR PATRIMONIAL

Si consideramos que tenemos el flujo de caja con el siguiente desarrollo: Tasa de descuento WAAC BASES En términos numéricos, el inverso del término integrado con la tasa de descuento anual expresada en decimales, sumada a la unidad y elevada la suma a la enésima potencia -en donde N es el número de año contado a partir de que se inicia el horizonte de análisis- es el denominado factor de descuento, menor que la unidad y crecientemente menor conforme avanza el número del año. Al ser menor el factor de descuento a medida en que pasa el tiempo, un proyecto que genera beneficios inmediatos tiende a tener un mayor valor presente que un proyecto con beneficios esperados en el mediano plazo. Así, el valor presente permite asignar recursos escasos entre proyectos competitivos. Con estas bases la tasa de descuento se puede seleccionar por dos procedimientos:  

Construir la tasa de descuento a partir de una tasa de descuento conocida de un negocio de bajo riesgo, e ir afectando dicha tasa sumando o multiplicando efectos de riesgo que son posibles en el proyecto analizado. Seleccionar la tasa de descuento por comparación con proyectos similares en riesgo.

Para la selección de la tasa de descuento usada en la determinación de los valores de la unidad económica Estación de servicios La Y como negocio en marcha se realizó considerando los siguientes puntos sustanciales:  Cálculo del costo promedio de los pasivos financieros  Cálculo del Costo de capital promedio ponderado (WAAC) Se destaca que el resultado (tasa de descuento real) del 10% se revisó con otros negocios de similar riesgo y la estructura es la siguiente: COSTO DE CAPITAL PONDERADOPARTICIPACIONC. DE OPORT. IMPUESTOS

Pasivos Patrimonio

83,30% 16,70% 100,00%

Donde: C. DE OPORT: Costo de Oportunidad del dinero CDI : Costo después de impuesto

10% 15%

35% total

CDI

10,0% 9,8%

TOTAL

8,33% 1,63% 10,0%




SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD El valor de la empresa es el siguiente: Inflación Tasa Descuento Real(WAAC) factor de Descuento Flujo de caja libre 0 Valor Presente Flujo de Caja libre Valor Presente Flujo de Caja libre

7,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

7,00%

1,18

1,16

1,16

1,16

1,16

0,00%

1,18

1,36

1,57

1,81

2,09

-

106.043.394

118.175.497

129.276.265

141.464.612

154.849.512

-

-

-

-

-

-

-

86.929.862

82.333.839

78.005.531

73.927.401

942.574.367

tasa de crecimiento real Valor residual

90.096.341 411.292.974 2,00% 942.574.367

RESUMEN VALORACION Valor flujos de caja libre Valor residual

411.292.974 942.574.367

30,38% 69,62%

1.353.867.341

100,00%

VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA

Sí recordamos la formula a este valor de la empresa se le descuenta los pasivos, que no se considera prudente por no tener información exacta, por lo que se entrega como resultado del estudio el valor de la empresa, más no su valor patrimonial, que es el valor que sirve para las negociaciones. Si analizamos el valor de la prima es similar a $7400/galón mes que se considera que por la estructura de las ventas con relación a los combustibles, se encuentra dentro de los parámetros.

Recomendaciones Las recomendaciones son las acciones que la empresa debe de seguir para tener un final equitativo de la valoración, los pasos a seguir son los siguientes: 1. Realizar un due dilligence o corte a un día determinado donde se establezca sustancialmente los activos circulantes (caja, bancos, cuentas x cobrar a clientes) y los pasivos a ese día como son: créditos bancarios, pasivos personales (liquidaciones de nómina y del personal) 2. Revisar si pueden existir los costos contingentes laborales (demandas en curso, pasivos pensionales, etc)

Resumen Es importante determinar los valores obtenidos por el presente ejercicio de la siguiente manera:

CONCEPTO Inmueble Terreno Construcción Maquinaria y equipo Subtotal Negocio en Marcha Good will Subtotal TOTAL

V.N.R. $

%

1.830.918.600 1.142.715.000 163.000.000 3.136.633.600

69,85%

1.353.867.341 1.353.867.341 4.490.500.941

30,15% 100,00%





Conclusiones Se considera como valor de empresa como negocio en marcha de la estación de servicios la 84, propiedad de ASESORÍAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO), ubicada en la Calle 84 No. 51B-45 en Barranquilla, Atlántico, la suma de:

CONCEPTO Inmueble Terreno Construcción Maquinaria y equipo Subtotal Negocio en Marcha Good will Subtotal TOTAL

IMPORTE

%

1.830.918.600 1.142.715.000 163.000.000 3.136.633.600

69,85%

1.353.867.341 1.353.867.341 4.490.500.941

30,15% 100,00%

 Se determina como valor de mercado la cantidad de: $4.490.500.000 (CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE) EN NUMEROS REDONDOS,

A t e n t a m e n t e, ARQ. EDUARDO JOSÉ USTARIZ ARAMENDIZ MAT. R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

ANEXO FOTOGRAFICO Se anexa un registro fotográfico de los bienes fijos y muebles de la empresa y se realiza un anexo de todos los documentos suministrado.

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