El Derecho Registral En La Jurisprudencia 4b5d

Actualmente es Asistente Legal del Estudio “Campos, Herbozo, Caqui & Paz Abogados S. Civil de R.L. Asistente de Docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán” de la misma casa de estudios. Colaborador permanente de Gaceta Jurídica en el área legal de Derecho Civil, Registral y Notarial. Autor de diversos artículos en revistas especializadas de Derecho Civil como la “La agonía del principio del tracto sucesivo en el Registro de Personas Jurídicas y Naturales” entre otros. Asimismo, es autor colectivo de la obra titulada “La Nueva Propiedad Horizontal: Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común”. Ha participado como ponente en diferentes congresos, cursos y seminarios en temas de Derecho Civil. El autor es Abogado y Bachiller en Derecho por la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios en el Curso de Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial del Centro de Educación Continua de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Ha seguido estudios de especialización sobre Derecho Registral, Derecho Notarial, Derecho Registral Predial e Inmobiliario, Derecho Registral y Precedentes de Observancia Obligatoria, Derechos Reales, Negocio Jurídico y Contratos, así como también en Derecho istrativo y Gestión Pública Descentralizada.

El autor es Abogado y Bachiller en Derecho por la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios en el Curso de Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial del Centro de Educación Continua de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Ha seguido estudios de especialización sobre Derecho Registral, Derecho Notarial, Derecho Registral Predial e Inmobiliario, Derecho Registral y Precedentes de Observancia Obligatoria, Derechos Reales, Negocio Jurídico y Contratos, así como también en Derecho istrativo y Gestión Pública Descentralizada. Colaborador permanente de Gaceta Jurídica en el área legal de Derecho Civil, Registral y Notarial. Autor de diversos artículos en revistas especializadas de Derecho Civil como la “La agonía del principio del tracto sucesivo en el Registro de Personas Jurídicas y Naturales” entre otros. Asimismo, es autor colectivo de la obra titulada “La Nueva Propiedad Horizontal: Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común”. Ha participado como ponente en diferentes congresos, cursos y seminarios en temas de Derecho Civil. Asistente de Docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán” de la misma casa de estudios. Actualmente es Asistente Legal del Estudio “Campos, Herbozo, Caqui & Paz Abogados S. Civil de R.L.

ANGEL RIMASCCA HUARANCCA

ANGEL RIMASCCA HUARANCCA

Ángel Rimascca Huarancca

EL DERECHO REGISTRAL en la jurisprudencia del Tribunal Registral

Ángel Rimascca Huarancca

EL DERECHO REGISTRAL en la jurisprudencia del Tribunal Registral

OGO DIÁL CON LA

JURISPRUDENCIA

EL DERECHO REGISTRAL EN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL PRIMERA EDICIÓN JUNIO 2015 5,060 ejemplares

© Ángel Rimascca Huarancca © Gaceta Jurídica S.A. PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DERECHOS RESERVADOS D.LEG. Nº 822

HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA BIBLIOTECA NACIONAL DEL PERÚ 2015-07680 LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED ISBN: 978-612-311-270-7 REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL 11501221500648 DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA Martha Hidalgo Rivero DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES Miguel Ángel Salinas Arica

Gaceta Jurídica S.A. Angamos Oeste 526 - Miraflores Lima 18 - Perú Central Telefónica: (01)710-8900 Fax: 241-2323 E-mail: [email protected] Impreso en: Imprenta Editorial El Búho E.I.R.L. San Alberto 201 - Surquillo Lima 34 - Perú

A la memoria de mi madre Francisca, quien formó mi carácter de decisión, convicción y voluntad. A mi padre Francisco, por su apoyo incondicional y por ser, además, quien alienta mis pasos. A mis hermanos David y Brus, por el apoyo y confianza que depositan en mí.

PRÓLOGO El autor, Ángel Rimascca Huarancca, flamante abogado, conspicuo integrante de la Promoción 2014 de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, que lleva el nombre del eminente civilista “Carlos Fernández Sessarego”, que he tenido el honor de apadrinar, ha tenido la gentileza de pedirme que prologue su primera producción bibliográfica, lo que hago con el mayor agrado, a la que con certeza seguirán muchas más, por la calidad de su contenido que será fuente de consulta no solo para los estudiantes de Derecho, sino también de los abogados, registradores, notarios y demás operadores del Derecho en el sistema registral. El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral es una obra muy didáctica, cada uno de los tópicos del Derecho Registral el autor los aborda emitiendo conceptos claros y precisos, que luego los recrea y enriquece con opiniones vertidas sobre los mismos temas por connotados juristas extranjeros y nacionales cuidadosamente seleccionados, para finalmente complementar con las apreciaciones vertidas por el Tribunal Registral al absolver el grado de las apelaciones interpuestas contra las observaciones y tachas sustantivas formuladas por los registradores, con lo que se le brinda al lector una información completa sobre cada tema. No solo en el epígrafe sino en el contenido tiene presencia relevante la jurisprudencia del Tribunal Registral, que es una valiosa fuente creadora del Derecho, es que toda legislación y regulación normativa deviene en estática por su naturaleza, y además –como toda obra humana–, es imperfecta, presenta vacíos y algunas deficiencias que son llenadas por la jurisprudencia, que es la doctrina que van formando los vocales integrantes del Tribunal Registral en la aplicación de las normas legales y reglamentarias a los problemas concretos que les enfrenta la realidad, que es más poderosa

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que cualquier previsión normativa, con cuyos pronunciamientos se va formando la auténtica fisonomía del Derecho Registral en su actuar concreto, como un Derecho vivo en aspecto dinámico. Los abogados, registradores, y especialmente los notarios revisamos constantemente los precedentes jurisprudenciales para absolver una observación o fundamentar una apelación contra observaciones declaradas subsistentes o contra tachas sustantivas, es que, como lo anota el autor, el literal a.3) del artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos contiene una regla de calificación que induce al registrador a que conozca de un caso similar a sujetarse al criterio ya establecido cuando el caso tenga las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y la partidas registrales a las que se refiere sean distintos; y en esa línea son aún más valiosas las resoluciones discutidas y aprobadas en el Pleno del Tribunal Registral por su efecto vinculante, por ser precedentes de observancia obligatoria. Un aspecto medular que recorre transversalmente todo el libro desde el tema inicial, es la función esencial de los Registros Públicos de otorgar seguridad jurídica, que es uno de los valores esenciales que persigue el Derecho: “la seguridad jurídica, soporte imprescriptible de la justicia y el orden social” como lo señalara el gran notarialista español Juan Vallet de Goytisolo, tanto en su aspecto estático, protegiendo al titular registral que no puede quedar privado de su derecho sin su consentimiento, como en su expresión dinámica, brindando seguridad a los terceros que contratan confiados en la información que proporciona el Registro, la publicidad registral depende de la exactitud del título y de la correcta expresión jurídica del negocio en él contenido, y en esta faz dinámica de la vida contractual adquiere protagonismo la intervención del notario, cuya función no solo es autenticadora de la voluntad de las partes sino configurativa del instrumento notarial para garantizar su eficacia. Como el registro está al servicio de la seguridad jurídica, únicamente puede ser un registro de títulos, pero de títulos válidos y auténticos, y siendo la fuente más copiosa de estos las escrituras públicas que facciona el notario, el autor dedica el último capítulo de su obra al Derecho Notarial, cuyos temas los desarrolla con solvencia siguiendo el mismo esquema conceptual, doctrinario y jurisprudencial, materia que no podía faltar

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pues la función del notario debe armonizarse y engarzarse con el sistema registral, no puede existir contraposición entre ambas funciones notarial y registral, son complementarias para alcanzar la seguridad jurídica, es el norte que guía ambas funciones. La lectura del libro ha sido refrescante y enriquecedora, felicito a Ángel Rimascca Huarancca por su primera producción bibliográfica que no sorprende por su juventud y a la vez su madurez académica, solo un apasionado del estudio del Derecho, disciplinado en sus labores de investigación y persistencia en alcanzar las metas que se fija, puede producir una obra de esta calidad, no es necesario ser pitoniso para augurarle éxitos en su difusión, que lo motivará sin duda a nuevos emprendimientos hasta convertirse en un publicista de nota en materia jurídica. Lima, junio de 2015 Juan Bélfor ZÁRATE DEL PINO Notario de Lima Profesor Principal de Derecho Civil de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos

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PRESENTACIÓN Es en las últimas décadas, con el auge de la economía y más específicamente con el desarrollo inmobiliario de nuestro país, que el Derecho Registral se ha visto con mayor interés en el contexto jurídico. En efecto, para nadie es desconocida la íntima relación entre el crecimiento de la economía en un país y el Derecho Registral: la inscripción de constitución de empresas, de sucursales, compraventas, hipotecas, habilitaciones urbanas, constitución de garantías mobiliarias, etc., resulta consecuencia directa de dicho crecimiento. Asimismo, el hecho de que en estos últimos lustros se haya abierto en muchas universidades la maestría en Derecho Registral y Notarial deviene en indicador inmediato de la importancia que merece el estudio de la disciplina en comento. Acorde con esta importancia, resulta plausible que un joven abogado aporte con su libro sus investigaciones sobre los principios y el procedimiento registral, vinculándolos con la jurisprudencia expedida por la segunda instancia registral (Tribunal Registral), enriqueciendo con ello la literatura registral. Recordemos que el Tribunal Registral, como última instancia istrativa registral, resuelve los títulos apelados calificados por la primera instancia (registradores), coadyuvando con sus resoluciones a uniformizar criterios en la resolución de casos similares, incidiendo con ellos en la predictibilidad y seguridad jurídica que se debe brindar a los ciudadanos. Ángel Rimascca Huarancca, en su libro presentado El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral, desarrolla los conceptos y características del Derecho Registral, complementándolos con las resoluciones expedidas por la segunda instancia registral; es decir, se toma el arduo trabajo de revisar todas y cada una de las resoluciones expedidas

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por el Colegiado desde su creación (en 1995), para escoger las más idóneas y exponerlas en cada concepto registral materia de estudio. Prosigue en su labor de estudio con los principios registrales, definidos por Roca Sastre como “las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral”, uniéndolas con las partes pertinentes de las resoluciones expedidas por el Tribunal Registral, mejorando con ello los conceptos, en tanto dicho Tribunal, con la experiencia que le da resolver las apelaciones en el día a día, conceptualiza los principios y los aplica a cada caso concreto con la riqueza y matices que la realidad presenta. En los siguientes capítulos nos habla del sistema registral peruano así como del procedimiento registral, haciendo énfasis en la calificación realizada tanto por los registradores como por el Tribunal Registral, relievando los precedentes de observancia obligatoria dados por el Tribunal, los cuales son de obligatorio cumplimiento para ambas instancias. Ángel Rimascca también estudia la publicidad registral, los objetivos de la misma, señalándonos cómo esta se objetiviza por medio de los diversos certificados expedidos por las oficinas registrales. Luego reseña sobre la inexactitud registral y su rectificación, todo concordado con las resoluciones del Tribunal Registral, explotando así la rica experiencia plasmada en las resoluciones que tiene el Colegiado en sus casi veinte años de existencia. Finalmente, termina con el Derecho Notarial relacionándolo con el Derecho Registral, dándonos con ello un interesante panorama de ambas disciplinas que resultan aún más meritorias por la juventud del autor. Quiero reiterar mi felicitación y parabienes a Ángel Rimascca, excelente alumno y amigo, por su aporte, exhortándolo a que siga en la investigación y augurándole desde ya un futuro prometedor en esta disciplina tan cambiante como es el Derecho. Lima, junio de 2015 Samuel GÁLVEZ TRONCOS Vocal del Tribunal Registral de la Sunarp

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INTRODUCCIÓN El Derecho Registral como el Derecho Notarial son áreas del Derecho de gran relevancia por la trascendencia social y económica que tienen en la población. Ellos son particularmente depositarios de la seguridad jurídica, la publicidad, la protección y el orden, en una palabra “paz”. A este valor es al que debe aspirarse en última instancia la jurisprudencia del Tribunal Registral, la cual ha tenido un destacable desarrollo en nuestro país. Esta es la vocación también de esta investigación denominada El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral, la cual contendrá un enfoque tridimensional; en el sentido de que se desarrollará la materia en tres perspectivas: una conceptualización propia, la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Registral. La obra refleja nuestro interés vocacional por estas áreas del Derecho, el cual se ve impulsado por la constatación de que la bibliografía jurídica nacional en Derecho Registral y Notarial no es de las más modernas en cuanto a su desarrollo conceptual, doctrinario y jurisprudencial para quienes expresen su interés en ellas. Nuestra literatura registral y notarial es además poco abundante en nuestro medio. En este escenario se desarrolla en esta obra una exposición integral del Derecho Registral y Notarial, en forma ordenada y con sentido didáctico. Estas son las razones que nos han motivado a publicar esta obra. De esta manera, buscamos hacer un análisis y un desarrollo sistematizado completo del Derecho Registral desde la perspectiva y opinión del Tribunal Registral recogidas en sus distintas resoluciones, en vista de que el Tribunal conoce y resuelve en segunda y última instancia las apelaciones interpuestas contra las observaciones, tachas y otras decisiones de los registradores emitidas en el ámbito de su función registral, estableciendo criterios de interpretación de las normas que regulan los actos, negocios

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jurídicos y derechos inscribibles, las mismas que serán de observancia obligatoria para las instancias registrales y los istrados, quienes a su vez tendrán la posibilidad de conocer de antemano la respuesta que ha dado el Tribunal Registral a una situación concreta. Los fallos registrales cumplen con generar predictibilidad a los istrados, registradores y la comunidad en general respecto de la interpretación de las instituciones registrales, de tal manera que el istrado antes de iniciar cualquier procedimiento registral podrá tener la certeza acerca de la interpretación de las instituciones del Derecho Registral, y cuál será el resultado final que obtendrá. Además, de ser este el objetivo de este trabajo, se realizará también un desarrollo completo del marco teórico con claridad, orden sistemático y sencillez abordando la conceptualización paralela de la doctrina comparada y las normas que regulan las instituciones del Derecho Registral. Asimismo, el desarrollo de nuestra obra continúa una tradición divisoria temática común a muchos tratadistas del Derecho Registral y Notarial, es en ese sentido que ha sido dividido en seis capítulos, en los que trataremos los principios registrales, procedimiento registral, el sistema registral peruano, las inscripciones registrales y su publicidad, la inexactitud registral y su rectificación y, por último, el Derecho Notarial y sus implicancias en el Derecho Registral. Antes de señalar el contenido de los capítulos, queremos precisar, que el Derecho Registral es para nosotros un conjunto de principios, normas así como también reglamentos de carácter especial, que estudian la tutela de ciertas situaciones jurídicas a través del sistema de publicidad jurídicolegal, que produce determinados efectos jurídicos sustantivos en el Derecho Privado, tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de situaciones jurídicas con la finalidad de dotar de justicia y seguridad al tráfico jurídico de intereses económicos. Por otro lado, el Derecho Notarial es para nosotros un conjunto principios y normas jurídicas que regulan la organización de la función notarial, así como también regula la forma jurídica y la autenticidad de los instrumentos públicos notariales, y demás hechos, negocios y actos jurídicos que se plasman en los instrumentos públicos, a los que el notario público dota de fe.

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En el primer capítulo realizaremos un desarrollo del marco conceptual del Derecho Registral, sus características, la función del registro y la publicidad registral, así como los principios registrales y su clasificación en principios registrales referidos a los requisitos de la inscripción (rogación, titulación auténtica, tracto sucesivo, legalidad y especialidad) o como principios registrales que generan efectos ante la inscripción (legitimación, fe pública registral, prioridad preferente o de rango, prioridad excluyente, publicidad y oponibilidad). En el segundo capítulo desarrollaremos las técnicas registrales, la partida registral, el asiento registral, los registros jurídicos y registros istrativos, el sistema registral y, finalmente, el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, su respectiva finalidad, objeto y las garantías y los registros que comprenden el Sistema Nacional de los Registros Públicos. En el tercer capítulo desarrollaremos el procedimiento registral, las instancias registrales, el título y su presentación, el asiento de presentación, la calificación registral, la conclusión del procedimiento registral, el recurso de apelación, la demanda contenciosa istrativa contra resoluciones del Tribunal Registral y, por último, los precedentes de observancia obligatoria. En el cuarto capítulo desarrollaremos la inscripción registral y su tipicidad, la anotación preventiva, la duplicidad de partidas, la publicidad de los registros públicos y los derechos registrales. En el capítulo quinto desarrollaremos la inexactitud registral, sus respectivos tipos, el error de concepto y material y, por último, la rectificación registral. Finalmente, en el último capítulo se desarrollará el Derecho Notarial, el notario, la función notarial, la fe pública notarial, la Ley del Notariado peruano, el instrumento público notarial, la escritura pública, los instrumentos públicos extraprotocolares (actas y certificaciones), traslados instrumentales como los testimonios, boletas y el parte notarial, así como el Colegio de Notarios. Esta obra va dirigida a todos profesionales, estudiantes de Derecho y estudiosos que se dedican a la actividad del Derecho Registral y Notarial, y sobre todo deseo que ella sirva como una herramienta útil para fomentar el estudio y la comprensión de esta materia.

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No queremos finalizar esta introducción sin antes expresar nuestro más profundo agradecimiento al Dr. Juan Carlos Esquivel Oviedo por su apoyo para que esta obra se hiciera realidad. Del mismo modo mi más profundo reconocimiento al Notario de Lima, Dr. Juan Bélfor Zárate Del Pino, quien fuera mi profesor, hoy amigo y uno de los más destacados juristas en nuestro medio, a quien profeso un inmensurable respeto, y quien me ha honrado al prologar esta obra. Asimismo, mi especial agradecimiento al Dr. Samuel Hernán Gálvez Troncos, vocal del Tribunal Registral de la Sunarp, quien me ha dispensado su valioso tiempo para hacer la presentación de esta obra. Finalmente, un agradecimiento especial a Gleidis Campon Chuqui por su apoyo constante y por la revisión de la obra. Lima, junio de 2015 EL AUTOR

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CAPÍTULO I

EL DERECHO REGISTRAL Y SUS PRINCIPIOS I. EL DERECHO REGISTRAL 1. Concepto El Derecho Registral es una disciplina jurídica constituida por un conjunto de principios, normas y reglamentos de carácter especial, que regulan y desarrollan la tutela de ciertas situaciones jurídicas a través del Sistema de Publicidad Jurídico Legal, y que producen determinados efectos jurídicos sustantivos en el Derecho Privado, tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad, con la finalidad de dotar de seguridad al tráfico jurídico de intereses económicos. Cabe señalar, que los principios y normas referidas regulan la organización y funcionamiento de los Registros Públicos, además de la supervisión de los servicios de inscripciones en los diferentes registros de carácter jurídico que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp). Asimismo, regulan también los efectos de la publicidad registral formal directa e indirecta, del contenido de las partidas registrales y de los títulos que generaron su inscripción. Uno de los principales fines del Derecho Registral es, pues, otorgar seguridad al tráfico jurídico y a los derechos; es decir, brinda seguridad jurídica dinámica a los terceros de buena fe que contratan en virtud de la información obtenida del registro, y otorga seguridad jurídica estática al titular registral.

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Por otro lado, respecto a las denominaciones del Derecho Registral ha tenido varias denominaciones(1) en el transcurrir del tiempo, tal es así que las legislaciones del derecho comparado también se han manifestado sobre este punto. Del mismo modo en la doctrina no hay unanimidad sobre la terminología o denominación del Derecho Registral. Tal es así, que la doctrina española lo ha llamado “Derecho Hipotecario”(2); pero para un sector de la doctrina alemana suele llamarse “Derecho Inmobiliario”, a diferencia de otros autores que lo denominan “Derecho del Registro de la Propiedad” o “Derecho Inmobiliario Registral”. Sin embargo, actualmente existe una tendencia de denominarlo como “Derecho Registral”. Para Roca Sastre: “el Derecho Inmobiliario Registral, es el conjunto de normas legales, que regulan la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y la práctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculación registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y istrativas registrales y anotaciones preventivas itidas”(3). Molinario señala que el Derecho Registral es “el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de practicarse tales registraciones, y los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de estas”(4). Por su parte, García García conceptualiza al Derecho Registral como “el conjunto de normas y principios que regulan la exteriorización continuada y organizada a efectos de producir congnoscibilidad general, de situaciones jurídicas inmobiliarias, a través de la

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GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, 2ª edición, Civitas, Madrid, 2005, p. 39 y ss. La denominación “Derecho Hipotecario” a simple vista en nuestra imaginación nos lleva a pensar que se trataría del derecho real de hipoteca. Sin embargo, aquello no es la lógica, ya que la razón de dicha denominación yace para los españoles en relación de que su Ley básica se llama: “Derecho Registral Inmobiliario”, el cual es la ley de hipoteca, por ello es llamado “Derecho Hipotecario”. ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo I, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 83. MOLINARIO, Ángel E. Curso de derecho registral inmobiliario. Registro de la Propiedad Inmueble, Buenos Aires, 1971, p. 15.

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institución del Registro de la Propiedad, cuyo objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre el inmueble”(5). En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre el Derecho Registral, en los términos siguientes:

“Una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos es la seguridad jurídica de quienes se amparan en la fe del Registro. (…) la seguridad Jurídica (…) es uno de los fines más preciados del Derecho Registral en la medida que otorga certeza y protección a los actos y derechos registrados.



La seguridad jurídica se logra a través de la denominada publicidadefecto, que viene a ser la información oficial por medio de la cual crece el grado de seguridad de los terceros en las relaciones jurídicas en general, en cuanto evita que negocios y actos queden ocultos. De ello, se puede inferir que los hechos, actos o documentos publicitados están dotados de una presunción de exactitud. Es por ello que la publicidad registral no solo atribuye cognoscibilidad legal (posibilidad de conocer) a las situaciones jurídicas inscritas, sino además, atribución de veracidad o de verdad oficial de los actos y contratos que publicita”(6).

2. Características del Derecho Registral El Derecho Registral tiene diferentes características: A. Es un Derecho autónomo El Derecho Registral es un derecho autónomo porque tiene sus propias normas, es decir, tiene su propia legislación, principios, además de las diferentes directivas que salieron respecto a un registro y/o por un reglamento. Por su parte, García García señala que: “el derecho hipotecario está compuesto por una pluralidad de normas que en esencia son de derecho (5) (6)

GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 65. Resolución N° 022-2009-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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civil, pero que comprenden también normas relacionadas con otras partes del Derecho (Procesal, istrativo, Mercantil, Fiscal, etc.). Esta pluralidad de normas plantea el problema de la autonomía o no del Derecho Hipotecario (…)”(7). Lacruz señala que: “el Derecho Inmobiliario registral es un conjunto de normas civiles, istrativos y procesales concurrentes sobre un mismo objeto. Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si se observa que la relación registral que regulan imprime a muchas de esas normas un carácter específico muy acentuado (…)”(8). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la autonomía del Derecho Registral, en los términos siguientes:

“El numeral 2 del artículo II del Título Preliminar de la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento istrativo General, establece que los procedimientos especiales creados y regulados como tales por ley expresa, atendiendo a la singularidad de la materia, se rigen supletoriamente por dicha ley en aquellos aspectos no previstos y en los que no sean tratados expresamente de modo distinto. En materia registral, el artículo 2009 del Código Civil establece que los Registros Públicos se sujetan a lo dispuesto en dicho código, a sus leyes y reglamentos especiales, consagrándose de este modo, la autonomía del Registro y del Derecho Registral con relación a los demás entes istrativos”(9).

B. Es un Derecho heterogéneo El Derecho Registral está conformado por normas de Derecho Público y Derecho Privado, las mismas regulan la organización registral istrativa como el procedimiento registral de la inscripción de un título. Dicha inscripción persigue el bien común preferido por los terceros que contratan con títulos registrables.

(7) (8) (9)

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Ibídem, p. 66. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. José María Bosch Editor, Barcelona, 1984, p. 21. Resolución N° 1987-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

García señala que: “el derecho hipotecario es un derecho privado pero con una serie de relaciones con el derecho público”(10). Por su parte, Roca Sastre señala que: “el derecho inmobiliario registral persigue la seguridad de la propiedad inmueble y del tráfico jurídico sobre la misma, tanto en el aspecto adquisitivo como en el creditual”. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión general de la característica del Derecho Registral, respecto a lo público, en los términos siguientes:

“Lo que interesa a los terceros, que buscan el máximo de certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurídicas publicitadas, así como las titularidades que a estas corresponden. Lo que interesa entonces, tanto para la tutela de derechos como para la seguridad en el tráfico patrimonial, son los efectos exteriorizados de aquellos actos, así como la vigencia y duración en el tiempo de dichos efectos. El titular y los terceros resultarán beneficiados o perjudicados dependiendo de si la situación o derecho se encuentra o no publicitado.



En ese sentido, esta instancia de manera reiterada ha señalado que el Registro es un mecanismo de seguridad que publicita con carácter erga omnes derechos y situaciones jurídicas que por naturaleza son oponibles frente a terceros, con el fin de que los destinatarios de esta publicidad utilicen la información para tomar decisiones adecuadas en la contratación reduciendo sensiblemente los costos”(11).

C. Es un derecho limitativo El Derecho Registral tiene como característica la de ser limitativo, en virtud de que los derechos, actos inscribibles y demás derechos que por su naturaleza son inscribibles en el Sistema Nacional de los Registros Públicos se dan porque de manera expresa así lo señala una Ley. Por lo tanto, las inscripciones se realizan númerus clausus, en tanto que solo accederán

(10) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 66. (11) Resolución N° 231-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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a los registros públicos los actos o derechos que previamente están señalados en una Ley. Por su parte, el Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto, sobre la característica del Derecho Registral de ser limitado, en los términos siguientes:

“En relación a lo que se inscribe en el Registro, algunos autores señalan que lo que se inscribe es el título; otros, el derecho, otros, los actos por los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten, modifican o extinguen relaciones jurídicas. Sin embargo, la doctrina en general se muestra partidaria del principio de tipicidad del contenido del Registro, es decir, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarán como inscribibles”(12).

Asimismo, dicho Tribunal agrega que “(…) no debemos perder de vista que son los terceros los más interesados en saber de antemano y con precisión lo que puede acceder al Registro, de allí que la tipicidad no podría estar al arbitrio de los particulares o del Registrado, caso contrario no podría dársele al registro la eficacia de inoponibilidad, pues los terceros, ignorantes de lo que puede acceder, no acudirían al Registro”. D. Es un derecho formalista El Derecho Registral tiene como característica el de ser formalista, debido a que los documentos que dan mérito para su inscripción: Parte notarial, parte judicial y documentos istrativos deben de cumplir con determinados requisitos formales. Asimismo, el procedimiento registral está sujeto a etapas preclusivas y requisitos para la inscripción y/o denegatoria de un título que contiene el acto rogado. 3. Función del registro La función del registro es brindar seguridad jurídica, la cual se manifiesta en dos momentos: seguridad jurídica dinámica y seguridad jurídica estática. La seguridad jurídica dinámica consiste en brindar información a todas las personas en general que desean contratar con los titulares (12) Resolución N° 231-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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propietarios, así como también brindar la información sobre la vigencia de los apoderados; es decir, informa quienes son los reales propietarios de un determinado bien a transferir o adquirir. En cuanto a la seguridad jurídica estática se entiende por esta a la intangibilidad del contenido de los asientos registrales. Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado la función del registro en los términos siguientes:

“El efecto más importante del Registro es el de otorgar seguridad jurídica. El Registro cumple una doble función, por un lado, da certeza a los terceros sobre aquellas situaciones publicadas y, por otro, cuida que la realidad que obra en él sea inalterable por causas ajenas al normal tráfico jurídico. Esto es lo que se conoce como publicidad estática y dinámica, por la primera se defiende al titular registral, y en virtud de la segunda se protege a los terceros que contratan teniendo como respaldo la fe del Registro. En este marco, y como herramientas para lograr la finalidad del Registro, encontramos una serie de principios registrales que coadyuvan a que la seguridad jurídica publicada por el Registro no sea un mero enunciado”(13).



“[D]ebe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos (…)”(14).

4. La publicidad registral y su función La publicidad registral es aquella divulgación jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado registro(15), dicha publicidad tiene como finalidad hacer cognoscible (posibilidad de conocer) determinadas situaciones jurídicas para la tutela de derechos y para la seguridad del tráfico jurídico. Asimismo, esta publicidad legal es garantizada por el estado en virtud de que esta función debe ser ejercida en favor de los particulares.

(13) Resolución N° 018-2014-SUNARP-TR-T, ff. jj. 2 y 3. (14) Resolución N° 785-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (15) ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 6.

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La publicidad registral cumple doble función, una de ellas es la de proporcionar seguridad en el tráfico jurídico y la otra es la seguridad de los derechos subjetivos que se están publicitando en los registros públicos. Y para que “la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad o de determinación, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria claridad o transparencia”(16). García García señala que la “publicidad registral es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada”(17). Por su parte, Chico y Ortiz señala que la publicidad registral es un “requisito que, añadido a los que rodean a las situaciones jurídicas, asegura frente a todos la titularidad de los derechos y protege al adquirente que confía en sus pronunciamientos, facilitando de esta manera el crédito y protegiendo el tráfico jurídico”(18). En vista de esta mirada panorámica, el Tribunal Registral ha emitido opinión respecto de la publicidad registral y su función, en los siguientes términos:

“La publicidad registral cumple una función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, y solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos

(16) MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de Universitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios Registrales, Volumen II, España, 1992, pp. 405 y 406. (17) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 41. (18) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios Sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, Madrid, 2000, p. 180.

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en donde sea posible llegar a una interpretación razonable que propenda a la inscripción, sin que se infrinja el ordenamiento jurídico”(19). II. PRINCIPIOS REGISTRALES En las últimas décadas, en nuestro país el tráfico de bienes inmuebles ha crecido exponencialmente, en tanto que uno puede observar las avenidas de Lima y notará diferentes inmuebles construidos o en proceso de construcción, generando un lógico crecimiento también en los Registros Públicos, en tanto dicha institución busca salvaguardar las adquisiciones y –sobre todo– uno confía en la publicidad que brinda dicha institución. En efecto, el adquirente tiene la confianza en que los asientos que se publicitan de los inmuebles tengan la exactitud con la realidad extrarregistral, confianza sustentada a su vez en un conjunto de principios que coadyuvan al cumplimiento de los fines que tiene el sistema registral, como dar seguridad jurídica al tráfico de bienes(20). 1. Concepto El sistema registral peruano ha acogido ciertos principios que manifiestan determinadas líneas, directrices al procedimiento registral; dichos principios son un conjunto de reglas jurídicas y/o normas fundamentales, que guían y sirven de base al sistema registral peruano, y que pueden ser señalados por la misma Ley; es decir, el Código Civil y demás normas como el Reglamento General de los Registros Públicos o puede extraerse de la interpretación sistemática de las diversas normas de nuestro ordenamiento jurídico. Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, (19) Resolución N° 785-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 7. (20) Por lo que se está afirmando que el titular registral prevalecerá aunque en la realidad extraregistral fuera otra la historia, de esta manera Díez-Picazo y Gullón señala: “El sistema hipotecario en este aspecto formal sacrifica al titular real, al titular civil, en beneficio del titular registral en caso de discordancia entre las dos titularidades. Es una consecuencia lógica, por otra parte, del principio de exactitud registral. Si el Registro se presume exacto e íntegro, es decir, se presume que guarda una concordancia con la realidad, se piensa que la titularidad formal coincide con la titularidad civil” en DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos S.A., España, 1977, p. 309.

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publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral. En palabras de Roca Sastre, se puede señalar que los “principios suelen considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral español”(21). Por su parte, José Manuel García García conceptúa los principios hipotecarios como “las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral”(22). Al respecto, el Tribunal Registral estableció una idea conceptual sobre los principios registrales, en los términos siguientes:

“Los principios registrales (…) constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la calificación registral (…)”(23).

2. Con relación al Código Civil y al Título Preliminar del RGRP Los principios registrales se encuentran consagrados en el Título I del Libro IX del Código Civil y en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos(24), así como también se establecen principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades(25), además de otros Reglamentos Registrales especiales y otras normas donde también se consagran principios registrales. Todo ellos guardan concordancia, ya que si comparamos los principios registrales que están señalados en el Código Civil y en las otras normas referidas, se podrá observar que en el Libro IX del Código Civil no se encuentra el Principio (21) (22) (23) (24)

ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 93. GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 533. Resolución N° 2341-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1. El Reglamento General de los Registros Públicos fue aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP/SN. Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de mayo de 2012. (25) El Reglamento del Registro de Sociedades fue aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 200-2001-SUNARP/SN. Publicado en el diario oficial El Peruano el 27 de julio de 2001.

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de Especialidad, pero que sí explícitamente lo hace el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Cabe señalar, que al registro se aplica todos los principios que están consagrados en los reglamentos mencionados, así como también el Código Civil, toda vez que el legislador ha señalado que “los registros que tienen tratamiento en nuestro Código son aquellos a los que es posible aplicar los principios de derecho registral reconocidos en nuestra legislación y tradición jurídica como los de rogación, calificación, legalidad, publicidad, legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo y prioridad, que agota gran parte del contenido del Título I relativo a las Disposiciones Generales, aplicables en todos los registros”(26). Así también, el Tribunal Registral se ha manifestado al respecto, en los siguientes términos:

“(…) Son aplicables al Registro, los principios registrales previstos en este Reglamento(27) y los demás regulados por el Reglamento General de los Registros Públicos y por el Código Civil. Ahora bien, generalmente se asocia a los Registros Públicos con el concepto de seguridad jurídica, siendo esta un valor fundamental de toda sociedad democrática y constituye un factor coadyuvante en la estabilidad de los derechos, pilar del desarrollo social y económico, en buena cuenta es un principio que otorga certeza y protección a los derechos subjetivos”(28).

3. Los principios registrales y la calificación Resulta exigible la aplicación de los principios registrales en la calificación registral toda vez que el marco conceptual de los principios que son considerados como requisitos de inscripción, como por ejemplo los principios de legalidad, tracto sucesivo, especialidad, rogación, etc., deberán ser observadas al momento de la inscripción de un acto jurídico y/o derecho; y sobre todo, debemos tener en consideración al momento de calificar los

(26) En exposición de motivos oficial del Código Civil Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990 en las páginas 4 y 5. (27) Se refiere al Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, ello en relación a las líneas anteriores de la Resolución citada. (28) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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principios que son considerados como efectos de la inscripción (principio de publicidad, legitimidad, prioridad preferente, etc.). En conclusión, el procedimiento registral está regido por principios que determinan su funcionamiento, pero que además determinan los atributos que le son conferidos a los actos jurídicos que se inscriben en los registros públicos. El Tribunal Registral ha señalado respecto de la calificación y los principios, lo siguiente:

“La calificación registral se realiza en el marco de los principios registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la calificación registral.



Así, en virtud del principio de legalidad, contemplado en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil y en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros, Públicos, establece que los Registradores y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.



Cabe resaltar que están dentro de los alcances de la calificación, no solo evaluar la legalidad de los documentos que se presentan al registro (título formal), sino también la “validez del acto” (título material), es decir, tanto el Registrador y como el Tribunal Registral deberán tener en cuenta al momento de realizar el control de legalidad de los títulos ingresados al registro las normas generales de validez de los actos jurídicos, así como las específicas de cada contrato en particular”(29).

4. Clasificación de los principios registrales Los principios registrales se pueden clasificar de diferentes maneras, tal es así que los autores alemanes nos hablan de principios sustantivos o materiales y principios adjetivos o de procedimiento, como reflejo, (29) Resolución N° 1503-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

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los primeros del Código Civil y los segundos de la Ordenanza del Registro(30), sobre dicha clasificación hay varios autores españoles que comparten dicha posición. Al respecto, García García señala que dicha clasificación es una forma artificial de calificarlo, ya que los principios hipotecarios que pretenden ser organizados en aspectos formales y materiales se conciben ambos en la Ley Hipotecaria española; es decir, la Ley Hipotecaria es, al mismo tiempo, una Ley de carácter material y formal, por lo que no es posible hacer dicha distinción, toda vez que se trata de aspectos íntimamente enlazados y cuya separación puede llevar a erróneas interpretaciones. A diferencia de lo que ocurre en las legislaciones germánicas, donde puede distinguirse una parte registral sustantiva, representada por el Código Civil, y una parte formal o adjetiva, representada por la Ordenanza Inmobiliaria(31). En tal sentido, para García García los principios hipotecarios deben ser clasificados atendiendo a la distinción de los que representan “requisitos de la inscripción” y los que significan “efectos de la inscripción”, cuya clasificación creemos que es la más aceptable para clasificar (por temas didácticos) los principios registrales. En tanto, nuestro ordenamiento jurídico recoge los referidos principios en el Libro IX del Código Civil y de la misma manera en el Título Preliminar del Reglamento General de Registros Públicos, así como también en otros Reglamentos especiales y otras normas respectivas, la cual guarda relación con lo establecido en la exposición de motivos oficial del libro de registros públicos del Código Civil(32). -

Los principios registrales que se refieren a los requisitos de inscripción son los siguientes: rogación, titulación auténtica, tracto sucesivo, legalidad y especialidad.

-

Los principios registrales que generan efectos ante la inscripción son los siguientes: legitimación, fe pública registral, prioridad preferente o de rango, prioridad excluyente, publicidad y oponibilidad.

(30) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 100. (31) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 538. (32) Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990.

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4.1. Principios Registrales que se refieren a los requisitos de inscripción A. Principio de rogación a. Concepto El principio de rogatoria o de instancia consiste en materializar la presentación de un documento en un título, la cual será calificada por el registrador para su respectiva inscripción. Además, el referido documento contiene un acto inscribible, el cual insta al registro para que se califique. Asimismo, mediante este principio se establece que las inscripciones de los actos y contratos en el registro no se realizan de oficio, sino que requieren siempre de petición de parte interesada. Por tanto, los actos y contratos se inscriben a instancia del interesado, en tanto que el procedimiento registral solo se iniciará a solicitud del interesado, nunca a instancia del registrador. Atilio Cornejo opina que el principio de rogación –también llamado “de instancia–, en virtud del cual toda modificación de una determinada situación registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada”(33). En opinión de Roca Sastre: “El principio de rogación o de instancia es la expresión de uno de los caracteres fundamentales imperantes en nuestro sistema inmobiliario registral (…), consistente en que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado a instancia de parte mediante solicitud o petición dirigido al Registrador, para que este ponga en curso tal procedimiento, salvo cuando excepcionalmente puede este actuar de oficio”(34). En nuestra legislación, el principio de rogación está recogido en el artículo 2011 del Código Civil, que de forma literal indica: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción (…)” (el resaltado es nuestro). Asimismo, en el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos reza de la siguiente manera: “Los asientos registrales se extienden a instancia (33) ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 75. (34) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 487.

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de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario (…)”. Al respecto, el Tribunal Registral conceptualiza el principio de rogación, en los términos siguientes:

“El artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, regula el principio de rogación, señalando que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa (…)”. Por rogación se entiende el acto cuya inscripción se solicita ante el registro. Esta rogatoria se plasma en el formulario de solicitud de inscripción y se encuentra contenida en el título.



Título, de acuerdo al artículo 7 del citado Reglamento, es el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.



Ello importa que la rogatoria plasmada en el formulario, esto es, el acto que se ha señalado inscribir, debe encontrarse contenido en los documentos conformantes del título, de ese modo, aun cuando no se haya señalado todos los actos que se solicitan inscribir, ello no constituye obstáculo alguno para que estos tengan acogida registral, siempre que se encuentren contenidos en los documentos presentados, de allí que la rogatoria alcance a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa”(35). b. Legitimación

Solo aquellas personas que tienen legitimidad pueden solicitar la inscripción de un título, ello de conformidad con el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General Registros Públicos, que señala lo siguiente: “(…) Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción (35) Resolución N° 1210-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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que se solicita, salvo que aquel haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien este representa (…)”. En consecuencia, los legitimados son los otorgantes del acto o derecho y/o tercero interesado, quienes pueden solicitar la inscripción del título, subsanar las observaciones, desistirse de la solicitud de inscripción, o de algunos de los actos rogados y también interponer recurso de apelación. Asimismo, según lo establecido en el artículo 12 del Reglamento General Registros Públicos, el notario tiene interés propio a efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados. Cabe señalar, que tratándose de títulos presentados en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes, solo el notario ante quien se otorgó la escritura pública puede presentar los títulos, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados, según se establece en la sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo N° 1049. Por su parte, García García señala que “la manifestación más importante de la rogación es, según se ha indicado, la petición de inscripción (…) la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) Por el que adquiera el derecho; b) Por el que lo transmita; c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir; d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Agrega dicho autor que también (…) “se considerará a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción”(36). Por su parte, el Tribunal Registral ha dado una opinión de las personas legitimadas para solicitar la inscripción, en las siguientes líneas:

“En concordancia con el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Conforme a lo señalado por estas normas, se encuentran legitimadas para solicitar una inscripción:

(36) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 186.

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a) Los otorgantes del acto o derecho, lo que implica una formulación que comprende tanto a las partes de un contrato, a quien realiza un acto unilateral, a las autoridades judiciales o istrativas, etc., es decir, en sentido general, todos aquellos que, de acuerdo con las previsiones establecidas para cada acto o derecho inscribible, intervienen en la formalización del acto o derecho con trascendencia registral.



b) Los terceros interesados, que son aquellos que, sin haber participado directamente en la generación del acto o derecho objeto de inscripción, pueden verse afectados o beneficiados con su incorporación a la publicidad registral. Cabe indicar que no se requiere que el interés sea acreditado, es decir, que se pruebe la existencia de un interés material o moral que motive la solicitud de inscripción, salvo disposición expresa en contrario. Esto obedece al hecho que la rogación es solo la forma en que el título accede al Registro, siendo que, una vez sujeto a la calificación registral, salvo supuestos excepcionales como el señalado, lo que se evalúa es al mismo título y no a la legitimación de quien formuló la rogación.



De esta manera, no siendo necesario acreditar el interés para formular la inscripción, la consecuencia es que, con carácter general, cualquier persona con capacidad de ejercicio, podrá dar inicio al procedimiento registral, sin que el Registro deba efectuar indagaciones respecto al interés en virtud del cual se actúa”(37). c. Reserva de rogación

Por la rogatoria se solicita la inscripción de un acto, donde el registrador calificará la información que le es presentada y determinará si la inscripción del acto es factible; sin embargo, el presentante del acto a inscribirse puede pedir la reserva de la rogatoria de determinados actos que están contenidos en el documento, sin que ello impida la inscripción de los demás actos contenidos en el título. Al respecto, el Tribunal Registral señala lo siguiente:

“Así, el artículo III del Título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), concordante con el artículo 2011 del

(37) Resolución N° 077-2008-SUNARP-TR-A, f. j. 3.

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Código Civil establece que: “[L]os asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa”.

En el mismo sentido, el artículo 12 señala que la solicitud de inscripción debe contener, entre otros datos, los actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el solicitante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar del citado Reglamento. De acuerdo a las normas citadas, se puede concluir que la rogatoria se encuentra contenida en el título presentado y no necesariamente en la solicitud que la acompaña, salvo que expresamente se reserve la inscripción de alguno de los actos contenidos en el título”(38). d. Desistimiento de rogación

La acción de rogatoria al inicio no es obligatoria, pero una vez iniciada continúa de oficio, pues ello no impide que el presentante se desista de la misma en forma total o parcial, siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles. Por tanto, “el desistimiento es la petición que se efectúa en el registro para que se interrumpa el examen del documento cuya inscripción o anotación se rogó, o se deje sin efecto la calificación producida”(39). Asimismo, el desistimiento lo debe realizar el presentante del título mediante escrito con firma legalizada por notario público o por funcionario autorizado, mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspondiente. En el caso de que sea el presentante un notario público no requerirá legalización de firma. Por otro lado, si fuera un parte judicial, solo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso solo procederá el desistimiento a solicitud de esta.

(38) Resolución N° 490-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 1. (39) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 75.

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Si el juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título. Por su parte, García García señala que: “el desistimiento es una solicitud de cancelación del asiento de inscripción (…)”, además, agrega que “la manifestación del principio de rogación en este punto la constituye la solicitud de desistimiento, pues la ‘aceptación’ y consiguiente cancelación del asiento de presentación, es manifestación del principio de calificación registral”(40). Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre el desistimiento de rogatoria, en los términos siguientes:

“De lo señalado tenemos que los actos rogados son actos separables, en consecuencia si lo que se pretende es la inscripción de la compraventa detallada en el tercer considerando de la presente resolución, es que de conformidad con el artículo 13 del RGRP deberá solicitarse el desistimiento parcial de la rogatoria de saneamiento de área y medidas perimétricas, para lo cual deberá adjuntarse escrito con firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación”(41). i) Clases de desistimiento: total y/o parcial

El desistimiento puede ser total o parcial, si fuera el primero, pues el solicitante renuncia de forma total a la inscripción de los actos o derechos inscribibles instados por su persona en un episodio anterior; por el contrario, en el desistimiento parcial, la parte solicitante se limita a solo renunciar en una parte de la inscripción y con respecto a los demás actos que proseguirán con su respectiva inscripción. Asimismo, cabe señalar que solo procede este último únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales de otros actos o derechos inscribibles.

(40) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 197. (41) Resolución N° 490-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 4.

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Por su parte, Chico y Ortiz afirma que: “puede el desistimiento ser total, que no se define, pero que es aquel que afecta a todos los actos inscribibles contenidos en el documento presentado, es decir, genéricamente, al título presentado como tal en su integridad, y parcial cuando ‘solamente afectare a una parte del contenido del documento’. Si el desistimiento es total, la solicitud debe formularse ‘en documento público o privado con firmas legitimadas notarialmente’. Si es parcial, la solicitud puede hacerse ‘verbalmente’ (en todo caso, ‘la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate’)”(42). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las clases de desistimiento, en los términos siguientes:

“(…) Se dispone que el desistimiento pueda ser total o parcial. La aceptación del desistimiento total debe constar en el Diario. El desistimiento es parcial cuando se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último procede únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles. Se agrega que el desistimiento regulado en este artículo se tramita utilizando la misma vía que el reingreso. Así, si el desistimiento de la rogatoria es total y fuera aceptado por el Registrador, el procedimiento registral concluirá, tal como lo dispone el artículo 2.c) del mencionado Reglamento”(43). e. Excepciones i) Rectificación de oficio

La rectificación de oficio es una excepción al principio de rogación toda vez que el artículo 76 del Reglamento General de Registros Públicos señala que los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el registrador determine que esta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título

(42) CHICO Y ORTIZ, José María. Loc. cit. (43) Resolución N° 372-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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ya inscrito. Cabe señalar, que no procederán las rectificaciones cuando haya obstáculos que lo impidan en la partida registral. Por su parte, García García señala que: “hay supuestos en que el Registrador puede actuar de oficio, sin necesidad de que lo solicite expresamente persona alguna. Se trata de algunos supuestos de cancelación por caducidad, o de conversión de inscripciones o de práctica de anotaciones preventivas de suspensión, e incluso de inscripciones en diferente folio para dar una mayor claridad”(44). El Tribunal Registral ha dado una opinión respecto a la rectificación de oficio, en los términos siguientes:

“Uno de los principios que informa el derecho registral peruano es el principio de rogación, según el cual toda inscripción se efectúa en virtud a la solicitud de parte, salvo disposición normativa que establezca la posibilidad de efectuar inscripciones de oficio, como ocurre con las rectificaciones de los errores materiales y los de conceptos necesarios para la inscripción de algún acto”(45). ii) Hipoteca legal

La hipoteca legal está regulada en el artículo 1118 del Código Civil, tal dispositivo establece supuestos de excepción del principio de rogatoria, y que las mismas constituyen de pleno de derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión, sobre la hipoteca legal, en los términos siguientes:

“El artículo 1119 del Código Civil dispone en su primer párrafo lo siguiente: ‘Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan’. El numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil reconoce la hipoteca legal respecto ‘del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero’ (el resaltado es nuestro).

(44) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 206. (45) Resolución N° 490-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 1.

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No existe en la hipoteca legal, manifestación de voluntad de las partes, como ocurre en el caso de la hipoteca convencional, en la cual se requiere, como se señala en el artículo 1098 del Código Civil, la manifestación expresa del propietario del bien en el sentido de constituir la hipoteca afectando así el predio de su propiedad; así como la indicación del manto del gravamen. Al no existir manifestación de voluntad, sino que la hipoteca surge de manera automática en los supuestos expresamente determinados por la ley, solo cabe que la inscripción se extienda sobre la base de los elementos contenidos en el acto jurídico del cual nace la obligación garantizada con la hipoteca legal (…).



Siendo su constitución de pleno derecho y su inscripción obligatoria, el registrador solo puede omitir la extensión del asiento cuando mediare la renuncia expresa del acreedor a la hipoteca legal, la cual, conforme al artículo 1120 del Código Civil, puede efectuarse antelada y unilateralmente. Si se produce anteladamente, el acreedor acepta que el bien del deudor no queda afectado con la hipoteca legal en respaldo de su crédito. Si se produce con posterioridad, se configuraría como causal de extinción de la hipoteca conforme al numeral 3 del artículo 1122 del Código Civil”(46).

B. Principio de titulación auténtica a. Concepto El principio de titulación auténtica prescribe que las inscripciones se extienden en mérito a instrumentos públicos, y solo por excepción se puede extender inscripciones en mérito a instrumentos privados, para lo cual debe existir una norma que le autorice; es decir, por regla general se inscriben en mérito a los documentos públicos, y por excepción en mérito a documentos privados. Al respecto, Antonio Manzano Solano conceptualiza el principio de titulación auténtica expresando que “no basta, sin embargo cualquier título o documento, sino que además, ha de ser documento público y auténtico. Esta sería la segunda nota básica del procedimiento registral en nuestro sistema: principio de documentación pública frente al principio de

(46) Resolución N° 490-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 6.

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documentación privada. Es insuficiente, pues, que los documentos que contengan derechos inscribibles estén solamente suscritos por los interesados; precisa que en su creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y auténticos”(47). Por su parte, Atilio Cornejo define “como aquel documento escrito, público o privado, cuyo contenido es generalmente dispositivo, y que instrumenta un hecho, tomado este concepto en sentido amplio, que por disposición de la ley, debe ser inscripto en un registro, para producir determinados efectos jurídicos”(48). En nuestra legislación, el principio de titulación auténtica está recogido en el artículo 2010 del Código Civil, que de forma literal dice: “La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria” (el resaltado es nuestro). Asimismo, en el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que reza de la siguiente manera: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario (…)”. Cabe señalar, que el artículo 7 de la Ley N° 27755 señala que para la inscripción de actos de disposición emanados de la voluntad de las partes solo se itirán escritura pública o formulario registral legalizado por notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N° 27755. Dichos formularios registrales deben estar certificados por notario público o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario público. El Tribunal Registral conceptualiza el principio de titulación auténtica, en los términos siguientes:

“El artículo 2010 del Código Civil establece que ‘la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria’. Dicho numeral debe concordarse con el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros

(47) MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario: Para iniciación y uso de universitarios. Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1992, p. 439. (48) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 48.

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Públicos, cuyo primer párrafo indica que ‘Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario (…)’.

La normativa antes descrita trata del denominado principio de titulación auténtica, por el cual las inscripciones como regla general se realizan en mérito a documentos públicos, como partes notariales o partes judiciales y excepcionalmente, siempre que una disposición legal así lo establezca, en virtud a documentos distintos, como por ejemplo documentos privados con legalización notarial de firmas”(49). b. Título i) Concepto

El título es aquel documento que contiene el acto inscribible, y que es objeto de inscripción, la cual insta la respectiva inscripción ante registros, dicho documento fundamenta de forma inmediata y directamente el derecho o acto inscribible. Cabe señalar, que también formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice. Álvarez Caperochipi señala sobre el título, en las siguientes líneas: “Título, a los efectos de la inscripción, es el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuya favor haya de practicarse aquella y que hagan fe en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción”(50). Al respecto, el Tribunal Registral conceptualiza el título, en el siguiente enunciado:

“De la lectura del artículo 7 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, apreciamos que constituye título para efectos de la inscripción el documento o documentos en los cuales se fundamente inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

(49) Resolución N° 861-2008-SUNARP-TR-L, ff. jj. 1 y 2. (50) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2010, p. 430.

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Asimismo, en el artículo 8 se establece que las inscripciones se efectuarán, sobre la base de los documentos señalados en cada reglamento específico y en su defecto, por las disposiciones que regulan la inscripción del acto o derecho respectivo”(51). ii) Título material En la doctrina podemos encontrar que el título tiene doble acepción: título material o sustantivo y título formal o instrumental(52), donde el título material es la causa o razón justificativa de la mutación jurídica real, esto es, la adquisición del derecho, la transmisión de un derecho o de su modificación o extinción de un derecho real, tal es así que podemos señalar como ejemplo el contrato de compraventa y otros actos. En palabras de Roca Sastre, podemos mencionar que el título material es “el título inscribible que tiene la importancia de constituir lo que propiamente se inscribe, es decir, la materia inscribible en sentido amplio. (…) lo que propiamente se inscribe o registra en nuestro Registro de Propiedad es el acto o negocio jurídico que opera por mutación jurídica-real u otro registrable (…)”(53). Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado el título material, en los términos siguientes:

“Podemos concluir que título material es el acto o derecho inscribible en el registro y título formal es el instrumento que contiene al acto material. Asimismo, la legislación peruana también ha desarrollado el tema de la eficacia temporal de la inscripción, es decir, desde qué momento la situación jurídica inscrita y por tanto publicitada, goza del efecto de oponibilidad erga omnes”(54). iii) Título formal

El título formal es de suma importancia en el sistema registral, ya que constituye el medio adecuado para el de los títulos materiales (51) Resolución N° 199-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 3. (52) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios Sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, Madrid, 2000, pp. 161 y 162. (53) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 299. (54) Resolución N° 1923-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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inscribibles al registro; es decir, es el documento en el cual consta la causa del contrato que se desea inscribir. Roca Sastre señala que el “título formal (…) es la expresión documental del título material registrable, o sea, el vehículo que lo hace presente en el Registro de la Propiedad, aunque sea por medio de su copia, traslado o testimonio o certificación”(55). Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión respecto del título formal, en los términos siguientes:

“Título formal (…) está referido al documento en el cual consta la causa del pacto o contrato que se desea inscribir”(56).



“En cuanto al título formal, debe tenerse en cuenta que el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos, ha previsto que las inscripciones que se realizan en mérito a instrumentos públicos, solo tendrán acogida registral cuando se traten de traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario”(57). c. Instrumento público y privado i) Instrumento público

Los documentos son instrumentos públicos porque intervienen un funcionario público en su otorgamiento, tal es así que tenemos los notariales, judiciales, istrativos y otros, en tal sentido, será un documento que reúna los requisitos de intervención de un funcionario público, y quien tiene competencia para dar autenticidad a un documento y revestirlo de las formas legales(58). Por su parte, el Tribunal Registral señala una idea de los instrumentos públicos, en los términos siguientes:

(55) (56) (57) (58)

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ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 301. Resolución N° 56-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. Resolución N° 199-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 3. ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 50.

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“La inscripción de actos en el Registro se realizará, por regla general, en mérito a un instrumento público. En ese sentido, que el artículo 235 del Código Procesal Civil establece:



‘Artículo 235.- Es documento público: 1. El otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones; y, 2. La escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público, según la ley de la materia. La copia del documento público tiene el mismo valor que el original, si está certificada por Auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario, según corresponda’.

En ese sentido, para que un documento sea un instrumento público debe haber sido otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones o tratarse de una escritura pública u otro documento otorgado ante o por notario, de conformidad con el citado artículo”(59). ii) Instrumento privado

Los instrumentos privados son los documentos elaborados por los particulares, los cuales no tienen potestades de funcionarios públicos; sin embargo, dichos documentos privados permiten la posibilidad de la inscripción de determinados asientos registrales, pero a la vez se exige que la misma deba ser original y cuente con firmas legalizadas notarialmente. Por ejemplo, tenemos las declaraciones juradas del acreedor para la cancelación de hipotecas, los formularios registrales legalizados por notario, etc. Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado los instrumentos privados, en los términos siguientes:

“El artículo 10 del citado reglamento, ha previsto que cuando por disposición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de documentos privados, deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que establezca formalidad distinta”(60).

(59) Resolución N° 1998-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6. (60) Resolución N° 56-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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d. Instrumento público istrativo, judicial y notarial Los documentos públicos registrables pueden ser notariales, judiciales o istrativos; pero no basta con ello, sino que resulta fundamental su contenido y de donde emanan. - Instrumentos públicos notariales, que emanan de los protocolos notariales, los mismos que son emitidos por el notario público, estos instrumentos son los denominados partes notariales. - Instrumentos públicos judiciales, emanan de los órganos jurisdiccionales mediante las resoluciones o sentencias o certificaciones de actuados judiciales que se denominan partes judiciales. - Instrumentos públicos istrativos, son las resoluciones que emanan de los entes istrativos del estado; y - Instrumentos públicos consulares, emanan del Cónsul del Perú en el extranjero, el que además de su función diplomática, realizan función notarial. Por su parte, el Tribunal Registral menciona a los instrumentos públicos, en los términos siguientes:

“[e]l art[ículo] 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento público, salvo disposición diferente. Entre los títulos públicos se encuentran la escritura pública, resoluciones judiciales y las resoluciones istrativas. Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar a presunción de exactitud de las inscripciones”(61).

(61) Resolución N° 785-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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C. Principio de tracto sucesivo a. Concepto El principio de tracto sucesivo también llamado “principio de continuidad y/o tracto continuo” surgió exclusivamente para el registro de propiedad inmueble, estableciendo la continuidad de las trasmisiones dominiales y generando una cadena registral de sucesivos actos derivativos entre sí; asimismo, genera un historial jurídico de los inmuebles inmatriculados dentro de los sucesivos titulares registrales. Este principio nos informa que para inscribirse un título es necesario que el interesado, quien dispone del derecho a registrar, tenga inscrita su titularidad, por ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el registro. El tracto sucesivo es un principio formal que actúa como requisito para la inscripción de un acto jurídico que contiene un derecho de propiedad, donde cada acto inscribible se extiende en un asiento de la partida electrónica, formándose una cadena de asientos por cada acto inscrito. Roca Sastre señala que: “El principio de tracto sucesivo o de continuidad registral consiste en procurar que el historial jurídico de cada finca inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana”(62). Por su parte, Manzano Solano y Manzano Fernández(63) lo conceptúan como “(…) una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de establecer un orden entre los asientos, como complemento del orden entre

(62) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo II, Ob. cit., p. 87. DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, pp. 308 y 309. (63) MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma. Del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios, p. 245. Citando en TARAZONA ALVARADO, Fernando. “El principio de Tracto sucesivo y su implicancia en el procedimiento de inscripción”. En: Actualidad Jurídica. N° 209, Gaceta Jurídica, 2011, p. 38.

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las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles, sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la reproducción de los efectos esenciales del sistema”. La Cruz y Sancho afirman “cada titularidad registral, salvo las que constan en el asiento, de inmatriculación o primer asiento, debe apoyarse sobre otra anterior, vigente y suficiente para servirle de base. Tratándose de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir que cada adquiriente solo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del último titular según el Registro”(64). En nuestra legislación, el principio de tracto sucesivo esta recogido en el artículo 2015 del Código Civil (CC), que de forma literal dice: “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Asimismo, en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) reza de la siguiente manera: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”. Al respecto, el Tribunal Registral conceptualiza el principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:

“Principio del tracto sucesivo, en virtud del cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane y que es recogido en el artículo 2015 del Código Civil y aplicable al Registro de Predios conforme lo establece el artículo 3 de dicho Reglamento. De ese modo, para que se inscriba un acto o derecho debe también estar inscrito el acto del cual deriva y así sucesivamente, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras.



Se trata de un principio de carácter formal que busca preservar el orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que el adquiriente de hoy sea el transferente de mañana. Para inscribir o

(64) LA CRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDO, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral, Bosch, Barcelona, 1962, p. 56.

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anotar títulos que declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos”(65). b. Efectos El principio de tracto sucesivo busca la concatenación de derechos inscritos derivativos entre sí, los cuales están prescritos anteriormente o puede inscribirse simultáneamente, por lo que puede generar los siguientes efectos el tracto sucesivo: a) Contribuye a la formación del contenido registral dándole claridad de la sucesión de derechos titulares registrales; b) Brinda historial jurídico único de un predio; y c) Proporciona al titular inscrito la seguridad jurídica, en que no podría inscribirse ningún título, si el titular registral no aparece como disponente del bien. En consecuencia, “el tracto facilita el conocimiento de todas las titularidades referentes a una finca, mediante la ordenación formal de las titularidades pretéritas, pero el tracto sucesivo es un criterio organizativo del registro no es un elemento sustancial de la publicidad registral, pues el registro publica el derecho actual, no el historial de la finca”(66). c. La calificación del principio del tracto sucesivo La calificación del principio del tracto sucesivo se hace desde “un aspecto meramente procesal del Derecho Registral y no al sustancial. La exigencia de la previa inscripción del título disponente no es establecida como requisito para que este resulte legitimado para el otorgamiento del acto, sino únicamente para que el documento portante de ese acto pueda ser inscrito”(67). En tal sentido, se busca que la previa inscripción del cual se desprende el sujeto presentante del título, que tiene la calidad adquirente de un derecho invoque una filiación de tipo negocial, es decir, un negocio jurídico con el que antes figura inscrito en el registro de propiedad inmueble. Todo ello, en aras de establecer un perfecto encadenamiento (65) Resolución N° 506-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 3. (66) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 442. (67) FALBO, Miguel N. “Doctrina general de tracto sucesivo en el Derecho argentino”. En: Revista Notarial N° 854, p. 75. Citado en ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Ob. cit., p. 110.

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de inscripciones continuas de los titulares inscritos y por ende generar una correspondencia entre el asiento del antecedente y el consecuente. Tomando en consideración al profesor argentino Américo Atilio(68) podemos señalar que hay determinado elementos que integran el tracto sucesivo que serán analizados y/o calificados en el proceso de inscripción de un título, y que son los siguientes: i. Sujeto Al respecto debe haber identidad entre la persona que otorga el acto o negocio jurídico, y la que figura como titular registral del derecho que se dispone, según manifiesta el asiento de la partida registral(69). ii. Objeto Con respecto al objeto, tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre lo que dicen el asiento de la partida del inmueble y el documento que contiene el negocio jurídico. Además, debe estar inscrito el derecho del titular, sea de dominio o cualquier otro derecho real, con relación al derecho transmitido en el negocio jurídico(70). iii. Oportunidad Se refiere a la exigencia de la previa inscripción del derecho que debe existir en el momento de calificar el asiento respectivo de la partida electrónica, y todo ello, para poder inscribir el consecuente derecho rogado, y no al formalizarse el documento, salvo que se inscriba consecuentemente el derecho del transferente y posteriormente del consecuente.

(68) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 111. (69) Asimismo, el Tribunal Registral señala que “de conformidad con el principio de tracto sucesivo no procede inscribir una compraventa cuando se advierte que no existe una adecuación del título (vendedor) con los asientos registrales (titular registral)” señalado en la Resolución N° 169-2013-SUNARPTR-A del 23/04/2013. (70) Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado que en la calificación registral se determina “si el vendedor cuenta con dominio inscrito respecto de las cuotas ideales que está disponiendo en virtud del contrato de compraventa presentado con título alzado” en la Resolución N° 032-2014-SUNARP-TRA del 20/01/2014.

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iv. Efectos En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el registro deberá proceder de la siguiente manera: si el adquirente no puede justificar la legitimación de su causante, el documento no se inscribe, por lo que se tachará el título. Sin embargo, la falta de previa inscripción del adquirente puede justificar la legitimación de su causante, si el documento se inscribiera en forma consecutiva. Al respecto, el Tribunal Registral define la calificación del principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:

“De acuerdo a lo prescrito en el artículo 32 inciso a) del RGRP, el Registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. La necesaria adecuación del título presentado con los antecedentes registrales se sustenta en el principio registral de tracto sucesivo, según el cual, los derechos que se incorporan al registro deben emanar a su vez de un derecho previamente inscrito, sin que se itan vacíos o eslabones en la cadena registral.



Así, en la calificación de un título a través del cual se solicita la inscripción de la transferencia de un derecho de propiedad, corresponde evaluar si el titular del derecho de propiedad inscrito aparece como transferente en el título presentado (…)”(71). d. Excepciones

Respecto a las excepciones, se quiere enfocar en que situaciones o caso no se puede aplicar el principio referido, cuyos supuestos son los siguientes: a) Inmatriculación, es un acto de incorporación del inmueble al registro de propiedad inmueble y asignándose en el rubro de titulares registrales la primera de dominio con la inmatriculación, por lo que no

(71) Resolución N° 169-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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aplica el principio de tracto sucesivo; b) El artículo 98(72) del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios establece un segundo supuesto de excepción al principio de tracto sucesivo, ya que establece la inscripción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, aunque en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal; y c) El artículo 129(73) del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios establece la última excepción del tracto sucesivo, la cual trata de una anotación de embargo de inmueble inscrito a nombre de un tercero. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado que la inmatriculación es una excepción al principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:

“Así, respecto de la inmatriculación, es importante señalar que los artículos 2015 del Código Civil y VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, recogen el principio registral de tracto sucesivo según el cual, ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Siendo la excepción a dicho principio el supuesto de la inmatriculación.



Tal como lo establece, en forma reiterada y uniforme, la jurisprudencia emitida por esta instancia, la inmatriculación puede ser definida como el ingreso de un predio al Registro, entendida como aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior, razón por la que significa un límite inicial a la exigencia del tracto sucesivo”(74).

(72) Artículo 98 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Las transferencia a favor de terceros efectuados por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros”. (73) Artículo 129 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral”. (74) Resolución N° 1631-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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e. Excepciones a la aplicación del requisito del acto previo El acto previo surge desde el momento que el principio de tracto sucesivo es entendido bajo dos acepciones(75): i) Tracto sucesivo en stricto sensu El tracto sucesivo en sentido estricto o restringido, también llamado principio tracto sucesivo propio refiere a la misma naturaleza del principio: cadena de titularidades inscritas sin interrupción y cuya acepción le da la conceptualización, vida y existencia en el sistema registral a dicho principio; y ii) Tracto sucesivo en lato sensu El tracto sucesivo en sentido amplio es el acto previo o previa inscripción y también llamado principio de tracto sucesivo impropio, que “hace referencia a la exigencia de la inscripción de determinados actos relacionados para que se puedan registrar los títulos presentados”(76), por lo tanto, la acepción “acto previo” será aplicado al registro de bienes donde se encuentra referido a las inscripciones de los actos modificatorios del bien. En cambio, en el registro de personas jurídicas, dicho acto previo se va referir a las inscripciones del acto previo y necesario para la inscripción del acto cuya inscripción se solicita. Lo antes señalado se sustenta en el artículo en el artículo VI del Título Preliminar del RGRP(77), y en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades(78).

(75) Así señala Casado, “la expresión tracto sucesivo puede entenderse en una doble acepción. En una sentido, quizá impropio”, equivaldría a la exigencia, a la hora de practicar una operación registral, de que conste ya registrada otra determinada con la que necesariamente debe enlazar. (…) Por el contrario, en sentido estricto, el tracto sucesivo implica la constancia registral sin interrupción de una serie concatenada de titularidades, de tal forma que el transferente de hoy haya sido el adquirente de ayer y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana”. En: CASADO BURBANO, Pablo. Los principios registrales mercantiles. Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, 2002, p. 229. Citado en: TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 42. (76) Ídem. (77) Que dice : “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”. (78) El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades de 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio en los siguientes términos: “Salvo las

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Respecto de la aplicación del acto previo en el registro de propiedad inmueble tenemos los siguientes ejemplos: i) Se solicita la inscripción de la numeración interna de un inmueble, para lo cual se necesita que esté inscrito como acto previo la declaratoria de fábrica; ii) Se solicita la inscripción de la ampliación de fábrica inmueble, para lo cual también se necesita como acto previo esté inscrito la fábrica; iii) Para la inscripción de la declaratoria de fábricas en un proceso de regularización de edificaciones sobre un área que corresponde a un área total se necesita como acto previo la subdivisión; iv) Para la inscripción de un contrato de compraventa de un área determinada de un predio de mayor extensión, como acto previo , deberá inscribirse la subdivisión e independización de dicha área, etc. Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una idea respecto al acto previo, en los términos siguientes:

“El Reglamento General de los Registros Públicos en el artículo VI del Título Preliminar ha incluido el ‘acto previo’. Así se indica: ‘ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario’ (…).



Sobre el acto previo, Esturillo López manifiesta(79) ‘la previa inscripción es un requisito indispensable exigido por la mecánica propia de la llevanza del Registro Mercantil por el sistema de hojas personales’ (…) ‘Luego, es indudable que la exigencia de previa inscripción en todos los casos contemplados en nuestra normativ[a] vigente en materia registral viene determinada por la necesidad de conexionar el acto que se pretende inscribir con el sujeto según el Registro debe realizarlo o con aquel otro acto inscrito que se trata modificar o extinguir. En suma, son supuestos de legitimación y no del tracto sucesivo, aunque externamente aparezca en los libros del registro una inscripción como antecedente previo de la otra. Entre estas existe, efectivamente, concatenación de asientos, pero no el encadenamiento de

excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”. (79) ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Estudio de la Legislación sobre el Régimen Mercantil. Práctica de Legislación Mercantil Societaria. Colegio de Registradores de Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1993, pp. 316 y 317.

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transmisiones de carácter real, que es lo propio del principio del tracto sucesivo rectamente entendido (…)’.

El principio de tracto sucesivo es aplicable en estricto en el Registro de Predios regido por el sistema de folio real para procurar un historial jurídico de continuidad ininterrumpida de sucesivas adquisiciones cronológicamente eslabonadas. Sin embargo, el acto previo es aplicable más bien a los registros llevados bajo el sistema de folio personal y a otros que no tengan como finalidad la publicidad de transmisiones de carácter real.



En esta línea, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas regula dicho principio en el artículo V de su título preliminar, señalando que para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba previa o simultáneamente el acto necesario o adecuado, salvo disposición distinta”(80).

D. Principio de especialidad a. Concepto El principio de especialidad, también llamado “principio de determinación o especificación” tiene por finalidad que la publicidad de los actos y derechos que se efectúen de manera ordenada, completa y clara, de tal manera que todos tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus alcances y extensión. Por tanto, el principio de especialidad nos informa que los elementos del acto inscrito deben estar perfectamente determinados, tales como el bien, el titular registral, así como los derechos constituidos sobre dicho bien, a efectos de una adecuada publicidad. En opinión de García García: “Este principio está relacionado con la necesidad de dar claridad al Registro. A este solo deben acceder situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, porque solo de ese modo se producirá una plena claridad en los asientos, que es la base de la publicidad registral y del fomento del crédito territorial. La necesidad de determinación de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles se predica respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo (80) Resolución N° 1543-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 4, 5 y 6.

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cual constituye un conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o determinación”(81). Álvarez Caperochipi señala que: “la especialidad organiza el registro de la propiedad y define también su eficacia. La especialidad se refiere al objeto de la publicidad, la especialidad se refiere también al derecho publicado (rango registral se define sobre bienes concretos)”(82). En nuestra legislación el principio de especialidad no está recogido en el Código Civil. Sin embargo, si lo recoge el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno”. Por su parte, el Tribuna Registral conceptualiza el principio de especialidad, en los términos siguientes:

“El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que ‘por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno (…)’. En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en cada Registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos registrales relacionados al mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser redactados solamente en dicha partida registral.



Este es el principio de especialidad al que también se le conoce como principio de determinación o especificación. Este principio registral tiene por finalidad que la publicidad de los actos y derechos se efectúen de manera ordenada, completa y clara, de tal manera que todos

(81) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 552. (82) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 423.

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tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus alcances y extensión”(83). b. Folio real y personal El principio de especialidad se puede manifestar en el folio real y personal; la primera, es destinada para el Registro de Bienes Muebles e Inmuebles; la segunda, es destinada para el Registro de Personas Naturales y Jurídicas. i) Folio real El registro se organiza tomando como base el objeto “bien inmueble o mueble”, por lo que aperturará para cada bien una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores. En tal sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde a cada finca en su partida respectiva. García García señala que: “en cuanto a la finca, se trata de que conste perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena identificación”(84). Sobre el folio real, el Tribunal Registral se ha manifestado en los términos siguientes:

“En el caso del Registro de Predios cuando en una partida registral se inmatricula un bien, en la misma partida registral se inscriben los actos posteriores sobre dicho inmueble. (…) Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble”(85).



[E]l artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone que: ‘(…) Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la

(83) Resolución N° 1267-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (84) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Loc. cit. (85) Resolución N° 1572-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. (…)’.

Asimismo, el artículo 58 de la misma norma dispone, al regular la independización, se abrirá una partida registral ‘(…) para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella (…)’. Esta es la expresión normativa del denominado principio de especialidad o de folio real, como criterio ordenador de la información que sobre los bienes inscritos accede al Registro”(86). ii) Folio personal

El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos señala que en el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Por tanto, la organización del Registro ya no toma como base al bien inmueble o mueble, “sino que se trata de un archivo de documentos complementados por unos índices alfabéticos. Los actos, negocios o decisiones judiciales se agrupan cronológicamente sin tener en cuenta su correspondencia a un bien inmueble determinado. Por ello, la única manera cómo los terceros pueden consultar el Registro es a través del nombre del titular o de los titulares del bien inmueble, para de esta forma, obtener los datos de los actos que hayan afectado dicho bien, y solo de esa manera será posible recomponer su historia jurídica”(87). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en cada Registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos registrales relacionados al

(86) Resolución N° 1267-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (87) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, 3ª edición, Jurista, Lima, 2012, p. 159.

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mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser extendidas solamente en dicha partida registral”(88). E. Principio de legalidad a. Concepto El principio de legalidad debe entenderse como que todo el accionar del registrador público al momento de calificar y toda decisión de los tribunales registrales ha de ser el resultado de la aplicación de la Ley. Por tanto, es la plena vigencia del ordenamiento jurídico en los operadores registrales, esto es, en los límites y en la forma prevista por la Ley. En tal sentido, en virtud de este principio la calificación registral es de carácter obligatorio para el registrador, la misma que deberá realizarse de acorde a Ley. Los títulos que son presentados para su respectiva inscripción deben ser sometidos previamente a la verificación del cumplimiento de sus formalidades propias y la capacidad de los otorgantes, así como también es objeto de calificación la validez del acto contenido en el título, el cual es la causa directa e inmediata de la inscripción. Chico y Ortiz señala que: “El principio de legalidad en el campo registral supone la necesidad que el acto que pretende su al Registro quede sometido a la previa calificación del registrador, a quien el estado le concede esa facultad (…)”(89). Atilio Cornejo señala que: “En la esfera del derecho registral, el principio de legalidad es aquel por el cual se impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo examen, verificación o calificación que asegure su validez o perfección”(90). En nuestra legislación, el principio de legalidad está recogido en el artículo 2011 del Código Civil, que de forma literal dice: “Los registradores

(88) Resolución N°187-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 2. (89) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 528. (90) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 201 y 202.

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califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”. Del mismo modo está recogido en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que señala lo siguiente: “Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”. Por su parte, el Tribunal Registral conceptualiza al principio de legalidad en los términos siguientes:

“El artículo 2011 del Código Civil regula el denominado principio de legalidad, base fundamental de la actividad registral en virtud del cual se habilita a las instancias registrales a calificar los documentos en cuyo mérito se solicita la inscripción. Por este principio, los registradores evalúan a priori la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto a fin de determinar la procedencia de la inscripción. Se trata de una actividad oficial y autónoma dirigida a discriminar los actos que merecen obtener acogida registral; y por lo tanto publicidad, de aquellos incompatibles con nuestro sistema jurídico.



Esta labor no está sin embargo librada al arbitrio de las instancias registrales (Registrador o Tribunal Registral), sino, por el contrario,

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se halla sujeta a una serie de previsiones y alcances que la hacen bastante reglamentada. Complementariamente a lo ya señalado por el artículo 2011 del Código Civil, el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos delínea meridianamente los alcances de la calificación registral; vale decir, los extremos sobre los cuales recae la actividad evaluadora de las instancias registrales. A la par, estas normas establecen implícitamente el límite dentro del cual las instancias registrales deben desarrollar su labor. Las exigencias derivadas de la calificación no quedan entonces sujetas al arbitrio absoluto del Registrador, quien, pese a su autonomía, debe adecuar su labor a las previsiones de la ley”(91). b. Alcances de la calificación Los alcances de calificación están basados cuando el registrador público califica los títulos que son ingresados para su posible inscripción, tal es así que deberá calificar la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto. Todo ello, respecto de lo que resulta de los documentos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una postura sobre los alcances de la calificación del principio de legalidad, en los términos siguientes:

“La calificación registral es la evaluación integral que realiza el Registrador y el Tribunal Registral verificando la validez del acto, la capacidad de los otorgantes y la formalidad de los documentos en mérito de los cuales se solicita la inscripción, tal como lo establece el Principio de Legalidad establecido en el artículo 2011 del Código Civil y lo precisa el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, en el que se señala, entre otros aspectos, que deberán:

‘a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes

(91) Resolución N° 200-2005-SUNARP-TR-T, f. j. 5.

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registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos (…)’”(92). c. Función calificadora del registrador La función calificadora del Registrador bajo el amparo del principio de la legalidad está basada –según Atilio Cornejo(93)– en las siguientes características: -

Es una función independiente; es decir, se debe reconocerse el carácter autónomo del registrador en el ejercicio de sus funciones.

-

Es completa e íntegra, por lo que necesariamente debe abarcar en su totalidad la calificación registral al ingreso del documento.

-

Es una función obligatoria del registrador, que no puede dejar de cumplirla so pretexto de oscuridad o silencio de la Ley.

En esta vista panorámica, el Tribunal Registral estableció una idea sobre la función calificadora del registrador, en los términos siguientes:

“Los títulos presentados al Registro para su inscripción están sujetos a la calificación que efectúa el registrador en virtud del artículo 2011 del Código Civil, la misma que se realiza en aplicación de las normas legales y teniendo como base diversos principios que como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción contempla nuestro sistema registral; ello con el objeto de establecer si el derecho o situación jurídica contenidas en el título así como las titularidades que corresponden a dichas situaciones pueden acceder al Registro alcanzando de esta manera la publicidad registral con los beneficios de legitimación y protección que emanan de la misma.



Uno de los principios que orientan la actividad registral es el principio de legalidad en su modalidad de calificación consagrado en el artículo 2011 del Código Civil. En virtud de este principio, los Registradores examinan los documentos presentados, apreciando su legalidad, la competencia y facultades del funcionario que autentica el título, la

(92) Resolución N° 082-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (93) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 204 y 205.

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capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la licitud del acto, no siendo de aplicación esta calificación, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordena la inscripción”(94). 4.2. Principios que generan efectos ante la inscripción A. Principio de legitimación a. Concepto El principio de legitimación establece que el contenido de las inscripciones se presume exacto y válido; es decir, establece una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento, mientras no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. En tal sentido, el titular registral gozará de aquella legitimidad para realizar o actuar en el tráfico jurídico, y del mismo, no podrá ser privado de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito. Esta afirmación se sustenta en la calificación registral que se realizó al momento de inscribir, así como también la garantía de intangibilidad del contenido de los asientos registrales. Asimismo, los efectos que genera este principio son los siguientes: presunción de exactitud de asientos registrales y legitimación del titular registral. Roca Sastre al comentar este principio expresa que “la legitimación es la apariencia de verdad surgida de un elemento que atribuye una posición o situación especial de competencia o de adecuación a una persona en relación con una cosa o derecho, o con la materia objeto de un acto o negocio jurídico, y cuya posición o situación provoca la confianza a la generalidad de personas. Cuando tal elemento que pone en relación un sujeto con un derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble, la legitimación es registral”(95).

(94) Resolución N° 606-2012-SUNARP-TR-L, ff. jj. 1 y 2. (95) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 520.

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Según José Antonio Álvarez Caperochipi, “la legitimación significa el reconocimiento jurídico y social de la inscripción como portadora de un contenido que se presume verdadero y legítimo, y al que se otorga una eficacia inmediata provisional (a falta de prueba en contrario), por haber sido preconstituido con garantías en periodo no litigioso. La legitimación registral se funda en la propia publicidad de la inscripción –que todos pueden conocer, y nadie ha impugnado– del sistema de ordenación del registro por fincas; también en la exigencia de titulación pública, del control de la legalidad de los títulos que acuden al registro por un funcionario especialmente calificado, y de la organización del tracto sucesivo”(96). En nuestra legislación, el principio de legitimación está recogido en el artículo 2013 del Código Civil, que de forma literal dice: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. (…)”; disposición que también se encuentra desarrollada en el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos con el siguiente tenor: “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. A este principio de legitimación, el Tribunal Registral lo conceptualiza, en los términos siguientes:

“El sistema registral consagra como uno de sus pilares al principio de legitimación recogido en el artículo 2013 del Código Civil y en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RPGP), el cual infiere que los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Por tanto producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento o se declare judicialmente su invalidez. (…) El principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la misma debe ser respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad,

(96) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 525.

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aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que este tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro pública, por otro lado, también es cierto que las inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación funciona sin perjuicio de la interposición de las ‘acciones a que hubiere lugar”(97). b. Características Una de las características principales del principio de legitimación es que el contenido de los asientos registrales tienen una presunción iuris tantum, por lo que se da una inversión de la carga de la prueba de quien desea cuestionar el contenido del asiento. Podemos señalar que también legitima al titular registral, toda vez que el derecho inscrito se extiende en los términos del asiento registral; es decir, la legitimación se limita al asiento, no comprende al título archivado que le dio origen. Por su parte, Gunther Gonzales Barrón(98) señala que el principio de legitimación puede definirse como una presunción general de exactitud e integridad del Registro, concretando su formulación en las siguientes reglas: a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, encontrándose bajo la salvaguardia de los Tribunales; b) Para todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo; y, c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho referido por aquel. Asimismo, el autor referido señala que esta presunción de exactitud del registro sirve para reputar como titular del derecho a quien aparezca así constatado en el asiento registral. Es así que los asientos registrales, en los que se concentra el historial jurídico de una finca, deben merecer un alto grado de credibilidad impuesto por la presunción de veracidad que prima

(97) Resolución N° 068-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 2. (98) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p. 804.

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facie beneficia a la documentación autenticada, con lo cual se simplifica la prueba de las situaciones jurídicas y se facilita la vida del derecho. El Tribunal Registral se ha pronunciado respecto a las características del principio de legitimación, en los términos siguientes:

“La presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación, es iuris tantum, pues los asientos registrales pueden ser rectificados por el Registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales. Así lo establecen los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Entonces, en sede registral puede rectificarse un asiento siempre que se evidencie la existencia de un error.



En conclusión, podemos decir del principio de legitimidad que en mérito a él, el contenido de los asientos o actos inscritos serán considerados como exactos, válidos, producirán efectos y legitimarán a su titular, todo ello mientras no se realice alguna rectificación ya sea en mérito al título archivado, a título modificatorio o resolución judicial, además se debe tener en cuenta que en ningún caso la rectificación puede conllevar a la invalidez del asiento registral, por ser dicha atribución función exclusiva del Poder Judicial, tal como lo reconoce el artículo 90 del RGRP”(99). c. Legitimación activa y pasiva

Por la legitimación activa se protege al titular registral, por el solo hecho de serlo, producto de ello es que está autorizado a ejercer el derecho del cual es titular, pero sin ninguna limitación. En cambio, por la legitimación pasiva se protege al tercero que no tiene un derecho inscrito a su favor y mejor se relaciona con quien sí lo tiene, ya que con él se ha contratado. Por su parte, el Tribunal Registral conceptualiza la legitimación activa y pasiva, en los términos siguientes:

“En igual sentido, el numeral VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que ‘los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos

(99) Resolución N° 068-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez’. El antedicho numeral consagra el principio de legitimación que comprende tanto la legitimación activa como la legitimación pasiva.

Mediante la legitimación activa, el titular registral, por el hecho de serlo, está autorizado para ejercer el derecho del cuál es titular sin ninguna limitación. Y, la legitimación pasiva es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor cuando se relaciona con quien sí lo tiene”(100).

B. Principio de publicidad a. Concepto El principio de publicidad es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real, en un registro público y cuyo ingreso está bajo el control del registrador público, para generar determinados efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada en el registro respectivo. Asimismo, aquella divulgación está destinada a hacer cognoscible (posibilitar el conocimiento general) de determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico jurídico. García García señala que la “publicidad registral es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada”(101). Por su parte, Chico y Ortiz conceptualiza el principio de publicidad expresando que “el principio de publicidad inviste de certeza a las declaraciones registrales que por su virtud se presumen exactas, aun en el supuesto de que dicho contenido registral puede ser solamente una simple apariencia, vacía de contenido por no reflejar plenamente una realidad jurídica.

(100) Resolución N° 1091-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (101) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 41.

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El principio de publicidad da preferencia al contenido registral, siendo sus manifestaciones superiores a la de la realidad jurídica”(102). Cabe señalar que en materia de publicidad del Registro, conforme señalan Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida(103), “no se trata de procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias lleguen a conocimiento de todos, sino de que todos tengan medio de conocerlas”. En nuestra legislación, el principio de publicidad está recogido en el artículo 2012 del Código Civil, que de forma literal dice: “Se presume, sin itirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”; disposición que también se encuentra desarrollada en los artículos I y II del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha establecido una opinión del principio de publicidad, en los términos siguientes:

“En el mismo sentido, el artículo 2012 del Código Civil señala que se presume sin itirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Asimismo, el artículo II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos recoge el principio de publicidad formal, por el cual, se establece que siendo el Registro público, se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo de las partidas registrales, y en general a que obtenga información del archivo registral. En virtud del referido principio registral de ‘publicidad’, se entiende que el contenido de los registros es de conocimiento general y se garantiza el efectivo conocimiento tanto de los asientos de inscripción y de los títulos que les dieron origen, así como de los que se encuentran en trámite”(104).

(102) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 186. (103) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. José María Bosch Editor, Barcelona, 1984, p. 12. (104) Resolución N° 1387-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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b. Clases de publicidad i. Publicidad registral material La publicidad registral material o sustantiva viene a ser la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurídicas plasmadas en el contenido de las partidas registrales, la misma puede afectar a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, en tanto que, la publicidad material tiene una oponibilidad erga omnes. Cabe señalar la publicidad material tiene doble dimensión, positiva y negativa. La positiva reviste la forma de una presunción; y la negativa no presume nada: afirma(105). Al respecto, el Tribunal Registral da una idea de la publicidad material, en los términos siguientes:

“El artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos recoge el principio de publicidad material, el cual consiste en que el registro otorga seguridad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos, así como también que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”(106). ii. Publicidad registral formal

La publicidad registral formal o adjetiva refiere a la información acerca de las situaciones jurídicas registrales que consta en las partidas registrales, donde toda persona accede al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. En tal sentido, el aspecto formal de la publicidad “se reduce a los medios o modos de hacer efectiva la notoriedad de las inscripciones, permitiendo a los particulares el al contenido del registro”(107). Además, el referido aspecto está regulado en el artículo II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

(105) CHICO Y ORTIZ, José María. Loc. cit. (106) Resolución N° 1387-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (107) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 187.

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Delgado Scheelje indica que “esta posibilidad de conocer es lo que la doctrina denomina cognoscibilidad general, que constituye el efecto de la publicidad jurídica registral”(108). Agrega el mismo autor que “la eficacia formal de la publicidad registral (…) consiste en que los terceros puedan, si así lo desean, conocer aquello que es objeto de publicación. Se trata de realizar lo que en todo momento era posible. Por tanto, la eficacia de la publicidad material se apoya en la eficacia de la publicidad formal, ya que no puede haber cognoscibilidad general o posibilidad de conocer una determinada situación jurídica si es que no hay la real posibilidad de acceder a su conocimiento efectivo”(109). Por su parte, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre la publicidad registral formal, en los términos siguientes:

“La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. La norma añade que el personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los reglamento del registro. La expedición de publicidad registral se encuentra regulada en el Título IX del RGRP. Conforme al artículo 127, toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes:



a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción.



b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral.

(108) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en Perú: eficacia material y principios registrales”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Año LXXV, Nº 65, Madrid, enerofebrero de 1999, p. 115. (109) Ibídem, p. 116.

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c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquellos que determinen la inexistencia de los mismos.



d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación”(110). c. Fines de la publicidad

El fin principal del principio de publicidad es la “seguridad jurídica”, la misma reconoce dos vertientes: i. Seguridad estática La seguridad estática refiere a la tutela de derechos, por la cual ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento, ya que los asientos registrales son intangibles; es decir, por la garantía de “intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”(111). Asimismo, también se encuentra garantizada por el principio de “legitimación registral” regulado en el artículo 2013 del Código Civil. ii. Seguridad dinámica La seguridad dinámica trata de la seguridad del tráfico, toda vez que el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo. Asimismo, la referida seguridad se encuentra garantizada por el principio de oponibilidad recogido en el artículo 2022(112) del Código Civil y por el principio de fe pública registral recogido en el artículo 2014(113) del Código Civil. (110) Resolución N° 1175-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 2. (111) Artículo 3 literal b de la Ley N° 26366 del 16 de octubre de 1994. (112) El artículo 2022 del Código Civil señala lo siguiente: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”. (113) El artículo 2014 del Código Civil señala lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre la seguridad estática y dinámica, en los términos siguientes:

“El Registro cumple una doble función, por un lado, da certeza a los terceros sobre aquellas situaciones publicadas y, por otro, cuida que la realidad que obra en él sea inalterable por causas ajenas al normal tráfico jurídico. Esto es lo que se conoce como publicidad estática y dinámica, por la primera se defiende al titular registral, y en virtud de la segunda se protege a los terceros que contratan teniendo como respaldo la fe del Registro”(114).

C. Principio de fe pública registral a. Concepto El principio de fe pública registral es un principio fundamental del sistema registral, ya que permite la protección del tercero de buena fe que confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente. Asimismo, “el principio de fe pública del registro es adoptado por todo ordenamiento jurídico inmobiliario que busca proteger decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del registro”(115). El principio referido se justifica en lo siguiente: Proteger la seguridad jurídica de la contratación con base en los asientos inscritos, toda vez que proporciona un garantía de seguridad jurídica plena a quien, bajo la fe que emana del Registro, adquiere a título oneroso e inscribe un derecho y reuniendo los requisitos del artículo 2014 del Código Civil. García García define este principio como “aquel (…) en virtud del cual el tercero que adquiere con base en la legitimación dispositiva del titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza,

(114) Resolución N° 018-2014-SUNARP-TR-T, f. j. 1. (115) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo II, Ob. cit., p. 161.

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una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la Ley”(116). Por su parte, Díez-Picazo y Gullón conceptualiza el principio de fe pública registral, en los términos siguientes: “la eficacia de la inscripción tiene su máximo exponente en el principio de la fe pública registral. Su formulación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege a toda aquella persona que confía en los datos que publica relativos al dominio o derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que protege a quien confía en los derechos que publica (pues ya sabemos que al Registro tienen , por excepción, derechos personales)”(117). En nuestra legislación, el principio de fe pública registral está prescrito en el artículo 2014 del Código Civil, el cual ha sido recientemente modificado por la Ley N° 30313(118) de la siguiente forma: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Del mismo modo también está regulando este principio, en el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que señala: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión del principio de fe pública registral, en los términos siguientes: (116) GARCÍA GARCÍA José Manuel. Tomo II. Ob. cit., p. 227. (117) DÍEZ PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 333. (118) Ley Nº 30313-Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación publicado el 26 de marzo de 2015 en el diario oficial El Peruano.

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“El Principio de Fe Pública Registral se encuentra regulado por el artículo 2014 del Código Civil, en el que se indica: ‘El tercero que de buena fe, adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro’.



El referido artículo encuentra su antecedente directo en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española. Este principio de acuerdo con la Exposición de Motivos del Código Civil, ‘protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no inscritas antes’”(119). b. Requisitos

Los requisitos para ser tercero registral y quedar protegido por el registro son los siguientes: i) Adquisición de buena fe. Por este requisito se exige la buena fe en el aspecto negativo, el cual viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes registrales que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extraregistral. ii) Adquisición válida a título oneroso. iii) Se adquiera el derecho de persona de quien aparece inscrito en el Registro con facultades para otorgar el derecho adquirido. Por este requisito se busca que la adquisición realizada por el tercero sea realizada por una persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. iv) Que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda de los asientos registrales ni de los títulos archivados que lo sustentan. Por este requisito se busca que la (119) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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discordancia entre el Registro y la realidad civil no conste en los registros las causas por las que es o puede ser ineficaz el derecho del que dispone. v) Inscripción de su título de adquisición. Por este requisito se protege al adquirente que inscribe su derecho en el Registro, ya que ha reunido todos los requisitos que se exige para su inscripción. De esta manera nace el tercero de buena fe registral protegido por el Registro, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante. Por otro lado, Díez Picazo y Gullón han señalado las condiciones o requisitos del principio fe pública registral “que ha de reunir esa persona que confía en el Registro para quedar protegida, y que se formulan en el fundamental artículo 34 de la Ley Hipotecaria. De acuerdo con lo opinado por el autor, son las siguientes: a) Adquisición por un tercero de derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. Si el Registro publica que A es propietario, si B comprara la finca de A ha adquirido de una persona capaz de realizar ese acto de disposición según el Registro. No será así cuando, por ejemplo, A figure como usufructuario de la finca, porque entonces no tiene poderes de disposición sobre la misma; b) Que adquiera a título oneroso; c) Situación de discordancia entre el Registro y la realidad civil, en tanto que en aquel no constan las causas por las que es o puede ser ineficaz el derecho del que dispone; d) Que adquiera de buena fe. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del Registro. En el caso anterior, si A figura como propietario en el Registro, pero B sabe que la finca la vendió a C y este no inscribió (por lo que no puede constar su dominio en el Registro, provocándose así una inexactitud, una discordancia con la realidad), si B adquiere de A no está protegido en su adquisición porque no tiene buena fe. La buena fe se presume siempre, salvo prueba en contrario. Esa prueba debe versar en que conocía la inexactitud del Registro. Así lo dice el párrafo 2 del artículo 34 L.H., pues después de sentar que la buena fe del tercero se presume, agrega: ‘mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro’.

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e) Que ese adquirente inscriba su derecho en el Registro. Si se reúnen todos estos requisitos se protege al adquirente. Nace así la figura del tercero hipotecario protegido por el Registro, pues el mismo está protegido “aunque después se anule o resuelva el [derecho] del otorgante”. Cuando la adquisición la realiza el adquirente a título gratuito, el artículo 34 dispone que no gozará de más protección registral que la que gozaba su causante o transferente. Por tanto, no es que el título gratuito esté desprovisto de toda protección, sino que esta queda circunscrita o limitada”(120). El Tribunal Registral ha emitido opinión de los requisitos del principio fe pública registral, en los términos siguientes:

“Los requisitos para la aplicación del principio de fe pública registral son los siguientes: a) Debe tratarse de una adquisición derivada del titular registral, que en el Registro aparece con facultades dispositivas. b) Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero adquirente que afecta el derecho del titular registral transferente por causales de invalidez, ineficacia o falsedad. c) El adquirente debe tener título válido y ser tercero respecto de las relaciones jurídicas anteriores afectadas por algún vicio. d) La adquisición por el tercero debe ser de buena fe. e) La adquisición por el tercero debe ser a título oneroso. f) Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero.



Estos requisitos planteados por el artículo precitado se encuentran dirigidos al tercero registral que adquiere un derecho en un registro de bienes, no encontrándose diseñado para su aplicación directa al Registro de Sociedades, en el cual –excepto el caso de las participaciones en las sociedades distintas a las anónimas–, no se inscriben titularidades dominiales sino situaciones jurídicas relevantes, que otorgan

(120) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., pp. 333 y 334.

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oponibilidad a las mismas y determinan imputaciones y límites de responsabilidad”(121). i. Buena fe La buena fe exigida es aquella depositada en el aspecto negativo, la cual viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes registrales que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extrarregistral. Además, la buena fe debe darse en la adquisición del bien, y no se puede exigir dicha buena fe hasta el momento de la inscripción del derecho. Por su parte, García García señala con respecto a la buena fe dentro de la concepción esbozada, esto es, que “la buena fe se refiere al ‘desconocimiento de una inexactitud registral’ (…). Por tanto, se trata de un desconocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, únicas que dan lugar a una inexactitud registral. Los pactos meramente obligacionales en nada afectan a la buena o mala fe”(122). Sobre este punto, el Tribunal ha dado una opinión, en los términos siguientes:

“[E]l legislador del Código Civil que, como es evidente, ‘se exige la buena fe y ella debemos entenderla en los mismos términos de la buena fe del artículo 2014, esto es, el desconocimiento de la inexactitud registral. Si existen modificaciones o extinciones, ellas deben ser desconocidas por quien contrata sobre la base del poder o mandato inscrito’. No debe perderse de vista, sin embargo, que en estos casos, como ya se ha señalado, la protección alcanza al contratante que, a la fecha de celebración del contrato, no podía conocer de la extinción del poder por cuanto esta no se encontraba inscrita”(123). c. Posturas asumidas por el Tribunal Registral y la Corte Suprema respecto de la publicidad registral si recae solo en los asientos registrales o también a los títulos archivados

Este punto fue muy discutido por la Corte Suprema y el Tribunal Registral, ya que los referidos tribunales interpretan de manera distinta, (121) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (122) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo II. Ob. cit., p. 320. (123) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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por ejemplo, el Tribunal Registral señala que la publicidad registral solo recae hasta el contenido de los asientos de las partidas registrales, pues el artículo 2012 del Código Civil señala lo siguiente: “(…) toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Así como también refiere a las inscripciones los artículos 2013 y 2015 del Código Civil (el resaltado es nuestro). Entonces, la publicidad registral se extiende solamente a la partida registral, es decir, que no comprenderá a los títulos archivados que dieron mérito a las inscripciones de los actos publicitados en la partida registral(124). Por otro lado, la Corte Suprema en basta jurisprudencia ha señalado que la publicidad registral se extiende hasta el título archivado, toda vez que la parte final del artículo 2014 del Código Civil señala lo siguiente: “(…) mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos” (el resaltado es nuestro). Dicho artículo debe ser interpretado en correspondencia de los artículos 108(125) y 127(126) del Reglamento General de Registros Públicos. Esa afirmación de que consten en los registros públicos, no solo se refiere a la publicidad vertida en los asientos de inscripción de las partidas registrales, sino también a todo documento de publicidad que brinda registros públicos; es decir, también se refiere a la expedición de títulos archivados certificados, todo ello en correspondencia con la exposición de motivos del Código Civil respecto del artículo mencionado. Cabe señalar que, recientemente, se ha modificado el artículo 2014, por el cual el legislador ha dejado claro y expresamente establecido que la (124) Véase TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Comentarios al Principio de Fe Pública Registral recogido en el artículo 2014 del Código Civil”. En: Estudios Críticos sobre el Código Civil. Gaceta jurídica, Lima, 2014, p. 564 y ss. (125) El artículo 108 del Reglamento General de Registros Públicos señala lo siguiente: “El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han servido para las inscripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tacha; (…)”. (126) El artículo 127 del Reglamento General de Registros Públicos señala lo siguiente: “Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción; (…)”.

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publicidad registral se extiende a los títulos archivados, del cual podemos concluir que ha sido una respuesta a la interpretación sostenida por un sector de la doctrina y la jurisprudencia emitida por los órganos jurisdiccionales. En tanto que bastaba con la revisión de los asientos registrales para que el tercero adquirente se encuentre protegido por la fe pública registral. ¿Esto qué implica? Que el tercero de buena fe registral tendrá buena fe cuando la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho de su transferente no se desprenda del asiento registral y/o títulos archivados que lo sustentan. En tal sentido, todo tercero registral debe realizar el estudio de los títulos archivados de los asientos registrales, ya que su inobservancia puede generar la destrucción de la buena fe del adquirente, por ende no habrá un tercero de buena fe registral. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre sobre los alcances de la publicidad registral, en los términos siguientes:

“Esto nos lleva a interrogarnos si un dato de esta naturaleza que obra en un título archivado pero no en la partida registral resulta oponible frente a terceros, o, lo que es lo mismo, si la publicidad registral emana solo de las partidas registrales o también de los títulos archivados. Sobre este asunto, en innumerables oportunidades (ver por todas la Resolución N° 082-2003-SUNARP-TR-T) esta Sala ha incidido que la información registral (que genera la denominada buena fe objetiva) deriva de la publicidad de los asientos de inscripción y no de los títulos archivados. Esta posición resulta de efectuar un análisis funcional de la publicidad registral y del valor de los asientos como mecanismo de certeza y seguridad. En efecto, como afirma Pau Pedrón(127), la actividad estatal de organizar en un Registro la información necesaria para otorgar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas de los privados e incentivar el tráfico económico supone una labor de control de la existencia y legalidad de los actos y contratos, y la selección de aquellos que resulten relevantes jurídica o económicamente. Esta tarea se la confía al Registrador, quien se constituye en el filtro necesario y último para determinar lo que debe inscribirse y publicitarse, es decir, lo que será oponible o inoponible. No se pretende que sean los

(127) PAU PEDRON, Antonio. “Curso de Práctica Registral”. En: DELGADO S., Álvaro. Derecho Registral. Materiales de Enseñanza. España, 1999, pp. 23 y 24.

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destinatarios de la publicidad registral quienes determinen qué y cómo debe publicitarse; ellos solo determinarán cuándo hacerlo.

Los privados, al contratar, no deberán hacer un reexamen de la inscripción (y evidentemente del título correspondiente), pues implicaría realizar la misma tarea que el Estado ya realizó a través del Registrador, reduciéndose sensiblemente el valor de las inscripciones como mecanismo de publicidad y de oponibilidad. Obviamente, si las inscripciones no tienen toda la eficacia necesaria, ninguna persona querrá o podrá contratar con seguridad al amparo de lo publicado por ellas, lo que desalentaría el uso del Registro como mecanismo de oponibilidad, y por lo tanto de seguridad del tráfico de bienes y servicios. Por todo ello, esta Sala opina que la publicidad registral se limita a los asientos, posición que resulta corroborada por los artículos 2012(128) y 2013(129) del Código Civil”(130).

Asimismo, dicho Tribunal señala que “el Reglamento General de los Registros Públicos también contiene una serie de prescripciones que ratifican que los efectos de la publicidad registral (legitimación, fe pública registral y oponibilidad) derivan de los asientos registrales. Así, los artículos I, VII y VIII del Título Preliminar establecen que la publicidad registral emana de los asientos y partidas registrales. En cuanto a la calificación registral, el artículo 32.a) de este Reglamento establece que este examen se efectúa confrontando el título con los asientos de inscripción y, solo complementariamente con el título archivado y sin deslegitimar el contenido de las inscripciones. Esto implica que el título archivado solo puede ser utilizado para favorecer la inscripción, mas no para denegarla”(131).

(128) Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin itirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. (129) Artículo 2013 del Código Civil: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede istrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”. (130) Resolución N° 396-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 4. (131) Resolución N° 396-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 5.

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D. Principio de prioridad a. Concepto El principio de prioridad preferente, también llamado prioridad de rango, es un principio registral en virtud del cual el acto inscribible que ingrese primero al registro se antepone con preferencia excluyente al posterior presentado, ya que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Toda vez que los derechos referidos están determinados por la fecha de su inscripción y a su vez la fecha de su inscripción se determina por el día, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentado el título al registro. Además, inscrito el derecho se retrotraerá los efectos jurídicos de la inscripción hasta la fecha del asiento de presentación(132). Por tanto, el principio de prioridad es fundamental para el funcionamiento del sistema registral porque mediante dicho principio se determina la preferencia entre los títulos presentados al Registro, el mismo queda reflejado en el axioma romano: Prior in tempore, potior in iure; es decir, el primero en el tiempo, es primero o mejor en el derecho. En consecuencia, se concluye que por regla general los actos a inscribir deben preexistir a la fecha del asiento de presentación en la medida que no se les puede conceder eficacia desde época anterior a su real existencia.

(132) El artículo 23 del Reglamento General de Registros Públicos nos señala el contenido del asiento de presentación: “Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la Oficina del Diario. El asiento contendrá, bajo responsabilidad del funcionario encargado de extender el mismo, los siguientes datos: a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación; b) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace en nombre de un tercero distinto al adquirente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada, se indicará, además, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón social, según corresponda; c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada; d) Partida Registral, de existir esta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la Placa o autentique; e) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar; f) Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso; g) Registro y Sección al que corresponda el título, en su caso; g) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito o distritos en que se encuentre ubicado el bien o bienes materia del título inscribible; h) Indicación de los documentos que se acompañan al título”.

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En relación al principio de prioridad, Roca Sastre opina lo siguiente: “El principio de prioridad es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango o cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior”(133). García García señala que “el principio de prioridad parte del lema prior tempore potior iure, con referencia a la fecha de entrada del título en el Registro de la Propiedad. Según este principio, el título que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad tiene una eficacia excluyente preferente, según los casos, sobre el título que no haya ingresado en el registro o lo haya hecho después”(134). En nuestra legislación, el principio de prioridad de rango está recogido en el artículo 2016 del Código Civil, donde establece que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determinada la preferencia de los derechos que otorga el registro”. Del mismo modo está regulando este principio, en el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que señala: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”. El Tribunal Registral ha conceptualizado el principio de prioridad, en los términos siguientes:

“Por el principio de prioridad de rango (también denominado prioridad preferente) la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Así, conforme al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.

(133) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo II, Ob. cit., p. 1. (134) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo I. Ob. cit., p. 543.

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(…) en lo que respecta a la prioridad excluyente, el artículo 2017 del Código Civil establece que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. El artículo X del Título Preliminar del RGRP precisa que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. Ello guarda concordancia con lo regulado en el segundo párrafo del artículo 26 del mismo Reglamento que define a los títulos incompatibles a efectos de determinar la aplicación del artículo 29, señalando que “un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar”(135).

b. Manifestaciones del principio de prioridad (entre derechos compatibles e incompatibles) El principio de prioridad tienes dos manifestaciones fundamentales: i. La eficacia preferente La eficacia preferente o prioridad preferente tiene lugar frente a títulos compatibles; es decir, que se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatibles entre sí, como sería el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etcétera. Y ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente(136). Asimismo, está regulado en el artículo 2016 del Código Civil y en el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de Registros Públicos. ii. La eficacia excluyente del título La eficacia excluyente del título o prioridad excluyente tiene lugar frente a títulos incompatibles entre sí, “como sería el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas”(137). Ante tal (135) Resolución N° 1923-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 8. (136) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 126. (137) Ídem.

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situación se produce el cierre del Registro, la misma puede ser el cierre provisional y/o cierre definitivo. Asimismo, el artículo 26 Reglamento General de Registros Públicos señala con respecto a los títulos pendientes incompatibles: “Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con este. Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar”. Dicha incompatibilidad es determinada por el registrador. Por lo tanto, si la prioridad es excluyente, el documento que tiene prioridad se inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro. Cabe señalar que dicho efecto está regulado en el artículo 2017 del Código Civil y en el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de Registros Públicos. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión respecto a los efectos del principio de prioridad preferente, en los términos siguientes:

“Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero, determinará el cierre registral respecto del presentado en segundo lugar. Así, el cierre registral puede originarse de dos maneras (tiene dos manifestaciones; un cierre definitivo y uno provisional o temporal): - Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripción no se encuentra sujeta a plazo alguno. - Un título anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotación preventiva determina la imposibilidad de extensión de nuevos asientos incompatibles, como ocurre en el Bloqueo Registral, las medidas cautelares de no innovar, o las inhibiciones a disponer o gravar, entre otros casos. Pero la regla general respecto, a las anotaciones preventivas se encuentra regulado en el artículo 672 del Reglamento General.

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- Un título presentado con fecha anterior, en cuyo caso el cierre registral será provisional, por cuanto de no inscribirse este y caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos del cierre registral, permitiéndose la inscripción del título incompatible presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripción del primero, el cierre se tornará definitivo”(138). E. Principio de impenetrabilidad a. Concepto El principio de impenetrabilidad, también llamado principio de prioridad excluyente, es un principio registral en virtud del cual no se puede inscribir un título con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque fuera de fecha anterior; es decir, la inscripción de un derecho impide la inscripción de otro derecho. Y mejor se produce el cierre registral, esto es, un título incompatible con otro ya inscrito y que desea inscribir ya no tendrá acogida registral de ninguna manera. Con relación a este principio de impenetrabilidad o prioridad excluyente, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida expresan que: “La regla de prioridad no tiene como único resultado, en su relación con el Registro, establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado”(139). Por su parte, García García establece el principio de impenetrabilidad de la siguiente forma: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior a la fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmite o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real”(140). Por otro lado, la exposición de Motivos del Código Civil referente al Libro IX - Registros Públicos señala lo siguiente con relación al artículo (138) Resolución N° 1923-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (139) LACRUZ BERDEJO, Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Ob. cit., p. 134. (140) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo I. Ob. cit., pp. 543 y 544.

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2017: “Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permitan su inscripción sin importar las fechas en que los títulos fueron producidos. De este modo, se produce el cierre registral”(141). En nuestra legislación, el principio de impenetrabilidad está recogido en el artículo 2017 del Código Civil, el cual prescribe que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. Del mismo modo, este principio está regulando en el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que señala: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”. EL Tribunal Registral ha emitido opinión respecto al principio de impenetrabilidad, en los términos siguientes:

“El artículo 2017 del Código Civil recoge el principio de impenetrabilidad o prioridad excluyente, consagrado también en el artículo X del Título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por el cual no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.



Este principio se sustenta en la certeza y seguridad jurídica que el Registro otorga y por ende publicita; encontrándose directamente relacionado con el principio de prioridad, por el cual la preferencia de los derechos se determina por la fecha de inscripción del título al Registro, de tal modo que desde el momento en que un acto accede al Registro, este no puede ya publicitar lo contrario, así el título que ingresó primero cierra filas y, de ese modo, desestima la posibilidad del al Registro del título posterior incompatible.



El artículo 26 del Reglamento general de los registros públicos, si bien se refiere a títulos pendientes, define lo que es un título incompatible: Cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar; es decir cuando los títulos resultan excluyentes o contrarios”(142).

(141) Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990. (142) Resolución N° 1920-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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“(…) el origen y fundamento del principio registral de prioridad se traduce cuando se trata de los derechos que pueden coexistir, pero con rango distinto de acuerdo a la fecha de su ingreso al Registro, en la protección de la prioridad preferente y, cuando se trate de títulos que hubiesen llegado al Registro con posterioridad a otros ya inscritos, en rechazar los derechos que fuesen incompatibles con aquellos”(143). b. Cierre registral

Si un título que pretende inscribirse es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse. Y mejor se produce el cierre registral, cual puede expresarse de dos modos: 1. Si un derecho se encuentra inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazaría la inscripción del título incompatible. 2. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre para el título incompatible, es condicional en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá lograr al registro. En vista de lo mencionado en líneas anteriores, el Tribunal registral ha dado una opinión en los términos siguientes:

“Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos, y la inscripción o presentación del primero, determinará el cierre registral respecto del presentado en segundo lugar. Así, el cierre registral puede originarse de dos maneras (tiene dos manifestaciones; un cierre definitivo y uno provisional o temporal): -

Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripción no se encuentra sujeta a plazo alguno.

-

Un título presentado con fecha anterior, en cuyo caso el cierre registral será provisional, por cuanto de no inscribirse este

(143) Resolución N° 240-2012-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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y caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos del cierre registral, permitiéndose la inscripción del título incompatible presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripción del primero, el cierre se tomará definitivo”(144). F. Principio de oponibilidad a. Concepto El principio de oponibilidad registral es aquel principio en virtud del cual, que frente a una concurrencia de títulos o derechos, prima siempre el que primeramente se inscribió, siempre y cuando que dicha inscripción se haya realizado de buena fe. En este sentido, el principio oponibilidad establece una prelación del derecho inscrito frente al derecho no inscrito, indistintamente de la calidad del derecho, ya sea este derecho de naturaleza real –propiedad inscrito– o de naturaleza personal –embargo inscrito–. Asimismo, en España al principio de oponibilidad se le denomina principio de inoponibilidad, la cual es regulada en sentido contrario a lo establecido en el Perú. García García señala que el principio de inoponibilidad es “aquel principio (…) en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero que inscribió su derecho en el Registro”(145). Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que “por la inoponibilidad de títulos no inscritos el Registro garantiza al tercero que inscribe que cualquier enajenación o gravamen extrarregistral realizado por el titular registral o titulares anteriores, que no sea manifiesto, no surte efectos frente al inscribiente o anotante”(146). En nuestra legislación el principio de oponibilidad está recogido en el artículo 2022 del Código Civil, que de forma literal prescribe: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de (144) Resolución N° 1553-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 10. (145) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo II, Ob. cit., p. 29. (146) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 571.

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derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”. Así como también se puede observar que es recogido en los artículos 1135(147) y 1670(148) de la norma referida. Sin embargo, el Reglamento General de Registros Públicos no expresa en sus articulados al principio de oponibilidad. Al respecto, el Tribunal Registral ha establecido una opinión respecto al principio de oponibilidad, en los términos siguientes:

“El artículo 2022 del Código Civil regula el principio de oponibilidad, según el cual ‘para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tiene derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone’. Así, de acuerdo al principio antes citado aplicable en caso de conflicto de derechos, la primera inscripción en el tiempo determina la preferencia de los derechos (…)”(149). b. Campo de aplicación

El principio de oponibilidad registral que por su naturaleza y trascendencia debe ser aplicado a todos los registros, es decir, al registro de propiedad inmueble y mueble, así como al registro de personas naturales y jurídicas. Pero si revisamos sus antecedentes podemos observar que dicho principio es de aplicación al registro de propiedad inmueble. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión del campo de aplicación del principio de oponibilidad, en los términos siguientes:

“El ámbito de aplicación del principio de oponibilidad registral, si bien a nivel legislativo ha sido establecido para el Registro de Propiedad

(147) El artículo 1135 del Código Civil regula la concurrencia de acreedores de bien inmueble, en los términos siguientes: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”. (148) El artículo 1670 del Código Civil señala la prelación entre arrendatarios, en los términos siguientes: “Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta”. (149) Resolución N° 161-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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Inmueble (artículo 2014 del Código Civil) y el Registro de Personas Naturales (artículo 2038 del Código Civil) por su naturaleza y trascendencia debe ser aplicable a todos los Registros, puesto que la oponibilidad es un principio que conciernen a los efectos de cualquier inscripción en alguno de los distintos Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos”(150).

“El principio de oponibilidad previstos en los artículos 2014 y 2038 del Código Civil también es aplicable al Registro de Sociedades, por lo que la revocación, renuncia, modificación o sustitución de cualquier representante de la sociedad deben inscribirse y en tanto no se encuentren inscritos, dichos actos se consideran inexistentes para terceros hasta que se inscriban, siendo que dicha presunción no opera si se prueba que el tercero conocía del documento no inscrito, puesto que el Registro no ampara la mala fe”(151).

(150) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 9. (151) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 12.

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CAPÍTULO II

SISTEMA REGISTRAL PERUANO I. TÉCNICAS REGISTRALES 1. Partida registral La partida registral es la unidad de registro –base del sistema registral peruano– que está conformada por los asientos de inscripción organizadas sobre la base de determinada finca o bien, persona u otro elemento. En dicha partida, se consignará la historia jurídica de un predio, de una persona jurídica, de una persona natural, y otro elemento, donde irá una correlación de asientos sucesivos conteniendo actos, derechos, situaciones jurídicas, etc., que son materia de inscripción en los diferentes registros. Por su parte, Gonzales Loli señala que “la partida registral se encuentra compuesta de diversos asientos, referidos a los diversos actos jurídicos inscribibles, los cuales pueden haberse extendido en uno o más folios de un tomo (técnica original adoptado por el Registro de Propiedad Inmueble desde su creación) o bien ficha (sistema adoptado por la ampliación del Reglamento de las inscripciones en el año de 1970), y no a través de los asientos electrónicos que recién viene utilizándose 1997 (en la oficina Registral de Lima y Callao)”(152). El Tribunal Registral estableció una opinión sobre la partida registral, en los términos siguientes:

(152) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 108.

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“Esta publicidad, que afecta a todos los terceros, no se obtiene, sin embargo, del análisis de un asiento en particular sino del conjunto de asientos que conforman la partida registral. Sobre este asunto, el artículo 6 del RGRP define a la partida registral como la unidad e registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre, base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción. Desde esta perspectiva, la partida registral aparece como el conjunto de asientos que de manera organizada y vinculada generan la información que los terceros requieren para adoptar decisiones adecuadas al momento de contratar. En este orden, la información no puede emanar del análisis de un asiento en particular sino de todos los asientos que conforman la partida registral”(153).

1.1. Técnicas de inscripción El sistema registral peruano ha tenido distintas técnicas de inscripción con diferentes denominaciones en el transcurrir de los años hasta la actualidad, tal es así que anteriormente se llamaba “Tomo”, después “Ficha” y actualmente “Partida Electrónica”. A. Tomo El tomo es una técnica de inscripción registral que hasta la actualidad se puede observar en algunas partidas registrales en correspondencia como sus antecedentes primigenios de matriculación. Los tomos eran libros grandes constituidos por fojas, donde se plasmaba a manuscrito los asientos registrales que contenían actos, derechos, situaciones jurídicas, etc., por parte del registrador en mérito de los actos rogados. Cabe señalar, que “el sistema de extensión de los asientos en libros (tomos) fue inspirado en la legislación española, existiendo numerosas referencias en el ARGRP y en el Reglamento de las Inscripciones, a la forma de extender o continuar los asientos de una partida registral en diversos fojas de un tomo”(154).

(153) Resolución N° 597-2011-SUNARP-TR-T, f. j. 3. (154) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 109.

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En la jurisprudencia del Tribunal Registral podemos encontrar opiniones sobre el Tomo, en los términos siguientes:

“Las inscripciones eran realizadas en tomos, en vigencia del Reglamento de las Inscripciones. Que siendo así, la Corte Suprema mediante Acuerdo del 18/06/1970 aprobó la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones, señalando en su artículo 1 que ‘las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble continuarán haciéndose de acuerdo al sistema del Folio Real. Por cada inmueble se abrirá un Folio, en el que se extenderán todas las inscripciones que a él corresponda’.



Asimismo precisa en lo pertinente del artículo 2 que: ‘El Folio Real se llevará en Libros o en fichas móviles (…)’, igual forma, el artículo 3 precisa en lo que: ‘las fincas tendrán seis rubros denominados conforme a las seis primeras letras del alfabeto a saber (en lo pertinente): Antecedente dominial, en el que se indicará el tomo y folio en que corren las inscripciones trasladas a la ficha o el número de aquella en donde se ha hecho la independización’.



Y finalmente, el artículo 10 en la parte in fine precisa: ‘En las fichas que se abran referentes a inmuebles inmatriculados se harán un breve resumen de los asientos vigentes (…)’”(155).

B. Ficha La ficha es una técnica de inscripción que apareció después de los tomos, la misma es una tarjeta movible especialmente diseñada y que corresponde a una partida o folio. Las fichas llevan una información más ordenada respecto a los asientos que se publicitan. Por otro lado, la ampliación del Reglamento de las Inscripciones introduce el sistema de fichas “tomando como ejemplo de la reforma argentina de 1961, aplicada en la provincia de Buenos Aires, y, posteriormente en la capital federal de Argentina. Las razones de la modificación efectuada fluyen expresamente en las Exposición de Motivos de dicha norma, el excesivo espacio ocupado por los libros de inscripción y la imposibilidad

(155) Resolución N° 230-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 6.

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que diversas secciones registrales utilizaran el mismo libro de manera simultánea”(156). Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre las fichas, en los términos siguientes:

“De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su partida y en ella deberá inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados para su inscripción. Inicialmente se trataba de un tomo con folios donde se transcribía de manera manuscrita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes operaciones. Luego se pasó a la ficha (…)”(157).

C. Partida electrónica La partida electrónica es una técnica de inscripción que reemplaza el soporte físico de las inscripciones que se podía observar en los tomos y fichas por medios informáticos de almacenamiento magnético, constando los asientos de inscripción en discos ópticos u otros sistemas de almacenamiento de datos con condiciones de seguridad. Por su parte, Gonzales Loli señala que “la sustitución de las partidas físicas por imágenes digitalizadas y asientos electrónicos ha sido un avance fundamental, que permite ahorrar espacio, permite su utilización por múltiples personas, su remoto (a través de Internet) e, inclusive, al expedición de publicidad en forma instantánea”(158). En la jurisprudencia del Tribunal Registral se ha encontrado una opinión sobre las partidas electrónica, en los términos siguientes:

“(…) cada inmueble tiene su partida y en ella deberá inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados para su inscripción. Inicialmente se trataba de un tomo con folios donde se transcribía de manera manuscrita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes operaciones. (…) Posteriormente el documento ha venido actualizándose

(156) Ídem. (157) Resolución N° 1572-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (158) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 110.

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con los avances tecnológicos y hoy en día tenemos la partida electrónica en sustitución del folio o ficha registral. De allí la denominación de ‘Folio Real’”(159). 2. Asiento registral A. Concepto El asiento es la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del registro; es decir, es la anotación sobre hechos, actos, contratos, etc., que por su naturaleza tienen al mismo, dentro de una formalidad o solemnidad será consignada en la partida o ficha del registro, para que surta los efectos que brinda el sistema registral. Asimismo, “los asientos se redactan sobre la base de breves notas con indicación de número y fecha en que el documento fue presentado en el registro, y lleva la firma del registrador responsable”(160). Chico y Ortiz señala que “la publicidad relativa (…), que constituyen la médula del Derecho Registral, tanto en su sentido material como en su sentido formal, se realiza almacenando informaciones en libros, resulta claro que la operación fundamental que en el Registro se práctica es la redacción de los asientos en los libros. Presentado en el Registro un documento o título en el sentido formal, en el que se dé cuenta de un hecho, acto circunstancia (título en sentido material), que debe ser publicado por el registro, en los libros de este se toma, si procede, razón o nota de aquellas peculiaridades que deben ser publicadas y conocidas”(161). Los asientos registrales tiene las siguientes modalidades(162): asiento de presentación, asiento de inscripción, asiento de anotación preventiva, asiento de cancelación y asiento o nota marginal. Por otro lado, el asiento de inscripción en palabras de Peña Bernaldo de Quirós viene a ser “en concreto, la inscripción que debe reflejar con (159) Resolución N° 1572-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (160) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 95. (161) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 591 y 592. (162) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos reales. Derecho Hipotecario. Tomo II - Derechos reales de garantía. Registro de la Propiedad, 3ª edición, Centro de Estudios Registrales, Madrid, pp. 480 y 481.

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precisión los elementos (sujeto, objeto, contenido) del correspondiente derechos real o situación jurídica (…) (principio de especialización)”(163). En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha establecido una idea conceptual sobre el asiento de inscripción, en los términos siguientes:

“El artículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos que trata del contenido general del asiento de inscripción señala que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título (…).



La regla o técnica en cuanto a la extensión de asientos en nuestro sistema registral es el extracto o resumen del acto o contrato inscrito (artículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos)”(164).

B. Contenido del asiento de inscripción Los asientos de inscripción que serán ordenados dentro de los rubros de acuerdo a la naturaleza del acto a inscribirse deben contener, en dichos asientos, una información fidedigna que es reflejada del título que dio mérito a la inscripción de acto respectivo. Es decir, si en el caso fuera una adquisición de un derecho, debe reflejar la persona que a cuyo favor se extiende la inscripción con sus respectivos datos personales, si en el caso es una sociedad conyugal es la beneficiada debe consignarse a los conformantes. En tanto que se debe publicitar en los asientos de inscripción actos y derechos relevante frente a terceros. Para Atilio Cornejo, quien señala que todo asiento de debe contener ciertos requisitos: “a) Con relación al Inmueble. Se exige ‘la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización’ (…). b) Con relación al Titular del Derecho. Si se trata de una persona física, la ley exige el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas (…)”(165).

(163) Ídem. (164) Resolución N° 1558-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8. (165) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 95 y 96.

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Por su parte, el Tribunal Registral ha emitido una opinión respecto al contenido del asiento de inscripción:

“El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en su artículo 13 contempla lo referente a la información que debe contener el asiento de inscripción, así en el literal d) señala lo siguiente:



‘La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.



Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso.



En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge conforme al párrafo anterior (…)’.



Esta norma tiene su sustento en el principio de especialidad mediante el cual los Registros de bienes publican actos y derechos relevantes frente a terceros, y respecto de ellos, la información relevante referida al bien, al derecho y al titular registral. Cabe resaltar que en este último aspecto, cuando el titular es una persona natural casada bajo el régimen de sociedad de gananciales, existe la presunción legal de que los bienes que adquiere, tienen la calidad de sociales”(166).

C. Asientos registrales no originados por un título La regla general es que todo asiento registral es producto del ingreso de un título al diario en referencia al principio de rogatoria para su respectiva inscripción. Sin embargo, sucede que existe una excepción a dicha regla, en tanto que el Reglamento General de los Registros Públicos señala lo contrario refiriéndose a las anotaciones de correlación de inscripciones, (166) Resolución N° 1883-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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cierre de partidas y demás. Del mismo modo, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre los asientos registrales no generados por un título, en los términos siguientes:

“(…) Sin embargo, no todos los asientos registrales son originados por títulos ingresados por el diario, existen otros asientos como los previstos en el artículo 49 del Reglamento General de los Registros Públicos: anotaciones de correlación de inscripciones, cierre de partidas y demás que señalen las leyes y reglamentos”(167).

D. Invalidez del asiento registral El órgano jurisdiccional es el competente a declarar la invalidez del asiento de inscripción, ya que no procede en sede istrativa la nulidad o anulabilidad de un asiento registral, por lo que corresponde al juez declarar la invalidez del asiento mediante resolución judicial, el cual será ingresado a registro a solicitud del tercero interesado que se siente perjudicado con la inscripción. En consecuencia, el referido debe solicitar la cancelación del asiento de inscripción en base de la resolución judicial que declara la invalidez del asiento registral. Por su parte, Gonzales Loli señala que “la declaración de invalidez de los asientos registrales es facultad exclusiva del órgano jurisdiccional. A ello alude frecuentemente la doctrina hipotecaria española, precisando que los asientos registrales ‘están bajo la salvaguarda de los tribunales’, lo que concuerda con la redacción del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. En nuestra ordenamiento nacional, además del artículo 2013 del CC (‘o se declare judicialmente su invalidez’), NRGRP establece dicha garantía en sus artículos 90 y 107, regulando en forma expresa la competencia exclusiva del órgano jurisdiccional para declarar la invalidez de una inscripción”(168). Al respecto, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre la invalidez de los asientos registrales, en los términos siguientes:

“(…) Respecto de la invalidez de los asientos registrales el artículo 90 del citado reglamento señala que: “Artículo 90.- Competencia del órgano jurisdiccional. Conforme al artículo 2013 del Código Civil,

(167) Resolución N° 2017-2019-SUNARP-TR-T, f. j. 3. (168) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 64.

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corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido”. Es decir, corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales, por lo que, no cabe que en sede istrativa se disponga la declaración de nulidad del mismo.

De lo expuesto, colegimos que la declaración de invalidez de los asientos registrales, y por tanto de su cancelación, compete exclusivamente al Poder Judicial, debiendo presentarse para ello la resolución judicial que así lo disponga”(169).



Asimismo, dicho tribunal indica que “en el artículo 107 del mismo Reglamento, señala que: ‘Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción nula o anulable, podrá solicitar judicialmente la declaración de invalidez de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del asiento en mérito a la resolución judicial que declare la invalidez. La declaración de invalidez de las inscripciones solo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional’.



Conforme a estas disposiciones del Reglamento General, se reconoce el derecho de los interesados para demandar la declaración de invalidez de la inscripción, disponiendo que la resolución judicial que declara dicha validez tiene mérito suficiente para que se solicite la extensión del asiento de cancelación”(170).

E. Cancelación de asientos registrales La cancelación de asientos registrales en sede registral está recogido en el Título VII del Reglamento General de los Registros Públicos, la misma refiere sobre “Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas”. Al respecto, Atilio Cornejo señala que “la cancelación de un asiento que se practica en el registro y que tiene la virtualidad de extinguir total

(169) Resolución N° 1925-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (170) Resolución N° 028-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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o parcialmente a otro u otros asientos anteriores. Debe referirse a asientos registrales determinados (…)”(171). a. Cancelación de asientos de inscripción y sus supuestos La cancelación de un asiento registral se da mediante una nota o asiento rio, por el cual se extingue de forma definitivamente un asiento anterior dentro de la partida registral. Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiriera. Al respecto, Álvarez Caperochipi señala que “las inscripciones se cancelan por muchas causas, y no es factible deducir con carácter general que cancelado un asiento se ha extinguido el derecho. La cancelación ha de ser un acto causal, y por ello, a mi juicio, la eficacia de la cancelación no se funda en sí misma, sino en la causa de la cancelación, y además en juridicidad de la cancelación de la misma”(172). Por su parte, el Tribunal Registral ha señalado los supuestos de la cancelación de los asientos registrarles, en los términos siguientes:

“Los supuestos de cancelación de los asientos de inscripción se encuentran contemplados en el artículo 94 del Reglamento General de los Registros Públicos, siendo los siguientes:



‘a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos;



b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido;



c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento;



d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;

(171) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 193. (172) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 533.

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e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes’”(173). b. Cancelación de asiento por inexistencia del acto causal o de la rogatoria

El Reglamento General de Registros Públicos regula en el artículo 95 la cancelación de asiento por inexistencia del acto causal o de la rogatoria señalando lo siguiente: “También se cancelarán de oficio o a petición de parte, los asientos de inscripción o de anotación preventiva cuando contengan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción”. En tal sentido, la norma referida señala dos supuestos: a) Que, revisado el título archivado que dio lugar a la inscripción o anotación, se verifique que el mismo no contiene el acto o actos publicitados a través del correspondiente asiento registral; y b) Que, revisado también el título archivado, se constate que uno de los actos inscritos si bien se encuentra contenido en el título archivado respectivo, no haya sido materia de rogación, bien por reserva de la rogación (efectuada a la presentación del título) bien por el desistimiento parcial de la rogación(174), efectuada en primera o en segunda instancia del procedimiento registral. Esta cancelación istrativa, sin intervención del Poder Judicial, es de carácter excepcional, ya que la regla general es que la cancelación de las inscripciones solo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional. Por tanto, para proceder a cancelar un asiento registral por inexistencia del acto causal o de la rogatoria al amparo del artículo 95 del Reglamento General de Registros Públicos, es preciso que el Registrador se remita al título archivado correspondiente y concluya que el mismo no contiene el acto o actos publicitados a través del correspondiente asiento registral; o, que alguno de los actos inscritos si bien se encuentra contenido en el título archivado respectivo, no haya sido materia de rogación. (173) Resolución N° 845-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (174) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 75 y ss.

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Cabe señalar, que cuando se solicita –o de oficio se evalúa–, la cancelación de un asiento al amparo del artículo 95 del RGRP, no corresponde hacer un reexamen de la calificación que fue efectuada por el registrador. Lo único que debe examinarse es si el título archivado contiene o no el acto o actos publicitados en el asiento registral; o si constando en el archivado el acto publicitado, no fue objeto de rogatoria por haberse formulado reserva expresa o desistimiento. Por su parte, el Tribunal registral ha señalado una opinión sobre la cancelación de asiento registral por inexistencia del acto causal o de la rogatoria, en los términos siguientes:

“El RGRP ha previsto en el artículo 95 la denominada cancelación por inexistencia del acto causal o de la rogatoria. Dicho precepto señala que se cancelarán de oficio o a petición de parte los asientos de inscripción o de anotación preventiva cuando contengan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción. Se trata de casos especiales de cancelación mediante el cual se limita la eficacia de la legitimación de los asientos registrales del artículo 2013 del Código Civil cuando las circunstancias revelan que el acto inscrito no obra en el título que lo sustenta o que no ha sido materia de rogatoria.



Si el acto que se publica en el asiento no obra en el título que supuestamente le dio mérito es posible cancelarlo mediante esta vía. Esta conclusión se fundamenta en la conexión lógica y causal que existe entre el título y el asiento registral, que determina que este último no tenga en estricto una entidad propia sino que responde al contenido de un título.



En este supuesto de cancelación, la actividad registral debe estar dirigida a confrontar el asiento de inscripción cuestionado con el título archivado que dio mérito a su extensión. Si se comprueba que no existe el acto inscrito en el título archivado, se cancela el asiento. En este caso, la hipótesis reglamentaria no ha previsto como medio de cancelación la presentación de un nuevo título, sino solo la comparación del asiento con su respectivo título archivado. De allí que el artículo 95 del RGRP ite incluso la cancelación de oficio, pues la

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configuración del caso solo depende de la confrontación del asiento y de su título archivado (…)”(175). II. REGISTROS JURÍDICOS Y REGISTROS ISTRATIVOS El Registro Público a diferencia del Registro istrativo es un Registro Jurídico y que tiene como una de sus características principales la de publicitar hechos, actos, contratos, situaciones jurídicas, etc., que producen fe plena respecto de terceros. Toda vez que sus efectos son oponibles erga omnes. Por otro lado, los registros istrativos buscan principalmente resguardar o recabar información para ellos mismos, es decir, para fines propios de la istración. Además, la información que ellos imiten tiene la calidad de publicidad noticia, sin que ellos sean oponibles a terceros. La otra diferencia que se puede observar es la manera de su calificación del ingreso de los documentos que se resguardan en ambos registros es distinto, tal es así que los títulos que ingresan al Registro Público está sujeto a una rigurosidad de los artículos 2011 del Código Civil, 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, a diferencia de los documentos que ingresan al Registro istrativo que es de mero trámite y de cumplimiento de requisitos que establece el TUPA de la respectiva istración Pública. Por su parte, Leyva de Leyva, señala que “siendo la eficacia débil o escasa en los registros istrativos, a todas luces resulta inexacto afirmar que la certeza y seguridad sean los fines de estos Registros. (…) En el extremo opuesto, los que carecen de efectos jurídicos, aquellos que desempeñan función de mero archivo para la constancia de hechos o presentación de documentos. En estos lo inscrito carece de presunción de veracidad y reviste escaso o nulo valor probatorio, que no asegura el valor probatorio de las noticias”(176). (175) Resolución N° 028-2014-SUNARP-TR-T, ff. jj. 9 y 10. (176) LEYVA DE LEYVA, Juan Antonio. “Planteamiento general de los Registros Públicos y su división en registros istrativos y Registros Jurídicos”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. N° 591, marzo-abril, 1989, p. 274.

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Delgado Scheelje señala que: “El registro de seguridad jurídica busca por sobre todas las cosas, brindar información a terceros, a particulares. El registro de información istrativa o istrativo, en cambio, busca básicamente recabar información para sí, para fines de la propia istración. (…) El registro de seguridad jurídica por eso es el que tradicionalmente ha sido denominado registro con publicidad efecto, mientras que los registros de información istrativa son aquellos con publicidad noticia”(177). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los registros jurídicos y registros istrativos, en los términos siguientes:

“Al respecto, debe tenerse presente que el Registro Público es un registro jurídico, que a diferencia de los registros istrativos se caracterizan por publicitar situaciones jurídicas que producen fe plena respecto de terceros, siendo sus efectos oponibles erga omnes, por ello los actos que pretendan ingresar al Registro pasan por el tamiz de la calificación registral, por el cual los Registradores al amparo del artículo 2011 de los Código Civil, 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, califican la validez del acto, la capacidad de los otorgantes, la formalidad de los documentos que contienen el acto cuya inscripción se solicita, así como la adecuación al antecedente registral, dicha calificación otorga pues las garantías necesarias a efectos de brindar la seguridad jurídica que el registro publicita (…).



Conforme a ello, la información brindada por el Registro Municipal de Chilca, atendiendo a su carácter de registro istrativo, no goza de una presunción de veracidad respecto a la determinación de la titularidad del inmueble que es materia de inscripción, por cuanto dicha información publicitada, no puede vincular con los mismos efectos de un registro jurídico, es decir, con efectos oponibles erga omnes”(178).

(177) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Los principios registrales y la reforma del Código Civil. Temas de Derecho Registral, Tomo II, Lima, 1999, p. 64. (178) Resolución N° 064-2007-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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III. SISTEMA REGISTRAL 1. Concepto El sistema registral es un sistema de ordenación jurídica del derecho registral basado en un conjunto de principios armónicos que inspiran a producir mediante el derecho registral, la seguridad jurídica del tráfico de los bienes y la constitución de las relaciones sobre los mismos, ofreciendo de esta manera la protección de los terceros mediante la publicidad de derechos, actos, contratos y situaciones jurídicas oponibles. Cabe señalar, que la publicidad es el rasgo característico de todo sistema registral. Según Atilio Cornejo señala que “cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros (…), así como también a los diferentes efectos que en estos puede tener la inscripción, no solo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros”(179). Por su parte, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión del sistema registral, en los términos siguientes:

“La publicidad es el rasgo característico de todo sistema registral. En mayor o menor medida, todos los sistemas registrales buscan exteriorizar derechos y situaciones jurídicas oponibles o trascendentes para terceros con el objeto de facilitar la contratación (…)”(180).

2. Clasificación de los sistemas registrales Toda inscripción genera un asiento propio y específico, donde está plasmado el historial jurídico de la partida ya sea la existencia de una mutación jurídico-real producida sobre la base de la constitución, declaración, modificación, transmisión o extinción del dominio o derecho real. En tal sentido, podemos clasificar los sistemas registrales de la siguiente manera:

(179) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 17. (180) Resolución N° 277-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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A. Por sus efectos de la inscripción a. Declarativo El sistema registral es declarativo o potestativo cuando el acto o el derecho se constituye fuera del registro, por lo que la inscripción no tiene carácter obligatorio. Sin embargo, la inscripción de un derecho o de un acto le otorga publicidad registral mediante el cual podrá proteger su derecho adquirido y otórgale seguridad. Por tanto, la inscripción por regla general es declarativa, y por excepción es constitutiva. Del mismo modo, opina Díez-Picazo cuando señala que “la inscripción es, como norma general, meramente voluntaria en nuestro sistema. La constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real se opera fuera del Registro, en la vida civil. El Registro solo hace constar o publica aquello que ya ha ocurrido fuera de los libros registrales. De ahí que la inscripción por principio sea únicamente declarativa”(181). b. Constitutivo El sistema registral es constitutivo cuando no se ite la existencia de un acto o derecho sino está inscrito en registros públicos; es decir, cuando el acto o el derecho real se constituyen con la inscripción, esto es, que nace con la inscripción ante al registro, por ejemplo la hipoteca, la cual se constituye recién como derecho real con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Díez Picazo señala que “aquí estamos en presencia de una inscripción registral que no se limita exclusivamente a publicar una mutación jurídicoreal ya producida, sino que coopera a ella de modo que sin inscripción no tiene lugar. El carácter constitutivo de la inscripción es excepcional en nuestro Derecho Civil. Es operante solo en la hipoteca (…)”(182).

(181) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 327. (182) Ibídem, pp. 328 y 329.

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c. Obligatorio El sistema registral es obligatorio en el sentido de que existen sanciones para quienes no cumplen con inscribirlos, en tanto que “estas inscripciones no presentan más particularidad que la existencia de un imperativo legal que obliga a practicarlas, pero sin ninguna repercusión jurídica en la mutación jurídico-real que proclaman. Son abundantes en la extensa y profusa legislación istrativa”(183). El Tribunal registral se ha pronunciado respecto de los sistemas registrales desde los efectos de la inscripción, en los términos siguientes:

“(…) los sistemas registrales pueden clasificarse de acuerdo a los efectos de las inscripciones en: Sistemas de Inscripción Constitutiva y los Sistemas de Oponibilidad.



En los sistemas de inscripción constitutiva la inscripción registral es un elemento determinante de la adquisición o constitución de un derecho.



En cambio en los sistemas de oponibilidad la inscripción no es constitutiva entre las partes ni determina la adquisición de un derecho, pero la inscripción registral hace oponible tal derecho frente a otros no inscritos”(184).

B. Por sus métodos de inscripción a. Transcripción “transcriptorio” El sistema de transcripción se da cuando el título que contiene el documento que da mérito a la inscripción de un acto o derecho se transcribe literalmente al Registro sin que se modifique en ningún elemento. Es decir, la inscripción es una copia fiel de los documentos que reflejan el acto rogado. Atilio Cornejo señala que en el sistema de transcripción se da con “la registración que se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento, o por medio de su incorporación o la de una copia. Es propio

(183) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 329. (184) Resolución N° 849-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

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de los registros de documentos. Como ejemplo se puede citar al Registro de Mandatos”(185). b. Inscripción “inscriptorio” El sistema de inscripción viene a ser cuando el registrador realiza un resumen de los datos relevantes contenidos del documento que contiene el título que da mérito a la inscripción del acto o derecho. En tanto que, el referido resumen está representado por los asientos registrales de una partida registral ordenado por rubros A, B, C y D, además, aquellos datos son muy relevantes para la publicidad jurídica y que es de interés de terceros respecto del acto rogado. Asimismo, Atilio Cornejo señala que “en el registro de inscripción, (…), el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real”(186). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado los sistemas registrales basados en los métodos de inscripción, tales como el inscriptorio, en los términos siguientes:

“Por otro lado, para los fines de la resolución del presente caso, debe tenerse en cuenta que en el sistema registral peruano rige, por regla general, la técnica de redacción de los asientos de INSCRIPCIÓN, por el cual, en los asientos registrales se hará constar únicamente un resumen de los datos relevantes contenidos en el título en virtud del cual se extenderá la inscripción rogada.



Al respecto, Rubén Guevara Manrique indica lo siguiente: ‘Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive copia de los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título que logra al registro’.

(185) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 10. (186) Ídem.

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En tal sentido, el contenido del asiento registral no es una transcripción literal del contenido del título que se inscribe, por lo que, los datos consignados en dicho asiento podrán ser objeto de rectificaciones”(187).

C. Por su técnica de inscripción a. Folio real El sistema de folio real señala que las partidas registrales se abren teniendo como base el bien como la unidad de registro, por lo que se abrirá para cada bien una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores. En tal sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde a cada predio en su partida respectiva. Para Atilio Cornejo el folio real “es aquella que se refiere al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean estas muebles o inmuebles”(188). Por su parte, García García señala que “en cuanto a la finca, se trata de que conste perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena identificación”(189). El Tribunal Registral se ha pronunciado sobre el folio real, en los términos siguientes:

“En el caso del Registro de Predios cuando en una partida registral se inmatricula un bien, en la misma partida registral se inscriben los actos posteriores sobre dicho inmueble. (…) Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza[n] mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble.



[E]l artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone que: ‘(…) Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se

(187) Resolución N° 589-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (188) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 10. (189) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Loc. cit.

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extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles (…)’”(190). b. Folio personal El sistema de folio personal señala que las partidas registrales se abren tomando como unidad con base en la persona natural, por lo que, ya no se toma en la organización del Registro, en algunos casos, al bien (inmueble o mueble). En tanto que, la partida se abrirá en el nombre de la persona y en ella misma se inscribirán los inmuebles del que es titular dicha persona. Atilio Cornejo señala que el folio personal “tienen fundamentalmente en miras al sujeto (personas físicas o jurídicas) y no al objeto de la registración. Esa es la conclusión a la que llegaron las XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relación a bienes determinados”(191). Al respecto, el Tribunal Registral ha opinado sobre el folio personal, lo siguiente:

“En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en cada Registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos registra los relacionados al mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser extendidas solamente en dicha partida registral”(192).

(190) Resolución N° 1572-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (191) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 10 y 11. (192) Resolución N°187-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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IV. SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL PERUANO El Derecho Registral peruano ha adoptado un sistema registral declarativo por regla general y de forma excepcional el constitutivo para el derecho real de hipoteca, así como para el nacimiento de las personas jurídicas entre otros actos. Así lo ha manifestado la jurisprudencia del Tribunal Registral. V. SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Y LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS 1. Sistema Nacional de los Registros Públicos El Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos se crea mediante la Ley N° 26366 del 16 de octubre de 1994, y su respectivo estatuto de la misma se promulgó por Decreto Supremo N° 04-95-JUS del 24 de febrero de 1995 mediante el cual se establece una nueva estructura a los Registros con mayor seguridad jurídica. Cabe señalar, que “a partir de la vigencia de la Ley N° 27755 del 14 junio de 2002 que crea el Registro de Predios, integrante del Registro de la Propiedad Inmueble y, en tanto que esta exigía coercitivamente que el Directorio de la Sunarp emitiera todas las disposiciones reglamentarias en materia registral, técnica y istrativa que sean necesarias para la aplicación de la acotada Ley, es que se imite el Reglamento de inscripciones del Registro de predios mediante Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN el 30 de agosto de 2008”(193). 2. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) es creado bajo la Ley N° 26366, que fue publicado en el diario oficial (193) SORIA ALARCÓN, Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima, 2012, p. 58.

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El Peruano el 16 de octubre de 1994 bajo el título “Ley de Creación del Sistema Nacional y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos”. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un organismo autónomo descentralizado del sector justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Asimismo, tiene personalidad jurídica de Derecho Público con autonomía funcional, registral, económica y istrativa. Cabe señalar que está formado por todos los Registros Públicos del Perú. Desde su creación, la Sunarp ha cumplido excelente función al crear normas jurídicas vinculadas con los Registros Públicos; es decir, leyes, reglamentos, directivas, etc., tal es así como el Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas. En ese sentido, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre la Sinarp, en los términos siguientes:

“Ahora bien, mediante la Ley N° 26366 (artículo 1), se creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran”(194).

3. Finalidad La finalidad de la Sunarp es brindar seguridad jurídica, esto es, seguridad jurídica registral, ya que se crea dicha institución con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia de la función registral en todas las instancias dirigiendo y supervisando la inscripción y publicidad de actos, contratos, situaciones jurídicas y demás actos inscribibles. Por su parte, Manzano Solano señala que “para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad (194) Resolución N° 2405-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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o de determinación, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria claridad o transparencia”(195). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la finalidad de la Sunarp, en los términos siguientes:

“(…) Indicamos que el Registro tiene por finalidad publicitar con precisión los alcances del derecho inscrito, y brindar una información completa a terceros, de conformidad con el principio registral de especialidad (…)”(196).

4. Objeto La Sunarp tiene por objeto dictar las políticas, planificar, coordinar, ordenar, normar, controlar, organizar, dirigir, y supervisar la inscripción y publicidad de los actos, contratos, situaciones jurídicas y demás actos que por su naturaleza son inscribibles en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional de Registros Públicos. En la jurisprudencia registral podemos encontrar una opinión del Tribunal Registral sobre el objeto del registro, en los términos siguientes:

“En el Registro existen básicamente dos actividades, cuales son la de inscripción y la publicidad.



El procedimiento registral es de naturaleza especial y no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título.



Por su parte, el Registro Público brinda a toda persona que lo solicite previo pago de las tasas registrales el servicio de información y publicidad respecto de los actos y contratos que han sido inscritos”(197).

5. Garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos El Sistema Nacional de los Registros Públicos tiene varias garantías que vamos a mencionar (donde unas son más preponderantes que las otras)

(195) MANZANO SOLANO, Antonio. Ob. cit., pp. 405 y 406. (196) Resolución N° 032-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 9. (197) Resolución N° 062-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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en las líneas siguientes: i) la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del registro; ii) intangibilidad del contenido de los asientos registrales; iii) la autonomía de las instancias en el ejercicio de sus funciones registrales; y, iv) indemnizaciones por los errores registrales. Por su parte, Moisset de Espanés argumenta sobre la garantía de seguridad jurídica, en los párrafos siguientes: “El problema de la seguridad jurídica, nos sumerge casi directamente en un problema de filosofía del derecho, el del valor seguridad, punto largamente discutido por los jusfilósofos. Algunos afirman que la seguridad es un fin; otros, que es un medio; otros, que es valor por sí misma. Pero, aunque se acepte que sea un valor no puede otorgársele la misma jerarquía que el valor justicia, que es el valor supremo, el norte, la brújula que nos guía en el campo del Derecho. Vale decir que, aceptado que la seguridad, en el ámbito jurídico, es un valor, se trata de un valor subordinado o, con el lenguaje de algunos filósofos, un valor fundante, que se encuentra por debajo del valor fundado, que es el valor justicia. Los distintos valores jurídicos –seguridad, orden, paz– son en realidad necesidades del hombre, que deben ser satisfechas en atención a un imperativo superior, la justicia, y se constituyen así en caminos o vías, que conducen al logro del valor supremo. La búsqueda de seguridad aparece en distintos campos de la vida social; a veces es de carácter económico; el hombre busca en alguna forma tener la certeza de su futura subsistencia, asegura sus ingresos, asegura la vejez. En otros casos, la seguridad tendrá como base la certeza en el conocimiento de las normas que rigen nuestras relaciones sociales, lo que permite saber que actitudes deben tomarse. En algunas oportunidades, la seguridad, tan apetecida por el hombre, se enfrenta con otros valores jurídicos, y el ordenamiento –en términos generales– o el juez –en los casos concretos–. Debe realizar un serio esfuerzo para encontrar la vía más apta para que se satisfaga la justicia. Uno de los choques más dramáticos es el de la seguridad con la equidad. Algunos afirman que la equidad, como justicia del caso concreto, tiene más importancia que la seguridad; yo no creo que esto sea tan exacto, ni pueda afirmárselo de manera tan categórica. Es cierto que en algunos casos el imperativo de justicia exigirá apartarse de la solución que objetivamente

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impondría una norma, dejando de lado la seguridad, para hacer equitativamente justicia en el caso concreto, dándole una solución razonable; pero, todos deben reconocer que en la generalidad de los casos no puede dejarse librada la solución a la pretendida equidad de un juzgador, que sin guía alguna, termina convirtiéndose en una subjetiva arbitrariedad.

(…) estimo que tanto la seguridad como la equidad son valores subordinados al valor Justicia, uno y otro son medios o caminos que permiten alcanzarla, y tanto el juez como el legislador dosifican su empleo”(198).

Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las garantías del Sinarp, en los términos siguientes:

“Una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos es la seguridad jurídica de quienes se amparan en la fe del Registro. Así se ha establecido en el artículo 3, inciso c) de la Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Consecuentemente, es la seguridad Jurídica –entendida como un valor fundamental de toda sociedad democrática que coadyuva a la estabilidad de los derechos subjetivos y que garantiza el disfrute de tales derechos desde su adquisición hasta su extinción, constituyéndose así en un pilar fundamental del desarrollo social y económico–(199) uno de los fines más preciados del Derecho Registral en la medida que otorga certeza y protección a los actos y derechos registrados.



La seguridad jurídica se logra a través de la denominada ‘publicidadefecto’, que viene a ser la información oficial por medio de la cual crece el grado de seguridad de los terceros en las relaciones jurídicas en general, en cuanto evita que negocios y actos queden ocultos. De ello, se puede inferir que los hechos, actos o documentos publicitados están dotados de una presunción de exactitud. Es por ello que la publicidad registral no solo atribuye congnoscibilidad legal (posibilidad de conocer) a las situaciones jurídicas inscritas, sino además, atribución de veracidad o de verdad oficial de los actos y contratos que publicita.

(198) MOISSET DE ESPANÉS, Luis. La Publicidad Registral. 4ª edición, Palestra editores, Lima, 2004, p. 387. (199) BOLAS ALFONSO, Juan. Citado por GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil - Registro de Sociedades. Jurista Editores, Lima, 2002, p. 43.

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De esta manera, esta publicidad –en tanto está dotada de certidumbre legal y es tenida por verdad oficial– genera confianza social, ya que estamos ante una publicidad legitimadora, y por ende, con capacidad de tutelar la conducta de quien confía en la apariencia registral.



En consecuencia, las inscripciones que aparecen de los Registros Públicos generan efectos jurídicos en el ámbito de nuestra sociedad, desde que se accede a la inscripción y mientras esté vigente”(200).

6. Registros que comprenden el Sistema Nacional de los Registros Públicos El Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp) está conformado por los siguientes registros: Registro de Personas Jurídicas, Registro de Personas Naturales, Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Propiedad Mueble y los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse. A. Registro de Propiedad Inmueble En el Registro de Propiedad Inmueble vamos a encontrar a los siguientes registros: El Registro de Predios(201), el Registro de Derechos Mineros(202) y el Registro de Concesiones para la Explotación del Servicio Público. B. Registro de Propiedad Mueble En el Registro de Propiedad Mueble vamos a encontrar a los siguientes registros: El Registro de Propiedad Vehicular(203), el Registro de Buques(204),

(200) Resolución N° 022-2009-SUNARP-TR-A, f. j. 2. (201) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios fue aprobado por Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de abril de 2013. (202) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros fue aprobada por la Resolución N° 052-2004-SUNARP-SN y publicada en el diario oficial El Peruano el 9 de febrero de 2004. (203) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular fue aprobado por la Resolución N° 039-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de febrero de 2013. (204) El Reglamento de Inscripciones de los Registros de Buques, de Embarcaciones Pesqueras y de Naves fue aprobado por la Resolución N° 022-2012-SUNARP-SN el 28 de enero de 2012.

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el Registro de embarcaciones Pesqueras(205), el Registro de Aeronaves(206), el Registro Mobiliario de Contratos(207) y el Registro de Bienes Muebles de la Pequeña Minería(208). C. Registro de Personas Jurídicas En el Registro de Personas Jurídicas vamos a encontrar a los siguientes registros: Registro de Personas Jurídicas propiamente dichas(209), Registro de Sociedades de Hidrocarburos, Registro de Sociedades(210), Registro de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, Registro de Personas Jurídicas creados por Ley y Registro de Sociedades Mineras. D. Registro de Personas Naturales En el Registro de Personas Naturales vamos a encontrar a los siguientes registros: Registro de Testamentos(211), Registro de Sucesiones Intestadas(212), Registro Personal, Registro de Comerciantes, Registro de Gestión de Intereses y el Registro de Mandatos y Poderes. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre los registros que conforman el Registro de Personas Naturales, en los términos siguientes:

“Ahora bien, de conformidad con el artículo 2 de La Ley N° 26366 el Registro de Personas Naturales unifica los siguientes Registros:

(205) Ídem. (206) El Reglamento de Inscripciones del Registro Público de Aeronaves fue aprobado por Resolución N° 360-2002-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de setiembre de 2002. (207) El Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculación con los registros jurídicos de bienes muebles fue aprobado por la Resolución N° 142-2006-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 25 de mayo de 2006. (208) El Reglamento de Inscripciones de Bienes Vinculados a la Pequeña Minería Artesanal en el Registro de Bienes Muebles fue aprobado por la Resolución N° 106-2012-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 8 de mayo de 2012. (209) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas fue aprobado por la Resolución N° 038-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de febrero de 2013. (210) El Reglamento del Registro de Sociedades fue aprobado por Resolución N° 200-2001-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de julio de 2001. (211) El Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas fue aprobado por la Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de junio de 2012. (212) Ídem.

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El Registro de Mandatos y Poderes, El Registro de Testamentos, El Registro de Sucesiones Intestadas, El Registro Personal y El Registro de Comerciantes Y Registro de Gestores de Intereses”(213). E. Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse El Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp) abrió la posibilidad de crear más registros públicos de carácter jurídico en normas especiales. En ese sentido, el Tribunal Registral ha dado un marco general de los registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos, en los términos siguientes:

“En nuestro sistema registral (…) el Reglamento General de los Registros Públicos, en donde se señalan las características generales (…). Asimismo, se han previsto en los Reglamentos de las Inscripciones que regulan los diferentes registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos, (…) el Registro de Predios, Registro de Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras, Registro de Propiedad Vehicular, Registro Mobiliario de Contratos, Registro de Sociedades, entre otros, (…) señaladas en la regulación normativa propia de cada uno de estos registros”(214).

(213) Resolución N° 1261-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 7. (214) Resolución N° 1748-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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CAPÍTULO III

PROCEDIMIENTO REGISTRAL I. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 1. Concepto El procedimiento registral es un conjunto de actos encadenados o sucesivos destinados a obtener la inscripción de un título. Toda vez que se inicia con la rogatoria manifestada en la presentación de los documentos, esto es, el título. Los referidos documentos serán sometidos a la calificación que efectúa el Registrador, quien manifestara suspendiendo (suspensión del título), condicionando (observando), denegando definitivamente (tachando el título) o escribiendo (inscripción del título). Cabe señalar que mediante el procedimiento registral se buscan diferentes finalidades como la inscripción, anotación, rectificación y publicidad de un derecho o acto a inscribir. En palabras de Roca Sastre podemos señalar que “el iter o conjunto de actos por el cual un título registrable llega a causar un asiento en el registro (…) constituye el llamado procedimiento registral”(215). Por su parte, Peña Bernaldo señala que “es el procedimiento por el que se actúa la función registral en relación con determinada situación jurídica inmobiliaria. O sea, el conjunto de actos que tienen a ordenar el adecuado

(215) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 483.

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reflejo (asiento) en el registro, para proclamar oficialmente situación jurídica determinada de un inmueble”(216). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El procedimiento registral de inscripción se inicia con la presentación por el interesado del título por el Diario, lo que da mérito a la extensión del asiento de presentación, en mérito a la información contenida en la solicitud de inscripción. El asiento de presentación contendrá, entre otros, el acto o derecho cuya inscripción se solicita (literal d) del artículo 23 del RGRP).



Una vez presentado el título por el diario, es derivado al registrador, quien se encuentra a cargo de su calificación. Tal como la define el artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente”(217).

2. Naturaleza La naturaleza del procedimiento registral es muy discutido por la doctrina. Sin embargo, podemos señalar que el procedimiento registral tiene unas características que aproximan al judicial y otras al istrativo, por lo que se habla de un procedimiento istrativo, pero sin atribuir naturaleza istrativa a su procedimiento. Por ello, podemos decir que es un procedimiento registral especial de naturaleza no contenciosa, esto quiere decir, que no hay conflicto de intereses en el procedimiento de inscripción de un título. Díez-Picazo y Gullón señalan que “en la doctrina se ha discutido la naturaleza de este procedimiento. Para algunos autores se trata de un proceso en el que se ventila una pretensión y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El registrador actúa en función de órgano jurisdiccional y su actividad puede ser englobada dentro de la categoría conocida con el nombre

(216) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 443. (217) Resolución N° 1175-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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de ‘actos de jurisdicción voluntaria’. Sin embargo, parece más acertada la opinión de quienes, entienden que tanto el Registro en cuanto servicio público, como los actos que en él se realizan, poseen naturaleza istrativa. El procedimiento es, por ello, un procedimiento istrativo”(218). Por su parte, Roca Sastre señala que en “nuestro sistema (…) registral predomina el criterio de que la naturaleza jurídica del procedimiento registral se aproxima a la de los actos de jurisdicción voluntaria, sin constituir propiamente un proceso judicial ni un procedimiento istrativo”(219). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión respecto a la naturaleza del procedimiento registral, en los términos siguientes:

“Ahora bien, nos remitimos nuevamente al Reglamento General de los Registros Públicos, del cual debemos precisar que la norma registral señala que: la naturaleza del procedimiento, según el artículo 1.- ‘El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título’. ‘No cabe itir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazará de plano, en decisión irrecurrible’. Asimismo el artículo 2 en cuanto a la: conclusión del procedimiento ‘El procedimiento registral termina con: a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria’”(220).

3. Caracteres El procedimiento registral tiene una característica fundamental, la de ser especial, que es el contenido que se da del Reglamento General de los Registros Públicos y sus demás Reglamentos. Asimismo, otra característica es la de no itir apersonamiento de terceros ni oposición a

(218) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 5ª edición, Tecnos, España, 1995, p. 306. (219) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 483. (220) Resolución N° 149-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 10.

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la inscripción; es decir, se rechaza la intervención de un tercero o como también la oposición que pueda manifestar contra el acto rogado por el solicitante a inscribirse. Por su parte, Roca Sastre señala que se trata de un procedimiento especial de derecho privado, que participa de la naturaleza de los actos de jurisdicción voluntario, ejercida ante un funcionario istrativo, cual es el registrador de la propiedad , cuyo objeto es publicar mediante su inscripción o registración, un derecho real o situación jurídica inmobiliario”. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Conforme al artículo 1 del Reglamento General de los Registros Públicos, el procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título”(221).

II. INSTANCIAS REGISTRALES Las instancias registrales del procedimiento registral están conformadas por el Registrador y el Tribunal Registral, en forma ascendente, toda vez que el superior jerárquico es el Tribunal Registral, quien resuelve en última instancia respecto a lo resuelto por el Registrador. Sin embargo, “la doble instancia solo resultará aplicable en la medida que exista una calificación registral negativa (observación o tacha sustantiva) o referida a una liquidación de mayor derecho, por cuanto la inscripción del título no está sujeta a revisión istrativa, sino solamente ante el órgano jurisdiccional. Consecuentemente, tampoco resultará procedente el denominado recurso de revisión establecido en el artículo 210 de la Ley del Procedimiento istrativo General”(222). Al respecto, el Tribunal registral ha esbozado una opinión sobre las instancias registrales, en los términos siguientes:

“La Ley N° 26366, que regula el Sistema Nacional de los Registros Públicos, señala en su artículo 5, que los Registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos mantendrán la primera y

(221) Resolución N° 1175-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (222) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 97.

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segunda instancia istrativa registral, disposición que debe ser concordada con lo señalado en el artículo 3 del Reglamento General de los Registros Públicos, en el que se establecen como instancias del procedimiento registral: a) El registrador y, b) El Tribunal Registral.

La norma agrega que contra lo resuelto por el Tribunal Registral solo se podrá interponer demanda contencioso istrativa ante el Poder Judicial”(223).

1. El registrador 1.1. Concepto El registrador es un funcionario público que tiene el rol de calificar títulos para su respectiva inscripción dentro de un proceso judicial-istrativo, es decir, proceso especial no contencioso. La función del registrador está sujeta a deberes, prohibiciones, impedimentos y bajo responsabilidad en su actuar. La doctrina dominicana señala que “el Registrador de Títulos está a la cabeza de la estructura organizacional del Registro, es un funcionario público del orden judicial-istrativo y el desempeño de su función está sometido al régimen de impedimentos, incompatibilidades, deberes, prohibiciones y vigilancia de los jueces”(224). Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que el registrador “es personalmente es responsable del registro (…). Tiene autonomía funcional, califica ante sí y por sí los títulos, realiza las inscripciones, guarda los libros y es personalmente responsable no solo de la calificación jurídica de los

(223) Resolución N° 1946-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (224) FERRERA CUEVAS, Catalina. VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia. ZENAIDA CASTRO, Carmen. BONETTI, Luis Antonio. CASTILLO, Rosabel. GÓMEZ, Wilson. CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. Derecho Inmobiliario. III fase de Implementación, Escuela Nacional de la Judicatura, Republica Dominicana, 2007, p. 28.

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títulos que aportan los particulares y de su inscripción, sino aun también de la gestión económica de la oficina de registro”(225). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el registrador, en los términos siguientes:

“(…) El Registrador puede y debe evaluar básicamente el carácter inscribible del acto, la adecuación del acto con los antecedentes registrales y las formalidades extrínsecas de la documentación presentada, aspectos todos que no suponen el análisis de la validez del acto istrativo, ni del procedimiento correspondiente que lo origina”(226).

1.2. Función registral del registrador La función del registrador está sujeta al principio de legalidad recogido en el artículo 2011 del Código Civil y como también el Reglamentos General de los Registros Públicos, donde se establece las reglas, límites, prohibiciones, etc. Asimismo, “los Registradores son responsables del funcionamiento técnico y istrativo de sus oficinas. Están llamados a coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento de la entidad registral y del personal bajo su dependencia. Debe velar porque los principios registrales se cumplan estrictamente y ejercer con rectitud de conciencia y con el mayor sentido de responsabilidad la función calificadora, que es la base fundamental de su actuación ante cada documento o expediente que le es sometido”(227). Para Díez-Picazo la función del registrador es “con carácter exclusivo y excluyente corresponde la función calificadora al registrador. Su función es obligatoria y de carácter personalísimo, quedando sometido aquel funcionario a la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones legales. Se le prohíbe expresamente consultar a la Dirección general de los Registros las materias o cuestiones sujetas a la calificación”(228).

(225) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 278. (226) Resolución N° 082-2007-SUNARP-TR-T, f. j. 5. (227) FERRERA CUEVAS, Catalina. VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia. ZENAIDA CASTRO, Carmen. BONETTI, Luis Antonio. CASTILLO, Rosabel. GÓMEZ, Wilson. CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. Ob. cit., p. 28. (228) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 319.

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En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha dado un marco conceptual sobre la función registral de los registradores, en los términos siguientes:

“(…) Mediante Ley N° 29566 publicada el 28 de julio de 2010, se efectuó una precisión a la función registraI de la siguiente manera:

‘La función registral de calificación se encuentra sujeta a lo dispuesto en el artículo 2011 del Código Civil, así como a las reglas y límites establecidos en los reglamentos de los Registros Públicos (Sunarp). No constituye parte ni responsabilidad de la función registral la fiscalización del pago de tributos, ni de los insertos correspondientes que efectúe el notario’”(229).



Asimismo, Tribunal Registral “considera que la función registral debe verificar el cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio jurídico, así como la adecuación con los antecedentes del registro, de conformidad con el artículo 2011 del Código Civil; pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo de desprestigio del Sistema Registral”(230).



“El Registrador debe verificar la autenticidad del documento, debiendo entenderse que la ‘autenticidad’ implica la verificación de las firmas y sellos de notarios, jueces y funcionarios istrativos en los registros disponibles, la verificación de la competencia del funcionario a la fecha en que se expidió el traslado o certificó la firma o documento, y la verificación de que el documento auténtico no haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado o la certificación de firmas o del documento.



Por lo tanto, a partir de lo explicado se concluye que dentro de los alcances de la calificación del Registrador y de Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, sí se encuentra el deber de verificar la autenticidad de los documentos presentados, para lo cual se procederá

(229) Resolución N° 1142-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (230) Resolución N° 1362-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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a comprobar la identidad de las firmas y los sellos del funcionario que autoriza el título, confrontándolos con las firmas y los sellos que constan en el registro del módulo general de consultas ‘notarios’, herramienta informática que está a disposición de los funcionarios registrales y al que se accede a través del servicio de Intranet”(231). 1.3. Autonomía La función calificadora del registrador es autónoma, ello implica que la función del registrador no debe estar sujeta a ninguna coerción o injerencia terceras, toda vez que el registrador califica interpretando el derecho en virtud del Código Civil y los reglamentos de los Registros Públicos y su respectivo saber sobre el derecho, y sobre todo guiado por el principio de legalidad. Además, el registrador realiza una calificación completa e integral del título presentado. Para Caperochipi “el registrador, como el juez, tiene reconocida una competencia territorial, tiene libertad de interpretar el derecho, y califica autónomamente el título aplicando el derecho según recto saber y entender, y sin duda tiene derecho a mantener una postura contraria a la de la dirección general, sin que sea posible disciplinariamente imponer una resolución jurídica sobre el fondo, sin perjuicio de la facultad de recurso”(232). Por su parte, el Tribunal Registral, ha emitido pronunciamiento sobre la autonomía de las funciones de los registradores, en los términos siguientes:

“Debe señalarse que una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos es la autonomía de sus funcionarios, por lo que el criterio asumido por un Registrador no vincula al resto de los funcionarios registrales y mucho menos a la segunda instancia”(233).



“Por último, la autonomía del registrador en la calificación no es un ‘derecho subjetivo’ que le corresponda a este con el fin de decidir de manera discrecional sobre los títulos que le sean asignados por razón de competencia, sino una garantía para que su juicio o evaluación

(231) Resolución N° 1983-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (232) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 269. (233) Resolución N° 2326-2014-TR-L, f. j. 8.

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técnico-jurídica se realice de acuerdo con el ordenamiento. En tal sentido, una calificación insólita y abusiva no puede pasar desapercibida, y a juicio de este Tribunal da lugar a que el Jefe de la Zona Registral N° IX - Lima evalúe la procedencia de la apertura del procedimiento disciplinario Para dicho efecto, se dispone la remisión de copia de la presente resolución”(234). 2. El Tribunal Registral 2.1. Concepto El Tribunal Registral es un órgano istrativo registral de segunda instancia que tiene la función de resolver los recursos de apelación respecto de las decisiones del Registrador emitidas en primera instancia. Por tanto, el Tribunal Registral pone fin a la vía istrativa establecida por el Reglamento General de Registros Públicos y demás normas respectivas. Según Gonzales Loli señala que “es pertinente precisar que esta denominación se encuentra prevista en La Ley N° 26366, que en su artículo 6 se refiere exclusivamente a “órganos de segunda instancia istrativa de los Registros Públicos”. Esta denominación es recién adoptada en las distintas resoluciones de la Sunarp que aprobaron los Reglamentos de Organización y Funciones de las Oficinas Registrales a nivel nacional. Los requisitos para el a esta función son similares a los establecidos para los Registradores Públicos, resultando igualmente aplicable los comentarios vertidos precedentemente respecto a la naturaleza de sus función, con el rasgo particular de tratarse de órganos colegiados”(235). Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado un marco teórico sobre el Tribunal Registral, en los términos siguientes:

“El Tribunal Registral es el órgano istrativo de segunda instancia istrativa registral, que resuelve en última instancia istrativa los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones de los Registradores Públicos, conforme a lo dispuesto por el artículo 5

(234) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 11. (235) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 100.

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de la Ley N° 26366, artículo 28 del estatuto de la Sunarp y el artículo 142 del Reglamento General de los Registros Públicos”(236). 2.2. Función del Tribunal Registral El Tribunal Registral como última instancia istrativa resuelve y toma conocimiento de los recursos de apelación interpuestos contra las denegatorias de inscripción y otras decisiones de los registradores públicos y como también la denegatoria de los abogados certificadores, dentro de su función registral. Asimismo, el referido tribunal verifica el cumplimiento de normas registrales y sus reglamentos, así como también los precedentes de observancia obligatoria, por parte de los registradores, dando cuenta a la Gerencia registral y al superintendente adjunto de las irregularidades detectadas en el procedimiento registral por participación de los mencionados. Y para finalizar, el Tribunal mencionado aprueba precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se convoquen sobre alguna controversia registral. En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“La función del Tribunal Registral es la de revisar las denegatorias o liquidaciones de derechos formuladas por los Registradores dentro del procedimiento registral, mas no pronunciarse respecto a cuestionamientos realizados con relación a los asientos registrales extendidos ni reexaminar los mismos; siendo que, la declaración de invalidez de un asiento registral compete únicamente a las instancias jurisdiccionales, conforme a lo señalado en el artículo 90 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con lo señalado en el artículo 107 de dicho cuerpo legal (…)”(237).

2.3. Limitación de la calificación del Tribunal Registral El Tribunal Registral se encarga de verificar y evaluar los actos denegatorios de inscripción que realiza el registrador público, toda vez que el (236) Resolución N° 561-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 2. (237) Resolución N° 1925-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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registrador evalúe “el acto o derecho se ajuste a las disposiciones legales sobre la materia y al cumplimiento de los requisitos establecidos en las mismas, ello no es otra cosa que la adecuación del acto inscribible a la norma vigente”(238). Sin embargo, cuando el Tribunal Registral conoce en segunda instancia por un recurso de apelación se encuentra limitada en su calificación, en tanto que debe circunscribirse solo a verificar si en el caso, el Registrador, verificó que los documentos presentados por el solicitante no subsanan las observaciones que serán confirmadas o decretadas en la segunda instancia, ello en respuesta del recurso de apelación. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la limitación de la calificación del Tribunal Registral, en los términos siguientes:

“(…) Como puede advertirse la competencia del Tribunal Registral al conocer un segundo recurso de apelación se encuentra limitada, pues se circunscribe a verificar si efectivamente, como señala el Registrador, los documentos presentados no subsanan las observaciones confirmadas o decretadas por la segunda instancia en la resolución emitida con motivo del primer recurso de apelación, ya que el título fue evaluado por la segunda instancia en su integridad en la primera oportunidad.



En tal sentido, en la segunda apelación el Tribunal Registral solo revisará si el registrador calificó correctamente la subsanación de las observaciones confirmadas o decretadas al resolver la primera apelación”(239).

2.4. Criterio establecido por el Tribunal Registral El Tribunal Registral ha establecido varios criterios de interpretación de diferentes normas registrales, dichos criterio ya establecidos por los tribunales registrales deberán ser cumplidas cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía recurso de apelación un título con las mismas

(238) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 213. (239) Resolución N° 1955-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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características de otro anterior resuelto por la misma Sala y otra Sala del Tribunal Registral. Del mismo modo, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre el cumplimiento de los criterios establecidos por sus facultades de instancia definitiva y única, en los términos siguientes:

“El Reglamento General de los Registros Públicos ha establecido ciertas reglas respecto de la calificación registral, así, en el literal a.3) del artículo 33 señala que ‘cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a las que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasión’.



Asimismo, el literal b.2) del citado artículo señala que ‘cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala y otra Sala del Tribunal Registral, aquella deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.



Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer. La resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de la mayoría requerida no constituya precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante para el Tribunal Registral’”(240).

III. TÍTULO 1. Concepto El título para efectos de la inscripción es aquel documento (o documentos) en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solo, acredite fehaciente e indubitablemente su

(240) Resolución N° 1612-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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existencia. Es decir, el título contiene al instrumento público, esto es, el parte notarial, judicial y/o documento istrativo, además, excepcionalmente ingresan los documentos privados siempre y cuando que así lo señale y regule una Ley. Asimismo, sobre dichos documentos se funda el derecho de los solicitantes y a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. Para Roca Sastre, el título inscribible viene a ser aquel “acto o negocio jurídico que opera o declara alguna mutación jurídico-real inmobiliaria, y la resolución judicial sobre el estado civil de las personas. También lo son el contrato de opción de compra o de arrendamiento inscribibles, la decisión o convenio que origina la anotación preventiva, sobre bienes inmuebles, y los títulos de inmatriculación registral, así como los de modificación de entidades hipotecarias”(241). Por su parte, Díez-Picazo señala que “nuestra legislación hipotecaria habla indistintamente de inscripción de fincas o inmuebles, de títulos, de derechos, o de inscripción de actos o contratos. En realidad, nuestro Registro de la Propiedad es un registro de títulos en sentido material o sustantivo, es decir, en el sentido de fuente de donde nace, o por la que se modifica o se extingue la situación jurídico-real (p. ej., un contrato, un testamento, una sentencia)”(242). El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre el título, en los términos siguientes:

“El artículo 7 del Reglamento General de los Registros Públicos define al título como el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solo, acredite fehaciente e indubitablemente su existencia”(243).

2. Formalidad del título La formalidad del título se refiere a la forma en que los instrumentos públicos podrán ser presentados ante el registro, esto es, la forma que las

(241) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 297. (242) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 290. (243) Resolución N° 1645-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

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copias o traslados de los instrumentos públicos podrán dar lugar a calificación registral. Asimismo, los instrumentos públicos notariales, judiciales o istrativos que constan en los archivos notariales, expediente judicial o los antecedentes istrativos, dichos ejemplares originales no serán remitidos a registros, sino que mejor deberán presentarse una copia a la cual la Ley otorga similares efectos que los instrumentos públicos originales(244). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la formalidad del Título, en los términos siguientes:

“Ahora bien, respecto a la formalidad de los títulos, el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que: ‘Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, solo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario’. El título formal del acto istrativo está regulado en el artículo 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, RIRP, que dispone que en los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto istrativo, salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de la resolución istrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz”(245).

3. Documento 3.1. Principal El documento principal es aquello que surte efecto por sí mismo, esto es, que insta su inscripción por sí solo. Es decir, que es aquel principal que fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que por sí solo acredita de manera fehaciente e indubitablemente su existencia. Por ejemplo, tenemos el parte notarial de compraventa de un inmueble.

(244) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 123. (245) Resolución N° 1878-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los documentos principales, en los términos siguientes:

“(…) Los documentos pueden ser principales cuando acreditan directa o indirectamente la existencia del acto o derecho inscribible, o complementarios, cuando coadyuvan a realizar la inscripción pero que no acrediten de forma directa o inmediatamente el acto o derecho objeto de inscripción”(246).

3.2. Complementario Los documentos complementarios son todos aquellos documentos que forman parte del título y que coadyuvan a la inscripción del acto rogado. Dichos documentos no fundamentan de forma inmediata y directamente el acto o derecho inscribible. Sin embargo, es necesario los referidos documentos, toda vez que completan el carácter fehaciente del documento inscribible. Por ejemplo como documento complementario tenemos el certificado de defunción expedido por el Reniec del causante en un título sucesorio. Por su parte, Roca Sastre señala que “que existen títulos que por sí misma son inscribibles, mientras que hay otros que para su inscripción necesitan el auxilio de otros que para su inscripción necesitan el auxilio de otros documentos complementarios. (…) se deduce que, aparte de los documentos públicos básicos, a veces estos, para poder ser inscritos, requieren otros tipos de documentos, tales como los documentos complementarios y los documentos acreditativos del cumplimiento de las formalidades que sean necesarias según los casos”(247). Para Chico y Ortiz “los documentos complementarios (…) parecen tener por fin exclusivamente completar el carácter fehaciente del documento inscribible. Sin embargo, el concepto de documento complementario es más amplio: su finalidad es completar el documento inscribible respecto de todos aquellos aspectos y circunstancias que siendo necesarios para la inscripción, no se acreditan ni justifican directamente por aquel”(248). (246) Resolución N° 560-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (247) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 445. (248) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 447.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión con respecto a los documentos complementarios que integran el título, en los términos siguientes:

“(…) Añade que también formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice (documentos complementarios)”(249).

4. Títulos inscribibles La clasificación más adecuada según nuestra legislación registral de los títulos formales inscribibles es la de instrumentos notariales, judiciales y istrativos. 4.1. Documentos notariales Lo documentos públicos notariales están representados por los partes notariales, los cuales son instrumentos de traslado notarial de las escrituras públicas, y que tienen como única finalidad de ser dirigidos hacia el registrador solicitándole la inscripción de un acto o derecho inscribible. Asimismo, el parte notarial representa de forma igual el contenido de la escritura pública. Roca Sastre señala al respecto: “el documento notarial que más corrientemente sirve de título formal inscribible es la escritura pública. Constituye la regla general, que como tal no necesita precisiones complementarias. Las actas notariales, por sí solas, solo excepcionalmente pueden servir de título formal inscribible, así como más bien en el sentido de servir de base al asiento practicable. Como documentos idóneos para provocar por sí solos modificaciones registrales, son varios los casos itidos al efecto de actas notariales”(250). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

(249) Resolución N° 1645-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 9. (250) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 416.

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“El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios –aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN– dispone en su artículo 6 lo siguiente: ‘Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública, se presentará el parte expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la matriz’.



Se desprende del citado artículo que el parte notarial es el traslado idóneo para proceder a la inscripción de los actos contenidos en la escritura pública en este Registro”(251).

4.2. Documentos judiciales Los documentos públicos judiciales están conformados por los partes judiciales y las copias certificadas de actuados judiciales y que dan mérito a la inscripción de un acto rogado. Por su parte, Roca Sastre señala que “los documentos judiciales son las sentencias, autos, providencias y mandamientos. Todos ellos pueden implicar por sí solos títulos inscribibles o servir de base a la práctica de asientos registrales”. Asimismo, agrega dicho autor español que “las sentencias y los autos no requieren mandamiento en general para provocar algún asiento en el Registro, pues su testimonio es bastante para ello, salvo cuando expresamente está presuptuada”(252). El Tribunal Registral en su vasta jurisprudencia ha dado una opinión sobre los documentos judiciales como instrumentos inscribibles, en los términos siguientes:

“(…) Tratándose de documentos judiciales que dispongan una inscripción, la calificación registral no podrá referirse a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiese dictado, los fundamentos o el contenido de la resolución, así como su adecuación a la ley. En ese orden de ideas, si el juez ‘incorpora’ al fondo del

(251) Resolución N° 1424-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6. (252) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 417.

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proceso, es decir, si se pronuncia expresamente sobre aspectos que han sido materia de calificación (…)”(253). A. Calificación de la resolución judicial En la calificación de resoluciones judiciales dentro de la labor del registrador debe sujetarse al segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. El referido artículo establece que el Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial, y mejor autoriza a que el Registrador pueda solicitar aclaraciones o información adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Por otro lado, la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil del libro de Registros Públicos(254) señala respecto a la calificación de resoluciones judiciales: “(…) El Registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal, las formalidades del documento como son la firma del juez o secretario, y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir (…)”. Además, agrega que “el Registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución (…)”. Para Chico y Ortiz “la calificación por los Registradores de los documentos extendidos por la Autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”(255). Al respecto, el Tribunal Registral ha dado un concepto sobre la calificación de la resolución judicial, en los términos siguientes:

“Así, tratándose de resoluciones judiciales que ordenan una inscripción, la función calificadora del Registrador Público a que se contrae el artículo 2011 del Código Civil se encuentra limitada a verificar si el

(253) Resolución N° 030-2003-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (254) La Exposición de Motivos Oficial del Código Civil del libro de Registros Públicos fue publicada en separata especial del diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990. (255) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 544.

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mandato judicial efectivamente se ha producido, si cumple con las formalidades requeridas, como son la firma del juez o secretario, los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera de calificación, la congruencia del mandato con el proceso en que se hubiese dictado, los fundamentos o el contenido de la resolución, así como su adecuación a la ley”(256). B. Límites de la calificación de los partes judiciales Los límites de la calificación de los partes judiciales está regulada en el artículo 2011 del Código Civil y el artículo 32 Reglamento General de Registros Públicos, las cuales se refieren a la legalidad y validez del acto. Por lo tanto, subsiste la calificación de la formalidad del título, la adecuación con el antecedente registral y la calidad de inscribible del acto o derecho. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Así, la limitación en la calificación de los partes judiciales no significa que dichos documentos no sean materia de calificación en ciertos aspectos, tales como la formalidad del documento y la adecuación con la partida registral, teniendo en cuenta que el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Sustantivo no ha dejado sin efecto los demás artículos contenidos en dicho cuerpo de leyes, tales como el 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017 que recogen diferentes principios registrales, facultándose al Registrador que tenga a su cargo la calificación de un título que provenga de sede judicial, a solicitar al juez las aclaraciones o informaciones adicionales complementarias sobre su mandato, siempre que no impliquen el cuestionamiento de los fundamentos de hecho y de derecho expuestos en la sentencia o sobre la competencia del órgano jurisdiccional o la congruencia del mandato con el proceso”(257).

C. Precedente de la calificación de resolución judicial El Tribunal Registral, al momento de calificar un parte judicial, puede observar y requerir cualquier información sobre si el título es inscribible, pero si en el caso el juez reitera el mandato de anotación o inscripción (256) Resolución N° 371-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (257) Resolución N° 371-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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mediante una resolución, dicha resolución contenida en el parte judicial no podrá ser cuestionado por parte del Registrador, por lo que será responsabilidad del magistrado el al Registro del título que contiene el mandato judicial y bajo responsabilidad del juez. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre el precedente de observancia obligatoria respecto de la calificación de resoluciones judiciales, en los términos siguientes:

“En ese sentido, respecto de la calificación de resoluciones judiciales, el Tribunal Registral en su sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de setiembre de 2003, aprobó el siguiente precedente de observancia obligatorio publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre del mismo año, cuya sumilla es la siguiente:



CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES “El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral.



Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrado, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral (…)”.



En tal sentido, si el Registrador al efectuar el estudio del título solicita aclaraciones al juez y el magistrado reitera su mandato mediante resolución judicial, ordenando al Registrador que proceda a la inscripción o anotación del título; el funcionario público no podrá cuestionar el pronunciamiento emitido por el juez, debiendo proceder a la inscripción del título bajo responsabilidad del juez”(258).

(258) Resolución N° 371-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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4.3. Documentos istrativos El documento público istrativo son las resoluciones istrativas (actos istrativos) con carácter de cosa decidida que son generados por los entes istrativos del Estado, estás pueden ser las copias certificadas de las partidas de los registros del estado civil, el certificado de numeración expedida por la municipalidades, etc. son diversos las resoluciones que puede emitir un ente del Estado. Por su parte, Roca Sastre señala que “son numerosos los documentos istrativos que pueden provocar asientos en el registro de la propiedad por sí solos, cuya explicación sería interminable”. Chico y Ortiz señala que “la doctrina separa jurisdicción y istración, proceso y procedimiento judicial y acto istrativo, pero a la hora de señalar los límites de la calificación registral o su posible extensión no duda en equiparar todo lo que antes era diferente y –apoyándose en algunas Resoluciones de la Dirección General– iten una mayor intromisión para poder examinar ‘si se cumplieron los trámites esenciales del procedimiento’”(259). Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre los documentos istrativas, en los términos siguientes:

“(…) Cuando una autoridad istrativa expide un acto istrativo, el procedimiento del cual emana ha sido regular, es decir, acorde con las normas procedimentales y sustantivas que regulan la materia, y que dicha autoridad se ha asegurado de su propia competencia para dar curso al procedimiento y expedir el acto istrativo, el cual, como ya se señaló, goza de una presunción de validez (…) los títulos causados en sede istrativa (…)”(260).

A. Validez del acto istrativo Todo acto istrativo se presume que es válido, en tanto que tiene requisitos de validez tales como la competencia, legitimidad, forma y manifestación de voluntad. Respecto al primer requisito podemos señalar (259) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 545. (260) Resolución N° 082-2007-SUNARP-TR-T, ff. jj. 3 y 4.

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que un acto istrativo es legítimo cuando ha sido generado por el órgano competente. Con respecto al segundo requisito, esto es, legitimidad se puede señalar que todos los actos y cada uno de ellos en si deben estar arreglados a derecho. Respecto a la forma del acto istrativo podemos decir que se refiere a los requisitos y formalidades que deben cumplirse, esto es, en la expresión de voluntad en lo que lo concreta, teniendo en cuenta su valides y su eficacia. Y finalmente, la manifestación de voluntad, donde la istración pública puede actuar exteriormente de manera expresa o tácita. Asimismo, cabe recalcar que “la existencia del acto istrativo depende del cumplimiento correcto de sus elementos esenciales de validez: la competencia, el objeto y contenido posible, la finalidad pública, motivación y procedimiento regular”(261). El Tribunal Registral ha señalado en basta jurisprudencia una opinión sobre la validez del acto istrativo, en los términos siguientes:

“La validez de un acto istrativo está determinada, entre otros elementos, por el hecho de haber sido expedido por autoridad competente. La competencia, entonces, constituye un elemento de validez del acto istrativo, conforme lo establece el inciso 1) del artículo 3 de la Ley N° 27444. Para ello, el artículo 80 de la Ley N° 27444 impone a las autoridades istrativas que, una vez recibida la solicitud para iniciar un procedimiento, se aseguren de su propia competencia para proseguir con el normal desarrollo del procedimiento, siguiendo los criterios aplicables al caso de la materia, el territorio, el tiempo, el grado o la cuantía”(262).

B. Potestad istrativa Los actos de la istración deben estar sometidos y ceñidos a las disposiciones de la constitución y demás normas legales que disciplinan su actuar. Asimismo, la fundamentación y legitimidad de los actos istrativos deben estar ceñidos a los requisitos de validez del acto

(261) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento istrativo General. 10ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 148. (262) Resolución N° 2173-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

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istrativo, ello en conformidad a la Ley del Procedimiento istrativo General - Ley N° 27444. Por su parte, Morón Urbina señala que “la potestad atribuida al órgano u organismo a cargo de la función istrativa (…) habilita a un órgano de la istración para adoptar una decisión o generar una actuación istrativa determinada (acto istrativo, contrato, acto de istración, etc.), convirtiéndose así, en la medida de la potestad o atribución que le ha sido conferida por norma expresa”(263). Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre la potestad istrativa, en los términos siguientes:

“El ejercicio de la potestad istrativa, en cualquier ámbito de cosas, se desarrolla siempre bajo el principio de legalidad, como lo dispone el artículo IV.1., del Título Preliminar de la Ley N° 27444, conforme al cual las autoridades istrativas deben actuar con respeto a la Constitución, la ley y al derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas y de acuerdo con los fines para los que les fueron conferidas. Para poder ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus destinatarios, los actos de la istración deben ser legítimos y justificados, y para ello deben ceñirse a las disposiciones constitucionales y legales que disciplinan las materias sometidas a su conocimiento”.



(…) Obviamente, este respeto efectivo y riguroso de la Constitución y de la Ley no siempre se produce en la realidad. Ello puede generar desconfianza y resistencia de los istrados a acatar los actos istrativos. Para evitar esta situación, el Estado ha establecido una presunción de validez de los actos istrativos recogida por el artículo 9 de la Ley N° 27444. En aras de esa búsqueda de legitimación social y jurídica, la ley dispone que los actos istrativos serán reputados válidos en tanto su invalidez no sea declarada por la misma istración o por el Poder Judicial.



(…) En un plano estrictamente lógico, siendo válida la consecuencia (el acto istrativo), han de ser válidas las premisas (el procedimiento

(263) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Loc. cit.

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del cual emana aquel). En ese sentido, debe entenderse que, cuando una autoridad istrativa expide un acto istrativo que se presume válido, también ha de presumirse que el procedimiento del cual deriva este ha sido regular, es decir, acorde con las normas procedimentales y sustantivas que regulan la materia(264). C. Calificación de títulos istrativos En la calificación de títulos istrativos, el registrador deberá tener presente que las decisiones de las autoridades istrativas de las diferentes instituciones del estado, dictadas en asuntos de su competencia y en forma legal, tienen la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales, por lo que les son aplicables las mismas restricciones de calificación, fundamentalmente aquella referida a la imposibilidad de calificar la adecuación del fundamento de hecho o derecho de la decisión de la autoridad istrativa con el ordenamiento legal, etc., que ha tenido la istración para emitir el acto istrado. En consecuencia, el registrador solo verificará en los títulos istrativos la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión istrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. Chico y Ortiz señala que “la calificación registral de los documentos istrativos se extenderá, en todo caso (…), a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los tramites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de este con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”(265). Así también lo ha manifestado el Tribunal Registral al dar una opinión sobre la calificación de los documentos istrativos, en los términos siguientes:

“Respecto a la calificación de resoluciones que contienen actos istrativos, esta Sala ha sostenido en innumerables oportunidades que, de manera general, dichas resoluciones se encuentran sometidas

(264) Resolución N° 117-2013-SUNARP-TR-L, ff. jj. 8, 9 y 10. (265) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 546.

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a las mismas restricciones que las judiciales. La delimitación de las funciones del Estado moderno tiene su fuente directa e inmediata en la Constitución y la ley. Esto es que se denomina principio de reserva de la ley, y está consagrado en diversas normas, siendo la de mayor relevancia, por su carácter general, la contenida en el artículo 61.1 de la Ley del Procedimiento istrativo General - Ley N° 27444. Este principio constituye una garantía para la misma istración y para los istrados: para aquella, porque permitirá el cumplimiento de sus fines y objetivos en forma autónoma y, sin interferencias de otras entidades, evitando la autoextensión de facultades; y para los istrados, porque sus intereses y derechos serán conocidos por una sola entidad, evitando dilaciones y, sobre todo, superposición o concurrencia de entidades en la resolución de sus peticiones.

(…) Sobre la calificación de actos istrativos, esta instancia aprobó como precedente de observancia obligatoria en el XCIII Pleno Registral el siguiente criterio:



‘En la calificación de actos istrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión istrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la istración para emitir el acto istrado y la regularidad interna del procedimiento istrativo en el cual se ha dictado’”(266).

D. La calificación de las resoluciones istrativas con respecto a las resoluciones judiciales Las resoluciones istrativas que fueron emitidos por un funcionario competente a solicitud del istrado deben ser calificadas de forma similar que los partes judiciales, y si bien es cierto que no existe ningún artículo del Reglamento general de los Registros Públicos que regule la calificación de los títulos istrativos, pero se debe tener presente que un acto istrativo lo emite un funcionario público competente después de evaluado todos los requisitos que exige para emitir el referido acto en correspondencia a la pretensión del istrado. (266) Resolución N° 117-2013-SUNARP-TR-L, ff. jj. 7 y 13.

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En tal sentido, será aplicable de forma general las reglas de calificación de los partes judiciales en los títulos istrativos, ello teniendo en cuenta que los actos istrativos se presumen su eficacia. Por su parte, Roca Sastre señala que “las decisiones de las autoridades istrativas, dictadas en asuntos de su competencia y en forma legal, tiene la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales, por lo que les son aplicables las mismas restricciones de calificación, fundamentalmente aquella referida a la imposibilidad de calificar la adecuación del fundamento de la decisión con el ordenamiento legal o con el material probatorio aportado”(267). El Tribunal Registral ha emitido un marco general sobre la calificación de los títulos istrativos con respecto a las resoluciones judiciales, en los términos siguientes:

“El Reglamento General de los Registros Públicos nacional no establece restricción alguna a la facultad de calificación integral de los títulos causados en sede istrativa, como sí lo hace respecto de los títulos judiciales, lo cual podría llevar a la interpretación que un título istrativo es susceptible de ser evaluado en forma integral, sin limitación alguna, pudiendo, por ejemplo, el Registrador indagar sobre aspectos vinculados a las motivaciones del funcionario istrativo para resolver en determinado sentido, o cuestionar aspectos procedimentales que resultan propios del órgano istrativo ante el cual se tramita el procedimiento”(268).

4.4. Documento fehaciente Los documentos fehacientes son aquellos documentos que fueron otorgados ante un funcionario investido con facultades especiales para darlo. Del mismo modo, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Ahora bien, el término fehaciente es definido por el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española como ‘Que hace

(267) ROCA SATRE En: MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Para iniciación y uso de universitarios, Tomo II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, p. 587. (268) Resolución N° 117-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 11.

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fe, fidedigno. Remitiéndonos al término fidedigno se le define como ‘Digno de fe y crédito’. Así, tenemos que aquel documento que da fe es aquel otorgado ante funcionario investido de facultades especiales. De acuerdo a lo expuesto, podemos señalar que los instrumentos públicos, por sus características y efectos son los que por antonomasia, tienen la calidad de fehacientes”(269). IV. PRESENTACIÓN DE TÍTULOS 1. Los legitimados para su presentación Los legitimados para la presentación del título y poder instar al registrador que inscriba el derecho son los otorgantes del acto o derecho inscribible o un tercero interesado. Además, dentro de las personas que se encuentran legitimados para presentar el título está el presentante del título, de quien se presume que actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita. Según Roca Sastre, “pueden pedir la inscripción de los títulos al Registro las personas (…), que son las siguientes: - El que adquiere el derecho. - El que lo trasmita. - El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. - El que tenga la representación de cualquiera de ellos. (…) cualquiera de dichas personas podrá pedir indistintamente la inscripción, es decir, que cualquiera de ellas puede solicitarla, independientemente de las demás”(270). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“(…) el artículo 12 del RGRP concordante con el artículo III del Título Preliminar del mismo reglamento, señalan que tienen facultad para

(269) Resolución N° 1922-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 9. (270) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 490.

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solicitar la inscripción los otorgantes del acto o derecho o tercero interesado. Agregan que se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita. Por su parte, el artículo 7 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular (RIRPV) establece que ‘la solicitud de inscripción se formula por escrito mediante formatos aprobados especialmente para tal efecto, los mismos que deberán estar firmados por la persona que realiza la presentación del título (…)’”(271). 2. Contenido de la solicitud de inscripción El título de presentación contiene la relación de documentos que son presentados con respecto a la inscripción de un derecho o acto inscribible, así como el acto o derecho rogado de forma expresa y clara. Además, debe mencionarse el registro donde se desea inscribir y el número de partida donde se inscribirá el acto rogado, y como también debe constar en el título la firma y el domicilio de solicitante, etc. Para Gonzales Loli señala los datos que debe de contener la solicitud de inscripción que se transcriben en el formulario respectivo son(272): a) Nombre y documento de identidad del presentante, dejándose constancia, cuando la presentación se hace en nombre de un tercero, sea persona natural o jurídica lo cual servirá para los casos de desistimiento; b) La naturaleza de los documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o autentique; c) Los actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva; d) Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada;

(271) Resolución N° 138-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 3. (272) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 146.

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e) La Partida Registral correspondiente, con indicación según corresponda del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con excepción del caso del Registro de Propiedad Vehicular (Registro de Bienes Muebles), en cuyo caso, se indicará el número de placa de rodaje o de serie y motor, según corresponda. Además debe de indicarse el Registro ante el cual se solicita la inscripción, dato importante para los casos de títulos conexos y por último la firma y el domicilio del solicitante. Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre el contenido de la solicitud de inscripción, en los términos siguientes:

“El Reglamento General de los Registros Públicos señala en el artículo 12 que la Solicitud de Inscripción debe contener, entre otros, la indicación de la naturaleza de los documentos presentados precisando el acto contenido en ellos y además de la indicación del Registro y el dato de la partida en la que se solicita inscripción. La norma añade que el requisito de la indicación de la partida registral podrá omitirse por razones justificadas, con autorización del funcionario encargado del diario. La exigencia de la consignación de la partida está señalada entonces para la solicitud de inscripción y no necesariamente para el título en el que se fundamenta directamente la inscripción (título formal)”(273).

3. Desistimiento 3.1. Concepto y formalidad El desistimiento de la rogatoria viene a ser aquel acto por el cual el solicitante del acto o derecho inscribible renuncia a la inscripción de un asiento registral que pudo practicarse a consecuencia de la presentación de los documentos que contiene el título. Asimismo, en el escrito que se presenta al registro por el cual se busca el desistimiento debe estar certificada la firma del solicitante. Ventura Traveset señala que el desistimiento es entendido “como el acto voluntario, por el cual el interesado en un título presentado en el (273) Resolución N° 180-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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Diario de operaciones del Registro de la propiedad solicita con posterioridad que no se practique operación alguna en el Registro”(274). Para Chico y Ortiz, “el desistimiento en el proceso registral es una declaración de voluntad unilateral, formulada por las personas legitimadas para ello, que expresan su decisión de no querer continuar el proceso comenzado. La solicitud pueden hacerla durante la vigencia del asiento de presentación o sus prórrogas: el presentante, los interesados, la autoridad, funcionario u órgano que hubiere expedido el mandamiento o documento presentado”(275). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el desistimiento y la formalidad del acto rogado, en los términos siguientes:

“El artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos regula el desistimiento de la rogatoria, así se establece que el presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma certificada por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspondiente. En caso que el presentante sea Notario, su desistimiento no requerirá certificación de firma”(276).

3.2. El desistimiento parcial y/o total El desistimiento viene a ser aquel acto por el cual el solicitante renuncia a la solicitud de inscripción de un derecho o acto inscribible, y que la misma en un hecho anterior fue rogada para su inscripción. El desistimiento puede ser total o parcial, si fuera el primero, pues el solicitante renuncia de forma total a la inscripción de los actos o derechos inscribibles instados por su persona en un episodio anterior; por el contrario, en el desistimiento parcial la parte solicitante se limita solo a renunciar

(274) VENTURA TRAVSET. “¿Existe el desistimiento en nuestro Derecho Hipotecario?”. En: Revista de Crítica de Derecho Inmobiliario. 1946, p. 120. Citado en: ROCA SASTRE, Ramón María y ROCASASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 502. (275) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 523. (276) Resolución N° 372-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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en una parte de la inscripción y con respecto a los demás actos que proseguirán con su respectiva inscripción. Además, cabe señalar que solo procede este último únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales de otros actos o derechos inscribibles. Por su parte, Chico y Ortiz afirma que “puede el desistimiento ser total, que no se define, pero que es aquel que afecta a todos los actos inscribibles contenidos en el documento presentado, es decir, genéricamente, al título presentado como tal en su integridad, y parcial cuando ‘solamente afectare a una parte del contenido del documento’. Si el desistimiento es total, la solicitud debe formularse ‘en documento público o privado con firmas legitimadas notarialmente’. Si es parcial, la solicitud puede hacerse ‘verbalmente’ (en todo caso, ‘la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate’)”(277). Díez-Picazo y Gullón afirman que “el desistimiento, cuando sea total, deberá formularse en documento público o privado, con firmas legitimadas, notarialmente. Si afectare a una parte del contenido del documento, podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate”(278). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el desistimiento parcial y total, en los términos siguientes:

“(…) el desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desistimiento total debe constar en el Diario. El desistimiento es parcial cuando se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último procede únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles. Se agrega que el desistimiento regulado en este artículo se tramita utilizando la misma vía que el reingreso. Así, si el desistimiento de la rogatoria es total y fuera aceptado por el Registrador, el procedimiento registral concluirá, tal como lo dispone el artículo 2.c) del mencionado Reglamento”(279).

(277) CHICO Y ORTIZ, José María. Loc. cit. (278) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., pp. 313 y 314. (279) Resolución 372-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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4. Oficinas receptoras La generación de las oficinas receptoras se da cuando las solicitudes de inscripción se presentan en oficinas registrales no competentes para la inscripción del acto o derecho, toda vez que dicha inscripción es de competencia de otra oficina registral. Sin embargo, esta última actuará como oficina receptora, siempre y cuando que la oficina de destino no se encuentre en la misma provincia que la oficina receptora. Y lo mismo sucederá cuando se refiera a las solicitudes de publicidad presentadas en oficinas registrales distintas a aquellas que conservan en su archivo la información solicitada. Cabe señalar que recibida una solicitud de inscripción por la oficina receptora se generará, en forma automática, el asiento de presentación correspondiente en el diario de la oficina de destino. Para Gonzales Loli, “el concepto de sedes receptoras en las Oficinas Registrales del interior del país ya era conocido hace un buen tiempo, a fin de brindar mayor comodidad al y evitar desplazamiento desde provincias lejanas a la sede registral de la región respectiva, para los efectos de la presentación de la solicitud de inscripción de un acto o derecho, o solicitar el servicio de publicidad que necesite. También, en las normas referidas al Registro Público de Minería se establecían disposiciones respecto a la recepción de documentos por oficinas receptoras, para ser derivadas a las oficinas de destino, encargadas de la inscripción de los actos o derechos mineros correspondientes”(280). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El artículo 23 del Reglamento General de los Registros Públicos, concordado con la Directiva N° 09-2004-SUNARP/SN, aprobado por Resolución N° 330-2004-SUNARP-SN, regula el servicio registral de competencia nacional para otorgar prioridad registral y su aplicación para trámites de oficinas receptoras y de destino. De conformidad con la citada Directiva, cuando las solicitudes de inscripción o publicidad se formulen en Oficinas Registrales que no son competentes para atenderlas, las mismas actuarán como oficinas receptoras.

(280) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 171.

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La receptora ingresará las solicitudes de inscripción en el Diario de la Oficina de destino y las remitirá a dicha oficina, previo pago de los derechos registrales y la tasa de mensajería registral”(281). V. ASIENTO DE PRESENTACIÓN 1. Concepto Los asientos de presentación se extenderán en el Diario por un regido orden de ingreso de cada título presentado. El asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la Solicitud de Inscripción. Complementariamente podrán obtenerse del título presentado datos adicionales, siempre y cuando estos no cambien el sentido de la información principal contenida en la citada solicitud. Para Peña Bernaldo el asiento de presentación “tiene por finalidad el proclamar oficialmente el momento en que se considera que el título accede al Registro. (…) 1) en el momento de presentarse cada título, extenderá en horas hábiles (…) y por orden de presentación, 2) en un Libro especial, en el Libro Diario (…), sin dejar claros y huecos, 3) un breve asiento de su contenido (…), con la circunstancias expresadas en la Ley y, entre ellas, ‘la hora de su presentación’, y 4) habrá de ser firmado por el registrador (…)”(282). Por su parte, Chico y Ortiz señala que el asiento de presentación, puede definirse como un asiento preliminar y de duración tasada que se practica en el libro diario de operaciones de los Registros en virtud del cual se hace constar el a los mismo de un título, o documento, en el que se ejercita una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento registral”(283). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el asiento de presentación en los términos siguientes:

(281) Resolución N° 2288-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (282) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 464. (283) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 598.

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“El procedimiento registral de inscripción se inicia con la presentación por el interesado del título por el Diario, lo que da mérito a la extensión del asiento de presentación, en mérito a la información contenida en la solicitud de inscripción. El asiento de presentación contendrá, entre otros, el acto o derecho cuya inscripción se solicita (literal d) del artículo 23 del RGRP)”(284).

2. Vigencia El asiento de presentación tiene un asiento de duración establecido por el Reglamento General de Registros Públicos, toda vez que señala que el asiento tiene una vigencia de 35 días útiles contados a partir de la fecha de ingreso del título al Diario y dicho asiento de presentación puede ser prorrogado por otros 25 días adicionales. Dicha prórroga puede darse por varios supuestos como, por ejemplo, cuando se interponga un recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones, etc. Respecto de la vigencia de un asiento de presentación, señala Chico y Ortiz que “el asiento de presentación es un asiento de duración tasada por la Ley, de manera que desarrolla toda su eficacia durante un plazo predeterminado, pasado el cual se extingue por caducidad y deberá ser cancelado de oficio por el Registrador. (…) no puede rehabilitar la eficacia de un asiento de presentación caducado”(285). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“En cuanto al plazo de vigencia del asiento de presentación, según lo dispuesto en el artículo 25 del Reglamento General de los Registros Públicos, este tiene una vigencia de treinta y cinco días útiles, a partir de la fecha del ingreso del título, contados conforme a lo dispuesto en el artículo 43 del citado Reglamento. Dicho plazo puede ser prorrogado hasta por 25 días adicionales conforme al artículo 27 del Reglamento General de los Registros Públicos, sin perjuicio de lo señalado en el segundo párrafo de este artículo y en el literal a) del artículo 28. El literal a) del artículo 2 señala que ‘se produce la prórroga automática del plazo de vigencia del asiento de presentación (…) cuando

(284) Resolución N° 1175-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (285) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 602.

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se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones, hasta el vencimiento de los plazos previstos en los artículos 151, 161, 162 y 164 o se anote la demanda de impugnación ante el Poder Judicial antes del vencimiento del plazo señalado en este último artículo’. En los casos en que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación del título sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado, corresponde la tacha procesal del título, al amparo del artículo 43 del Reglamento General de los Registros Públicos”(286).

“En el artículo 26 del actual Reglamento General de los Registros Públicos se establece que ‘durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con este’. Asimismo, en el segundo párrafo del citado artículo se establece que ‘un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar’. En este supuesto, de conformidad con el literal a) del artículo 291 deberá procederse a la suspensión de la vigencia del asiento de presentación del segundo título.



Tenemos que esta instancia en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, llevado a cabo los días 21 y 22 de enero de 2003, acordó como precedente de observancia obligatoria lo siguiente:



INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS



‘El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior’”(287).

(286) Resolución N° 2075-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2. (287) Resolución N° 1233-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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3. Prórroga y suspensión del asiento de presentación 3.1. Prórroga El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco 25 días adicionales, sumando un total de 60 días de vigencia del asiento de presentación. La prórroga del asiento de presentación es automática en los siguientes supuestos: i) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones; y ii) cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral. Asimismo, existen otros supuestos de prórroga del asiento de presentación que genera plazos más largos como los 60 días adicionales de prórroga que se establece en el caso que el gerente registral, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento en el tiempo mencionado, pero en razón de la fecha de ingreso del título, ello en cualquier tipo o clase de acto inscribible. También se puede dar el caso que la prórroga concedida por el gerente de 60 días se pueda adicionar al plazo normal de los 35 días. Gonzales Loli señala con relación a la obligatoriedad del otorgamiento de la prórroga: “(…) consideramos que solo debe verificarse que la observación se refiere al requerimiento de un documento o instrumento factible de ser obtenido por el interesado. Vale decir, que la prórroga solicitada se encuentra destinada a facilitar un plazo adicional para efectuar el trámite que dé ligar a la subsanación respectiva. No podría, en cambio, sustentarse la solicitud de prórroga en el desacuerdo del presentante respecto a la calificación efectuada por el Registrador, pues dichas consideraciones de orden jurídico no requieren plazo alguno para su subsanación”(288). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado y puede ser suspendido.

(288) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 190.

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El literal b) del artículo 28 del mencionado Reglamento establece que se produce la prórroga automática cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral. En estos casos, el plazo se prorroga por 25 días adicionales. (…)



Conforme lo señala el artículo 131 de la Ley del Procedimiento istrativo General N° 27444, ‘Los plazos y términos son entendidos como máximos, se imputan independientemente de cualquier formalidad, y obligan por igual a la istración y a los istrados, sin necesidad de apremio, en aquello que respectivamente les concierna. Toda autoridad debe cumplir con los términos y plazos a su cargo (…)’”(289).

A. Prórroga automática del asiento de presentación La prórroga automática en el asiento de presentación se puede dar cuando se interpone recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones que han sido manifestaciones del Registrador después de calificado el título presentado. Y otro supuesto sería cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral, en estos supuestos genera el aplazamiento de la vigencia del asiento de presentación por otros 25 días al tiempo de cómputo general. Cabe señalar que, según Gonzales Loli, “la prórroga automática, aunque no expresamente con esta denominación, ya se encontraba prevista en el artículo 145 del Reglamento abrogado y se producía en los siguientes casos: a) En los que se interponga apelación a la decisión del Registrador; b) En la queja por inconducta funcional; y c) En la interposición de una demanda contenciosa istrativa”(290). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la prórroga automática del asiento de presentación en los términos siguientes:

“El literal b) del artículo 28 del RGRP establece que se produce la prórroga automática cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral. En estos casos, el plazo se prorroga por 25 días adicionales.

(289) Resolución N° 1791-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2. (290) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 193.

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El literal a) del mismo artículo también señala que se produce la prórroga automática del plazo de vigencia del asiento de presentación cuando se interponga recurso de apelación, hasta el vencimiento de los plazos previstos en los artículos 151, 161, 162 y 164 del TUO del Reglamento o se anote la demanda de impugnación ante el Poder Judicial antes del vencimiento del plazo señalado en este último artículo.



Además de la prórroga automática antes citada, el artículo 27 del RGRP también prevé que el Gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por 60 días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, Registro al que corresponda y otro criterio similar, dando cuenta a la Jefatura”(291).

3.2. Suspensión La suspensión de un asiento de presentación se da cuando existen causas que impiden la inscripción o calificación del título, por lo que suspenderá el cómputo del plazo de vigencia del asiento hasta que cesen dichas causas. Por tanto, el registrador tendrá que evaluar la existencia de los supuestos que darían mérito a la suspensión del plazo de vigencia del título, es decir, para detener el cómputo del plazo de vigencia hasta que concluyan las causas que motivaron la suspensión del respectivo asiento. Terminado este episodio se reiniciará el cómputo de plazo de vigencia del asiento respetando los plazos generales. Gonzales Loli señala que “a diferencia de la prórroga, el supuesto de suspensión del plazo de vigencia implica que, por existir causas que impiden la inscripción o calificación integral del título, sustentadas en hechos ajenos a defectos provenientes del título mismo, se suspende el cómputo de su plazo de vigencia, sin que se establezca un plazo definido de dicha suspensión; que en todo caso cesará cuando concluya las circunstancias que impide su inscripción o calificación integral”(292).

(291) Resolución N° 1923-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 13. (292) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 197.

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Cabe agregar que se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación conforme prescribe el artículo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos, en los casos siguientes: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior. b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por encontrarse en procedimiento de reconstrucción la partida registral respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella. c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del artículo 123 de este Reglamento. La suspensión concluirá con la reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella. d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque este o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada. e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 del Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles. La suspensión concluye con la caducidad de dicha anotación preventiva. f) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por la anotación del bloqueo por presunta falsificación de documentos en la partida registral, conforme lo regulado en la directiva por la Sunarp. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la suspensión del asiento de presentación, en los términos siguientes:

“Así, el literal a) del artículo 29 del Reglamento establece que: ‘Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos

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siguientes: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior’”(293).

“A efectos de permitir una fluida tramitación de los títulos en casos que exista incompatibilidad, se dictaron normas que disponen la suspensión de la vigencia del asiento de presentación a fin de no perjudicar el derecho de los interesados.



Así, el literal a) del artículo 29 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente: ‘Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación. Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior; (…)’ Conforme a las previsiones establecidas en el citado Reglamento, determinada la existencia del título pendiente anterior y su incompatibilidad con el que es materia de calificación, el Registrador (sin perjuicio de efectuar la calificación integral de los defectos u obstáculos del título presentado) conjuntamente con la observación respectiva, dispone la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación respectivo, hasta que se produzca la conclusión del procedimiento registral (inscripción o caducidad del título) referido al asiento de presentación anterior”(294).

(293) Resolución N° 1923-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (294) Resolución N° 2326-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 14.

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SUBCAPÍTULO I

CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRIMERA INSTANCIA REGISTRAL

I. CALIFICACIÓN REGISTRAL 1. Concepto La calificación registral es un juicio lógico, examen, verificación o evaluación de los títulos presentados, los mismos contienen el derecho o acto rogado que serán materia de análisis para su respectiva inscripción, por parte de un funcionario, esto es, el registrador, y en su caso lo será en segunda instancia el Tribunal Registral en aras de determinar si puede acceder al Registro el referido acto o derecho rogado. En tanto que solo tengan al mismo títulos válidos y perfectos en la forma y en el fondo. Por tanto, se examinan los documentos en su forma externa (aspecto formal), se evalúan los derechos contenidos en el acto o contrato y su validez (aspecto material), y se verifica el título con los antecedentes que obran en el Registro. Por otro lado, el Reglamento General de Registros Públicos señala que en el proceso de calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral deben de propiciar y facilitar las inscripciones de los títulos ingresado en los Registros Públicos. Lacruz Berdejo señala que “iniciado el procedimiento registral mediante la solicitud de la inscripción y presentación del título, y verificado su asiento en el libro Diario, el registrador realiza un juicio lógico de análisis fáctico y subsunción jurídica que desemboca en su resolución,

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término del procedimiento: la práctica, denegación o suspensión del asiento solicitado”. Posteriormente el mismo autor y Sancho Rebullida añaden: “Consiste en un juicio de valor no para declarar un derecho dudoso o controvertido, sino para incorporar o no al Registro una nueva situación inmobiliaria”(295). Por su parte, Peña Bernaldo señala que “calificar es decidir si el hecho, del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a Ley, procede o no practicar respecto de ese hecho el asiento solicitado (…)”(296). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado un marco conceptual sobre la calificación registral en los términos siguientes:

“La calificación es el examen que el Registrador hace del título y de sus antecedentes para determinar si puede acceder al Registro. La calificación es un filtro por el que deben pasar los actos y contratos en forma previa a la inscripción de los derechos que de estos emanan. Calificar es examinar, es evaluar y es confrontar. Se examinan los documentos en su forma externa (aspecto formal) y se evalúan los derechos contenidos en el acto o contrato y su validez (aspecto material), y se confronta el título con los antecedentes que obran en el Registro. La calificación se realizará sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de los antecedentes registrales. Sin embargo, la calificación no queda al libre albedrío de las instancias registrales; está sometida a determinadas pautas que deben ser respetadas. Bien señala Antonio Pau Padrón al referirse a la calificación que ‘este control se desarrolla en una doble dirección: el documento que accede al Registro y la coherencia del documento con los antecedentes registrales’. Solo así se entiende el papel gravitante que desempeña el Registrador en el proceso de calificación, ya que de ello dependerá si el derecho llega a inscribirse”(297).

(295) La Cruz Berdejo y Sancho Rebullida citado en CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 529. (296) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., pp. 466 y 467. (297) Resolución N° 606-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 3.

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“El Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) define a la calificación registral, en su artículo 31, como la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.



Dentro de esa calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral, en primera y segunda instancia respectivamente, debe realizar ciertas acciones, como es el confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción; y, complementariamente, con los antecedentes registrales a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. Asimismo, entre otras acciones, deberá verificar la existencia de obstáculos y comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas (…)”(298).

2. Caracteres La calificación registral tiene características propias que están vinculadas al ejercicio de las funciones de la autoridad istrativa (Registrador) y/o el Tribunal istrativo (Tribunal Registral), tales como que la calificación registral es de manera independiente, autónoma, personal e indelegable, obligatoria, integral, revisable y, sobre todo, está sujeta a reglas, límites y bajo responsabilidad de quien lo ejecuta. Del mismo modo señala Chico y Ortiz, que “(…) en su actividad jurídica el registrador, en su punto culminante de la definitiva decantación y acomodación de factores: interpreta, califica y establece consecuencias jurídicas. Se trata de un funcionario público, pero las características de su actividad le separan –como dice Lacruz Berdejo– de cualquier tipo de funcionario istrativo. (…) el carácter de funcionario que la legislación hipotecaria le otorga está encaminado a responsabilizar al registrador y someterle a un disciplina (…)”. En tal sentido, agrega dicho autor, señalando que la calificación tiene las siguientes características: “Es función de carácter personal (…) Supone

(298) Resolución N° 032-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 1.

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una actuación con responsabilidad personal (…) Es una función ‘inexcusable’ (…) Es una función ‘independiente’ (…) No es facultad delegable (…)”(299). Por su parte, Atilio Cornejo señala que la función calificadora tiene los siguientes caracteres:

“a) Es una función independiente. (…) debe reconocerse el carácter autónomo del registrador en el ejercicio de sus funciones.



b) Es completa e íntegra, por lo que necesariamente ‘debe abarcar en su totalidad la situación registral al ingreso del documento. Por lo tanto, todos los derechos observados serán puestos en conocimiento del interesado para su subsanación (…)’.



c) Es una función obligatoria del registrador, que no puede dejar de cumplirla so pretexto de oscuridad o silencio de la ley (…). La obligatoriedad de la función calificadora del registro, su no ejercicio, o su realización incompleta, lo torna responsable por los daños y perjuicios que de ello pueda derivarse a terceros”(300).

Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre carácter integral de la calificación registral, en los términos siguientes:

“El registrador deberá verificar la autenticidad del documento. Esto es, deberá verificarse que el documento presentado no sea falsificado, sino que efectivamente se trate de un documento expedido por el funcionario o notario que lo autoriza.



A dicho efecto deberá verificar las firmas y sellos de notarios, jueces y funcionarios istrativos en los registros disponibles, así como verificar que el documento no haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado o la certificación de firmas del documento.



Por lo tanto, dentro de los alcances de la calificación del registrador y del Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, se encuentra el verificar la autenticidad del documento, para lo cual, entre otros, debe contrastar las firmas y sellos del funcionario que lo autoriza con

(299) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 537, 538 y 539. (300) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 204 y 205.

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la firma y sellos que aparecen en los registros con los que cuenta a su disposición.

Debe señalarse, a su vez, que la verificación aludida responde a la necesaria prevención que debe guardarse a efectos de evitar el ingreso de documentos falsos y/o falsificados”(301).

3. Alcances Los alcances de la calificación registral, conforme al artículo 2011 del Código Civil y el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de Registros Públicos, son la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto y la adecuación del título presentado con sus antecedentes registrales. 3.1. Legalidad de los documentos Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. Es decir, el registrador “examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”(302). En tal sentido, la calificación comprenderá la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título para su respectiva inscripción. Por su parte, Chico y Ortiz afirma que con “respecto a la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de cualquier clase es aclarada por el Reglamento Hipotecario (…) El registrador considerará, (…), como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite, la inscripción de las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulte del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos”(303).

(301) Resolución N° 782-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (302) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 205 y 206. (303) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 542.

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3.2. Capacidad de los otorgantes La calificación registral también comprende la verificación de la capacidad de los otorgantes, quienes hayan manifestado libremente su voluntad teniendo habilitado la capacidad descernimiento en el acto rogado. En tanto que nuestro Código Civil exige la capacidad de ejercicio para intervenir en una relación jurídica y por ende poder llevar acabo los actos y negocios jurídicos de su interés por los particulares. Por su parte, Chico y Ortiz señala conforme dice “Díez-Picazo que aunque la Ley habla de capacidad no se refiere únicamente a la capacidad jurídica y a la capacidad de obrar de los sujetos que intervienen en la relación jurídica, sino también a cualesquiera otras circunstancias dimanantes de su estado civil o de su condición personal que ejerzan influjos en la legitimación y en el poder de disposición para llevar a cabo los actos y negocios jurídicos (nacionalidad, existencia de prohibiciones legales, suficiencia de un poder de representación voluntad, aptitud del representante legal, etc.)”(304). 3.3. Validez del acto En la calificación registral se verifica la validez del acto rogado, ello teniendo en referencia al artículo 140 del Código Civil(305) que establece los requisitos de validez del acto jurídico cuando se refiera a partes notariales que incorporan en sus escrituras públicas negocios jurídicos. Por otro lado, tendrá que tenerse en cuenta el artículo 3 de la Ley del Procedimiento istrativo General(306) que establece los requisitos de validez de los (304) Ídem. (305) El artículo 140 del Código Civil señala que “El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1.- Agente capaz. 2.- Objeto física y jurídicamente posible. 3.- Fin lícito. 4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”. (306) Artículo 3 de la Ley del Procedimiento istrativo General establece los requisitos de validez de los actos istrativos: “Son requisitos de validez de los actos istrativos: 1. Competencia.- Ser emitido por el órgano facultado en razón de la materia, territorio, grado, tiempo o cuantía, a través de la autoridad regularmente nominada al momento del dictado y en caso de órganos colegiados, cumpliendo los requisitos de sesión, quórum y deliberación indispensables para su emisión. 2. Objeto o contenido.- Los actos istrativos deben expresar su respectivo objeto, de tal modo que pueda determinarse inequívocamente sus efectos jurídicos. Su contenido se ajustará a lo dispuesto

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actos istrativos cuando se refiera a los documentos istrativos, aunque la calificación del registrador es muy limitada en este último. Chico y Ortiz señala que “lo importante es calificar los requisitos de validez y eficacia del mismo, mientras que si lo que se inscribe es el título, el acto o el contrato, la calificación debe recaer sobre la validez del mismo. Pero si se ite que se inscribe el título y se publica el derecho, la calificación debe recaer en la validez del título y en el aspecto real del derecho que a través del mismo se trata de construir”(307). 3.4. Adecuación con los antecedentes registrales La calificación registral comprende en su alcance la evaluación de los antecedentes registrales de las partidas electrónicas, donde será materia de inscripción del acto o derecho rogado y del mismo modo se apreciará la partida registral vinculada al acto rogado y complementariamente de sus respectivos antecedentes. En esta última idea tenemos las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse el registrador a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos. Por su parte, Atilio Cornejo señala que deben adecuarse los antecedentes registrales con el acto inscribible toda vez que puede existir “cualquier diferencia en cuanto a los titulares de los derechos registrados o personas afectadas por anotaciones preventivas, identificación del bien, inscripciones alcanzadas por el asiento a practicar, obliga a denegar o suspender la rogatoria”(308).

en el ordenamiento jurídico, debiendo ser lícito, preciso, posible física y jurídicamente, y comprender las cuestiones surgidas de la motivación. 3. Finalidad Pública.- Adecuarse a las finalidades de interés público asumidas por las normas que otorgan las facultades al órgano emisor, sin que pueda habilitársele a perseguir mediante el acto, aun encubiertamente, alguna finalidad sea personal de la propia autoridad, a favor de un tercero, u otra finalidad pública distinta a la prevista en la ley. La ausencia de normas que indique los fines de una facultad no genera discrecionalidad. 4. Motivación.- El acto istrativo debe estar debidamente motivado en proporción al contenido y conforme al ordenamiento jurídico. 5. Procedimiento regular.- Antes de su emisión, el acto debe ser conformado mediante el cumplimiento del procedimiento istrativo previsto para su generación”. (307) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 541. (308) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 216.

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En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los alcances de la calificación registral en los términos siguientes:

“(…) Estos alcances encuentran sustento en lo establecido en el V Principio de Legalidad del Título Preliminar del RGRP, el cual señala que los registradores deben calificar la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. Esta calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. De igual modo, la calificación registral comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho”(309).

4. Calificación en su aspecto material y formal La calificación registral se enfoca en evaluar el aspecto material y formal del documento que está contenida en el título presentado para su inscripción. El primer aspecto se refiere a las exigencias de que los títulos consten en instrumentos públicos (partes notariales, documentos istrativos y partes judiciales) o documentos fehacientes, ya que de esta manera se garantiza que interviene un funcionario público que le otorga autenticidad. Y, finalmente, el aspecto material del título se refiere a evaluar los requisitos de validez del acto jurídico contenido en el documento y sin perder en vista su naturaleza inscribible. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la calificación de los aspectos formales y materiales del título, en los términos siguientes:

“La inscripción viene precedida de una calificación de la legalidad de los títulos, de sus aspectos formales y materiales. Por los primeros nuestro sistema registral exige que los títulos consten en instrumentos públicos o documentación fehaciente con lo cual se ofrece una primer

(309) Resolución N° 032-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 1.

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garantía de certeza y validez de la información, pues interviene directa o indirectamente en la facción del documento un funcionario público o un profesional con poderes fedantes (notario) que le otorga autenticidad. La evaluación de los aspectos materiales del título importa analizar los requisitos fundamentales del acto jurídico contenido en el documento, sin perder de vista su naturaleza inscribible. La calificación se realiza confrontando el contenido del título con la información de las partidas registrales y, complementariamente, con los títulos archivados”(310). 5. Calificación de las instancias registrales La calificación registral viene a ser la evaluación integral de los títulos presentados en el registro para su respectiva inscripción, esta labor importante de calificar se le ha destinado al Registrador y el Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actuarán de forma personal, autónoma e indelegable dentro de los límites establecidos por el Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas de carácter de especial. Gonzales Loli señala que “(…) en efecto, siendo el ejercicio de la función calificadora autónoma, personalísimo y obligatorio, solo al Registrador y en su caso al Tribunal Registral, le compete pronunciarse al respecto. En este sentido, Díez-Picazo señala: ‘El Registrador no puede dudar en materia de calificación ni tampoco suspender su enjuiciamiento pidiendo consejo o parecer de la superioridad. Se entiende que la Ley es completa y que en ella se encuentra todos los elementos necesarios y suficientes para llevar a cabo la calificación’”(311). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la calificación registral de las instancias registrales, en los términos siguientes:

“Mediante la calificación registral, el Registrador, en primera instancia, o el Tribunal Registral, en segunda instancia, realizan la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.

(310) Resolución N° 149-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 3. (311) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 208.

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Dentro de esta calificación registral, el funcionario debe realizar distintas funciones. Entre otras funciones, debe confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. Asimismo, debe verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, incluido los títulos pendientes relacionados con estas partidas. De igual modo, debe verificar si los documentos que conforman el título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”(312).

6. Calificación de resoluciones judiciales Cuando se trate de la calificación de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas la potestad del Registrador y el Tribunal Registral de calificar se delimita a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Es decir, el Registrador no puede calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Y solo está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al juez cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Por su parte, Peña Bernaldo señala que en determinado tipo de títulos, la potestad de calificar se restringe a cuestiones muy determinadas: “la calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro (…)”(313). Para Álvarez Caperochipi “la calificación de los actos y mandamientos judiciales, la función de la calificación registral está drásticamente restringida. Si la función registral es propiamente jurisdiccional ¿cómo pueden calificarse los actos y sentencias judiciales? Nótese que los jueces se (312) Resolución N° 995-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (313) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 469.

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dirigen a registradores y notarios por mandamiento, es decir, como subordinados y dependientes jerárquicos”(314). Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una opinión sobre la calificación de las resoluciones judiciales, en los términos siguientes:

“Respecto a la calificación de resoluciones judiciales, en el penúltimo párrafo del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos se señala que en estos casos, ‘el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil’.



El artículo 2011 del Código Civil señala que los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Sin embargo, cuando se trata de resoluciones judiciales que disponen una inscripción, estas funciones de calificación no se aplican. En este supuesto, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”(315).

7. Consecuencias de la calificación Una vez terminada la calificación del registrador público de forma exhaustiva e integral sobre el título presentado por el solicitante, tendrá como resultado dos conclusiones: la primera, una calificación positiva del título (inscripción) o una segunda conclusión, calificación negativa (tacha, observación o liquidación). 7.1. Calificación positiva (inscripción) A. Inscripción de un acto o derecho rogado La calificación positiva de un título involucra que este reúne todos los requisitos formales y materiales, así como se adecua con el antecedente registral que tiene la partida sobre el cual va recaer la inscripción. En consecuencia, ha cumplido su finalidad el procedimiento registral toda vez que (314) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 324. (315) Resolución N° 995-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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se va inscribir en un asiento registral el título presentado, es decir, se va incorporar el acto o derecho rogado que se plasmaba en el documento al registro en una respectiva partida electrónica. Por su parte, Chico y Ortiz señala que cuando “la calificación es positiva se extenderá el asiento correspondiente. (…) señalando el contenido de la nota puesta al pie del título, en la que se expresará el derecho inscrito, su titular, la especie de asiento que se haya realizado, el tomo y folio en que se halle, el número de la finca y la de la inscripción, haciendo constar los efectos de la misma y la protección judicial del contenido del asiento. (…) También se harán constar los asientos cancelados por caducidad, en particular el número de afecciones fiscales canceladas por esa razón”(316). Según Peña Berbaldo “la decisión del Registrador puede ser (…) practicar el asiento solicitado (…) al pie de todo título que se inscriba en el Registro de la Propiedad pondrá el Registrador una Nota de inscripción, es decir, una nota firmada por él, que exprese la calificación realizada, y en virtud de la misma el derecho que ha inscrito, la persona a favor de quien se ha practicado, la especie de inscripción o asiento que se ha realizado (…)”(317). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado sobre la calificación positiva, en los términos siguientes:

“La inscripción de un derecho o situación jurídica en el Registro determina el nacimiento de una serie de efectos sustantivos a través de los cuales el sistema jurídico brinda efectiva e inmediata seguridad jurídica. Dentro de estos efectos está el principio de legitimación en virtud del cual los asientos registrales se presumen exactos y válidos, autorizando al titular registral a actuar de acuerdo con su contenido. Así lo disponen los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP). Sin embargo, esta presunción de exactitud y certeza es iuris tantum; vale decir, ite prueba en contrario. En efecto, la presunción queda

(316) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 550. (317) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 472.

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enervada si los asientos registrales son rectificados por el registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales”(318).

“El artículo 168 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que el derecho de calificación comprende la presentación, la calificación del título y la búsqueda de los antecedentes registrales previo a la inscripción. El derecho de inscripción comprende la incorporación del acto o derecho al Registro. (…)”(319) (el resaltado es nuestro). a. Efectos de la inscripción

La inscripción de un título presentado deviene de un riguroso examen de legalidad en la calificación registral, toda vez que se exige en un aspecto formal que los títulos deben estar representados en instrumentos públicos, lo cual nos garantiza la certeza y validez de la información. En cambio, en el aspecto material se evalúa los requisitos de validez del acto que contiene el documento. En tal sentido, este mismo título al inscribirse genera una propia fuerza de ley por su rigurosa calificación, ya que el Estado ha adoptado esta consecuencia en las inscripciones para obtener certeza al momento de contratar y otorgar seguridad jurídica. Por tanto, al titular registral se le otorga una posición jurídica preferente y ventajosa llamada legitimación. Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que “la inscripción (en general todo asiento) como apariencia de derecho sobre un inmueble, otorga, por sí misma, un poder o posición jurídica preferente y ventajosa al titular registral. A ese poder o posición jurídica preferente y ventajosa se le llama legitimación registral. La legitimación significa el reconocimiento jurídico y social de la inscripción como portadora de un contenido que se presume verdadero y legítimo, y al que se otorga una eficacia inmediata provisional (a falta de prueba en contrario), por haber sido preconstituido con garantías en periodo no litigioso (…)”(320).

(318) Resolución N° 028-2014-SUNARP-TR-T, f. j. 1. (319) Resolución N° 2004-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (320) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 525.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre los efectos de la inscripción, en los términos siguientes:

“El poder que encierra la inscripción deriva de la propia fuerza de la Ley. El Estado conviene, para el logro de sus fines, la adopción de este efecto en las inscripciones para obtener certeza al momento de contratar y otorgar seguridad jurídica. Registralmente tiene fundamento la legitimación en la especial y profunda actividad de calificación que realizan las instancias registrales. La inscripción de un título viene precedida de un estricto examen de su legalidad: en el ámbito formal, el sistema registral exige que los títulos que se presentan al Registro consten en instrumentos públicos o en documentación fehaciente, con lo cual se ofrece una primera garantía de certeza y validez de la información, pues ha intervenido en su instrumentalización un funcionario público o profesional con poderes fedantes; en el ámbito material, se evalúan los requisitos fundamentales del acto jurídico contenido en el documento, sin perder de vista su naturaleza inscribible. La calificación se realiza confrontando la información de las partidas registrales y, complementariamente, de los títulos archivados”(321).

7.2. Calificación negativa (observación, liquidación y tacha) La calificación negativa del título presentado para su respectiva inscripción implica que este no es aceptado por falta de ciertos requisitos de forma y fondo o, en su caso, es rechazado por el registrador cuando el título adolece de defectos subsanables o insubsanables. Díez-Picazo y Gullón señalan que “la falta subsanable produce como efecto la suspensión de la práctica del asiento y la extensión de una anotación preventiva cuando lo solicite el que presentó el título. La insubsanable obliga al registrador a denegar la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva”(322). En consecuencia, la calificación negativa de un título genera que se manifieste el registrador público en una observación, liquidación o una tacha del título presentado para su inscripción.

(321) Resolución N° 049-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 5. (322) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 323.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que la calificación registral “se asemeja a un acto jurisdiccional o istrativo: se ordena en hechos y fundamentos de derecho y con advertencia de los recursos pertinentes (…); se exige motivación cuando es negativa, y ser notificada a los interesados (…), la calificación negativa del documento deberá notificarse al particular que presenta el documento, al notario autorizante, y, en su caso, a la autoridad que lo haya expedido); y se exige finalmente la aportación al proceso del expediente registral (…)”(323). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la calificación negativa en los términos siguientes:

“(…) Ahora bien, la calificación registral de los títulos, que importa la verificación: de la validez de los actos contenidos en los títulos y de su adecuación con los antecedentes registrales, únicamente se produce antes de la inscripción, pues cuando un acto es incorporado al Registro, no procede la cancelación del asiento extendido sobre la base de una nueva calificación –en esta ocasión, negativa–, del título ya inscrito”(324).

A. Observación La observación es resultado de la calificación negativa del título, ya que este adolece de requisitos o vicios subsanables, esto es, requisitos formales o de fondo y como también no adecuarse a los antecedentes registrales. En consecuencia, dichos requisitos pueden ser subsanados, pero el solo hecho de su existencia invalida el título mas no el acto jurídico, pero ello no implica que el acto no se pueda inscribir. En tanto que, subsanados los defectos que adolece el título el acto podrá inscribirse. Por su parte, Atilio Cornejo señala que “en caso de un documento con defecto subsanable, (…) dispone que el registrador deberá inscribir el documento en forma provisoria por el término de (…) un plazo durante el cual deberán rectificarse los defectos. (…)

(323) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 334. (324) Resolución N° 1014-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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Frente a la inscripción del documento en forma provisoria, el interesado puede aceptar la observación o rechazarla, caso este que da lugar a los recursos registrales que luego veremos. Aceptada la observación, (…) que se subsane el defecto, en cuyo caso la inscripción provisoria se transforma en definitiva, y con efectos retroactivos a la fecha de expedición del certificado, si se cumplió al respecto con todos los recaudos de ley. Es por ello que durante la vigencia de una inscripción provisoria, todo documento que ingrese en el registro con relación a ese inmueble deberá ser inscripto en forma condicional (…)”(325). Alvarez Caperochipi señala que “si el registrador entiende que el defecto es insubsanable, debe rechazar la inscripción del documento, mediante una resolución expresa (…), deberá ser firmada por el Registrador, y a semejanza de una resolución judicial debe ser motivada, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, y con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponer el recurso”(326). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado sobre la observación de un título, en los términos siguientes:

“Definiendo lo que constituye un defecto subsanable conviene citar la Res. N° 120-2006-SUNARP-TR-T del 02/08/2006 en la que se señaló que la observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registral. En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales; por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo se califica el instrumento que contiene a dicho acto o negocio, y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas con el título”(327).



“El artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que si el título presentado adoleciera de defecto subsanable

(325) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 219 y 220. (326) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 334. (327) Resolución N° 1645-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de fa partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva.

Tenemos entonces que procede formular observación cuando: -

El título presentado adolezca de defecto subsanable; y,

-

Cuando exista obstáculo en la partida registral.



La ausencia o carencia de un requisito al título material (negocio jurídico) o al formal (instrumento) que no anula el acto constituye defecto subsanable. Mientras que el obstáculo registral se produce por la inadecuación de dicho título con la partida registral, es decir, no se trata de un defecto subsanable e insubsanable. En este último caso, el título puede ser válido, es decir, no adolecer de defecto subsanable, pero no se puede inscribir por existir inadecuación con el Registro.



En ese sentido, el supuesto del literal d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos es solo respecto de defectos de fondo o de forma del título, es decir, debe analizarse el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales como es la evaluación del acto o contrato y sus aspectos formales como es la evaluación del instrumento público que lo contiene.



Sobre la naturaleza de esta anotación, este Tribunal se ha pronunciado en los considerandos de la Resolución N° 120-2006-SUNARP-TR-T del 02/08/2006, señalando:

‘(…) La observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registral. En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales; por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el instrumento que contiene a dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas en el título (…)’”(328).

(328) Resolución N° 2075-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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B. Liquidación de derechos por un acto a inscribirse La liquidación por derechos de inscripción funda el acto por el cual el registrador público establece las tasas o los derechos registrales correspondientes a pagarse por la inscripción del acto o derecho inscribible, los cuales han sido solicitados para su inscripción o por la atención de la publicidad requerida. En consecuencia, la liquidación es producto de una calificación positiva del título; sin embargo, si fuera así el título debe ser inscrito, pero no lo es, debido a que debe pagarse primero para su respectiva inscripción. Por su parte, Gonzales Loli señala que “para efectuar la liquidación del pago de derechos registrales debe tomarse en cuenta los dos conceptos que integran los servicios de inscripción: derechos de calificación, tradicionalmente conocido como derechos de trámite, y derechos de inscripción propiamente dicha. Los derechos de calificación (…), comprenden los costos de presentación, estudio, búsqueda de títulos y demás trámites previos a la inscripción de un acto o contrato; y, los derechos de inscripción, corresponden al costo que debe pagarse por la incorporación del acto o derecho al Registro, es decir, el costo de dar publicidad jurídica a un determinado acto a través de su inscripción o anotación preventiva en el registro”(329). Asimismo, el artículo 41 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que los montos de los derechos de inscripción que se van a desembolsar, no podrá ser superior a una Unidad Impositiva Tributaria, por acto inscribible. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“(…) De conformidad con el artículo 40 del mencionado reglamento, en caso de formular observación al título, el registrador indicará simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que este no pueda determinarse por deficiencia del título. Asimismo, el artículo 41 regula la liquidación definitiva, señalando que el registrador procederá a la liquidación definitiva en los casos en que, como

(329) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 257.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

resultado de la calificación, concluya que este no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción”(330). a. Preliquidación de derechos registrales La preliquidación es efectuada por el personal encargado de la recepción del título en los diferentes diarios, a solicitud del , pero debe tenerse que esta liquidación es una aproximación de los derechos registrales a pagarse por la calificación e inscripción. En tanto que el registrador a quien será destinado el título presentado para su respectiva calificación será quien evaluará con certeza los derechos a pagar por los actos rogados. Por otro lado, puede darse un escenario distinto, esto es, la denegatoria de la inscripción del acto rogado debido a requisitos insubsanables, en este caso Registros Públicos hará la devolución de los montos preliquidados que fueron pagados debido a que nunca se inscribió el acto rogado. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre las preliquidaciones de los derechos registrales en los términos siguientes:

“El personal encargado de preliquidaciones efectúa, a solicitud del , una liquidación aproximada de los derechos registrales correspondientes. La determinación del monto exacto a pagar por derechos registrales en los servicios de inscripción le corresponde exclusivamente al Registrador Público, y en caso de apelación al Tribunal Registral, así se concluye del artículo 170 del RGRP, el que establece que los Registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los pagos que se efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan”(331).

C. Tacha a. Concepto La tacha es resultado de la calificación negativa de un título presentado, toda vez que adolece defectos insubsanables, los cuales invalida tanto

(330) Resolución N° 2004-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6. (331) Resolución N° 1731-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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el título formal como el acto jurídico en sí. En consecuencia, no se permitirá el ingreso del acto rogado al registro. Ahora, cuando nos referimos a un defecto insubsanable no solo no estamos señalando lo que contiene el título, ya sea en su forma, o en su contenido, sino que dicha tacha también puede originarse de la información que tiene el Registro en los asientos de las partidas registrales, esto es, los antecedentes registrales. Para Atilio Cornejo la tacha es “el caso de un documento que contiene un acto nulo, de nulidad absoluta y manifiesta (…) dispone en estos supuestos el rechazo del documento. La doctrina se inclina a pensar que, no obstante el rechazo del documento, esto es, su devolución sin practicar el asiento de inscripción o anotación, es necesario practicar una nota de advertencia en el folio pertinente ante la eventualidad de que el interesado recurra la decisión, caso en el que durante la sustanciación del recurso esta nota de prevención resultará oponible a terceros ante la eventualidad de que prospere la impugnación”(332). Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado sobre la tacha, en los términos siguientes:

“(…) De conformidad con el inciso a) del artículo 42 del RGRP, el Registrador tachará el título presentado cuando adolezca de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título”(333). b. Clases de tacha i) Tacha sustantiva

La tacha sustantiva se da por defectos insubsanables que no se pueden remediar y, por ende, genera el cierre de los registros para aquel título presentado. Por su parte, Gonzales Loli señala que “cuando se tacha un título se está dando a conocer al que la inscripción solicitada no puede realizarse, porque existen impedimentos que determinan la ineficacia

(332) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 218 y 219. (333) Resolución N° 890-2012-TR-L, f. j. 9.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

definitiva de la relación jurídica registral. Así, la tacha constituye el rechazo definitivo del título (…)”(334). Los supuestos en los cuales se configura la tacha sustantiva son los siguientes: a) adolecer de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título; b) contenga acto no inscribible; c) se haya generado el asiento de presentación en el diario de una Oficina Registral distinta a la competente; d) existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral; e) el acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo; f) se produzca el supuesto de falsedad documentaria y g) cuando al presentar el título sobre independización por el diario, no se hubiera cumplido con presentar los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra. Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una opinión sobre la tacha sustantiva, en los términos siguientes:



“Se encuentra regulada en el artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos. Procede la tacha sustantiva cuando el título: -

Adolece de defecto insubsanable.

-

Contenga acto no inscribible.

-

Se haya generado el asiento de presentación en el diario de oficina registral distinta a la competente.

-

Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.

-

El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo.

-

Se produzca el supuesto de falsedad documentaria.

Cuando al presentar el título sobre independización, en los casos a que se refieren los artículo 43, 44 y 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no se hubiera cumplido con presentar los planos de

(334) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 258.

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independización y localización del área que se desmembra visados por funcionario competente o verificador”(335). ii) Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación es una modalidad de la tacha, la misma se produce cuando la vigencia del asiento de presentación ha caducado sin que la parte solicitante de la respectiva inscripción haya cumplido con absolver la observación realizada por el registrador dentro del plazo o, en su caso, no haya desembolsado el mayor derecho liquidado. En tal sentido, el registrador tachará el título señalando la naturaleza de las observaciones no subsanadas por el presentante del título o, en su defecto, indicará el mayor derecho registral que no fue pagado. Para Gonzales Loli la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación es “denominada tacha procesal, es decir, aquella que según la definición establecida por el NRGRP, se produce por el vencimiento del plazo del asiento de presentación (incluyendo los eventuales prórrogas o suspensiones del plazo), sin que se hubieran subsanado las observaciones advertidas o cuando no se hubiera cumplido con pagar el mayor derecho liquidado”(336). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, en los términos siguientes:

“Se encuentra regulada en el artículo 43 del Reglamento General de los Registros Públicos. Procede cuando se produzca la caducidad de la vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado”(337).

(335) Resolución N° 874-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (336) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 265. (337) Resolución N° 959-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

iii) La tacha especial de títulos por presentación de copias simples de documentos principales Es una tacha especial que se funda en que los documentos que están contenidos en el título son presentados en copia simple y la misma no es autorizada por norma expresa. En consecuencia, el registrador tachará el título dentro de los tres primeros días de su presentación. Además, el asiento de presentación estará vigente solo por tres días más para que pueda ser interpuesto el recurso de apelación respectiva. Posteriormente, cuando se interponga recurso de apelación, el registrador deberá elevarlo en el mismo día, dejando constancia en el oficio de remisión que se trata del supuesto de tacha especial, además, no es necesario efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva. Por otro lado, puede darse que el título tachado no sea apelado en el plazo antes indicado, en ese sentido caducará automáticamente el asiento de presentación respectivo, y dando por conclusión en virtud de ello el procedimiento registral. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado un marco conceptual sobre la tacha especial, en los términos siguientes:

“Se encuentra regulada en el artículo 43-A del RGRP, conforme a la modificación introducida por la Resolución N° 158-2012-SUNARP/ SN publicada en el diario oficial El Peruano el 21/06/2012.



La misma se trata de la tacha especial de títulos por presentación de copias simples de documentos principales. La norma establece que en caso que el documento en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible, haya sido presentado en copia simple no autorizada por norma expresa, el Registrador tachará el título dentro de los tres primeros días de su presentación. La norma precisa: ‘(…) Si se formula la tacha aludida, el asiento de presentación estará vigente solo por tres (3) días más para que pueda ser interpuesto el recurso de apelación correspondiente. (…)



En caso que el título tachado no sea apelado en el plazo antes indicado, caducará automáticamente el asiento de presentación

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respectivo, concluyendo en virtud de ello el procedimiento registral de inscripción’”(338). iv) La tacha de resoluciones judiciales La tacha de resoluciones judiciales se da por vencimiento del asiento de presentación respectivo cuando el ente jurisdiccional no hubiese subsanado los defectos advertidos por el registrador o, en su caso no haya cumplido con pagar la tasa registral correspondiente. En efecto, se deberá notificar al órgano judicial mediante oficio, copia del cual se derivará al archivo del Registro. Por su parte, Gonzales Loli señala con respecto a la notificación de tacha de resoluciones judiciales que sobre la misma “se ha previsto expresamente la aplicabilidad de la tacha por vencimiento (caducidad) de la vigencia del asiento de presentación respectivo, cuando la autoridad jurisdiccional no hubiese subsanado los defectos advertidos en la calificación correspondiente o cuando no se hubiese cumplido con el pago de la tacha registral requerida para la inscripción (liquidación de mayor derecho)”(339). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una apreciación sobre la tacha de resoluciones judiciales, en los términos siguientes:

“Si durante la calificación registral de un título, el Registrador Público o el Tribunal Registral toman conocimiento de la existencia de un proceso judicial relativo a la validez o existencia del acto o derecho materia de inscripción, procederán conforme a lo establecido en el artículo 64 de la Ley N° 27444, cursándose oficio al órgano jurisdiccional competente a fin de que comunique las actuaciones judiciales realizadas.



Si no se recibe respuesta del órgano jurisdiccional dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, se procederá a la tacha procesal del título. Si se cumplen los requisitos establecidos en la normativa antes citada, formularán la inhibitoria del procedimiento registral.



Asimismo, formularán la inhibitoria sin necesidad de cursar oficio cuando verifiquen las circunstancias del artículo 64.2 de la Ley

(338) Resolución N° 1082-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 2. (339) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 272.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

N° 27444 de los títulos archivados por el Registro o de la documentación obrante en el título respectivo. Para tal efecto deberá solicitarse información a la Procuraduría Ad Hoc de la Sunarp, cuando la Sunarp es parte en el proceso judicial. Formulada la inhibitoria por el Registrador Público el asiento de presentación del título caducará una vez vencido su plazo de vigencia. Formulada la inhibitoria por el Tribunal Registral el asiento de presentación quedará vigente durante el plazo establecido en el artículo 164 del Reglamento General de los Registros Públicos”(340). II. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Todo sendero tiene un fin y del mismo modo el procedimiento registral puede terminar con la inscripción, con la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, con la aceptación del desistimiento total de la rogatoria. Sin embargo, lo que se busca por el procedimiento registral es inscribir el acto rogado y dicha “inscripción pone fin al procedimiento registral, resulta evidente ello, en la medida que la calificación registral positiva culmina con la extensión de un asiento registral. Extendido el asiento se cierra toda posibilidad de revisión de la inscripción en sede istrativa, conforme a la garantía establecida por el Principio de Legitimación (artículo 2013 del Código Civil)”(341). Asimismo, se puede desprender de las líneas anteriores que cuando se termina el procedimiento registral, ya no se podrá interponer ningún recurso de apelación; en ese sentido, solo procederá el recurso de apelación en la tacha sustantiva y en la especial. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la conclusión del procedimiento registral, en los términos siguientes:

(340) Resolución N° 2357-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (341) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 95.

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“El procedimiento registral termina con:



a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; y c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.



De lo expuesto, se concluye que procede interponer recurso de apelación contra las tachas (artículo 143), siempre que se encuentren dentro de la vigencia del asiento de presentación del título (artículo 144 literal a). Ello equivale a decir, que únicamente procederá el recurso de apelación contra las tachas sustantivas a que se refiere el artículo 42 del RGRP y la tacha especial a que se refiere el artículo 43A del mismo Reglamento, en tanto con la expedición de dichas tachas aún no concluye el procedimiento registral y, por tanto, se encuentra vigente el asiento de presentación. Por el contrario, no procederá la apelación contra las tachas por caducidad y las tachas por aceptación del desistimiento total de la rogatoria”(342).

(342) Resolución N° 1699-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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SUBCAPÍTULO II

CALIFICACIÓN REGISTRAL: SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL

I. RECURSO DE APELACIÓN 1. Concepto El recurso de apelación es el único recurso istrativo que uno puede interponer ante el Tribunal Registral contra la decisión del registrador público, quien a su vez solo debe tomar decisiones dentro del procedimiento registral cuando realiza la calificación de títulos presentados para su inscripción. Por otro lado, las decisiones del registrador que pueden dar lugar al recurso de apelación son las siguientes: observación, tacha, liquidación y otras decisiones. Estas decisiones son para el solicitante una errónea expresión de calificación y que los supuestos vicios del cual adolece el título no son ciertos toda vez que el presentante considera que su acto o derecho rogado se sujeto a los requisitos de forma y fondo, y demás exigencias que cumple acto o derecho inscribible. Por su parte, Moisset de Espanés señala “que incluso en los casos en que el documento sea rechazado, por considerar que presenta vicios que lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta se practicará la correspondiente inscripción provisional, pues siempre el interesado tiene el derecho de interponer los recursos registrales, si entiende que la calificación del registrador es errónea y que los presuntos vicios no son tales (…)”(343). (343) MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Los recursos registrales”. En: Revista Notarial. Córdoba, N° 35, 1978, p. 50.

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Para Peña Bernaldo “que puede entablar el interesado o el Notario autorizante y, en casos especiales, el Ministerio Fiscal (…). Se apela primero ante el Presidente del Tribunal superior de Justicia, y contra la decisión de este procede apelación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado”(344). Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan que “la apelación es definida por el derecho común como el recurso que interpone la parte que se considera lesionada por una sentencia pronunciada en el primer grado de jurisdicción ante un tribunal de segundo grado, en solicitud de que la sentencia contra la cual recurre sea reformada o revocada”(345). Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una opinión sobre el recurso de apelación, en los términos siguientes:

“El recurso de apelación contra las decisiones de los registradores en el ámbito de su función registral se encuentra regulado en el Título X del Reglamento General de los Registros Públicos.



Los requisitos de procedencia del recurso de apelación están comprendidos en los artículos 142, 143 y 144 del mencionado reglamento. El artículo 142 enumera los actos contra los que procede interponer el recurso. El artículo 143 establece las personas que se encuentran legitimadas para interponer el recurso y el artículo 144 señala los plazos para la interposición del recurso.



En lo que respecta a los plazos para la interposición del recurso, el literal b) del artículo 144 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone que en el caso de las decisiones de los registradores y abogados certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados, el recurso de apelación se interpondrá dentro del plazo de quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión es puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva”(346).

(344) PEÑA BERNALDO DE QUIROS, Manuel. Ob. cit., p. 475. (345) FERRERA CUEVAS, Catalina, VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia, ZENAIDA CASTRO, Carmen, BONETTI, Luis Antonio, CASTILLO, Rosabel, GÓMEZ, Wilson, CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. III fase de Implementación. Ob. cit., p. 39. (346) Resolución N° 1028-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

2. Motivación de la resolución de la segunda instancia La motivación es un requisito de validez del acto istrativo, la cual debe de estar como un elemento integrante de las decisiones adoptadas por el órgano istrativo. En este sentido, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia debe realizar una motivación o justificación; esto implica que la motivación sea una exposición que habilite al istrado a comprender cuál fue el razonamiento del Tribunal Registral para concluir determinada resolución, esa es la única manera de contrastar dicho razonamiento o juicio lógico-valorativo con la normativa vigente y así, en concreto, verificar la indispensable exclusión de la arbitrariedad. Por tanto, el Tribunal Registral al momento de expedir su resolución deberá explicar razonadamente por qué estima aplicables dichas disposiciones legales y de qué modo los hechos materia de discusión se subsumen en las hipótesis legales. En consecuencia, puede confirmar o no las observaciones, tachas, liquidaciones realizadas por el registrador o en su caso observar otros vicios no detectados por el registrador, quien juega papeles de primera instancia dentro del procedimiento registral. Por su parte, Morón Urbina señala que: “La exteriorización obligatoria de las razones que sirven de base o determinan una resolución de la istración es denominada motivación. (…) la exigencia de argumentar la orientación de los actos istrativos, es reconocida como el mecanismo necesario para permitir apreciar su grado de legitimidad y limitar la arbitrariedad en la actuación pública, dado que obliga al funcionario a razonar, reflexionar, a patentizar tanto la justificación de su acto como el objetivo perseguido con su emisión, con lo cual brinda mayores posibilidades para evaluar si ejerce su competencia, circunscribiéndose solo a dictados de interés público, exponiendo un elemento valioso para una ulterior interpretación, calificación y control de su actuación, en términos de objetividad y finalidad públicas”(347).

(347) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento istrativo General. 10ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 163.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El Estado Constitucional de Derecho exige que sus órganos justifiquen sus decisiones en forma adecuada, como medio imprescindible para suprimir (o por lo menos paliar) la arbitrariedad estatal. De ahí que los artículos 139.5 de la Constitución y IV.1.2 del Título Preliminar (TP) y 6 de la Ley N° 27444 consagren el derecho de todo ciudadano a obtener una decisión motivada y fundada en Derecho, esto es, una decisión razonada y sustentada en disposiciones constitucionales y legales vigentes, aplicables al caso (esto es, pertinentes), interpretadas razonablemente a la luz de las disposiciones constitucionales, y aplicadas bajo parámetros de razonabilidad y proporcionalidad en cada caso concreto. No es casual, por ello, que el reconocimiento legal del derecho al debido procedimiento istrativo por parte de la Ley N° 27444 se encuentre inmediatamente después de la consagración del principio de legalidad, conforme al cual las autoridades.



(…) Fundamentar consiste, básicamente, en invocar las disposiciones legales o reglamentarias que el llamado a decidir considera pertinentes y aplicables al caso sometido a su conocimiento. Motivar, en cambio, supone realizar una actividad de mayor trascendencia, ya que exige al juzgador explicar razonadamente por qué estima aplicables dichas disposiciones legales y de qué modo los hechos materia de discusión se subsumen en las hipótesis legales. Entonces podrán existir decisiones fundamentadas pero carentes de motivación y viceversa. El déficit de fundamentación se traduce en una decisión ajena al ordenamiento jurídico vigente, en tanto que la ausencia de motivación evidencia un acto de puro voluntarismo”(348).

3. Personas legitimadas Las personas legitimadas para interponer el recurso de apelación son aquellos sujetos que están facultados, es decir, autorizados por el Reglamento General de Registros Públicos por interés de sí mismos o de terceros para interponer el recurso de apelación.

(348) Resolución N° 138-2010-SUNARP-TR-T, ff. jj. 1 y 2.

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Por tanto, están legitimados para interponer los presentantes del título o la persona a quien este represente, el tercero que se considere afectado y el solicitante cuya petición ha sido denegada. Por su parte, Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan “que en cuanto a la calidad del apelante, la Ley establece como requisito haber sido parte o interviniente en primera instancia, por lo cual, en sentido general, todo aquel que no haya sido parte por ante el Juez de Jurisdicción Original apoderado, ha perdido el derecho de actuar en la segunda fase del proceso por ante el Tribunal Superior de Tierras. En el Recurso de Apelación, además de las partes que han intervenido en Jurisdicción Original, pueden comparecer terceros en calidad de intervinientes voluntarios o forzosos, siempre bajo el fundamento de que tienen que adherirse a la suerte de los recurrentes principales”(349). El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las personas legitimadas para interponer el recurso de apelación, en los términos siguientes:

“De conformidad con el artículo 143 del Reglamento General de los Registros Públicos, están facultados para interponer el recurso de apelación, el presentante del título o la persona a quien este represente, norma que debe ser concordada con el numeral III del Título Preliminar, que establece que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, presumiéndose que el presentante del título actúa en representación de los sujetos legitimados para solicitar la inscripción”(350).

4. Supuestos en los que procede interponer recursos de apelación El recurso de apelación solo procede su isibilidad en los diferentes supuestos que establece el Reglamento General de los Registros Públicos dentro de ellas tenemos a la calificación negativa: observaciones, tachas y liquidaciones expresadas por los registradores, las decisiones de los registradores y abogados certificadores de la solicitud de expedición de

(349) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. III fase de Implementación. Ob. cit., p. 44. (350) Resolución N° 1963-2014-TR-L, f. j. 1.

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certificados, y otras decisiones que los registradores emiten dentro de su función registral. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El artículo 142 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) regula los supuestos en los que procede interponer recurso de apelación. Establece que procede interponer recurso de apelación contra: a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores. b) Las decisiones de los registradores y abogados certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados; c) Las resoluciones expedidas por los registradores en el procedimiento de pago de cuotas del registro Fiscal de Ventas a Plazos; d) Las demás decisiones de los registradores en el ámbito de su función registral.



Debe añadirse que conforme al artículo 29 del RGRP, procede también apelación contra la decisión del registrador de suspender la vigencia del asiento de presentación del título”(351).

5. Plazos para interposición Los plazos son “aquellos establecidos para facilitar la realización de cualquier actuación o cumplimiento de formalidad en el curso de un proceso, esto es, una vez iniciada una acción (…)”(352). El plazo de interposición de los recursos de apelación se da en dos modalidades: plazo ordinario y el plazo especial. El primero de ellos, concuerda con el plazo establecido por la Ley del Procedimiento istrativo General - Ley N° 27444 que es de 15 días hábiles para interponer el

(351) Resolución N° 799-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (352) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. III fase de Implementación. Ob. cit., p. 41.

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recurso de apelación después del día siguiente de notificado el acto istrativo que es materia de impugnación. En tal sentido se podrá interponer el recurso de apelación dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del registrador o abogado certificador respecto de la expedición de los certificados o es su caso también se aplicará en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos. La segunda modalidad llamada plazo especial se da cuando la decisión del registrador dentro del procedimiento registral que se manifiesta en una calificación negativa, la cual será materia de impugnación mediante el recurso de apelación y cuya interposición se da dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. Al respecto, el Tribunal Registral señaló lo siguiente:

“El plazo para la interposición del recurso de apelación se encuentra establecido en el artículo 144 del referido reglamento. Establece que en el procedimiento registral, la apelación se interpondrá dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación.



En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, el recurso de apelación debe interponerse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del Registrador o Abogado Certificador, según corresponda, es puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva.



En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, la apelación debe interponerse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la notificación del acto materia de impugnación.



(…) como puede apreciarse, el plazo de 15 días para apelar las decisiones que se emiten fuera del procedimiento registral de inscripción, es el mismo que el que establece el artículo 207.21 de la Ley N° 27444, Ley del procedimiento istrativo General, para interponer apelación contra los actos istrativos.



En cambio, cuando la decisión impugnada es emitida dentro del procedimiento registral de inscripción, rige un plazo especial: el plazo de vigencia del asiento de presentación, sin importar que hayan

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transcurrido o no 15 días hábiles desde que se emitió la decisión impugnada”(353). 6. Desistimiento en segunda instancia 6.1. Concepto El desistimiento es un medio impugnatorio por el cual se deja firme el acto impugnado en tanto que viene a ser aquel acto por el cual el solicitante del recurso de apelación y/o el acto inscribible renuncia a dicho recurso o inscripción de un asiento registral. Asimismo, el escrito que se presenta al registro por el cual se busca el desistimiento debe estar certificada la firma del solicitante. Por su parte, Chico y Ortiz señala que “el desistimiento en el proceso registral es una declaración de voluntad unilateral, formulada por las personas legitimadas para ello, que expresan su decisión de no querer continuar el proceso comenzado. La solicitud pueden hacerla durante la vigencia del asiento de presentación o sus prórrogas: el presentante, los interesados, la autoridad, funcionario u órgano que hubiere expedido el mandamiento o documento presentado”(354). El Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Se establece que el presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma certificada por notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación (…). En caso que el presentante sea notario, su desistimiento no requerirá certificación de firma”(355).

6.2. Supuestos del desistimiento El desistimiento en la segunda instancia registral puede darse en dos modalidades; la primera es el desistimiento del recurso de apelación; y la (353) Resolución N° 799-2013-SUNARP-TR-L, ff. jj. 2 y 3. (354) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 523. (355) Resolución N° 372-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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segunda es el desistimiento de la rogatoria de los actos o derechos que se solicitaron para su inscripción. Cabe señalar que la única modalidad de desistimiento que puede ser total y/o parcial es el desistimiento de la rogatoria, aquel puede ser parcial. En consecuencia, el Tribunal Registral no se debe pronunciar respecto del acto que fue objeto de desistimiento. Por su parte, Gonzales Loli señala que la jurisprudencia registral distingue dos situaciones totalmente diferentes:

“a) Una en la que el interesado expresaba su voluntad de no continuar en modo alguno con su pedido de inscripción, en la medida que ya no consideraba necesaria la inscripción del mismo.



b) Otra, en la que el interesado, posiblemente por haber llegado a la convicción en el sentido que la interpretación del registrador era correcta o bien porque había conseguido reunir la documentación solicitada por este para extender la inscripción; si bien deseaba desistirse del recurso, no tenía la voluntad de desistirse de la solicitud de inscripción; siendo más bien su desistimiento una forma de agilizar la subsanación respectiva”(356). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:



“El Reglamento General de los Registros Públicos regula el desistimiento en segunda instancia en el Capítulo II del Título X. Establece que el desistimiento en la segunda instancia registral puede ser; a) Del recurso. En este caso, la prórroga del asiento de presentación a que se refiere el literal a) del artículo 28 del Reglamento se extiende hasta 20 días adicionales contados desde la notificación de la resolución. b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita. Este puede ser parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie respecto del acto objeto de desistimiento; o total. El desistimiento total de la rogatoria pone fin al procedimiento registral”(357).

(356) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 580. (357) Resolución N° 1948-2104-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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6.3. Formalidad del desistimiento El desistimiento tiene una formalidad y oportunidad al plantearse, toda vez que deberá efectuarse mediante escrito, con firma legalizada notarialmente del solicitante; pero en el caso de que el apelante fuese el notario, no será necesaria la legalización de la firma del notario. Por otro lado, respecto a la oportunidad del desistimiento, esta exige que deba formularse antes de expedirse la resolución del Tribunal Registral. Respecto a este punto, Gonzales Loli señala que “(…) bastará que la Resolución del Tribunal se haya expedido (aunque no haya sido notificada) para que el desistimiento resulte extemporáneo”(358). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“En el artículo 150 del mencionado reglamento se regula la formalidad del desistimiento; escrito con firma legalizada notarialmente, salvo que el apelante fuese notario, supuesto en el que no se requerirá la legalización de su firma. En cuanto a la oportunidad en que puede formularse, la norma citada dispone que el desistimiento solo procede antes de expedirse la resolución respectiva”(359).

6.4. Legitimidad para formular el desistimiento Para formular el desistimiento ante la segunda instancia son los mismos que aparecen legitimados a presentar el recurso de apelación. Es decir, los presentantes del título o la persona a quien este represente, los otorgantes del título o el tercero interesado o beneficiado. Cabe señalar que el Reglamento General de Registros Públicos no señala de forma expresa cuáles son las personas legitimadas para formular el desistimiento ante la segunda instancia dentro del procedimiento registral y mejor sí indica las personas legitimadas para presentar el recurso de apelación.

(358) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 583. (359) Resolución N° 1963-2104-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los legitimados para formular el desistimiento ante la segunda instancia del procedimiento registral, en los términos siguientes:

“En lo que respecta a las personas legitimadas para formular desistimiento en segunda instancia, el Reglamento General de los Registros Públicos no regula esta materia específicamente, por lo que resultan aplicables las normas que establecen quienes se encuentran legitimados para interponer el recurso de apelación. Así, el literal a) del artículo 143 dispone que en el procedimiento registral se encuentran legitimados, el presentante del título o la persona a quien este represente. Al respecto, conforme al artículo III del Título Preliminar, los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, presumiéndose que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción, salvo que haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta”(360).

7. Procedimiento en segunda instancia 7.1. Anotación del recurso de apelación A. Concepto El procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa y se inicia con la presentación del título ante el registrador, quien juega papeles de primera instancia; este mismo puede manifestar una calificación negativa (observación, liquidación o tacha). En respuesta, el solicitante puede plantear un recurso de apelación ante dicha decisión del registrador, quien a su vez procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo. Posteriormente, el registrador procederá a dar trámite al referido recurso, luego de la verificación, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral en correspondencia al mencionado título y luego despachará al Tribunal Registral en un plazo no mayor de tres días contados desde la fecha de su recepción acompañados del título. (360) Resolución N° 1948-2104-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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Por su parte, Gonzales Loli señala que “la razón que sustenta que el recurso no sea elevado directamente al Tribunal Registral, que es la instancia competente para resolverlo, es que previamente es necesario que se efectúe la anotación de la apelación en la partida registral respectiva. Adicionalmente, es en esta oportunidad que el registrador adjuntará el título materia del recurso, con una nota de elevación, en la que, de estimarlo pertinente, podrá detallar en forma más precisa, los fundamentos de su denegatoria de inscripción”(361). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea conceptual sobre la anotación del recurso de apelación en los términos siguientes:

“Al respecto debe tenerse en cuenta que el artículo 152 del Reglamento General de los Registros Públicos prevé que el registrador, ‘(…) de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo no mayor de tres (3) días contados desde la fecha de su recepción’”(362).

B. Contenido de la anotación del recurso de apelación El contenido de la anotación del recurso de apelación está dado por aquello que va publicitar el asiento de la anotación al itirse el recurso de apelación. En tal sentido, podemos señalar que contendrá, en un primer término: el número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el recurso; en un segundo término: número y fecha de la hoja de trámite mediante la cual se interpuso el recurso; y por último contendrá en la referida anotación la fecha en que se realiza la anotación. Por su parte, Gonzales Loli señala que “la anotación de apelación constituye un asiento, en el que, el registrador publicita la existencia del recurso, asiento que debe contener los requisitos establecidos en el presente artículo, los cuales resultan indispensables para que un tercero pueda conocer con precisión el título que da lugar al recurso, la hoja de trámite por la que se interpuso y la fecha del asiento respectivo. Nótese que no solo bastará indicar el número de título y su fecha, como es frecuente en la

(361) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 585. (362) Resolución N° 799-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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práctica registral actual, sino que deberá indicarse el acto o actos contenidos en el título respectivo, lo que es indispensable para la evaluación respecto a la compatibilidad o incompatibilidad de título objeto del recurso con otros que sean posteriormente presentados(363). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el contenido de la anotación del recurso de apelación, en los términos siguientes:

“El contenido de la anotación de apelación se encuentra regulado en el artículo 153, que dispone se debe consignar:



a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el recurso; b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se interpuso el recurso; c) Fecha en que se realiza la anotación.



Como puede apreciarse, procede extender anotación de apelación en la partida registral respectiva cuando se impugnan las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por el registrador en el procedimiento registral de inscripción, así como cuando se impugna la decisión del registrador de suspender la vigencia del asiento de presentación del título, pues solo en el procedimiento registral de inscripción se presenta un título por el diario.



Cuando se impugna –como en este caso–, las demás decisiones de los registradores en el ámbito de su función registral, la decisión impugnada no estará referida a título alguno y por tanto, no procederá extender anotación de apelación”(364).

C. Plazo para la interposición del recurso de apelación en el caso de las decisiones de los registradores y abogados certificadores El plazo establecido para interponer el recurso de apelación es un plazo de caducidad, es decir, que caduca de pleno derecho la interposición del recurso de apelación transcurrido el plazo.

(363) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 587. (364) Resolución N° 799-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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En tal sentido, podemos señalar que el plazo especial para interponer el referido recurso en el procedimiento registral es el plazo de vigencia del asiento de presentación; no obstante, en las decisiones del registrador o abogado certificador respecto a las solicitudes de expedición de certificados o ante las demás decisiones del registrador dentro de su función registral será dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del registrador o abogado certificador es puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva. Asimismo, el plazo en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos es dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del acto materia de impugnación. Y para finalizar, el plazo para resuelva el Tribunal Registral es de 30 días a partir del ingreso del expediente a la Secretaría. Y prorrogable por 30 días más por una sola vez. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea conceptual sobre el plazo para la interposición del Recurso de Apelación en los términos siguientes:

“(…) En lo que respecta a los plazos para la interposición del recurso, el literal b) del artículo 144 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone que en el caso de las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados, el recurso de apelación se interpondrá dentro del plazo de quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión es puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva”(365).

D. Plazo para subsanar nuevos defectos y apelaciones de nuevas observaciones o liquidaciones ulteriores Todo empieza cuando el Tribunal Registral confirme las observaciones formuladas por el registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables que emanen de la partida. Ante tal pronunciamiento, el interesado tendrá quince 15 días, contados desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u (365) Resolución N° 777-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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obstáculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Efectuada la subsanación o pagado el mayor derecho; el registrador tendrá cinco 5 días para extender los asientos de inscripción. Ahora bien, si el registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, procederá a efectuarla y, en su caso, requerirá el pago del mayor derecho liquidado, a efectos de ser abonada por el interesado en el plazo de diez 10 días de notificado el requerimiento. Otro escenario sería que al no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos previstos en los párrafos anteriores, los documentos integrantes del título presentado se pondrán a disposición del interesado, quien podrá reiterarlos bajo cargo. Si el registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación formulada, dentro del plazo de cinco 5 días de notificada la esquela respectiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la liquidación a que se refiere el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días. Por su parte, Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados subsanan todas las observaciones, procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 160(366) del Reglamento General de Registros Públicos. Y cuando el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el artículo 161(367) de la referida norma. (366) El artículo 160 del Reglamento General de Registros Públicos señala que “cuando el Tribunal Registral ordene la inscripción del título y los derechos registrales se encuentren íntegramente pagados, el Registrador procederá a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días”. Por excepción, tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión inmediata, el registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para efectuar la inscripción”. (367) El artículo 161 del Reglamento General de Registros Públicos señala que: “Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, o el Registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, el interesado tendrá (10) días, contados desde la notificación del requerimiento o liquidación efectuada por el Registrador, para cumplir

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Al respecto, el Tribunal Registral ha establecido marco general sobre el plazo para subsanar nuevos defectos y apelaciones de nuevas observaciones o liquidaciones ulteriores en los términos siguientes:

“Respecto del segundo recurso de apelación, el artículo 162 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas por el Registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables que emanen de la partida, el interesado tendrá 15 días contados desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos, y en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento, el registrador tendrá 5 días para extender los asientos de inscripción.



Si el registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación correspondiente, contra la cual el interesado podrá interponer segundo recurso de apelación dentro del plazo de 5 días de notificada la esquela respectiva”(368).

II. DEMANDA CONTENCIOSO-ISTRATIVA CONTRA RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL 1. Concepto El procedimiento registral tiene solamente dos instancias registrales; la primera de ellas está representada por el registrador, y la segunda está representada por el Tribunal Registral. Ante lo resuelto por esta última instancia solo podrá interponerse una demanda contencioso-istrativa en el Poder Judicial.

con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro dentro de los diez días señalados, caducará la vigencia del asiento de presentación. Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de derechos registrales cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación efectuada por el Registrador, el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho”. (368) Resolución N° 1955-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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Cabe indicar que nuestra Constitución Política regula la acción contencioso-istrativa en el artículo 148 de la siguiente manera: “Las resoluciones istrativas que causan estado son susceptibles de impugnación mediante la acción contencioso-istrativa”. En tal sentido, esta acción mencionada en el artículo anterior tiene por finalidad el control jurídico por el Poder Judicial de las actuaciones de la istración Pública sujetas al Derecho istrativo y la efectiva tutela de los derechos e intereses de los istrados. Asimismo, la Ley que regula el proceso contencioso-istrativo –Ley N°27584– señala que la acción contencioso-istrativa se denominará proceso contencioso-istrativo. El mismo se regirá por los principios de integración, de igualdad procesal, de favorecimiento del proceso, de suplencia de oficio y por los del Derecho Procesal, sin perjuicio de la aplicación supletoria de los principios del Derecho Procesal Civil en los casos en que sea compatible. Por su parte, Gonzales Loli señala que “la Resolución que expide el Tribunal Registral pone fin a la vía istrativa, por lo que solo procede la interposición de la demanda contenciosa istrativa ante el Poder Judicial (…). La Comisión Revisora propuso, a similitud de la Comisión Redactora, que se utilizara el término ‘impugnación de resolución’, que es el previsto en nuestro ordenamiento procesal civil vigente, no obstante lo cual el texto finalmente aprobado recogió la denominación genérica de acción contenciosa istrativa. Cabe indicar, de igual manera que no es posible oponerse a la inscripción, no procederá la impugnación judicial de una resolución del Tribunal Registral que ordena la inscripción de un título, puesto que solo en caso de calificación registral negativa de dicho Tribunal es que el interesado estará legitimado para recurrir al órgano jurisdiccional”(369). Peña Bernaldo señala “que los efectos de la decisión negativa del Registrador pueden quedar pendientes de lo que se resuelva en vía judicial (…), lo que ha dado pie para que se diga que contra la misma calificación del Registrador procede también recurso judicial. Pero propiamente no es que quepa este otro recurso judicial. Lo que ocurre es que ni la decisión (369) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 101.

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del registrador ni la del recurso gubernativo sobre la validez del título cuya inscripción se solicita son obstáculo para que los interesados puedan plantear la misma cuestión ante la jurisdicción ordinaria en el procedimiento judicial correspondiente. Y si bien la calificación registral no prejuzga los resultados del procedimiento judicial, en cambio, la ejecutoria judicial prevalece en el Registro, aunque fuere contraria a la calificación registral”(370). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“(…) Conviene dejar constancia que el Tribunal Registral es la segunda y última instancia en el procedimiento registral y que contra lo resuelto por este solo podrá interponerse demanda contenciosa istrativa en el Poder Judicial, de conformidad con el artículo 3 del Reglamento General de los Registros Públicos.



En ese sentido, de no estar de acuerdo con los fundamentos de la resolución expedida por este órgano lo que corresponde es impugnarla en el Poder Judicial y no presentar nuevamente el mismo título sin presentar nueva documentación o nuevos fundamentos”(371).

2. Efectos de la sentencia derivada del proceso contenciosoistrativo Los registradores públicos califican un título regidos por el principio de legalidad como manda el artículo 2011 del Código Civil y los artículos V del Título Preliminar y el 31 y ss. del Reglamento General de los Registros Públicos. Ahora, con respecto a los mandatos judiciales que ordenan la inscripción de un acto o derecho inscribible, según señala el segundo párrafo del artículo 2011 de la referida norma, se inscribe bajo responsabilidad del juez. Sin embargo, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones e información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables. Con respecto a las resoluciones judiciales derivadas del proceso contencioso-istrativo, deberán aplicarse las mismas reglas antes mencionadas, lo cual no quita que debe ser cumplidas por el personal al servicio

(370) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 476. (371) Resolución N° 1612-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

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de la istración Pública –el registrador público– sin que estos puedan calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o istrativa; estando obligados a realizar todos los actos para la completa ejecución de la resolución judicial. Todo ello sustentado en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que señala el carácter vinculante de las decisiones, ya que manda que “toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales (…) sin calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o istrativo que la ley señala (…)”. Por otro lado, una finalidad de los Registros Públicos es velar por la coherencia en la aplicación de las normas sin vulnerar la seguridad jurídica de las contrataciones y como publicitar situaciones jurídicas válidos y exactos. Los registradores no califican el fondo o sustento de las resoluciones judiciales, pero sí otras deficiencias que pudiera presentar el título en el ámbito formal, como la falta de adecuación con sus antecedentes registrales y están en la facultad de solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión a efectos de la sentencia de los órganos judiciales, en los términos siguientes:

“El artículo 46.1 del TUO de la Ley N° 27584, Ley que regula el proceso contencioso istrativo, señala: Conforme a lo dispuesto en el inciso 2 del artículo 139 de la Constitución Política y el Artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, las resoluciones judiciales deben ser cumplidas por el personal al servicio de la istración Pública, sin que estos puedan calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o istrativa; estando obligados a realizar todos los actos para la completa ejecución de la resolución judicial”(372).

(372) Resolución N° 461-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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III. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA 1. Concepto La Ley del Procedimiento istrativo General regula que los actos istrativos que al resolver casos particulares interpreten de modo expreso y con carácter general el sentido de la legislación, constituirán precedentes istrativos de observancia obligatoria por la entidad, mientras dicha interpretación no sea modificada. Asimismo, agrega que dichos actos serán publicados conforme a las reglas establecidas en la presente norma. Entonces, los precedentes de observancia obligatoria establecidos en el Derecho Registral, son los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales. Estos establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles en aras de buscar predictibilidad y seguridad de los títulos presentados para su inscripción. Asimismo, los precedentes de observancia obligatoria son de cumplimiento obligatorio para las instancias registrales (registrador y Tribunal Registral), en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. Ahora, con respecto al surgimiento de los precedentes de observancia obligatoria, estos se dan cuando las salas pronuncian criterios reiterados al momento de expedir una resolución (un criterio es reiterado cuando es asumido por más de dos salas del Tribunal Registral) y/o expiden en sus resoluciones criterios discrepantes. En consecuencia, ello deriva en que dichas interpretaciones sean sometidas a un Pleno Registral, el cual es convocado por el presidente del Tribunal Registral. Por su parte, Gonzales Loli afirma sobre este último punto que no toda resolución del Tribunal Registral tendrá el carácter de precedente de observancia obligatoria, por lo que señala dicho autor que se debe cumplir o reunir las siguientes características:

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“a) Que la interpretación contenida en la Resolución sea efectuada de manera expresa, vale decir, que no sea producto de deducción del sentido de la resolución, sino que fluya directamente de las consideraciones

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contenidas en su texto, que, a su vez fundamenten de manera indubitable la decisión adoptada por el Tribunal Registral.

b) Que, la interpretación sea de carácter general y no referida a las especiales características que contenga el título materia de alzada.



c) Que, la interpretación se refiera al sentido de las normas que regulan los actos o derechos inscribibles. Esto resulta evidente toda vez que para tratarse de precedentes de observancia obligatoria la interpretación no puede referirse a hechos o circunstancias del título objeto del recurso, sino a la forma en que deben aplicarse las normas que regulan la inscripción del acto o derecho rogado”(373).

Y para finalizar, debemos indicar que una vez aprobados los criterios en el Pleno por los vocales del Tribunal Registral, deben ser publicados en el diario oficial El Peruano y desde el día siguiente a su publicación son de obligatorio cumplimiento. Además, debe publicarse en la página web de la Sunarp con las resoluciones que los sustentan. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los precedentes de observancia obligatoria en los términos siguientes:

“Los precedentes de observancia obligatoria, siendo criterios de interpretación, se aplicarán de manera inmediata al efectuar la calificación de los títulos en trámite, siempre que propicien su inscripción. (…)”(374).

2. Efectos de los precedentes de observancia obligatoria: predictibilidad La Ley del Procedimiento General regula las actuaciones de la función istrativa del Estado y el procedimiento istrativo común desarrollado en las entidades. Además, menciona los principios que deberán ser aplicadas a todos los procedimientos istrativos, sin embargo, si existiese norma que establezca un procedimiento especial, las normas de la Ley N° 27444 se aplicarán supletoriamente.

(373) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 599. (374) Resolución N° 550-2008-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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La norma comentada señala en el artículo IV numeral 1.15 el principio de predictibilidad, el cual indica que la istración debe brindar a los istrados o sus representantes información veraz, completa y confiable sobre cada trámite, de tal manera que el istrado antes de iniciar cualquier procedimiento o trámite pueda tener conciencia certera de cuál será el resultado final que obtendrá. En consecuencia, tiene como objetivo el referido principio crear las bases para generar confianza en los istrados frente a las actuaciones de la istración Pública, así como reducir los niveles de corrupción, toda vez que al publicarse los lineamientos, la discrecionalidad se reduce y los istrados conocen de antemano la posible respuesta por parte de la istración Pública. Por tanto, por el principio de predictibilidad en la segunda instancia registral todas las salas del Tribunal Registral deberán sujetarse al criterio ya establecido por otras y que han sido plasmados en precedentes de observancia obligatoria, por lo que solo correspondería dilucidar si en esta nueva presentación del título apelado se han presentado documentos adicionales que permitan al Tribunal Registral efectuar una calificación distinta a la ya realizada por otras salas. El Tribunal Registral ha emitido opinión sobre el principio de predictibilidad en los precedentes de observancia obligatoria, en los términos siguientes:

“Los criterios establecidos en las resoluciones emitidas por esta instancia constituyen criterios jurisprudenciales a tomar en cuenta en la calificación registral, resultando incluso vinculantes en el supuesto que nos encontremos frente al mismo título o uno con las mismas características. Entonces, habiéndose emitido pronunciamiento por una Sala del Tribunal Registral respecto del título presentado; en mérito del principio de predictibilidad que rige el procedimiento registral, esta Sala debe sujetarse al criterio ya establecido, por lo que solo correspondería dilucidar si en esta nueva presentación del título apelado se han presentado documentos adicionales que permitan al Tribunal Registral efectuar una calificación distinta a la ya realizada en cuanto a la causal que ameritó la tacha sustantiva”(375).

(375) Resolución N° 1612-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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CAPÍTULO IV

INSCRIPCIONES REGISTRALES Y SU PUBLICIDAD I. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL Y SU TIPICIDAD Podemos empezar señalando: ¿todo título presentado ante los Registros Públicos da mérito a su inscripción? Dicha pregunta nos llama la atención toda vez que Registros Públicos tiene varios registros, pero en esencial son cuatro registros generales, esto es, Registro de Bienes Inmuebles, de Bienes Muebles, de Personas Naturales y de Personas Jurídicas, pero dentro ellas existe otros registros más. Además, dichos registros cuentan con determinados reglamentos especiales que regulan los actos a inscribirse en aquellos. Por tanto, podemos señalar que las inscripciones que se realizan en los diferentes registros están direccionadas por el principio de tipicidad, el cual establece el contenido de los actos o hechos que son materia de inscripción ante el Registro. Es decir, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarán como inscribibles. Además, “la tipicidad es en realidad una característica singular de todo asiento registral (es un principio básico de la inscripción por la tipicidad registral de los derechos reales)”(376). En tal sentido, cuando los reglamentos especiales establecen que actos o hechos son materia de inscripción están generando mayor seguridad y certeza hacia los terceros, quienes son los más interesados en saber (376) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 512.

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de antemano y con precisión lo que puede acceder al Registro, de allí que la tipicidad no podría estar al arbitrio de los particulares o del registrador. Si no fuera así, el registro no podría tener la eficacia de inoponibilidad, toda vez que los terceros ignorarían qué actos podrán acceder al registro. Por su parte, Antonio Pau Pedron, citado por Gunther Gonzales Barrón(377), señala dos argumentos fundamentales para acoger el principio de tipicidad: a) Si se inscribiesen actos no previstos en la ley, los terceros no tendrían conocimiento de su registración y, por lo tanto, no acudirían al Registro, lo cual privaría de efectos a esas inscripciones irregulares. b) Se recargaría la hoja registral hasta que esta se convierta en inabarcable. Es por ello que la relación de actos inscribibles en un determinado registro tiende al númerus clausus con cierta apertura a actos similares o derivados. No se trata de que todo lo que el interesado solicite se inscriba en el Registro porque, como dijimos, los interesados deben tener la certeza de lo que van a encontrar en el Registro a efectos de sus relaciones con terceros. De no tener esta certeza no sabrían cuándo acudir al Registro y todo se movería en el campo de la incertidumbre, lo que iría en desmedro de la seguridad jurídica. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado lo siguiente:

“En relación a lo que se inscribe en el Registro, algunos autores señalan que lo que se inscribe es el título; otros, el derecho, otros, los actos por los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten, modifican o extinguen relaciones jurídicas. Sin embargo, la doctrina en general se muestra partidaria del principio de tipicidad del contenido del Registro, es decir, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarán como inscribibles (…)”(378).

(377) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil. Ob. cit., p. 112. (378) Resolución N° 231-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 7 y 8.

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II. ANOTACIÓN PREVENTIVA 1. Concepto La anotación preventiva es un instrumento registral que se basa en la anotación de asientos provisionales y transitorios para asegurar y reforzar la posibilidad de ejecución de un fallo judicial, o para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos, así como también para asegurar la prioridad registral para aquellos títulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser subsanado ya que no pueden – en el momento de presentación de título– ser objeto de inscripción definitiva. Por tanto, la anotación preventiva tiene por finalidad reservar la prioridad y señalar la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. Tal es así que Chico y Ortiz señala que son “las anotaciones preventivas que exige el curso de los procedimientos judiciales, se necesitan otras que tienden a ‘asegurar ciertos derechos reales ya existentes’, pero que no se hallen en el caso de ser inscritos, bien porque no son aún definitivos o bien porque su verdadera importancia no está aún determinada, como sucede en los derechos del legatario y del acreedor refaccionario, respectivamente. Y, finalmente, hay títulos que no pueden ser inscritos por “contener defectos subsanables”, pero que deben ser objeto de anotación preventiva (…)”(379). Para Díez-Picazo y Gullón la anotación preventiva “son asientos de vigencia temporal limitada, con efectos menos amplios que los de las inscripciones y tendentes a enervar la eficacia de la fe pública registral que en otro caso se produciría en favor de terceros adquirentes. Su objeto son derechos y situaciones jurídicas que no son directamente inscribibles, bien por no constituir verdaderos y genuinos derechos reales, o bien porque son situaciones puramente transitorias”(380). Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que “la anotación preventiva es un asiento en el libro de inscripciones que se funda en muy diversos

(379) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 634. (380) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 348.

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motivos y que tiene también diversos orígenes y finalidades, y cuya dogmática está presidida por la tipicidad y el casuismo”(381). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado lo siguiente:

“Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”(382).

Asimismo, agrega dicho Tribunal señalando que:

“el artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos (…) define a las anotaciones preventivas, señalando que son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”(383).

2. Características La anotación preventiva tiene las siguientes características(384) que ayudan a darle un marco conceptual y una finalidad: i) La anotación preventiva es provisional porque está sujeto a un plazo, y en nuestro caso peruano es de un año. ii) La anotación preventiva es transitoria toda vez que es un instrumento del procedimiento registral que está guiado en el sendero de la inscripción definitiva. iii) La anotación preventiva reserva prioridad, esto es, que asegura prioridad en la inscripción del acto anotado ante el Registro. iv) La anotación preventiva es númerus clausus, ya que existen anotaciones preventivas solo las que están previstas en la ley.

(381) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 475. (382) Resolución N° 1748-SUNARP-TR-L, f. j. 1. (383) Resolución N° 782-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (384) Véase sobre este punto en: CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 636 y ss.

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Para Álvarez Caperochipi la anotación preventiva “es un asiento de difícil caracterización dogmática. Se afirma comúnmente que la anotación preventiva no es una forma especial de garantía, no convierte el derecho anotado en otro de distinta clase, ni tiene eficacia de publicidad o legitimación registral. Se afirma que la anotación preventiva tiene principalmente una función de reserva, guarda o delimitación de derechos, relativa, complementaria o ria de una inscripción. La anotación preventiva no produce el cierre registral, sino que asegura el derecho en cuyo favor se hace la anotación”(385). Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan que las anotaciones son “preinscripciones, que publican la existencia de un derecho en vías de inscripción, pero todavía no inscrito, o asientos de contradicción, pues publican una eventual y futura rectificación del Registro, o medios de publicidad de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, que por razones de política legislativa y de mecánica registral no acceden al Registro por la vía de la inscripción, o, por último, asientos que dotan a determinados créditos de garantías y de preferencia frente a otros”(386). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las características de la anotación preventiva, en los términos siguientes:

“De acuerdo a lo expuesto, las anotaciones preventivas tienen un carácter provisorio y excepcional, siendo que procede su extensión siempre y cuando se encuentren expresamente contempladas en la norma correspondiente”(387).



Asimismo, dicho Tribunal agrega lo siguiente:



“La anotación preventiva es el tipo de inscripción que tiene como característica esencial su provisionalidad. Como dice la doctrina, las anotaciones preventivas tienen como destino caducar o convertirse en asientos definitivos. Se han previsto para reservar puesto o prioridad en la inscripción de actos o contratos definitivos (bloqueo); para publicitar mandatos judiciales que por su naturaleza son también provisionales, como las medidas cautelares (embargo, anotación de demanda, medida

(385) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 476. (386) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 348. (387) Resolución N° 1748-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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innovativa, etc.), o resoluciones judiciales que no gozan de la autoridad de la cosa juzgada; para anunciar el trámite judicial o notarial de asuntos no contenciosos, como declaratoria de herederos, patrimonio familiar, etc., para reservar prioridad en la inscripción de actos que adolecen de defectos subsanables o que requieren de la previa inscripción del derecho trasmitido (falta o ausencia de tracto)”(388). 3. Requisitos El Reglamento General de los Registros Públicos establece los requisitos de la anotación preventiva de los títulos, y uno de ellos se refiere cuando una inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane; es decir, no hay tracto sucesivo entre el titular registral, que está siendo publicitado en el último asiento registral y el titular otorgante del derecho que está contenido en el título presentado para su inscripción. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre los requisitos de la anotación preventiva en los términos siguientes:

“El Reglamento General de los Registros Públicos precisa en el citado artículo 66, los requisitos para la anotación preventiva de los títulos cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane (literal c) del artículo 65). La norma precisa que solo procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente. En defecto de este, se podrá presentar copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del titular registral. Como puede apreciarse, el literal c) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, prevé la anotación preventiva de aquellos títulos que no pueden inscribirse por falta de tracto sucesivo. Al respecto, el artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”(389).

(388) Resolución N° 2083-2014-TR-L, f. j. 1. (389) Resolución N° 747-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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4. Vigencia de la anotación preventiva La anotación preventiva tiene una vigencia de un año, vencido este plazo caduca de pleno derecho. Dicho plazo se cuenta a partir de la fecha del asiento de presentación del título y si bien es cierto que la anotación es a solicitud de parte y luego de haberse formulado la correspondiente observación del registrador, ello no indica que se contará de ahí, sino desde el asiento de presentación. Asimismo, los asientos de anotación preventiva deben contener, si en el caso se requiera, la indicación del plazo de su vigencia, el cual se encontrará determinado por las normas que autorizan su extensión. Por su parte, Álvarez Caperochipi(390) señala que “las anotaciones preventivas se definen como transitorias y están sometidas a un plazo de caducidad”. Asimismo, agrega dicho autor que en la Ley Hipotecaria española existe “el plazo general de vigencia de la anotación preventiva es de cuatro años; no obstante, puede prolongarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes que caduque el asiento (…)”. Asimismo, señala que en el “Enjuiciamiento Civil: podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Esta anotación preventiva solo procede a solicitud de parte y luego de haberse formulado la correspondiente observación. Su vigencia es de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación del título, vencido este plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error”(391).

(390) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 512. (391) Resolución N° 1553-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 16.

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Asimismo, dicho Tribunal agrega lo siguiente:



“Si bien lo común es que la norma establezca un plazo fijo de duración de una anotación preventiva, también es factible que la norma señale que esta tenga plazo indeterminado o indefinido. Ello quiere decir que se mantendrá vigente también de manera indefinida, no siendo posible que se alegue al respecto el transcurso del tiempo para requerir su caducidad”(392).

5. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva La anotación preventiva tiene por excelencia el carácter de ser númerus clausus de los actos y derechos susceptibles de anotaciones preventivas; en este sentido, podemos señalar que son materia de anotación las demandas, medidas cautelares y las resoluciones judiciales que no dan mérito a una inscripción definitiva. Sobre este primer punto de anotación podemos señalar que la anotación preventiva es un instrumento registral que efectiviza el proceso ordinario y el proceso ejecutivo, es decir, asegura y afecta bienes durante el proceso para el cumplimiento y ejecución de la sentencia. Entonces, por esta “vía salvaguarda los derechos desde la demanda, y permite la retroacción de efectos de la sentencia. La Anotación preventiva (de demanda de propiedad, de demanda de restricción de capacidad de obrar, de prohibición de disponer, etc.) garantiza los efectos retroactivos de la sentencia judicial (…). En el proceso ordinario la sentencia tiene efectos retroactivos desde la anotación preventiva de la demanda (la anotación se define como medida cautelar (…). la anotación preventiva de demanda permite incluso la directa ejecución de la sentencia sobre los terceros adquirentes, posteriores a dicha anotación de demanda, sin necesidad de que sean citados, pues les alcanza en su plenitud el principio de la cosa juzgada”(393). Asimismo, también se pueden anotar los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable y los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.

(392) Resolución N° 2083-2014-TR-L, f. j. 2. (393) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 478.

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Y para finalizar, Gonzales Loli señala que “existen muchas clases de anotaciones preventivas, algunas de carácter general y otras específicamente previstas para determinado o determinados registros del Sistema”(394). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado lo siguiente:

“Al respecto, debemos señalar (…) que las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.



El artículo 65 del referido reglamento, establece taxativamente qué actos y derechos son susceptibles de anotación preventiva, siendo estos los siguientes: a) Las demandas y demás medidas cautelares; b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva; c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane; d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable; y e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales”(395).

6. Procedencia e improcedencia de la anotación preventiva 6.1. Procedencia de la anotación preventiva La anotación preventiva procede en los actos o derechos mencionados en líneas anteriores. Sin embargo, de dichos supuestos existen aquellas que solo se puede inscribir en un solo registro, tal es así que los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane y el otro supuesto referido a los títulos cuya inscripción (394) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 335. (395) Resolución N° 1553-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 15.

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no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable solo puede inscribirse como anotación preventiva únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019(396) del Código Civil, las mismas son las siguientes: 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles; 2. Los contratos de opción; 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa; 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados; 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito; y, 6. Los contratos de arrendamiento. Sobre este último punto, Pacora Bazalar señala –al comentar el artículo 2019 del Código Civil– que el referido artículo “contiene la relación de los actos, derechos y contratos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (actualmente Registro de Predios, el cual está integrado por las secciones especiales de Predios Rurales, el Registro Predial y el Registro de la Propiedad Inmueble, los mismos que han sido fusionados a nivel nacional el 14 de junio del año 2004), y este listado repercutirá indefectiblemente a los actos que se refieran a los Registros de bienes en general (como al Registro Minero, de Aeronaves, de Embarcaciones Pesqueras, entre otros) como al Registro de Bienes Muebles y el de Propiedad Vehicular (…)”(397). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la procedencia de las anotaciones preventivas en los términos siguientes: (396) El artículo 2019 del Código Civil señala que actos y derechos son inscribibles de la siguiente manera: “Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opción. 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. 7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles”. (397) PACORA BAZALAR, Marco. “Actos, Contratos y Derechos Inscribibles”. En: Código Civil comentado. Tomo III, 3ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 344.

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“El artículo 66 contempla los supuestos por los cuales procede la anotación preventiva, así como el plazo de vigencia. Así señala que la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65, señalado en el párrafo que antecede, procede únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil”(398).

6.2. Improcedencia de la anotación preventiva No procede la anotación preventiva cuando se sustenta en otra anotación preventiva de la misma naturaleza, tampoco procede en los supuestos de tacha sustantiva y muchos menos proceden cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título. Asimismo, cabe agregar que la falta de inscripción de actos previos es otro supuesto de improcedencia de la anotación preventiva, así lo ha señalado el Tribunal Registral en su jurisprudencia. En tanto que la observación por falta de acto previo (el cual es un tipo de obstáculo que emana de la partida registral), no se encuentra previsto como supuesto que dé mérito a anotación preventiva. En tal sentido, cuando la observación de un título es la falta de inscripción de un acto previo no será posible proceder con la anotación preventiva del acto rogado que contiene el título presentado. Asimismo, agrega dicho Tribunal que se debe tener en cuenta que la interpretación de los supuestos de anotación preventiva es restrictiva porque se ha planteado esta figura registral de manera excepcional. Por ello no puede por esta vía extenderse a supuestos no contemplados por el Reglamento General de Registros Públicos. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la improcedencia de la anotación preventiva, en los términos siguientes:

“El Trigésimo Segundo Pleno celebrado en las sesiones ordinarias realizadas los días 3 y 4 de abril de 2008 y publicado en el diario oficial El Peruano el 11 de junio del mismo año, aprobó como precedente de

(398) Resolución N° 1553-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 16.

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observancia obligatoria el siguiente criterio interpretativo: IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA “No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de actos previos”. Criterio sustentado en la Resolución N° 120-2006-SUNARPTR-T de fecha 02/08/2006.

Tal como se señala en la resolución que sustenta el precedente antes señalado, la observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registral.



En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales; por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el documento que contiene dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas con el título.



En lo que respecta a los obstáculos que emanan de la partida registral –y que dan también mérito a observación, si fueran salvables–, se trata de denegatorias que se sustentan en la confrontación del título con las partidas del Registro.



La falta de tracto sucesivo y la falta de inscripción de acto previo son ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registral. Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título sino su relación con las partidas registrales. Mientras la observación del título por defecto subsanable y la observación del título por falta de tracto sucesivo se encuentran previstas como supuestos que –a solicitud de parte–, dan mérito a la anotación preventiva del título, la observación por falta de acto previo (que es un tipo de obstáculo que emana de la partida registral), no se encuentra prevista como supuesto que dé mérito a anotación preventiva.



Como puede apreciarse, ha quedado claramente establecido que cuando el motivo de la observación de un título es la falta de inscripción de un acto previo no es posible proceder a la anotación preventiva del acto rogado. Debe tenerse en cuenta que la interpretación de los supuestos de anotación preventiva es restrictiva porque se

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ha planteado esta figura registral de manera excepcional. Por ello no puede por esa vía extenderse a supuestos no contemplados”(399). 7. Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta disposición de la Ley del Notariado Esta clase de anotación preventiva está dispuesta por norma especial; es decir, por la quinta y sexta disposición complementaria, transitoria y final de Decreto Legislativo N° 1049 - Ley del Notariado. En tal sentido, dichas disposiciones señalan que se da la anotación preventiva cuando las partes o escrituras públicas falsificadas o en los que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes. Ante esta situación el afectado podrá solicitar al notario para que realice la solicitud al registrador de la anotación preventiva basada en la norma referida. Además, la vigencia de la anotación preventiva es de un año y pasado este plazo caduca de pleno derecho. Y por otro lado, dicha anotación opera retroactivamente si se anota la demanda de nulidad dentro de la vigencia de la anotación. Cabe señalar que esta anotación preventiva por norma especial fue recientemente modificada por la Ley N° 30313(400), por el cual se dispone la modificación de las disposiciones complementarias, transitorias y finales quinta y sexta del Decreto Legislativo del Notariado, en los siguientes puntos: Sobre la quinta(401) disposición final se señala que será dicha inscripción en el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos notariales (399) Resolución N° 1633-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 4 y 5. (400) Ley N° 30313 publicado en el diario oficial El Peruano el 26 de marzo de 2015. (401) La quinta disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado, en los términos siguientes: “Quinta.- En el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos notariales protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados, el notario al que supuestamente se atribuye la actuación notarial deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, bajo su responsabilidad. Igual procedimiento le corresponde al notario que tome conocimiento de la falsificación de un instrumento protocolar o extraprotocolar que se le atribuya y se haya insertado en instrumento que diera lugar a la inscripción registral. La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inisión o improcedencia de la solicitud del notario ante el Registro. La anotación preventiva tendrá la vigencia de un año contado a

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protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados. Además, agrega que el notario deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que señalaba 3 días. Y sobre la sexta(402) disposición final de la norma señalada indica que en el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protocolares en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el notario debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que señalaba 3 días. Además, de otras diferencia liminarmente pequeñas.

partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado. Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera anotado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho. La presente anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial presuntamente falsificado”. (402) La sexta disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado, en los términos siguientes: “Sexta.- En el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protocolares en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el notario ante quien se otorgó dicho instrumento debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, bajo su responsabilidad. La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inisión o improcedencia de la solicitud del notario ante el Registro. La anotación preventiva tendrá la vigencia de un ario contados partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionara con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado. Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera anotado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho. La presente anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial sujeto a la presunta falsificación. En lo que resulte aplicable, las disposiciones complementarias quinta y sexta de las disposiciones complementarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, se regirán por las disposiciones contenidas en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos”.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre las anotaciones preventivas dispuestas por la Ley del Notariado en la quinta y sexta disposición final, en los términos siguientes:

“Asimismo, existen otras disposiciones legales distintas a las normas registrales mediante las cuales se ha previsto la procedencia de anotaciones preventivas, entre estas encontramos lo contemplado en la Quinta y Sexta de las disposiciones complementarias, transitorias y finales del Decreto Leg. N° 1049 –Ley del Notariado(403)–, donde se dispone lo siguiente:



‘Quinta.- En el caso de inscripciones sustentadas en partes o escrituras públicas presumiblemente falsificadas, el notario ante quien supuestamente se habría otorgado dicho instrumento, en un plazo no mayor de tres días hábiles de conocer este hecho, deberá comunicar esta circunstancia al registro público, bajo su responsabilidad, y solicitar una anotación preventiva, que tendrá una vigencia de un año contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.



Vencido el plazo de un año a que se refiere el primer párrafo, sino se hubiera anotado la demanda o medida cautelar, la anotación preventiva caduca de pleno derecho’.



‘Sexta.- En el caso de inscripciones sustentadas en escrituras públicas en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, el Notario ante quien se otorgó dicho instrumento, podrá solicitar al Registro Público, bajo su responsabilidad, una anotación preventiva, que tendrá una vigencia de un año contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha

(403) El 26 de junio de 2008, se publicó en el diario oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1049, “Decreto Legislativo del Notariado”. Conforme a su novena disposición complementaria, transitoria y final, dicha norma entró en vigor al día siguiente de su publicación.

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anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.

Vencido el plazo de un año a que se refiere el primer párrafo, sin que se hayan anotado la demanda o medida cautelar, la anotación preventiva caduca de pleno derecho.



En lo que resulte aplicable, las disposiciones complementarias primera y segunda se regirán por las disposiciones contenidas en el Reglamento General de los Registros Públicos’”(404).

8. Extinción de las anotaciones preventivas La anotación preventiva genera un asiento provisional con la finalidad de ganar rango o prioridad en el Registro por un periodo de tiempo. Además, en dicho periodo de tiempo se publicitará el supuesto acto inscribible que fue observado. Si dentro de este lapso tiempo (de un año) no se convierte en asiento definitivo el acto rogado o no se cancela dicha anotación, caducará de pleno derecho. Por tanto, las anotaciones preventivas se pueden extinguir por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción. Asimismo, cabe señalar que la cancelación de una anotación preventiva puede ser parcial o total(405).

(404) Resolución N° 1748-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (405) Los supuestos de cancelación total de las anotaciones preventivas lo señala el artículo 94 del Reglamento General de los Registros Públicos de la siguiente manera: “a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos; b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento; d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella; y e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes”.

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Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan que “la caducidad es uno de los casos en que se practica la cancelación de la anotación preventiva (…). Además, de la caducidad y de la cancelación, (…) la anotación preventiva se extingue por su ‘conversión en inscripción’, pero no se especifican qué anotaciones pueden ser convertidas ya que no todas ellas lo consienten debido a su particular naturaleza. (…) la anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese constituida adquiere definitivamente el derecho anotado”(406). Para Lacruz Berdejo la anotación preventiva “es, por su naturaleza, un asiento de duración limitada. Estos asientos de anotación preventiva tienen una duración delimitada o prefijada especialmente por la Ley. Se trata, por tanto, de una extinción automática del asiento una vez transcurrido el plazo”(407). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la extinción de la anotación preventiva, en los términos siguientes:

“El artículo 92 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone: Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.



En este caso, la anotación preventiva extendida en el asiento 00003 se convirtió en inscripción en el asiento 00004. En tal sentido, dicha anotación se encuentra extinguida. Esta extinción no requiere que se extienda un asiento en el que se deje constancia de la misma: en virtud a la inscripción que cautelaba la anotación preventiva, esta última se extingue sin necesidad de extender asiento alguno.



Ahora bien, mientras no se extienda un asiento que dé cuenta de la extinción de la anotación, en el encabezado continuará figurando la situación de la partida como CARGA, igualmente, en la hoja resumen de la copia informativa de la partida, continúa consignada como carga la anotación preventiva del asiento 00003.



Por ello, se hace necesario, atendiendo al pedido de la interesada, extender un asiento en el rubro E), en el que se deje constancia de la

(406) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 359. (407) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 650.

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extinción de la anotación preventiva del asiento 00003, por haberse convertido en inscripción definitiva”(408). III. DUPLICIDAD DE PARTIDAS 1. Concepto La duplicidad de partidas, también llamado doctrinariamente como doble inmatriculación, consiste en que un mismo bien mueble o inmueble, o una misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral se origina más de una partida registral, donde cada una de ellas es independiente con relación a la otra. En consecuencia, la duplicidad de partidas genera “una situación anómala, en virtud de la cual con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares”(409). Asimismo, cabe señalar que las causas por la cuales se puede generar el fenómeno de la duplicidad de partidas son muy diversas. Sin embargo, la doctrina ha atribuido a la falta de un buen catastro la posibilidad de esta duplicidad de partidas, ya que el de la finca al Registro se basa en simples declaraciones de los interesados hechas por documentos auténticos(410). Roca Sastre señala que la “doble inmatriculación de finca constituye un estado patológico o irregular que se produce a veces en el Registro de la propiedad, consistente en que una misma finca, por entero, o una misma finca y parte de ella, constan inmatriculadas dos (o más) veces en hojas, folios o registros particulares diferentes dentro de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio Registro”(411). Por su parte, Díez-Picazo señala que se denomina “doble inmatriculación al hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios diferentes e independientes uno de otro. La inmatriculación puede

(408) Resolución N° 1713-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8. (409) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 103. (410) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 759 y 760. (411) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 259.

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ser plural si se ha producido más de dos veces. Existe doble inmatriculación cuando las dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones (linderos, etc.) estén hechas de una manera distinta. Hay también doble inmatriculación si una de las fincas coincide solo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra”(412). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado un marco conceptual sobre la duplicidad de partidas, en los términos siguientes:

“La duplicidad de partidas es definida por el artículo 56 del Reglamento General de los Registros Públicos, de la siguiente manera: ‘Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer párrafo del Artículo IV del Título Preliminar de este Reglamento.



Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios’”(413).

2. La duplicidad de partidas y los principios registrales La duplicidad de partidas constituye un fenómeno que se produce por la presencia de dos o más partidas existentes para un mismo bien, persona jurídica, etc., esto producirá en el sistema registral ciertas consecuencias como la afectación de los efectos que produce dos principios registrales: el principio de legitimación y la fe pública registral. No obstante, si la situación registral de los dos partidas que señalan la descripción de un inmueble, persona jurídica, etcétera, no se descubra, operarán todos los principios del sistema registral peruano y de ahí que ambos titulares podrán estar legitimados para la disposición y que al amparo del juego del principio de fe pública registral pudiera surgir un tercero protegido por este principio(414).

(412) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 303. (413) Resolución N° 285-2010-SUNARP-TR-A, f. j. 2. (414) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 761.

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Sobre este punto, Chico y Ortiz señalan que “lo perturbador de esta situación para la seguridad del tráfico jurídico es una cuestión que ha sido siempre evidente a todos, pero la solución no es fácil de encontrar por la vía preventiva, por la simplicidad y falta de garantía de muchos de los medios inmatriculadores itidos por nuestro Derecho y por la facilidad con que pueden ser alterados los linderos y las medidas superficiales de las fincas (…)”(415). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la duplicidad de partidas y los principios registrales en los términos siguientes:

“La duplicidad de inscripciones constituye una anomalía del Registro que afecta seriamente el despliegue de los efectos de los principios registrales como el de Legitimación y Fe Pública Registral.



En el ámbito registral se puede corregir la anomalía generada por la duplicidad de inscripciones a través de los procedimientos establecidos en el Título V, Capítulo II del reglamento General de los Registros Públicos, sin perjuicio de que el caso el cierre de partidas registrales incompatibles, el mejor derecho de propiedad sobre el área superpuesta se defina en el Poder Judicial o a través del acuerdo entre los titulares de los predios involucrados”(416).

3. Órgano competente En la calificación de títulos el registrador puede advertir la duplicidad de partidas sobre un mismo bien, persona jurídica, etcétera; ante esta situación, se deberá poner en conocimiento de la Gerencia Registral correspondiente, el cual es el órgano competente, y dicha gerencia deberá emitir la resolución debidamente motivada para iniciar las acciones del cierre registral correspondiente. Por otro lado, si la referida duplicidad de partidas se ha generado con partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre será el gerente registral (hoy

(415) Ídem. (416) Resolución N° 1023-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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jefe de la Unidad Registral conforme a la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 282-2013-SUNARP/SN del 16/10/2013) del órgano desconcentrado donde se encuentre la partida de mayor antigüedad. Por su parte, el gerente registral del órgano desconcentrado en el que se encuentra la partida menos antigua tiene la obligación de remitir al gerente registral competente la copia autenticada por fedatario de la partida registral y de los antecedentes registrales en un plazo no mayor de 20 días. Asimismo, cuando se trate de predios, el área de catastro donde se encuentra la partida más antigua tendrá que emitir el informe correspondiente. Una vez concluido el procedimiento de cierre registral, el gerente registral competente mediante oficio, encargará el cumplimiento de la resolución de cierre a los gerentes registrales de las zonas registrales en las que obren las demás partidas involucradas. Del mismo modo, se aplica en los casos de superposición total o parcial de predios inscritos en partidas abiertas en órganos desconcentrados distintos. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el funcionario competente para el cierre registral, en los términos siguientes:

“(…) Debe tenerse en cuenta que el artículo 57 del mismo reglamento, establece que el órgano competente para pronunciarse sobre el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad es la Gerencia Registral correspondiente, precisando que en el caso de partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre será el Gerente Registral del órgano desconcentrado en el que se encuentre la partida de mayor antigüedad; por lo que, este Colegiado no le dé ni debe emitir pronunciamiento respecto a las decisiones adoptadas en dicho órgano al momento de disponer el cierre de determinada partidas o el traslado de asientos registrales a la partida más antigua”(417).

(417) Resolución N° 285-2010-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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4. Tipos de duplicidad en el Registro de Predios 4.1. La superposición total La duplicidad de partidas puede ser en el Registro de Predios una superposición total, es decir, cuando las dos partidas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones de linderos, medidas perimétricas, colindancias, etc. estén hechas de una manera distinta. Por ejemplo, la partida “a” es igual a la partida “b”, donde el área del predio que contiene la partida “a” superpone de forma total al área del predio que contiene la partida “b”. 4.2. La superposición parcial La duplicidad de partidas también se puede presentar en el Registro de predios de forma parcial, esto es, una superposición parcial, la cual se da cuando una de las partidas coincide solo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra. Es decir, cuando el área del predio que contiene de una de las partidas se superpone parcialmente sobre el área del predio que contiene la otra partida. Por su parte, Roca Sastre señala sobre la superposición total y parcial de la siguiente manera: “La doble inmatriculación que aquí interesa es la antagónica, total o parcial, pues puede afectar a la totalidad de una finca, o bien, a una finca que solamente está doblemente inmatriculada en una porción de ella. El antagonismo entre ambas fincas registrales ha de ser radical, por figurar la misma finca o parte de ella doblemente inmatriculada a nombre de personas distintas. Por ello, cuando no hay esta diferencia de sujetos, no hay tampoco verdadera doble inmatriculación”(418). Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado lo siguiente:

“El cierre de partida por superposición parcial de predios se encuentra regulado en el artículo 63 del RGRP disponiendo lo siguiente:

(418) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 263.

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“Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 60, especificándose en la respectiva anotación de cierre, que este solo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada. (…)”.



En atención a lo regulado en el artículo que antecede, podemos colegir que si bien es cierto, al momento de efectuarse la anotación de cierre de partidas, debe dejarse constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, así como la indicación de los linderos y medidas perimétricas; en caso que ello no se hubiera podido determinar con certeza, se precisará la ubicación y área aproximada. Esto último es lo que habría ocurrido en la evaluación del cierre de partida, la Resolución de Gerencia Registral solo hace referencia a áreas aproximadas”(419).

5. Cierre de partidas 5.1. Procedimiento del cierre registral El cierre de partidas registrales es la manera como se extingue el fenómeno de la duplicidad de partidas. Dicho cierre se inicia cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente ordenará el inicio del trámite de cierre de partidas y también mandará que se publicite la duplicidad existente mediante anotaciones en ambas partidas. Posteriormente, dicha gerencia emitirá una resolución que será notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente. Asimismo, la gerencia respectiva, con el fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre

(419) Resolución N° 537-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada resolución en el diario oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo aviso, el extracto de dos o más resoluciones. Cabe señalar, que también el referido aviso se publicitará a través de la página web de la Sunarp, a cuyo efecto la Gerencia Registral remitirá copia del mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas, antes del inicio del cómputo del plazo a que se refiere el penúltimo párrafo, a efectos de que se publicite durante dicho plazo. Por otro lado, cabe indicar que el aviso que será publicado debe contener la información siguiente: i) número de la resolución que dispone el inicio del trámite de cierre de partida así como el nombre y cargo del funcionario que la emite. ii) Descripción del bien o del otro elemento que originó la apertura de la partida, según sea el caso. iii) Datos de identificación de las partidas involucradas. iv) Nombre de los titulares de las partidas involucradas tratándose de bienes o de aquellos cuyo derecho pudiera verse perjudicado en los demás casos; y, v) La indicación de que cualquier interesado puede formular oposición al cierre dentro de los 60 días siguientes a la última publicación del aviso, además debe indicar la sede del órgano desconcentrado de la Sunarp donde debe presentarse el escrito de oposición. Y transcurridos 60 días desde la última publicación del aviso del extracto de la resolución respectiva, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición, en cuyo caso dará por concluido el procedimiento istrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. Sobre este último punto, en la doctrina jurisprudencial española se plantea un similar criterio de solución, el cual no es regla general por cierto, en tal sentido en palabras de Rosa Sastre señala que “en la doble inmatriculación ha de prevalecer la hoja registral de la inmatriculación más antigua.

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Por tanto, el criterio para resolver el conflicto que aquella provoca es bien simple, pues basta aplicar sencillamente la prioridad registral en relación a las dos hojas o registros particulares abiertos a la misma finca”(420). Regresando al procedimiento registral, podemos indicar si se presenta la oposición; queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente. Ahora, con respecto a los criterios de solución que establece el poder judicial ante una duplicidad de partidas podemos señalar en palabras de Gonzales Barrón(421) que “la Corte Suprema del Perú ha tenido la ocasión de declarar la nulidad de la segunda inmatriculación, aunque no tanto por tratarse de una inscripción posterior, sino fundamentalmente porque el título no coincidía con el asiento, de lo cual se colige que hubo una calificación negligente del registrador (Casación N° 2538-2007-Junín, del 29 de octubre de 2008, publicadas el diario oficial el 2 de diciembre de 2009) (…)”. Asimismo, agrega el referido autor que posteriormente, “otra ejecutoria suprema (Casación N° 448-2009-Cajamarca del 17 de noviembre de 2009, publicada el 30 de julio de 2010) también declara que la segunda inscripción es nula por efecto de la preferencia de la que goza la primera inscripción. La nulidad también sirve, en este particular caso “para resolver el conflicto civil a favor del más antiguo en el registro, pero ello tiene como causa la evidencia que el segundo título no cumplía los requisitos exigidos por el Decreto Legislativo N° 667, bajo cuyo imperio se otorgó el derecho. Por tanto el criterio de orden estrictamente civil deviene en preponderante para dilucidar la propiedad del bien”. En vista de esta miranda panorámica, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre el procedimiento del cierre registral por duplicidad de partidas, en los términos siguientes:

(420) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 266. (421) GONZALES BARRÓN, Gunther. Los Derechos Reales y su inscripción registral. Gaceta Jurídica, Lima, 2013, p. 434.

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“(…) De otro lado, el artículo 60 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente”(422).



“También es necesario señalar que dicha resolución será publicitada con la finalidad que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre. Luego de transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la resolución, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición; en cuyo caso, dará por concluido el procedimiento istrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. En este último caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente”(423).

5.2. La dirección del procedimiento del cierre de partidas La dirección del procedimiento cierre de partidas está a cargo de la gerencia registral de la zona registral, esto es, el Jefe de la Unidad Registral donde se ubique la duplicidad de partidas, si en el caso la referida duplicidad de partidas se ha generado con partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre será el Gerente Registral del órgano desconcentrado donde se encuentre la partida de mayor antigüedad.

(422) Resolución N° 1745-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (423) Resolución N° 1745-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre el facultado a dirigir el procedimiento de cierre de partidas, en los términos siguientes:

“En todo caso, el procedimiento de cierre de partida se encuentra a cargo de las Unidades Registrales de las Zonas Registrales, de conformidad con el artículo 80 del D.S. N° 012-2013-JUS que aprueba el Reglamento de Organización y Funciones de la Sunarp, que dispone que es de competencia de las Unidades Registrales de las Zonas Registrales resolver en primera instancia los trámites de duplicidad de partidas. En ese sentido, las instancias registrales no son competentes para hacer la determinación de los linderos y medidas perimétricas del área no afecta al cierre parcial de partida, pues ello forma parte de dicho procedimiento, siendo de competencia de la unidad registral de la Zona Registral N° Xl-Sede Ica.



En ese sentido, estando a lo previsto en el artículo 75 de la Ley N° 27444, corresponde hacer efectivo el deber de encausar de oficio el procedimiento, cuando advierta entre otros, cualquier omisión de los istrados (…)”(424).

5.3. Cierre total y/o parcial en la duplicidad de partidas registrales En el procedimiento de cierre de una partida registral por duplicidad de partidas se puede dar de forma total y/o parcial, en el primero se da cierre total de la partida sin que exista posibilidad de realizar alguna inscripción sobre aquella partida no menos antigua que la otra que se cierra. En cambio, cuando se refiere a cierre parcial por superposición parcial de predios se realizará indicando en la respectiva anotación de cierre, que este solo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, si en el caos no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta parcial, en ese sentido solo se precisará su ubicación y el área aproximada de aquella superposición.

(424) Resolución N° 537-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el cierre parcial, en los términos siguientes:

“(…) Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 60 del RGRP, especificándose en la respectiva anotación de cierre, que este solo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada (…)”.



(…) Al momento de efectuarse la anotación de cierre de partidas, debe dejarse constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, así como la indicación de los linderos y medidas perimétricas; en caso que ello no se hubiera podido determinar con certeza, se precisará la ubicación y área aproximada. Esto último es lo que habría ocurrido en la evaluación del cierre de partida, la Resolución de Gerencia Registral solo hace referencia a áreas aproximadas”(425).

5.4. Anotación del cierre de partidas Las anotaciones por cierre de partidas se darán en las partidas que son objeto del cierre por duplicidad para que terceros interesados tenga por informados para que no puedan afectar sus derechos por el cierre de cualquiera de ellos. Además, en dicha anotación se deja expresa constancia de los datos de identificación del registrador que las extienda. Por su parte, Atilio Cornejo señala que “lo primero que debe hacer el registro, luego de detectada la situación registral anómala, es anotar en cada uno de los folios la existencia de la duplicidad de asientos, vinculándolos entre sí. En segundo lugar, debe poner en conocimiento de los terceros la existencia de esta situación, haciéndola constar en los certificados e informes que se expidan con relación a algunos de esos inmuebles”(426).

(425) Resolución N° 537-2004-TR-L, f. j. 8. (426) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 106.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la anotación de cierre de partidas, en los términos siguientes:

“Las anotaciones de cierre de partidas por traslados de los asientos a un nuevo soporte (de tomo a ficha movible) se encuentran comprendidas en el artículo 49 del TUO del RGRP referido a las anotaciones en la partida registral, cuando establece que “En la partida registral se extenderán también, con expresa constancia de los datos de identificación del Registrador que las extienda, las anotaciones de correlación de inscripciones, cierre de partidas y demás que señalen las leyes y reglamentos”(427).

5.5. Inscripción de actos cuando aún no se ha cerrado la partida Los títulos presentados a los diferentes registros para su respectiva inscripción serán calificados por el registrador, aunque en la partida registral donde se solicite se advierta la existencia de duplicidad de partidas. Ello es posible porque aún no sean extendido las anotaciones que publiciten el cierre de la respectiva partida registral. Por tanto, el registrador debe calificar e inscribir el título si así lo amerita, sin perjuicio de que el registrador proceda con informar a la gerencia registral sobre la duplicidad de partidas. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la inscripción de actos cuando aún no se ha cerrado la partida registral, en la siguiente cita:

“Sin embargo, en tanto no se haya producido el cierre de las partidas registrales duplicadas no es procedente denegar las inscripciones de los títulos presentados(428), tal como lo ha establecido esta instancia en el VIII Pleno Registral llevado a cabo los días 13 y 14 de agosto de 2004: “Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del

(427) Resolución N° 363-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 7. (428) El Tribunal Registral ha reafirmado este Criterio adoptado en las Resoluciones N° 528-2003-SUNARPTR-L del 22 de agosto de 2003, N° 666-2003-SUNARP-TR-L del 17 de octubre de 2003 y N° 106-2004-SUNARP-TR-L del 27 de febrero de 2004.

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artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”.

Es preciso señalar que dicho precedente de observancia obligatoria fue incorporado al artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo texto actual es el siguiente: “Artículo 62.- Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas. En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad.



Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse nuevos asientos de inscripción en la partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles. Tratándose del Registro de Predios, cuando aún no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de cierre a que se refiere el artículo 60, el Jefe del Área de Informática, a solicitud de la Gerencia Registral correspondiente, procederá a incorporar en la base de datos del sistema informático registral un mensaje que publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera categórica por el área de catastro, el mismo que se mantendrá hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones: Se anote en la partida respectiva la Resolución de la Gerencia Registral que dispone el inicio del procedimiento de cierre de partida por duplicidad; El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de conforme a lo dispuesto en la Tercera Disposición Complementaría la Ley N° 27333; El Registrador efectúe la anotación de independización a que se refiere artículo 63; d) El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los demás casos en los que no proceda iniciar el procedimiento de cierre”(429).

(429) Resolución N° 1023-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 8.

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IV. PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS PÚBLICOS 1. Concepto En nuestra esfera jurídica peruana existen diversas clases de registros, en unos casos predomina la publicidad de hechos, como, por ejemplo el Registro Civil (nacimiento, matrimonio, divorcios y defunción), y otros casos se trata de actos relativos al estado civil de las personas. Otras veces se trata de la publicidad de bienes inmateriales, como la propiedad intelectual e industrial a través de los Registros de la Propiedad Intelectual o Industrial que resguarda Indecopi. No obstante, la exteriorización o publicidad que vamos a desarrollar es la publicidad registral a través del Registro Públicos, esto se va referir a situaciones jurídicas, actos y/o negocios jurídicos consistentes en derechos reales sobre inmuebles y otros supuestos relativos a la propiedad como las anotaciones, etc. (Registro de Propiedad) y también implica dicha publicidad referida a las personas naturales y jurídicas (poderes y sociedades), el cual está referido al Registro de Personas Jurídicas y Registro de sociedades, y demás registros. En tal sentido, por la publicidad registral se busca publicitar los tomos fichas, partidas electrónicas, rubros, asientos donde el abogado certificador se encarga de informar y certificar de lo que consta en los archivos de los Registros Públicos. Todo esta información es pública para quienes tengan interés de conocer y averiguar los asientos de las partidas registrales de los diferentes registros. Por su parte, Roca Sastre señala que “la publicidad registral inmobiliaria o constatación en los libros del Registro de la propiedad de situaciones jurídicas inmobiliarias registrables despliega su función o energía en varias direcciones, una de las cuales es la de ser instrumento de información del contenido del Registro, la cual se denomina publicidad formal o informativa. Esta publicidad formal tiene lugar por la organización que hace la ley de un servicio de información del contenido de los asientos del Registro, puesto a disposición de cualquier interesado en consultarlo”(430).

(430) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 100.

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García García señala que “la publicidad es, además, una exteriorización organizada. Se lleva a cabo mediante una institución jurídica, que es el Registro (…), en el que existen unos libros, unos asientos y un jurista encargado de informar y certificar de lo que consta en tales asientos, que es el Registrador de la Propiedad. Todo esto distingue la publicidad registral de la publicación o publicidad de hecho (…). Un buen sistema registral, que lleva consigo una publicidad organizada y precisa, debería reducir al máximo los supuestos de “publicidad de hecho (…)”(431). Peña Bernaldo señala que “uno de los principios que rigen en nuestro sistema es el de la publicidad formal. Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos (…)”(432). En vista de esta mirada panorámica, el Tribuna Registral ha pronunciado una idea sobre la publicidad de los registros públicos, en los términos siguientes:

“La publicidad registral (…) garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. La norma añade que el personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los reglamento del registro. La expedición de publicidad registral se encuentra regulada en el Título IX del RGRP. Conforme al artículo 127, toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes”(433).

2. Objetivo de la publicidad de los registros El objetivo de la publicidad registral es brindar seguridad jurídica en el tráfico jurídico y seguridad en el derecho subjetivo que accede al registro, lo cual genera que toda persona que tenga interés legítimo tome

(431) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 43. (432) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 578. (433) Resolución N° 1175-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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conocimiento efectivo de los asientos registrales que se publicita en los Registros Públicos. Por tanto, dicha “publicidad formal se hace efectiva por medio de la exhibición o manifestación de los asientos de los libros correspondientes o mediante certificaciones de los mismos”(434). Para García García “la publicidad registral tiene la doble finalidad de proporcionar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario y seguridad en el derecho subjetivo que accede al mismo. En cambio, no puede pretender ninguna seguridad jurídica el que se apoya en la clandestinidad más absoluta, porque no solo no sigue las reglas legalmente previstas y basadas en la publicidad registral (…)”(435). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre el objetivo de la publicidad, en los términos siguientes:

“La publicidad tiene como objetivo conseguir una titularidad cierta y notoria en cuanto a los derechos reales, y ello a fin de que se mantengan enterados a los terceros que tengan interés, protegiendo al titular de cualquier alteración del derecho que permanezca oculta”(436).

3. Documentos que son materia de publicidad registral Los documentos que son materia de publicidad registral se producen por diversos medios cuando uno solicita sin expresión de causa y realiza el pago de las tasas registrales correspondientes. Tal es así que tenemos los siguientes: a) la manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción; b) la expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que obran en el archivo registral; c) la expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, etc.; y d) la información

(434) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 101. (435) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 49. (436) Resolución N° 501-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 12.

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y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación. Por su parte, Atilio Cornejo señala que “la publicidad se da por diferentes maneras: “a) Exhibición de los asientos del registro, en la forma que establecen las reglamentaciones locales, tratando de evitar la posibilidad de pérdida, adulteración o deterioro; b) Expedición de copias autenticadas de la documentación, (…) Estas copias deben ser de la totalidad del folio, no pudiendo limitarse a solo una parte de este. (…); c) (…) El informe puede ser la copia autenticada del folio correspondiente, en cuyo caso se identifica con la copia autenticada. Pero también un informe puede ser un extracto de uno o de varios asientos; y d) Las certificaciones (…)”(437). Por su parte, Gonzales Loli señala que la publicidad formal se manifiesta por dos medios: “El primer medio (…) es la manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción. La manifestación, es uno de los medios a través de los cuales se materializa la publicidad formal, que consiste en la puesta a consulta directa (información en línea o exhibición) o entrega de copia simple de la ficha o impresión del asiento electrónico (…)”. Y el segundo medio es “la expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y, copias literales de los títulos archivados. Los certificados literales, sean de la partida registral o títulos archivados, constituyen instrumentos públicos, pues son otorgados por funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones; en consecuencia, producen plena fe de su contenido. Asimismo, se ha previsto la expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o inexistencia de determinadas inscripciones o anotaciones; y el otorgamiento de información y certificación de contenido de los datos de los índices y de los asientos de presentación (Diario)”(438). Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una idea sobre los documentos que son materia de publicidad registral, en los términos siguientes: (437) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 145 y 146. (438) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 526.

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“El artículo 127 de dicho cuerpo normativo establece que en lo relativo a los documentos e información que brinda el Registro, toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes, lo siguiente:



‘a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o en trámite de inscripción;



b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;



c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquellos que determinen la inexistencia de los mismos;



d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación’.



La norma agrega que no forma parte de la publicidad registral formal aquella información que de manera gratuita se brinde a través de internet o telefonía móvil, cuyas características serán determinadas mediante Resolución de Superintendente Nacional”(439).

4. Publicidad registral respecto a los documentos que resguardan los archivos registrales Por la publicidad formal se garantiza que toda persona acceda al conocimiento del contenido de las partidas registrales en general, así como también obtenga información del archivo registral sin que indique el motivo o la razón, tan solo basta que cumpla con el único requisito que es el pago de los derechos registrales correspondientes por cada acto que solicite. En tal sentido, la publicidad de los registros públicos se realiza hasta los archivos registrales, los cuales están constituidos por los siguientes documentos: a) las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) los títulos que han dado mérito a las inscripciones, y los documentos en los que consten las (439) Resolución N° 947-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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decisiones del registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en este; c) las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; y, d) los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre publicidad registral respecto de los documentos resguardos en los archivos registrales en la siguiente cita:

“Mediante la publicidad formal reconocida en el numeral II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se garantiza que toda persona acceda al conocimiento del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral, sin necesidad de señalar motivo, con el único requisito del pago de los derechos registrales correspondientes. Cabe precisar que la información a la que se puede acceder respecto del “archivo registral” es aquella referida a los documentos enumerados en el artículo 108 del Reglamento General de los Registros Públicos, que señala la conformación del archivo registral, a saber: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos. b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en este. c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel”(440).

(440) Resolución N° 125-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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4.1. Certificado registral A. Concepto Los certificados registrales son las reproducciones de información documental que se expresa en los archivos o la base de datos de un registro, sellada y firmada por el registrador competente o abogado certificador, que pueden ser compendios o literales. Las certificaciones son documentos públicos que dan fe de su conformidad con el asiento a que se refieren. Asimismo, los certificados se expiden por petición escrita mediante formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en donde se precisará el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado requerido, los datos de inscripción de la partida registral y la información que permita identificar el acto o actos cuya publicidad se solicita. Por otro lado, los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición. Según Atilio Cornejo “la III Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en Santa Fe en 1966, definió al certificado como “la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, produciendo simultáneamente el cierre registral”(441). Por su parte, Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan que “las certificaciones son las reproducciones de información documental relativa a un inmueble determinado extraída de los archivos o la base de datos de un registro, sellada y firmada por el registrador competente o funcionario autorizado”(442). Para Roca Sastre “las certificaciones del Registro son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Registro. Constituyen un medio de acreditar documentalmente la situación (441) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 148. (442) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. Derecho Inmobiliario. I fase de Implementación. Ob. cit., p. 103.

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hipotecaria de las fincas o derechos. Como dice Morell, la certificación es un medio de hacer público el Registro. Es la exteriorización del contenido de los libros del Registro. (…)”(443). B. El abogado certificador Los certificados registrales pueden ser emitidos por el registrador público o el abogado certificador debidamente autorizados. Y son certificadores, aquellas personas que debidamente están autorizadas por los funcionarios o servidores públicos que la jefatura del Órgano Desconcentrado respectivo designe expresamente para que realice la función de expedir los certificados. En tal sentido, el certificador es aquel funcionario o servidor público designado que deberá contar con título de abogado y se le denominará abogado certificador. Asimismo, en la designación del certificador debe precisarse si dicho abogado está autorizado para emitir solo certificados literales o ambas clases de certificados. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el abogado certificador, en los términos siguientes:

“(…) Se encuentra dentro de la facultad del Registrador o Certificador el expedir la publicidad solicitada de la forma más clara y precisa que se requiera para evitar así inducir a error o a su falta de claridad o confusión, conforme lo señala el artículo 134 del Reglamento General de los Registros Públicos:



‘En todos los casos en que la certificación sobre determinados asientos, pueda inducir a error respecto al contenido de las partidas, el Registrador o Certificador debidamente autorizado, está en la obligación de aclararía, haciendo la correspondiente explicación, en forma compendiosa o copiando literalmente lo que aparezca en otros asientos o partidas registrales’.



Este artículo encuentra su sustento en la misión que cumple el Registro, el cual es otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a los documentos y a la titularidad de los diferentes derechos que

(443) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 109.

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en él se registran. Y si bien este artículo está referido a la publicidad de las partidas registrales, resulta de aplicación también para la publicidad de los títulos archivados, en la medida que en ambos casos debe otorgarse la publicidad con la misma claridad y precisión”(444). C. Clases de certificación a. Certificado literal Los certificados literales o en relación se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral (tomo, ficha y partida electrónica), o los títulos archivados, que son aquellos documentos que dieron mérito para extenderlos. Asimismo, existen diversos certificados literales que emite el abogado certificador o en su caso el registrador, de los cuales podemos mencionar las siguientes(445): I) Certificado literal de asiento, este certificado literal se refiere a uno o más asientos de inscripción de una partida electrónica, el cual puede expedirse mediante la impresión certificada por el registrador o el abogado certificado cuando los asientos cuya publicidad se solicita constan en asientos electrónicos o constando en tomos o fichas han sido sustituidos por microarchivos; o, mediante copias certificadas, en el caso de que no se resguarde en soportes electrónicos. II) Certificado literal de dominio, este certificado está referido al asiento donde corre inscrita la ubicación del inmueble y el asiento donde consta la inscripción del o de los propietarios actuales. III) Certificado literal de título archivado, este certificado está referido a los documentos principales y complementarios que dieron mérito a la inscripción de un acto o derecho inscribible y que se encuentran reguardado en el archivo registral, y se le llama título archivado. Además, la emisión de estos certificados se da mediante la copia autenticada del título.

(444) Resolución N° 947-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 6. (445) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 538.

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Por su parte, Roca Sastre señala que las certificaciones literales “comprenden íntegramente los asientos a que se refieren. Son una copia, transcripción o íntegro traslado del asiento. Los asientos del Diario siempre deben certificarse literalmente. Las certificaciones en relación deben expresar todas las circunstancias que los asientos contuvieren, necesarias para su validez, las cargas que a la sazón pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, según la inscripción relacionada, y cualquier otro punto que el interesado señale o juzgue importante el Registrador”(446). b. Certificado compendioso Los certificados compendiosos son productos del análisis de los asiento registrales que constan en las partidas registrales realizado por el abogado certificador o registrador, quienes son los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de la respectiva partida. Asimismo, no existe una lista cerrada y detallada de los certificados compendiosos, sino que se trata de una lista abierta que puede incorporar diversos certificados compendiosos de diferente índole. En ese sentido, podemos mencionar los siguientes certificados compendiosos(447): i) Certificado de gravámenes, este certificado se refiere a la certificación de todos los gravámenes que afecten o restrinjan las facultades del propietario a la fecha de emisión del certificado. ii) Certificado de propiedad, este certificado se refiere que en la certificación se consigna la ubicación del inmueble, su área, linderos, medidas perimétricas, y su titularidad dominial, el cual puede ser de propiedad de uno o de varios. iii) Certificado de acreditación del índice de verificadores, este tipo de certificado se refiere que a través de la certificación compendiosa se va certificar el ingeniero civil o arquitecto que se encuentra inscrito en el índice de verificadores establecido por el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC.

(446) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 111. (447) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 538.

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iv) Certificado Registral Inmobiliario (CRI), establecido por el Decreto Supremo N° 35-94-JUS, que unifica en un solo documento el certificado de gravámenes y la copia literal de dominio. Cabe señalar que los certificados compendiosos incorporan también a los certificados positivos, negativos, los de vigencia y los de búsqueda catastral(448). Por ejemplo, tenemos los certificados negativos o positivos de sucesión intestada o testamentaria, de propiedad, etc., así como también los certificados de vigencia de poder de persona natural y/o jurídica, etc. Y para finalizar, debemos señalar que cuando los certificados mencionados no sean de acorde a las partidas registrales, se tomará en referencia esta última, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al registrador o certificador debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición toda vez que “no podría prevalecer la certificación pues la información de la partida registral sí era cognoscible, y el hecho que por error del Registro no se la dé a conocer o se la dé a conocer falsamente, no puede perjudicar a un titular con derecho inscrito”(449). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado sobre los certificados lineales y compendiosos, en los términos siguientes:

“Tenemos entonces, que existen certificados literales y compendiosos. Son literales aquellos que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos; y son compendiosos los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones (art. 131, inc. b) del Reglamento General de los Registros Públicos).



Dentro de los certificados compendiosos, se encuentran los certificados positivos, negativos, los de vigencia y los de búsqueda catastral (art. 132 del Reglamento General de los Registros Públicos). Asimismo,

(448) Ibídem, p. 540. (449) Ibídem, p. 551.

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mediante D.S. N° 35-94-JUS2 se integró en un solo documento, el Certificado de Gravámenes y la Copia Literal de Dominio que expiden los Registros Públicos, en un solo documento denominado “Certificado Registral Inmobiliario” CRI, que comprende copia literal de los asientos relativos a la descripción del inmueble, sus características y modificaciones, los asientos de dominio con 10 años de antigüedad y las cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro Personal con 30 años de antigüedad”(450). D. Certificado Registral Inmobiliario El Certificado Registral Inmobiliario también llamado “CRI”, es un certificado compendioso que surge de la unión del certificado de gravámenes y la copia literal de dominio. Además, el CRI fue creado con la finalidad de desarrollar mecanismos registrales que faciliten la contratación inmobiliaria y el crédito hipotecario. Por otro lado, dicho CRI consta de un resumen detallado de la partida solicitada, donde se especificará de forma detallada la fábrica las independizaciones si tuviera, los linderos, área, medidas perimétricas del predio y demás datos. Y para finalizar, cabe señalar que el CRI comprenderá “la copia literal de los asientos relativos a la descripción del inmueble, sus características y modificaciones, los asientos de dominio con 10 años de antigüedad y las cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro Personal con 30 años de antigüedad(451). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el certificado registral inmobiliario en los términos siguientes:

“Asimismo, mediante D.S. N° 35-94-JUS se dispuso la integración del Certificado de Certificado de Gravámenes y la Copia Literal de Dominio en un solo documento denominado ‘Certificado Registral Inmobiliario’ (CRI). Dicho certificado fue creado con la finalidad de desarrollar mecanismos registrales que faciliten la contratación inmobiliaria y el crédito hipotecario.

(450) Resolución N° 125-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (451) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 539.

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(…) El mismo dispositivo legal estableció que el ‘Certificado Registral Inmobiliario’ (CRI) comprende la copia literal de los asientos relativos a la descripción del inmueble, sus características y modificaciones sin considerar la antigüedad de los mismos, cuales son: el área del terreno, linderos y medidas perimétricas, así como sus modificaciones, acumulaciones o desmembraciones, la fábrica, sus ampliaciones, modificaciones o demolición, según sea el caso, la ubicación del inmueble; así como también los asientos de dominio con 10 años de antigüedad y las cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro Personal con 30 años de antigüedad. Al respecto, en el CIX Pleno, llevado a cabo los días 28 y 29 de agosto de 2013, el Tribunal Registral aprobó el siguiente acuerdo:



CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO (CRI) ‘Por aplicación de la ley N° 26639 el certificado registral inmobiliario (CRI) debe comprender, entre otros, todas las cargas y los gravámenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, independientemente de su antigüedad’”(452).

4.2. Publicidad de títulos archivados En nuestro sistema registral los títulos archivados que sustentan la inscripción son materia de publicidad tanto en copias simples como en copias certificadas, más aún que el principio de fe pública registral regulado en el artículo 2014 del Código Civil, el cual ha sido recientemente modificado por la Ley N° 30313(453), exige el estudio de los títulos archivados como así señala la norma referida, en la cita siguiente: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

(452) Resolución N° 110-2014-TR-A, ff. jj. 3 y 4. (453) Ley N° 30313 publicado en el diario oficial El Peruano el 26 de marzo de 2015.

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La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” (la negrita es nuestra).

De lo cual se puede colegir que hubo una modificación respecto al alcance de la publicidad registral que ahora no solo alcanza hasta el asiento registral, sino también implica a los títulos archivados que los sustentan. Por tanto, dicho principio en su nueva versión exige que debamos realizar el estudio de los títulos archivados de los asientos registrales, ya que su inobservancia puede destruir la buena fe del adquirente, por ende no habrá un tercero de buena fe registral. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la publicidad de los títulos archivados, en los términos siguientes:

“(…) El Registro da a conocer el contenido de los asientos registrales, está pues referido a todos los medios a través de los cuales los terceros pueden acceder al conocimiento efectivo de la situación publicitada. A esta clase de publicidad es que alude el artículo II del Título Preliminar del RGRP.



Al respecto, el artículo 127 del RGRP, establece que toda persona tiene derecho a solicitar, sin necesidad de señalar el motivo, la información contenida en el archivo registral, con el único requisito del pago de los derechos registrales correspondientes, dentro de ellos, la exhibición de los títulos que conforman el archivo registral.



(…) Por su parte, el artículo 129 inciso b) del RGRP, señala.- La manifestación se realizará: (…) b. En los casos de (…) títulos archivados (…), en el local de la Oficina Registral respectiva y en presencia del personal expresamente facultado para ello (…)”.



Según este numeral, la exhibición de los documentos que dieron lugar a la extensión de los asientos registrales pertenecen a la clasificación de títulos archivados y los mismos pueden exhibirse en la forma señalada en el numeral citado o proporcionarse certificados literales de los mismos que son expedidos por los Registradores Públicos o Certificadores debidamente autorizados”(454).

(454) Resolución N° 215-2010-TR-A, f. j. 1.

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4.3. Excepción de la manifestación de certificados de los asientos registrales La publicidad registral recae en todo los documentos señalado en líneas anteriores, pero sucede que se limita dicho accionar cuando se encuentra un asiento registral sin firma del registrador. Ante tal situación, el abogado certificador o el registrador se encuentran impedidos de expedir la respectiva certificación, ya que los certificados acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición, en tanto que el asiento registral sin firma carece de los efectos de su presunción de veracidad y exactitud, que consagra el artículo 2013 del Código Civil, y mejor ante dicha situación es correcto verificar el título archivado para determinar si fue inscrito para proceder a la firma del registrador del asiento. Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una opinión sobre la excepción de la manifestación de certificados de los asientos registrales, en la siguiente cita:

“(…) De encontrarse un asiento sin firma el Registrador se encuentra impedido de expedir su certificación, ya que los certificados acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición (art. 140 primer párrafo del RGRP).



Un asiento sin firma carece de los efectos de su presunción de veracidad y exactitud, consagrada en el artículo 2013 del Código Civil, es correcto, por lo tanto, verificar el título archivado para determinar si el título fue inscrito para proceder a la firma del asiento; podría ocurrir también que se encuentre que el título ha sido suspendido en su inscripción, en cuyo caso se dejará constancia de esto en el asiento; incluso es posible que el título se encuentre también sin firma del Registrador.



A tal efecto, existe un procedimiento a seguir regulado en los artículos 71 y 72 del Reglamento General de los Registros Públicos. En tal sentido, procede confirmar la denegatoria de publicidad formulada por

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el Registrador, porque encuentra su sustento en las normas indicadas, habiéndose por lo tanto, cumplido con el principio del debido procedimiento y el principio de impulso de oficio, regulados en los incisos 1.2 y 1.3 del artículo IV de la Ley del procedimiento istrativo General”(455). V. DERECHOS REGISTRALES 1. Concepto Los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros actos prestados por el Registro, por lo que se puede señalar que es un servicio istrativo público que brindan los órganos del Sistema Nacional de los Registros Públicos (Zonas Registrales, Diario, etc.). Dicho servicio es brindado de forma individualizada al solicitante, quien por el principio de rogación solicita la inscripción de un derecho o acto inscribible o, en su caso, solicita la publicidad mediante certificaciones de los asientos registrales, títulos archivados o demás servicios que presta el referido órgano, pero en contraprestación del servicio se paga una tasa registral. Por otro lado, la tasa “tiene como nota esencial que el hecho gravado es el servicio público individualizado. Su fundamento radica en el gasto provocado al ente estatal en la prestación del servicio divisible (tributo vinculado). El servicio público prestado en forma individual como hecho gravado genera importantes consecuencias jurídicas: la cuantía de la tasa no debe exceder del gasto provocado en la prestación del servicio. Debe existir una razonable equivalencia entre el servicio público prestado y la cuantía de la tasa. (…)”(456). El tal sentido, Gonzales Loli señala que los derechos registrales “constituyen una modalidad de tasa, que deben pagar los s de los servicios (455) Resolución N° 1629-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (456) ROBLES MORENO, Carmen del Pilar; RUIZ DE CASTILLO PONCE DE LEÓN, Francisco Javier; VILLANUEVA GUTIÉRREZ, Walker y BRAVO CUCCI, Jorge Antonio. Código Tributario, doctrina y comentarios. 3ª edición, Editores Pacifico, Lima, 2010, p. 23.

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que presta el Registro, en sus diferentes modalidades (inscripción, publicidad registral, etc.). (…) En tal sentido, resulta indiscutible que la naturaleza jurídica de los Derechos Registrales es la de una obligación tributaria originada en la prestación efectiva de un servicio istrativo de público por parte de los diversos órganos conformantes del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Concordante con ello, se encuentran comprendidas dentro de la definición de Tasas establecida por la Norma II del T.P. del C.T. (Código Tributario cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto Supremo N°135-99-EF)”(457). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea conceptual sobre los derechos registrales, en los términos siguientes:

“Los derechos registrales, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 165 del Reglamento General de los Registros Públicos, son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro. En el ámbito tributario se define a las tasas como el tributo vinculado cuya obligación tiene como hecho generador la prestación efectiva por parte del Estado de un servicio público individualizado en el contribuyente. Según la norma segunda del título preliminar del Código Tributario, las tasas entre otras, pueden ser: los arbitrios, que son aquellas tasas que se pagan por la prestación o mantenimiento de un servicio público; las licencias, que son aquellas tasas que gravan la obtención de autorizaciones específicas para la realización de actividades de provecho particular sujetas a control o fiscalización; y, los derechos, que son las tasas que se pagan por la prestación de un servicio istrativo o el uso o aprovechamiento de bienes públicos.



(…) En la medida que los derechos registrales constituyen la contraprestación que se paga por los servicios que brinda la institución registral, resulta indiscutible que la naturaleza jurídica de los derechos registrales sea la de una obligación tributaria originada en la prestación efectiva de un servicio istrativo público por parte de los diversos órganos conformantes de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Siendo esto así, los derechos registrales que abona

(457) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 643.

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el pueden encontrar su hecho generador en distintas clases de servicios que prestan las diferentes Zonas Registrales de la SUNARP. Es así que encontramos: el servicio de manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral; el servicio de inscripción, que busca la incorporación en el Registro de un acto o situación jurídica determinada susceptible de inscripción, y que a su vez, se subdivide en derechos de calificación y de inscripción propiamente dicha; el servicio de expedición de certificados, pudiendo ser literales cuando se otorga mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral o de los documentos que dieron mérito para extenderlos, o compendiosos, cuando se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales”(458). 2. Fundamentación Nuestra norma constitucional establece en su artículo 74 que los tributos se crean, modifican o derogan, o se establece una exoneración, exclusivamente por ley o decreto legislativo en caso de delegación de facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante decreto supremo. Entonces, se puede concluir que las tasas registrales deben estar necesariamente establecidos en los decretos supremos En tal sentido, el Ministerio de Justicia ha emitido diferentes decretos para establecer las tasas de inscripción como publicidad en los diferentes registros: Registro de Predios, Registro Vehicular, Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, etc. Asimismo, para promover la inscripción de actos o derechos en determinados distritos de extrema pobreza se ha reducido los costos de las tasas registrales en los diferentes actos a inscribirse mediante el Decreto Supremo N° 014-2010-JUS. Además, cabe señalar que para establecer las tasas registrales debemos calcular un porcentaje sobre la Unidad Impositiva Tributaria que ha establecido la Sunarp por cada tipo de servicio prestado.

(458) Resolución N° 1248-2012-SUNARP-TR-L, ff. jj. 1 y 2.

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Por otro lado, cada año los montos de las tasas a pagar se actualizan mediante resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Públicos. Pero para ello se toma la unidad impositiva tributaria(459), la misma que varia cada año, Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los fundamentos de la tasa registral en los términos siguientes:

“El artículo 74 de la Constitución Política del Perú establece que los tributos se crean, modifican o derogan, o se establece una exoneración, exclusivamente por ley o decreto legislativo en caso de delegación de facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante decreto supremo. En el caso de los derechos registrales, estos se encuentran establecidos en el Decreto Supremo N° 037-94-JUS, Decreto Supremo N° 017-2003-JUS; este último rige exclusivamente para el Registro de Predios, Decreto Supremo N° 014-2010-JUS (distritos de extrema pobreza), Decreto Supremo N° 017-2010-JUS y por otros dispositivos especiales, los cuales establecen porcentajes de la Unidad Impositiva Tributaria por cada tipo de servicio prestado, cuyos montos se actualizan mediante Resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Públicos. Del mismo modo, mediante D.S. N° 001-2012-JUS se disponen la reducción de tasas registrales en diversos rubros correspondientes al Registro de Predios y al Registro de Personas Jurídicas, cuyos efectos fueron ampliados mediante D.S. N° 001-2013-JUS”(460).

3. Conceptos sobre el cual recaen las tasas registrales Los derechos registrales son las tasas que se pagan por un hecho generador, esto es, las diferentes clases de servicios que prestan los órganos del Sistema Nacional de Registros Públicos al istrado.

(459) Respecto al UIT señala Bravo Cucci que “desde hace varias décadas, el codificador peruano ha optado por establecer una unidad de referencia para propósitos tributarios en general, sean estos para fijar bases imponibles, establecer tasas o alícuotas o cuantificar sanciones. Ahora bien, debe ser dicho que aun cuando es de generalizado recibo que la UIT tiene vigencia durante un ejercicio gravable, ello no fluye del Código Tributario ni de ninguna otra norma. En efecto, ha ocurrido en el pasado, como producto de la situación inflacionaria, que en ciertos periodos anuales han existido inclusive hasta dos UIT distintas”. En: ROBLES MORENO, Carmen del Pilar; RUIZ DE CASTILLO PONCE DE LEÓN, Francisco Javier; VILLANUEVA GUTIÉRREZ, Walker y BRAVO CUCCI, Jorge Antonio. Código Tributario, doctrina y comentarios. Ob. cit., p. 102. (460) Resolución N° 2004-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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Entre los primeros conceptos a pagar está, por excelencia, los servicios de inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los derechos de inscripción propiamente dicha, así como también los derechos por expedición de certificados y, por último, los derechos por manifestación del archivo registral y otros servicios registrales. Del mismo modo, Gonzales Loli señala que “el servicio más conocido es el de inscripción, que a su vez se subdivide en derechos de calificación y de inscripción, propiamente dicha. Los derechos por concepto de calificación son lo que se pagan, necesariamente, a la presentación del título, mientras que los de inscripción, si bien pueden abonarse desde la misma presentación, solo son exigibles cuando se determina y practica en forma efectiva, la inscripción del acto o derecho rogado. (…) También son materia de pago de derechos registrales, la expedición de certificados (…). En cuanto se refiere a la manifestación del Archivo Registral (…), esta también da lugar al pago de derechos registrales, encontrándose referido a las partidas registrales (bien por su exhibición respecto a los tomos o copias simples o a través de información en línea respecto a fichas y partidas electrónicas) y títulos archivados o en trámite”(461). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El artículo 165 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro. Asimismo, el artículo 167 del citado reglamento señala que los derechos registrales comprenden los siguientes conceptos: Servicios de inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los derechos de inscripción propiamente dicha. Derechos por expedición de certificados. c) Derechos por manifestación del Archivo Registral y otros servicios registrales. La norma agrega que los derechos registrales se abonan de acuerdo con el arancel aprobado por la autoridad competente”(462).

(461) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 648. (462) Resolución N° 2004-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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4. Requisito para la isión de solicitud de inscripción Es un requisito de isión de solicitud de inscripción o de la expedición de certificados y otros servicios el pago de los derechos de calificación o el monto mínimo establecido en su caso, salvo que se acredite la exoneración o inafectación del pago correspondiente. Cabe señalar que al momento de presentar el título ante el diario se pueda pagar conjuntamente los derechos de inscripción y los derechos de calificación. Por tanto, solo el Registrador determina la procedencia de extender la inscripción solicitada cuando se realiza el pago por derecho de inscripción y calificación, y esta acción consistirá en la incorporación del acto o derecho al Registro, lo cual es una derivación de la contraprestación de la tasa pagada. Gonzales Loli señala que en la oportunidad del pago de los derechos registrales se establecen dos tratamientos diferenciados como requisitos de isión: “a) En el caso de solicitudes de inscripción, deberá abonarse solo el monto de los derechos de calificación, mas no obligatoriamente el monto de los de derechos de inscripción. (…); y b) En el caso expedición de certificados u otros servicios, deberá abonarse el derecho mínimo establecido (de ser el caso)”(463). Al respecto, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre el requisito para la isión de solicitud de inscripción en los términos siguientes:

“Conforme se dispone en el artículo 169 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), el pago de los derechos de calificación constituye un requisito para la isión de la solicitud de inscripción, salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente”(464).

5. La determinación del monto a pagar corresponde al registrador Los registradores públicos en la calificación de títulos están en la obligación de calcular o determinar y verificar la exactitud de las liquidaciones

(463) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 653. (464) Resolución N° 038-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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por derechos de calificación y derechos de inscripción y de los pagos que efectuaron los presentantes del título al ingresarlo. En tal sentido, el registrador tendrá que ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan. Asimismo, “el Reglamento establece la obligación del Registrador (siendo igualmente aplicable al Tribunal Registral al apelarse una observación o liquidación) de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los pagos por concepto de derechos registrales. En tal sentido, se busca que el monto efectivamente cobrado sea el exactamente derivado de la aplicación del arancel vigente, no perjudicando ni a la Oficina Registral (si el monto es menor) o al (si el monto es mayor)”(465). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre la determinación del monto a pagar corresponde al registrador, en los términos siguientes:

“La determinación del monto exacto a pagar por derechos registrales en los servicios de inscripción le corresponde exclusivamente al Registrador Público, y en su caso, al Tribunal Registral. Así se concluye del artículo 170 del RGRP, el que establece que los Registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los pagos que se efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan”(466).

(465) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 655. (466) Resolución N° 038-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

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CAPÍTULO V

LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN I. INEXACTITUD REGISTRAL 1. Concepto La inexactitud registral es el desacuerdo o discordancia entre la información contenida en el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Por tanto, se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Asimismo, esta es una anomalía propia de los sistemas declarativos en tanto que la inscripción para el respectivo sistema no es obligatoria para la constitución de un derecho, salvo excepciones como la hipoteca legal y otros. Por otro lado, el concepto de inexactitud registral está profundamente relacionado con los principios de legitimación(467) y fe pública

(467) El principio de legitimación está prescrito en el artículo 2013 del Código Civil de la siguiente forma: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede istrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaría y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.

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registral(468), ya que dichos principios sustentan la seguridad de la adquisición y la protección del asiento inscrito, estos mismos asientos serán la información registral que brinda el registro. Por su parte, Roca Sastre señala que “hay inexactitud registral cuando el Registro expresa una situación jurídica que en la realidad jurídica es otra; cuando ello ocurre, no existe concordancia, armonía, acuerdo, coincidencia o paralelismo entre el contenido de los libros registrales y el verdadero estado jurídico-real del dominio de inmuebles o derechos reales inmobiliarios inscritos. Por tanto, esta discordancia o desacuerdo (…), se da únicamente en orden a los derechos inscribibles”(469). Para Díez-Picazo y Gullón la inexactitud del Registro citando “el artículo 39 la Ley Hipotecaria, se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica. Precisamente por la característica subrayada la inexactitud registral se refiere a una situación jurídica y no fáctica (p. ej., mayor o menor cabida de la finca, obra nueva que en ella se ha realizado, etc.)”(470). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado:

“La inexactitud registral es todo desacuerdo del Registro con la realidad, tanto física como jurídica. Las divergencias entre Registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General en dos categorías: los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a estos.



Conforme a lo establecido en el artículo 75 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), ‘Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra registral. Cuando la inexactitud del Registro provenga de

(468) El principio de buena fe pública registral está prescrito en el artículo 2014 del Código Civil de la siguiente forma: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. (469) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 203. (470) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 370.

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error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente título. La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad’”(471). 2. Tipos de inexactitud registral 2.1. La inexactitud registral surgida del error u omisión cometido al extenderse un asiento o partida registral Este tipo de inexactitud registral es generada por el Registro toda vez que lo expresado en el asiento registral no guarda perfecta concordancia con el contenido del título archivado que le dio origen. Por lo general, se produce por haberse consignado erróneamente un dato o circunstancia, es decir, una cifra distinta a la que consta en el título archivado, o por haberse omitido un dato que debe constar en el asiento, o se ha extendido en partida o rubro distinto al que corresponde, o se ha numerado defectuosamente asientos o partidas, etc. A. Error u omisión de los asientos a. Concepto El error es una especie de la inexactitud registral que va integrar el catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el Registro, es decir, el error u omisión es una causa que produce la discordancia entre la información contenida en el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Asimismo, debemos tener en cuenta que el error consiste en la equivocación padecida al redactarse el asiento registral, esto es, el típico error cometido en el cuerpo del propio asiento, sea por omisión, sea por inexacta expresión de las circunstancias que los asientos deben tener según manda el Reglamento General de los Registros Públicos. Además, el error puede ser material o de concepto.

(471) Resolución N° 082-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 1.

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Por su parte, Roca Sastre señala que “cuando se habla de errores en los asientos del Registro quiere significarse que se trata de defectos de que adolecen los asientos registrales surgidos al practicarse o redactarse materialmente los mismos en el Registro (…). Es un supuesto de defectuosidad en la práctica de esos asientos, que hace que ellos sean erróneos, aunque su comisión no tenga por causa el error o descuido del que los extendió, pues puede tener por causa el dolo o afán de perjudicar a alguien, o la ilegitimidad de quien los practicó”(472). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre los errores de los asientos registrales, en los términos siguientes:

“El error supone una disconformidad entre lo que publica la partida registral y lo que emana del título archivado que dio mérito a la inscripción y que haya sido materia de rogatoria”(473). Asimismo, dicho Tribunal señala que

“los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o de los actos inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple confrontación entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo título que sirvió para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos los intervinientes”(474). b. Clases de error i. Error material El error material es una especie de inexactitud registral que va ser entendido como la equivocación u omisión al consignar diferentes datos como nombres, cantidades, números y otros datos plasmados en los asientos registrales, ya sea disminuyendo o aumentándolo. Sin embargo,

(472) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 222. (473) Resolución N° 049-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 9. (474) Resolución N° 049-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 8.

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aquellos errores no cambian el sentido o la sustancia general de la inscripción o asiento registral. Para Roca Sastre el error material “es el que se comete cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos (…)”(475). Por su parte, Peña Bernaldo señala que “hay error material en un asiento cuando alguna circunstancia está equivocada u omitida sin cambiar por ello el sentido de ninguno de los conceptos del asiento (…). La Ley incluye entre ellos la omisión de alguna circunstancia forma de los asientos (…), sin excluir aquellas cuya omisión determine la nulidad del asiento”(476). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el error material en los términos siguientes:

“El artículo 81 del Reglamento General establece que se configura error material cuando: a) se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que aparecen en el título archivado; b) se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le correspondía o; d) se han enumerado defectuosamente los asientos o partidas. En los demás supuestos, los errores serán de concepto.



Los errores materiales se rectifican, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto, salvo que el título no se encuentre en el archivo registral en cuyo caso se procederá previamente a su reproducción o reconstrucción. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación

(475) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 224. (476) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 516.

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de un título el Registrador determine que su inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de concepto”(477). ii. Error de concepto El error de concepto es una especie de inexactitud registral que va implicar una alteración o variación (al publicitarse en el asiento registral) del verdadero sentido del término, expresión o de una idea que recoge el contenido del título. En tanto que no se ajusta el título, ya sea por una redacción inexacta del acto contenido en el título o en caso una equivocada interpretación del acto contenido en el título se altera la sustancia interna del acto. Asimismo, como fuente interpretativa podemos recoger el contenido del artículo 216 de la Ley Hipotecaria española, “que entiende por error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título, se altere o varíe su verdadero sentido. Concurrentemente, es pertinente tener en cuenta la mencionada distinción que hace Tirso Carretero, en el sentido que en los errores de concepto que no puede rectificar el Registrador por sí solo será el cometido en un asiento que fue conforme con su voluntad y pensamiento interno (del Registrador), ya sea que el error o estaba en la redacción, sino en la inteligencia, comprensión, interpretación o calificación del título”. Para Roca Sastre el “error de concepto es el que se produce cuando al expresar en la inscripción alguno de los datos contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido (…) o cuando se comete por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (…)”(478). Por su parte, Peña Bernaldo señala que “se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido (…), ya por no ajustarse al título, ya por redacción inexacta del título mismo (…)”(479).

(477) Resolución N° 1638-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (478) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 224. (479) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 517.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el error de concepto en los términos siguientes:

“El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de la inexactitud que integra el catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el Registro, tal como lo establece el artículo 81 del RGRP. (…) El artículo 81 del RGRP, detalla los errores materiales y de concepto, en la forma siguiente: ‘El error material se presenta en los siguientes supuestos: a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que constan en el título archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.



Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto’”(480).

2.2. La inexactitud regístral generada por supuestos distintos a los señalados en el acápite anterior Este tipo de inexactitud registral se refiere a los supuestos distintos de lo antes mencionado, tal es así que puede tener su origen en alguna modificación ocurrida en la realidad jurídica extrarregistral, como la creación, traslación, modificación o extinción de un derecho que no llegó a incorporarse al Registro. Asimismo, también este tipo de inexactitud puede configurarse por una modificación realizada en el Registro sin que dicha modificación sea reflejo de lo ocurrido en la realidad extrarregistral. Por su parte, Atilio Cornejo señala que la inexactitud registral puede tener causas de origen registral o extrarregistral, donde “las registrales (480) Resolución N° 1616-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 4 y 5.

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son las que provocan el error o la omisión en el asiento, en cambio, en la extrarregistral se incluyen las mutaciones sucedidas en el ámbito extrarregistral que aún no han tenido exteriorización en el registro”(481). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los tipos de inexactitud registral, en los términos siguientes:

“De acuerdo con lo regulado en la norma precitada, la inexactitud registral se presenta en dos supuestos básicos: -

Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometidos en algún asiento o partida registral (errores en los asientos registrales) cuya rectificación está prevista en el Título VI del RGRP. Es decir, se trata de supuestos en los cuales no existe concordancia entre el asiento de inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.

-

Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en los asientos registrales, en cuyo caso se requerirá, como supuesto general aplicable, la presentación del título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral. Es decir, se trata de supuestos en los cuales el pedido de rectificación tiene como sustento causas o motivos distintos a la sola discordancia entre el asiento de inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión”(482).

3. Medios de rectificación judicial y extrajudicial Las inexactitudes registrales pueden ser rectificadas por dos medios: el primero, se llama rectificación judicial, con este medio se puede rectificar en todos los supuestos; la segunda, se llama rectificación extrajudicial, propiamente se efectúa en el Registro la rectificación con base en el título archivado y en el título modificatorio.

(481) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 227. (482) Resolución N° 1616-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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II. RECTIFICACIÓN REGISTRAL 1. Concepto La rectificación registral comprende todo un procedimiento por el que el Registro se adecúa con la realidad jurídica extrarregistral o, en su caso, se corrige los asientos defectuosos que no representan los documentos que constan en los archivos registrales. Por tanto, los otorgantes del acto o derecho, los tercero interesados, el adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la inscripción, así como el notario respecto de los instrumentos que ante él se otorguen están legitimados para solicitar la rectificación para que no prevalezca el contenido registral inexacto con la finalidad de obtener la rectificación o corrección del Registro, poniéndolo de acuerdo con la realidad jurídica, ya sea esta registral o extrarregistral. Por su parte, Peña Bernaldo señala que la rectificación registral debe ser entendida en su acepción en sentido estricto: “Procedimiento de rectificación es el que tiene por fin suprimir, corregir o completar los asientos defectuosos por haber sido practicados sin cumplir con las exigencias legales, o por no ser congruentes, en la vicisitud que contienen, con la realidad jurídica”(483). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la rectificación por inexactitudes registrales en los términos siguientes:

“La rectificación es uno de los medios para restablecer la coincidencia perturbada. El referido artículo 2013 del Código Civil ite la posibilidad de que los asientos registrales sean rectificados a través de un procedimiento istrativo o judicial, aun cuando, como está dicho, la declaratoria de invalidez está reservada –en principio– solo al Poder Judicial”(484).



Asimismo, dicho tribunal agrega que



“la rectificación a que alude la norma del artículo 2013 del Código Civil debe ser entendida como aquella proveniente de errores materiales o

(483) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 509. (484) Resolución N° 028-2014-SUNARP-TR-T, f. j. 3.

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de concepto. Es decir, será posible rectificar un asiento de inscripción para consignar o aclarar un dato o circunstancia objetiva que conste en el título archivado que le dio origen, pero que fue omitido o deficientemente expresado en el asiento de inscripción, pero jamás para dejarlo sin efecto. En ese sentido se pronuncia expresamente el artículo 90 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”(485). 2. Procedencia de la rectificación 2.1. La rectificación a solicitud de oficio Procede la rectificación de oficio cuando se ha cometido errores materiales o aritméticos y también procederá en los errores de concepto. Este último se realizará siempre y cuando el registrador se encuentre en la calificación de una solicitud de inscripción, y sucede que no puede realizar la inscripción si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito. Por otro lado, la rectificación efectuada de oficio surte efectos desde la fecha en que se realiza la respectiva rectificación con la inscripción en el asiento de la partida registral. Por su parte, Morón Urbina señala que el deber de oficialidad o encauzamiento de oficio es “la necesidad de satisfacer en interés público inherente, de modo directo o indirecto, mediato o inmediato, en todo procedimiento istrativo. De ahí que resulte indispensable no dejar librada a la voluntad de los istrados concurrentes al procedimiento, el impulsar según su mayor o menor interés en obtener una resolución certera, inmediata, pronta o diferida; y por el contrario, exigir a la parte llamada a servir el interés público (istración), la función de impulsarlo, en todos sus aspectos, independientemente del interés que puedan mostrar los istrado”(486).

(485) Resolución N° 049-2010-SUNARP-TR-T, f. j. 3. (486) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento istrativo General. 6ª edición. Gaceta Jurídica, Lima, 2008, p. 308.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado lo siguiente:

“Es menester acotar, además, que la rectificación por error material resulta procedente de oficio, con la sola constatación de los términos indicados en el título archivado y su discordancia con el asiento; sin necesidad de que el registrador tenga que entablar diálogo con el respecto a las condiciones o modalidades de la rectificación. En tal caso, y al tratarse de una inscripción oficiosa, la corrección se realiza de plano, sin más trámite y con la celeridad que el caso aconseja tratándose de una equivocación cuya causa es imputable al propio Registro”(487).

2.2. La rectificación a solicitud de parte Procede la rectificación registral a solicitud de parte cuando existan errores materiales y de concepto. Además, las personas legitimadas pueden solicitar la respectiva rectificación a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, deberán señalar el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda. Por otro lado, la rectificación efectuada a solicitud de parte va surtir efectos desde la fecha del asiento de presentación del título que contiene la solicitud respectiva. El Tribunal Registral se ha pronunciado sobre la procedencia de la rectificación de parte de las inexactitudes registrales en los términos siguientes:

“En el artículo 76 del Reglamento General de los Registros Públicos se establece que el Registrador es el encargado de rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un título el Registrador determine que la inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de concepto”(488).

(487) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 10. (488) Resolución N° 1713-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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3. Formas de rectificación 3.1. Rectificación por error A. Rectificación del error material La rectificación por error material se da en mérito del título archivado que dio mérito a la extensión del asiento inexacto; en el caso que no se encontrara en la oficina registral, se procederá previamente a su reproducción o reconstrucción para realizar la rectificación. Dicha rectificación por error material puede ser a solicitud de parte o de oficio. Asimismo, ante el error material consistente en haber extendido un asiento en una partida o rubro distinto del que correspondía se procederá al traslado del asiento a la partida o rubro que le corresponda una anotación, pero realizando anotación en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número de asiento y partida en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, puede suceder que exista obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado, en tal caso no procederá efectuar la respectiva rectificación. Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señala que “la iniciativa para la rectificación de un error material es del registrador, como un deber suyo (…), o del interesado. En esta hipótesis podrá pedirla al registrador acompañando el título correspondiente, y si este funcionario no conviniera en ella o el título estuviese en poder de tercero, se procederá por la vía judicial (…)”(489). Para Peña Bernaldo la rectificación por error material se da “apoyándose en el título inscrito, en la inscripción del mismo o en testimonio de él: 1° por sola decisión del Registrador y bajo su responsabilidad (…); 2° con el consentimiento del interesado que posea el titule inscrito (…), si conviniera en ello el Registrador (…); 3° por providencia judicial dictada en procedimiento especial (…). La rectificación puede promoverse, bien por

(489) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 375.

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el Registrador de oficio (…), bien por cualquiera de los interesados en la inscripción (…)”(490). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre la rectificación registral por error material, en los términos siguientes:

“La rectificación de ambas clases de error deberá efectuarse conforme lo establecen los artículos 82 y 84 de dicho Reglamento, que señalan: a. La rectificación de los errores materiales se hará en mérito del respectivo título archivado (…)”(491).

B. Rectificación del error de concepto La rectificación registral por error de concepto se da cuando resulte claramente del título archivado al ser calificado por el registrador. Es decir, que la rectificación se dará en mérito al mismo título ya inscrito y que consta en el archivo registral como título, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o de oficio. Sin embargo, cuando no resulte claramente del título archivado se tendrá que realizar la rectificación en virtud del nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo. Para Peña Bernaldo la rectificación por error de concepto se da “por la sola decisión del Registrador (…). 2° Por el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador (…). 3° Por providencia judicial. En caso de oposición del Registrador o de cualquiera de los interesados, la cuestión se decide enjuicio ordinario (…). También aquí la rectificación podrá promoverse, bien por el Registrador de oficio (…), bien por cualquiera de los interesados (…). La rectificación se basará en el título ya inscrito, o en un título nuevo, según el caso (…)(492). Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan que “la rectificación de los errores de concepto puede practicarla por sí solo el registrador si resulta (490) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 516. (491) Resolución N° 1616-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6. (492) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 517.

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claramente del asiento (de inscripción, anotación preventiva o de cancelación), o de la inscripción principal (el error está en el asiento de presentación o de notas marginales). En otro caso, se necesitará acuerdo unánime entre todos los interesados y el registrador o, en su defecto, providencia judicial (…)”(493). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre la rectificación registral por error de concepto en los términos siguientes:

“La rectificación de ambas clases de error deberá efectuarse conforme lo establecen los artículos 82 y 84 de dicho Reglamento, que señalan:



(…)



b. La rectificación de los errores de concepto se efectuará:



b.1 Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del artículo 76 del presente Reglamento;



b.2 Cuando no resulten claramente de título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial, si el error se ha producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo”(494).

3.2. Rectificación amparada en documentos fehacientes A. Concepto La rectificación en mérito a documentos fehacientes se da cuando la inexactitud registral está siendo publicitada como, por ejemplo, los errores cometidos al consignar los nombres de los adquirentes o su estado civil de forma equivocada, cuando en verdad existen determinados documentos fehacientes que de modo absoluto pueden probar hechos como el estado civil o la identificación.

(493) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 375. (494) Resolución N° 1616-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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Por tanto, para poder rectificar dicho error bastará presentar la solicitud de la parte interesada acompañando los documentos que aclaren el error producido, es decir, la sola presentación de las copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro documento que demuestre indubitablemente la inexactitud registral que se está publicitando en el asiento registral. Por su parte, Gonzales Loli señala que “(...) esos documentos fehacientes, no sean documentos negociales (…), sino que provengan de fuentes distintas, como los Registros de Identidad o Registros Civiles, cuya información fehaciente (que hace fe por sí misma) no depende de un acto negocial, sino de la certificación que le otorga la entidad pública competente. En tal sentido, los documentos fehacientes, no son documentos negóciales, sino documentos en los que no intervienen las partes de la relación jurídica sustantiva, puesto que, caso contrario, la voluntad de rectificación debería ser expresada por ellas en un instrumento público como, p. ej., una escritura pública aclaratoria”(495). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“(…) en el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos se contempla la rectificación amparada en documentos fehacientes, supuesto en el que procede la rectificación cuando se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes”(496). “Asimismo, de conformidad con el artículo 85 del citado reglamento, en cuanto la rectificación amparada en documentos fehacientes, señala que: ‘Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral’”(497).

(495) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 409. (496) Resolución N° 1713-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (497) Resolución N° 890-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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B. Clases de documentos fehacientes modificatorios Los documentos fehacientes son todos los títulos suficientes que por sí solo dan mérito a la inscripción de un acto registral, como es el caso de los instrumentos públicos como la escritura pública, donde está el acuerdo unánime de todos los interesados en el que reconozcan las imprecisiones cometidas a causa de la redacción inexacta, o imprecisa o ambigua del título que dio mérito a la inscripción. Asimismo, también será documento fehaciente para una futura rectificación las resoluciones judicial, en tanto que los sujetos interesados no pudieron resolver sus diferencias sobre una inexactitud registral, por lo que el juez tuvo que dirimir para dar solución al caso. Caber señalar que los documentos antes mencionados son materia de inscripción debido al principio de titulación auténtica que considera como títulos inscribibles los documentos notariales, los documentos judiciales y los istrativos. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre documentos que dan mérito a la rectificación en los términos siguientes: “Las inexactitudes también pueden rectificarse en mérito a documento fehaciente.

De acuerdo con el Reglamento General de los Registros Públicos el título modificatorio puede consistir en: a) Instrumento Público conforme al Principio de Titulación Auténtica contenida en el artículo 2010 del Código Civil y el artículo III del Título Preliminar de RGRP; instrumento en el que constará el acuerdo unánime de todos los interesados en el que reconozcan las imprecisiones cometidas a causa de la redacción inexacta, o imprecisa o ambigua del título que dio mérito a la inscripción. b) Por resolución judicial, cuando esta voluntad unánime no puede conseguirse; siendo en este supuesto el juez, el que dirima esta controversia”(498).

(498) Resolución N° 059-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 11.

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3.3. Rectificación por norma especial: artículo 13 de la Ley N° 27333 La Ley N° 27333 que es una Ley Complementaria a la Ley N° 26662 –Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial– para la regularización de edificaciones establece en el artículo 13 los tres mecanismos (mutuo acuerdo, procedimiento notarial y procedimiento judicial) de solución para la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas del terreno; cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos con los que figuren en la partida registral del predio puede ser una superposición de áreas de terreno reflejadas en sus respectivas partidas. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el artículo 13 de la Ley N° 27333, en los términos siguientes:

“Por su parte la Ley N° 27333 (Ley Complementaria a la Ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularización de Edificaciones) establece en su artículo 13 lo siguiente: Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, estas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo a los siguientes procedimientos: a) Por mutuo acuerdo: mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de los predios colindantes, en los que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda (…). b) Procedimiento notarial: este procedimiento se aplica siempre que el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es mayor a la registrada procederá este trámite, siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. c) Procedimiento judicial: procede cuando la rectificación supone superposición de áreas o linderos o cuando exista oposición de terceros.

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De lo que podemos inferir que el ordenamiento jurídico permite el saneamiento legal de las discrepancias de áreas, linderos y medidas perimétricas en el caso que sea necesario determinar la existencia física del predio o cuando existan discrepancias entre la extensión real y la inscrita, pudiéndose subsanar dicha deficiencia con cualquiera de los 3 procedimientos que regula. Con relación al saneamiento por mutuo acuerdo, procede siempre que exista título otorgado por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, donde los colindantes manifestarán su conformidad con el área y medidas perimétricas”(499).

(499) Resolución N° 082-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 1.

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CAPÍTULO VI

DERECHO NOTARIAL Y SUS IMPLICANCIAS EN EL DERECHO REGISTRAL I. DERECHO NOTARIAL 1. Concepto El Derecho Notarial es un conjunto principios y normas jurídicas que regulan la organización de la función notarial, así como también regula la forma jurídica y la autenticidad de los instrumentos públicos notariales y demás hechos, negocios y actos jurídicos que se plasman en los instrumentos públicos, donde el notario público le dota de fe pública. Asimismo, se considera al Derecho Notarial como un derecho formal, en tanto que está sujeta la función y actividad notarial a formalidades de procedimiento y forma, además de establecerse la forma de los actos notariales que como continente yacerán en el instrumento notarial, en el cual estará contenido el referido acto. Por otro lado, el Derecho Notarial tiene como una de sus finalidades dotar de seguridad al instrumento notarial y protegerlo con la fe pública notarial que firmemente se encuentra atada a la seguridad jurídica. Es decir, el documento notarial dará tranquilidad, certeza, confianza, certidumbre, firmeza, etc., del hecho y derecho que contiene el instrumento notarial. De este modo, el Derecho Notarial cumple una de sus finalidades: la paz social

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con justicia y legalidad de los derechos que confiere, lo cual es garantía de validez y permanencia en el tiempo. Etchegaray y Capuro señala que el Derecho Notarial “(…) estudia, analiza y sistematiza científicamente los principios, los contenidos y la naturaleza de la función de los escribanos o notarios y los documentos emanados de esa actividad. En consecuencia, el Derecho Notarial es una rama de la ciencia del Derecho que evoluciona como todas las demás. El principal problema para singularizar una rama de la ciencia del Derecho es el de su organización en un sistema que explique cómo funcionan solidariamente sus diversos elementos, reconociéndolos como partes de un todo”(500). Luis Carral y de Teresa señala que “el Notario no puede, con su sola intervención, producir el instrumento público: uno por uno, todos sus movimientos están reglados. Necesita sujetarse, antes y después de la firma, a una serie de normas adjetivas, formales, que en su conjunto definen el Derecho Notarial como el Derecho Formal; lo que antes que nada quiere decir: Derecho que en sí es todo, colección de formalidades, esto es, forma y procedimiento, forma de la forma, y no solo forma de actos y contratos civiles. La forma de los actos notariales (continente), se nos presenta más amplia y más compleja, que la forma del acto jurídico o contrato (contenido), que se contenga en el instrumento”(501). Por su parte, Jiménez Arnau señala que el derecho notarial es un “conjunto de doctrinas, o de normas jurídicas que regulan la organización de la función notarial y la teoría formal del instrumento público. Creemos que en esta fórmula queda contenido el verdadero alcance del Derecho Notarial, siempre que se entienda el instrumento público en su más amplio sentido: del modo que queda expresado, el concepto abarca los preceptos orgánicos y no excluye las actuaciones que constituyen exteriorización de hechos y no de relaciones jurídicas”(502).

(500) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Derecho Notarial aplicado. Función Notarial I. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 2011, p. 25. (501) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa, México, 1970, pp. 1 y 2. (502) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. “Introducción al Derecho Notarial”. En: Revista de Derecho Privado, Madrid, 1944, p. 13.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre el Derecho Notarial, en los términos siguientes:

“(…) El derecho notarial regula las formas para documentar actos jurídicos, por lo que se trata de una normativa de carácter adjetivo y no sustantivo, centrada en el documento, y no en el acto jurídico (…)”(503).

II. EL NOTARIO 1. Concepto El notario es un profesional de Derecho que está autorizado para dar fe pública de los hechos, actos y contratos que ante él otorguen o celebren las personas. Es aquel profesional de Derecho que en forma privada ejerce una función pública, ya que está autorizado por ley para dar fe de los hechos, contratos y demás actos extrajudiciales de naturaleza civil y mercantil. El notario, al ser un estudioso de las leyes, está autorizado para asesorar a las partes que acuden a él, realizar escrituras públicas y actas, y sobre todo custodiar los protocolos de la notaría. Asimismo, está obligado a mantener la neutralidad en los actos celebrados en su despacho por ética profesional y porque la ley lo señala así. Por su parte, Becerra Palomino señala que “el notario es un profesional del derecho que ejerce en forma privada una función pública, especialmente habilitado para dar fe de los hechos o contratos que otorguen o celebren las personas, redactar los documentos que soliciten y asesorar a quienes requieran la prestación de su ministerio. Señala además que esta función pública se ejerce en forma independiente y debe cumplirse en forma escrupulosamente imparcial”(504). Soto Armenta señala que el notario “(…) es un profesional del derecho y funcionario público que colabora en la formación de los actos civiles en

(503) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 8. (504) BECERRA PALOMINO, Carlos Enrique. “Configuración histórica del notariado latino”. En: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. N° 2, Lima, 2000, pp. 197 y 243.

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que interviene, los robustece con una presunción de verdad, solemniza, da forma legal y notoriedad (…)”(505). Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre el notario, en los términos siguientes:

“De conformidad con lo previsto en el Decreto Legislativo N° 1049, el notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en las leyes de la materia (…)”(506).

2. La función notarial 2.1. Concepto El notario público tiene una función notarial que es la de dar fe pública de los hechos, actos y contratos que se otorgan o se realizan ante él. Es decir, da fe de los instrumentos protocolares o extraprotocolares que se están otorgando ante él y lo reviste con calidad de auténtico. En tal sentido, ejerce una función pública que reside en la formación, conservación, reproducción y autenticación de los documentos notariales, en especial la escritura pública, así como también la certificación de firmas, reproducción de hechos. Por su parte, Gonzales Barrón señala que “la función notarial no solamente consiste en dar forma a un determinado acto o negocio jurídico, sino además en dar fe de dicho acto. Por tal motivo, la función puede resumirse en dar forma pública. El término ‘dar fe’ significa imponer como cierta la narración que el notario hace en el instrumento. Si bien la función notarial se concreta o resume en la autorización del instrumento público, sin

(505) SOTO ARMENTA, Carlos. El notariado y algunas reformas a su ley. Escuela Libre de Derecho, México, 1945, p. 27. (506) Resolución N° 175-2010-SUNARP-TR-A, f. j. 5.

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embargo, tal autorización es un punto culminante al cual se desemboca tras una serie de actos que exige una actividad funcional complementaria”(507). Para Barragán “la función notarial se cumple en la creación y perfeccionamiento del instrumento público (…) e implica las actividades de redactar, conservar y reproducir (copias) las escrituras públicas (…). Pero con un criterio más amplio (…) puede decirse que lo esencial de la función notarial es dar fe, conforme a la ley, de los contratos y demás actos extrajudiciales que pasan ante el notario”(508). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la función notarial, en los términos siguientes:

“Mediante la función notarial se faculta a los notarios a dar fe pública de los actos, contratos y hechos que se realicen ante ellos. La función notarial se encuentra regulada en el Decreto Legislativo N° 1049



- Decreto Legislativo del Notariado y su Reglamento recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo N° 010-2010-JUS.



Debido a la naturaleza de la función notarial –de ser una actividad de servicio público, que contribuye a la seguridad jurídica del país mediante el otorgamiento de fe pública a los actos, contratos y hechos que se realizan–, es que esta actividad se encuentra regulada, tanto en cuanto a los requisitos que debe reunir la persona que va a otorgar fe pública (requisitos, deberes y obligaciones), como los documentos que van a recoger los actos, contratos o hechos a constatar. Uno de estos documentos es la escritura pública, que es un instrumento público protocolar mediante el cual el notario recoge la realización de actos jurídicos.



Para la extensión de la escritura pública, el notario debe ceñir su actividad a ciertas pautas, las mismas que se encuentran recogidas en la Sección Primera del Capítulo II del Título II de la Ley del Notariado”(509).

(507) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo II, 3ª edición, Jurista, Lima, 2012, p. 1173. (508) BARRAGÁN, Alfonzo. Manual de Derecho Notarial. Temis Librería, Colombia, 1979, p. 11. (509) Resolución N° 168-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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2.2. Naturaleza jurídica de la función notarial La naturaleza jurídica de la función notarial es fundamentalmente otorgar seguridad jurídica, lo cual se realiza a través de la fe pública que enviste el notario a todos los hechos, actos y contratos que ante él realicen. Estos mismos actos se realizan por iniciativa de los interesados que ante él acuden conscientes del conocimiento de los actos y contratos que requieren formalizar notarialmente. Por su parte, Tambini Ávila señala que la función notarial “se ubica perfectamente dentro de la teoría de la jurisdicción voluntaria, ya que se desarrolla dentro del ámbito istrativo, de manera voluntaria, a solicitud de parte, sin conflicto de intereses entre los acuden al oficio notarial en plena libertad, capacidad y conocimiento suficiente del acto que pretenden formalizar notarialmente. (…) Los interesados acuden de manera voluntaria a la instancia notarial, con la finalidad de asegurar sus derechos y establecer obligaciones en busca de la prevención de litigio y obtención de la seguridad”(510). Ávila Álvarez señala que la función del notario “es la de dar fe de ciertos actos; y el valor del instrumento el de hacer fe de su existencia y de todo o parte de su contenido. La vida jurídica –se dice– sería imposible si pudiéramos negar o poner en duda todos los actos y contratos cuya celebración no hubiéramos presenciado. Es preciso arbitrar algún medio para que los mismos no puedan ser desconocidos o negados por los que en ellos no han intervenido. Atendiendo a esa necesidad, el poder público, cuando aquellos actos se han celebrado en presencia de un ‘testigo público’, impone a todos la creencia en su certeza”(511). Al respecto, el Tribunal Registral ha definido un marco conceptual sobre la naturaleza jurídica de la función notarial, en los términos siguientes:

“La naturaleza jurídica de la función notarial es el otorgar seguridad jurídica, a través de la fe pública de la que se encuentran investidos los actos y contratos que ante el notario se realizan. Por ello los

(510) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Manual de Derecho Notarial. 3ª edición, Pacífico Editores, Lima, 2014, p. 22. (511) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Derecho Notarial. 6ª edición, Bosch, Barcelona, 1986, p. 19.

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documentos expedidos en el ejercicio de su función se encuentran premunidos de una serie de formalidades, que permiten otorgar certeza de su realización en los términos señalados en el mismo. Así, uno de los instrumentos que mayor formalidad reúne por su carácter solemne es la escritura pública, instrumento público protocolar que se realiza con la intervención del notario el que da fe de la realización del acto que se encuentra contenido en esta”(512). 2.3. Función notarial de los juzgados de paz letrados Los jueces de los juzgados de paz letrados puede realizar funciones notariales dentro de su competencia siempre y cuando no exista un notario público de dentro de los diez kilómetros de distancia del lugar de residencia de cualquier sujeto solicitante, o en caso que no hay notario por la vacancia realizada, o en ausencia del notario por más de quince días continuos. En tal sentido, dichos jueces toman la función notarial que la ley les ha otorgado –ello con respecto al artículo 58(513) de la Ley Orgánica del Poder Judicial–, ya que dicha función de los notarios públicos es de suma importancia para nuestro sistema jurídico, por lo que el juez referido puede realizar funciones notariales respecto de las personas, bienes y asuntos de su competencia. Sin embargo, la diferencia radica en que las escrituras públicas que emite el notario público serán llamadas escrituras públicas imperfectas cuando las emita el juez respectivo; esta diferencia no sucede con las otras funciones notariales encargadas como la certificación de documentos, firmas, reproducción, etc. Jiménez Arnau señala que “hay personas que no siendo Notarios (Jueces, Registradores, Párrocos, Secretarios de Ayuntamiento, Agentes de Cambio, Corredores de Comercio, Diplomáticos, etc.) autorizan

(512) Resolución N° 1376-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (513) El artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial señala que “los Juzgados de Paz Letrados, cuya sede se encuentra a más de diez kilómetros de distancia del lugar de residencia de un Notario Público, o donde por vacancia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por más de quince días continuos, tienen además respecto de las personas, bienes y asuntos de su competencia, las siguientes funciones notariales (…)”.

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documentos que, por su contenido y efectos, llenan los mismos fines o funciones que el instrumento público. Por eso, dispersa la función autorizadora instrumental entre múltiples personas y funcionarios (aunque en la mayor parte de sus aspectos civiles esté encomendada a los notarios) (…)”(514). Al respecto, el Tribunal Registral ha definido una opinión sobre la función notarial de los jueces de paz letrados en los términos siguientes:

“El artículo 68 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) establece que los Jueces de Paz tienen las mismas funciones notariales que los Jueces de Paz Letrados, dentro del ámbito de su competencia. Así, el artículo 58 de la LOPJ, al regular las funciones notariales de los Jueces de Paz Letrados, funciones aplicables a los Jueces de Paz conforme al artículo 68 antes citado, establece lo siguiente: Los Juzgados de Paz Letrados, cuya sede se encuentra a más de diez kilómetros de distancia del lugar de residencia de un Notario Público, o donde por vacancia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por más de quince días continuos, tienen además respecto de las personas, bienes y asuntos de su competencia, las siguientes funciones notariales: (…) 3. Legalizaciones.- Legalizar las firmas de un documento cuando el otorgante lo solicite y se halla en su presencia. Asentar el acta respectiva en el libro referido en los incisos anteriores y poner constancia en el documento firmado”(515).

3. Fe pública notarial La fe pública se trata de una potestad que es delegada por el Estado a determinados funcionarios o particulares a fin de que revistan de autenticidad actos, contratos y situaciones jurídicas. Y cuando el notario público lo ejerce y declara en su función se llama fe pública notarial. Esta fe pública notarial es entendida como la aseveración o autenticación que emana del notario con el fin de otorgar garantía de autenticidad y certeza de los hechos, actos, contratos celebrados en su presencia y con su intervención. En consecuencia, podemos señalar que la fe pública notarial (514) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Ob. cit., p. 223. (515) Resolución N° 968-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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es una facultad por excelencia que despliega el notario. Y gracias a ella es que todos los particulares pueden obtener toda la seguridad y garantía de los actos que se realizan ante él. Cabe señalar que la fe notarial “obedece, pues, a la necesidad general de toda prueba, ya que si el derecho objetivo se formula abstracta y condicionalmente, forzosamente su aplicación requiere la prueba del hecho presupuesto en la norma; y la fe notarial satisface esa necesidad porque los notarios actúan en el instante mismo en que el hecho se produce, a diferencia de los sistemas de prueba en general, que procuran comprobar el hecho, naturalmente, después de que ocurrió, aprovechando datos o huellas que generalmente son imperfectos o insuficientes”(516). Por su parte, Etchegaray y Capurro señalan que la fe pública “se basa en la autenticidad legal de la fecha, el lugar, la presencia del notario, de los comparecientes y de los testigos, en su caso, así como de los hechos que el notario narre como cumplidos por él mismo o que han pasado en su presencia”(517). Para Gattari la fe notarial consiste “en la investidura que una persona tiene para dar fe de ciertos actos. Este aspecto subjetivo se halla limitado en el espacio y en el tiempo: no tiene valor fuera del instrumento oficial ni de los actos que deban conocerse; una vez autorizado, la carga de la fe se concentra exclusivamente en él y la sociedad debe creerlo (…). Quien ejerce la función lo fija en el instrumento y, al quedar registrado, se especializa, se cosifica, entra en la dimensión estática. De este modo, y a pesar de que el instrumento como tal es voz muerta, sigue enviando a quien lo percibe, su mensaje de verdad y de seguridad embebido en la fe notarial, sobre cuya base se construye el derecho real y vivido de todos los días, en una sociedad ordenada”(518). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la fe pública notarial, en los términos siguientes: (516) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa, México, 1970, pp. 60 y 61. (517) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Derecho Notarial aplicado. Función Notarial I. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 2011, p. 9. (518) GATTARI, Carlos Nicolás. Manual de Derecho Notarial. 2ª edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2008, p. 13.

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“Los notarios dan fe de los actos y contratos que ante él se celebran. En virtud de este dispositivo legal, la fe notarial solo alcanza a la celebración del acto jurídico y a su fecha. Entonces, es dicho acto, y no las circunstancias de los otorgantes del mismo, el que goza de autenticidad, es decir, de la cualidad de ser verídico, real, incontrovertible.



Gonzales Barrón coincide con la Sala cuando señala que ‘(…) la fe pública abarca solo dos hechos concretos: el otorgamiento del acto jurídico y su fecha’(519) (…)



A tenor de lo señalado, podemos inferir que la fe pública notarial no comprende la autenticidad o garantía del estado civil declarado por los contratantes, sino únicamente la certeza sobre la existencia del acto jurídico celebrado por aquellos ante el notario”(520).

4. Funciones del notario Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado mediante la jurisprudencia un marco conceptual de la función notarial en los términos siguientes:

“Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Como no podía ser de otra manera, solo bajo el cumplimiento de las normas pertinentes que rigen la función notarial puede itirse la fe pública de los actos jurídicos que contengan los instrumentos públicos.



Sostener lo contrario implicaría poner en riesgo la propia seguridad jurídica que aparece con la intervención del notario, como responsable –por delegación del Estado– de dar fe de los negocios jurídicos que ante él se celebran.



En ese sentido, de los incisos c), d) y h) del artículo 547 del D. Leg. N° 1049 se desprende que constituye obligación esencial del notario:

(519) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores, Lima, 2002, p. 611. (520) Resolución N° 056-2012-SUNARP-TR-T, f. j. 4.

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- Identificar plenamente a los otorgantes del acto. - Verificar la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los otorgantes.

Como puede notarse, estas obligaciones resultan siendo por demás trascendentes, pues solo identificando plenamente a los otorgantes podría garantizarse que la manifestación de voluntad haya sido expresada por quienes celebran el negocio jurídico, evitando la suplantación por tercera persona. Igualmente, solo verificando la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los otorgantes puede garantizarse que a la fecha de la extensión del instrumento público las partes hayan tenido capacidad para obligarse y que esta obligación haya sido asumida de manera libre y con conocimiento de las consecuencias que ello genera”(521).

5. Responsabilidad notarial por daño a otorgante o terceros La responsabilidad notarial se basa en el deber jurídico que emana de una norma –Ley del Notariado– que prescribe una conducta determinada y a la que se le vincula una sanción por contradecirla toda vez que la fe pública es una potestad del Estado delegada a los notarios públicos, por lo que existe un interés de aquel de cautelar su ejercicio. Por otro lado, dicha contravención de la norma es entendida, como el “incumplimiento”, el cual no solo comprende la falta de cumplimiento total de los compromisos asumidos como notario, sino también la demora, es decir, el retardo o mora en el cumplimiento es una forma del incumplimiento, por lo que se puede hablar de los daños compensatorios y daños moratorios que puede generarse a un tercero. Cabe señalar, que “debe dejarse establecido (…) que la indemnización de daños y perjuicios importará la compensación por el desmedro sufrido en el patrimonio del otorgante del instrumento notarial (daño emergente); y la utilidad que dicha persona hubiere dejado de percibir (lucro cesante), a causa del incumplimiento del Notario”(522). (521) Resolución N° 183-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7. (522) CARNEIRO, José A. Derecho Notarial. 2ª edición, Editora y Distribuidora EDINAF, Lima, 1988, p. 58.

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Asimismo, existen distintos tipos de responsabilidad en los que puede incurrir el notario y surgen los mismos de distintos valores jurídicos y como protección legal ante su violación. Tal es así que podemos hablar de responsabilidad notarial: civil, istrativa y penal. El notario tiene responsabilidad istrativa disciplinaria por el incumplimiento de esta ley, normas conexas y reglamentarias, estatuto y decisiones dictadas por el Consejo del Notariado y colegio de notarios respectivo. Así como también el notario tendrá responsabilidad civil y penalmente de los daños y perjuicios que por dolo o culpa ocasione a las partes o terceros en el ejercicio de su función. Asimismo, las consecuencias civiles, istrativas o penales de la responsabilidad del notario son independientes y se exigen de acuerdo a lo previsto en su respectiva legislación. Por su parte, Gattari señala que sobre el notario “recaen gran cantidad responsabilidades. ¿En qué se funda tal hecho? Larraud proporciona fundamentos cuando dice que “habrá que buscarlos analizando la importancia de los poderes conferidos y la independencia de ellos respecto de la istración, porque el notario asume personalmente todas las atribuciones inherentes a las potestades de su función. La ley debe exigir responsabilidad a quien pudiera burlar la confianza que ha sido depositada al entregarle tal poder, o si abusara de él, faltando la misión conferida”(523). Sobre este punto, Etchegaray y Capurro señalan que “la responsabilidad nace de la función misma del escribano, que es dar fe, otorgar certeza, fuerza probatoria y permanencia en el tiempo a los hechos y actos jurídicos que documenta. La responsabilidad notarial nace de esa función del escribano notarial; es como su contrafigura. La función da lugar a la obligación de responder. Se la considera como un deber, como una garantía para la sociedad”(524).

(523) GATTARI, Carlos Nicolás. Manual de Derecho Notarial. 2ª edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2008, p. 243. (524) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa, México, 1970, p. 117.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre la responsabilidad notarial en los términos siguientes:

“Responsabilidad notarial por daño a otorgante o terceros (…) Es preciso señalar que, sin perjuicio de la incompetencia del notario para declarar la invalidez o ineficacia de los instrumentos públicos formalizados por él mismo, dicho notario es responsable, civil y penalmente, de los daños y perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione a las partes o terceros en el ejercicio de la función, como lo establece el artículo 145 de la LN. De ese modo, el ‘error’ incurrido en el procedimiento notarial que sustenta la ‘anulación’ decretada por el notario (…) se resolverá en una indemnización si a consecuencia de la declaración notarial de adquisición de propiedad por prescripción existe perjuicio alguno para terceros”(525).

6. Nombramiento del notario El nombramiento del notario público se da con el ingreso a la función notarial cuando los postulantes son evaluados por un jurado calificador y, finalmente, se expide el título de notario público. Todo este proceso de nombramiento de notario está regido por la Ley de Notario –Decreto Legislativo N° 1049– y el Reglamento del concurso público de méritos para el ingreso del notariado. Asimismo, existe un balotario oficial aprobado por el Ministerio de Justicia donde se recoge los temas jurídicos que serán materia del examen escrito y oral. Todo se va iniciar con la convocatoria a plazas notariales vacantes o que sean creadas convocadas a concurso bajo responsabilidad por los colegios de notarios de la república, por iniciativa propia, en un plazo no mayor de sesenta días calendario de conocer la vacancia o la creación de la plaza. En el caso de plaza vacante producida por cese de notario, el concurso será convocado en un plazo no mayor de sesenta días calendario de haber quedado firme la resolución de cese. Asimismo, a requerimiento (525) Resolución N° 130-2010-TR-T, f. j. 8.

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del Consejo del Notariado, en un plazo no mayor de sesenta días calendario del mismo, los colegios de notarios deberán convocar a concurso para cubrir plazas notariales vacantes o que sean creadas. Transcurrido dicho plazo sin que se convoque a concurso, el Consejo del Notariado quedará facultado a convocarlo. Entonces, realizado el concurso público de méritos ante un jurado calificador(526) se iniciará con las siguientes etapas: calificación de currículum vítae, examen escrito y examen oral. Además, cada etapa es eliminatoria e irreversible. Los concursos públicos de méritos para el ingreso a la función notarial serán abiertos y participarán los postulantes que reúnan los siguientes requisitos: i) Ser peruano de nacimiento. ii) Ser abogado, con una antigüedad no menor de cinco años. iii) Tener capacidad de ejercicio de sus derechos civiles. iv) Tener conducta moral intachable. v) No haber sido condenado por delito doloso. vi) Estar física y mentalmente apto para el cargo; y, vii) Acreditar haber aprobado examen psicológico ante institución designada por el Consejo del Notariado, ya que dicho examen evaluará los rasgos de personalidad, valores del postulante y funciones intelectuales requeridos para la función notarial.

(526) El artículo 11 de la Ley del Notariado señala que “el jurado calificador de cada concurso público de méritos para el ingreso a la función notarial, se integra de la siguiente forma: a) La persona que designe el Consejo del Notariado, quien lo preside b) El Decano del colegio de notarios o quien haga sus veces. c) El Decano del colegio de abogados o quien haga sus veces. d) Un miembro del colegio de notarios designado por su Junta Directiva. e) Un miembro del colegio de abogados designado por su Junta Directiva. En los colegios de notarios dentro de cuya jurisdicción exista más de un colegio de abogados, sus representantes ante el jurado calificador serán nombrados por el colegio de abogados más antiguo. Los a que se refieren los incisos d) y e) no necesariamente serán integrantes de la junta directiva. El quórum para la instalación y funcionamiento del jurado es de tres ”.

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Y, finalmente, una vez concluido el concurso público de méritos de ingreso a la función notarial, el jurado comunicará el resultado al Consejo del Notariado para la expedición simultánea de las resoluciones ministeriales a todos los postulantes aprobados y la expedición de títulos por el ministro de Justicia. En caso de renuncia del concursante ganador antes de la expedición del título, el Consejo del Notariado podrá asignar la plaza vacante al siguiente postulante aprobado, respetando el orden de mérito del correspondiente concurso. En caso de declararse desierto el concurso público de mérito para el ingreso a la función notarial, el Colegio de Notarios procederá a una nueva convocatoria. En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las etapas del nombramiento del notario público en los términos siguientes:

“El ejercicio de la competencia del notario presupone su nombramiento válido. Por ello, el artículo 12 de la Ley del Notariado (en adelante, la LN) establece que ‘Concluido el concurso público de méritos de ingreso a la función notarial, el jurado comunicará el resultado al Consejo del Notariado, para la expedición simultánea de las resoluciones ministeriales a todos los postulantes aprobados y la expedición de los títulos por el Ministerio de Justicia’. Legalmente entonces, la resolución del Ministerio de Justicia que expide el título se constituye en el acto istrativo habilitante para que el notario ejerza las funciones que la LN le reconoce”(527).

7. Cese del notario El cargo del notario público puede cesar por las causales establecidas por el artículo 21 de la Ley del Notariado: a) Muerte. b) Renuncia. c) Haber sido condenado por delito doloso mediante sentencia firme. (527) Resolución N° 038-2014-SUNARP-TR-T, f. j. 1.

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d) No incorporarse al colegio de notarios por causa imputable a él, dentro del plazo establecido por el artículo 13 de la ley. e) Abandono del cargo, por no haber iniciado sus funciones dentro del plazo a que se refiere el artículo 15 de la ley, declarada por la junta directiva del colegio respectivo. f) Abandono del cargo en caso de ser notario en ejercicio, por un plazo de treinta (30) días calendario de inasistencia injustificada al oficio notarial, declarada por la junta directiva del colegio respectivo. g) Sanción de destitución impuesta en procedimiento disciplinario. h) Perder alguna de las calidades señaladas en el artículo 10 de la ley, declarada por la Junta Directiva del colegio respectivo, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes de conocida la causal. i) Negarse a cumplir con el requerimiento del Consejo del Notariado a fin de acreditar su capacidad física y/o mental ante la institución pública que este designe. Esta causal será declarada mediante resolución del Consejo del Notariado, contra la cual procede recurso de reconsideración; y, j) Inhabilitación para el ejercicio de la función pública impuesta por el Congreso de la República de conformidad con los artículos 99 y 100 de la Constitución Política. En el caso de los incisos a), b), c), d) y e) el colegio de notarios comunicará que ha operado la causal de cese al Consejo del Notariado, para la expedición de la resolución ministerial de cancelación de título. En el caso de los incisos f) g), h), i) y j) el cese se produce desde el momento en que quede firme la resolución. Para el caso del inciso k) el cese surte efectos desde el día siguiente a la publicación de la resolución legislativa en el diario oficial El Peruano. En caso de cese de un notario en ejercicio, el colegio de notarios, con conocimiento del Consejo del Notariado, se encargará del cierre de sus registros, sentándose a continuación del último instrumento público de cada registro, un acta suscrita por el decano del colegio de notarios donde pertenezca el notario cesado.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el cese del notario, en los términos siguientes:

“(…) Conforme al artículo 21 de la LN regula los motivos del cese del notario, entre los que se encuentra el haber sido condenado por delito doloso mediante sentencia firme (inciso d). Asimismo, prevé que en dicho supuesto, el colegio de notarios comunicará que ha operado la causal de cese al Consejo del Notariado, para la expedición de la resolución ministerial de cancelación de título. Por tanto, al igual que en el inicio de las funciones notariales, para el cese de estas en caso de condena, se requiere de la resolución istrativa del Consejo del Notariado”(528).

III. LEY DEL NOTARIADO PERUANO El 26 de julio de 2008 se publicó en el diario oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1049 mediante el cual se aprueba Ley del Notariado y derogándose así el abrogado Decreto de Ley Nº 26002 de diciembre de 1992. Esta nueva Ley del notariado se dio dentro del contexto de la aprobación del Tratado de Libre Comercio entre Perú y los Estados Unidos, toda vez que el Congreso delegó facultades legislativas al Poder Ejecutivo para lograr la facilitación del comercio; la promoción de la inversión privada; el impulso a la innovación tecnológica, la mejora de la calidad y el desarrollo de capacidades; y la promoción de las micro, pequeñas y medianas empresas. El desarrollo del comercio y la promoción tanto de la inversión privada nacional como extranjera así como la formalización de micro, pequeñas y medianas empresas deben contar con una seguridad y publicidad jurídicas que permitan garantizar la cognoscibilidad general de derechos inscribibles o de actos con relevancia registral, lo que implica la modernización de instituciones del Estado. Dentro de estas facultades –señaladas en líneas anteriores– estaba la elaboración de un proyecto de Ley del Notariado, el cual finalizó con su (528) Resolución N° 038-2014-SUNARP-TR-T, f. j. 2.

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aprobación en el año 2008. Esta nueva ley, a diferencia del anterior, “bien pudo concretarse en una reforma parcial de la anterior norma, pues en gran parte reproduce el contenido precedente en forma casi inalterable; por tanto, es claro que el legislador ha sido consciente del respeto que le inspira la tradición del notariado, sin que en ningún momento haya pretendido dar saltos al vacío mediante cambios dramáticos. Por tanto, debemos reconocer que no estamos ante una reforma radical, aunque la aprobación de una nueva ley pareciera anunciarlo, sino, por el contrario, se optó por un camino de modificaciones parciales en temas que requerían de modernización, aclaración o mejora, pero que no rompe en lo absoluto con el modelo anterior”(529). Asimismo, la referida ley reforma algunos puntos del anterior norma, tal es así como la creación de las plazas notariales, la edad de 75 años como causal de cese en ejercicio de la función notarial, el notario puede utilizar la tecnología de firmas y certificados digitales en relación a su función notarial, la indicación de la integración de los archivos registrales, etc.(530). El Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las omisiones que trae consigo la nueva ley del Notariado, en los siguientes términos:

“Al respecto, es de señalar que algunas exigencias establecidas en la derogada Ley 1510 no fueron incorporadas por el Decreto Ley N° 26002, vigente desde el 28 de diciembre de 1992 hasta el 27 de junio de 2008, fecha que entró en vigencia del Decreto Legislativo del Notariado, D. Leg. N° 1049. Esta última norma tampoco contempla las exigencias de consignar la edad ni el conocimiento del idioma castellano. Aunque, sí se requiere consignar la circunstancia de intervenir un intérprete en el caso que alguno de los otorgantes ignore el idioma en el que se redacta el instrumento”(531).

(529) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo II. Ob. cit., p. 1208. (530) Sobre las reformas que se dio con la nueva Ley del Notariado véase en GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1209 y ss. (531) Resolución N° 1564-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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IV. INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL 1. Concepto El instrumento público notarial es un documento público autorizado o extendido por un notario en ejercicio de su función por mandato de la ley o a solicitud de la parte interesada dentro de los límites de su competencia y en estricto cumplimiento de las formalidades de ley. En tal sentido, la intervención del notario convierte en público exclusivamente el ámbito sobre el cual recae (hechos, actos, contratos, situaciones jurídicas, etc.) la fe pública. Asimismo, el instrumento público notarial está destinado “a servir al fondo del acto o del negocio jurídico; por eso las circunstancias especiales de aquel y de este determinan variaciones en el instrumento mismo, variaciones que se explican por aplicación del siguiente principio: el instrumento público notarial tiene, respecto del acto o negocio, funciones de medio a fin; o, en otras palabras, el instrumento se crea para que el acto o negocio tenga completa realización social y jurídica. Al recibir el notario una declaración de voluntad, la configura, dándole los lineamientos adecuados para adecuarla a las normas y preceptos legales, y de esa manera contribuye a que se alcancen el fin o los fines queridos y propuestos por el otorgante”(532). Por su parte, Gonzales Barrón señala que “en palabras del civilista español José Castán Tobeñas, ‘los efectos de la función notarial se sintetizan y resumen en la producción del instrumento público’. Este tipo de documento tiene la característica fundamental de estar dotado de fe pública, esto es, de autenticidad. La fe pública implica que la narración del notario sobre un hecho se impone como verdad, se le reputa cierta”(533). Etchegaray y Capuro señalan que “los documentos notariales son aquellos que el notario produce en el ejercicio de su función. Tienen carácter, eficacia y validez de instrumento público, por cuanto son autorizados por

(532) BARRAGÁN, Alfonzo. Ob. cit., p. 49. (533) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., pp. 1240 y 1241.

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notario, con las formalidades de ley, en ejercicio de sus funciones y dentro de los límites de su competencia, tanto material como territorial”(534). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“(…) Por ello es que el artículo 24 de la LN establece que los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en dicha ley ‘producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie’”(535).

2. Los requisitos de formalidad de los instrumentos públicos notariales Los requisitos y demás formalidades establecidos para los instrumentos públicos notariales están indicados en los artículos 23 y ss., de la Ley del Notariado. Dicha norma señala que los instrumentos públicos notariales deben ser extendidos con caracteres legibles, o en forma manuscrita, o usando cualquier medio de impresión que asegure su permanencia. Asimismo, los instrumentos públicos notariales no tendrán espacios en blanco, ya que estos serán llenados con una línea doble que no permita agregado alguno. Por otro lado, no existe obligación de llenar espacios en blanco, únicamente cuando se trate de documentos insertos o anexos (hayan sido impresos mediante fotocopiado o escaneado), que formen parte del instrumento público notarial y se realiza bajo responsabilidad del notario. Cabe señalar que la norma es muy tajante al indicar que se prohíbe en los instrumentos públicos notariales raspar o borrar las equivocaciones por cualquier procedimiento. Y mejor señala como solución que las palabras, letras, números o frases equivocadas deberán ser testados y se cubrirán con una línea de modo que queden legibles y se repetirán antes de la suscripción, indicándose que no tienen valor. Además, los interlineados deberán ser transcritos literalmente antes de la suscripción, indicándose su validez.

(534) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 197. (535) Resolución N° 130-2010-TR-T, f. j. 2.

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Respecto a la redacción de los instrumentos públicos notariales se podrán utilizar guarismos, símbolos y fórmulas técnicas, pero no se podrá utilizar abreviaturas ni iniciales, excepto cuando figuren en los documentos que se inserten. Y para finalizar, debemos señalar que la fecha del instrumento y la de su suscripción, cuando fuere el caso, constarán necesariamente en letras, así como también deberán constar necesariamente en letras y en número el precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores; así como porcentajes, participaciones y demás datos que resulten esenciales para la seguridad del instrumento, ello a criterio del notario. Por su parte, Ávila Álvarez señala que “el instrumento público ha de recibir en su seno el acto o negocio que constituya su objeto, y este acto o negocio, al obtener su reflejo documental, ha de reunir ciertos requisitos que no son de este lugar. Además, el instrumento, como cualquier otro documento, ha de contener la expresión de la fecha (en sentido amplio de lugar y tiempo) y la firma con la que los intervinientes asumen presuntamente la paternidad del documento y con ello los derechos y obligaciones que del acto o negocio se deriven, aunque la asunción expresa no suele faltar en los documentos privados ni debe faltar en los públicos (…)”(536). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los requisitos de formalidad de los instrumentos públicos notariales, en los términos siguientes:

“El Título II del Decreto Legislativo N° 1049 estableció los requisitos que debe reunir todo instrumento público protocolar entre los que se encuentra la escritura pública, así en los artículos 36 y ss se establecieron los requisitos que en general debe reunir todo instrumento público protocolar, y los artículos 50 y ss los requisitos propios de una escritura pública. Sin embargo, la omisión de alguno de los requisitos previstos por la norma no necesariamente origina la nulidad del documento, ya que ello dependerá si la norma infringida es de orden público o no, para lo cual será necesario analizar el requisito infringido y su implicancia en la emisión del documento y en la celebración del acto”(537).

(536) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob. cit., p. 77. (537) Resolución N° 1376-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 4 y 5.

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3. Expedición de los instrumentos públicos notariales Los instrumentos públicos notariales son expedidos y autorizados por el notario en el ejercicio de su función, pero no todos los instrumentos notariales que expide el notario tienen los mismos efectos legales. Toda vez que se debe tener en cuenta que los instrumentos que otorga el notario pueden devenir de los instrumentos públicos notariales protocolares (escrituras públicas, actas, etc.) y/o de los instrumentos públicos notariales extraprotocolores (certificación de reproducción, de firma, etc.) –esta es una clasificación clásica de los instrumentos públicos notariales–, pero para su elección, el notario tiene la obligación de advertir a todos los interesados que le soliciten sobre los efectos legales de los instrumentos públicos que autorizará. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre la expedición de los instrumentos públicos notariales en los términos siguientes:

“El artículo 235 del Código Procesal Civil define al documento público el otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones, así como la escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público, según la ley de la materia.



El artículo 23 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049, en adelante el D.Leg., establece que son instrumentos públicos notariales los que el notario, por mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su competencia y con las formalidades de ley.



No obstante, no todos los instrumentos notariales tienen los mismos efectos legales. Así, la norma notarial regula los instrumentos públicos notariales protocolares y los instrumentos públicos notariales extraprotocolores, siendo obligación del notario advertir a los interesados sobre los efectos legales de los instrumentos públicos que autoriza y para el caso de los instrumentos protocolares dejará constancia de este hecho”(538).

(538) Resolución N° 359-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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4. La declaración de nulidad de los instrumentos públicos notariales Los instrumentos públicos notariales son nulos cuando se infrinjan las disposiciones de orden público sobre la materia y las contenidas en la Ley del Notariado. Ante ello, todo tercero perjudicado podrá solicitar la nulidad del referido instrumento al Poder Judicial, quien es el único órgano facultado para declarar la nulidad mediante sentencia firme. Y dicha nulidad se dará bajo las mismas reglas del derecho común. Por otro lado, cabe mencionar que no procede declarar la nulidad cuando el instrumento público notarial adolece de un defecto que no afecta su eficacia documental. Por su parte, Ávila Álvarez señala que “hablar de nulidad del instrumento y nulidad del negocio (una de cuyas causas es, en los negocios formales, la nulidad del instrumento), y concretarse aquí a la primera. Esta se produce, como es natural, por la infracción de las normas imperativas o prohibitivas concernientes a la dación de forma pública notarial a los negocios. Pero la contravención de estas normas, si unas veces determina la nulidad total del instrumento, otras solamente causa la nulidad de parte de él, y aun excepcionalmente puede no producir nulidad alguna sino otro efecto distinto”(539). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la declaración de nulidad de los instrumentos públicos notariales, en los términos siguientes:

“Competencia para la declaración de invalidez de un instrumento notarial (…) la suficiencia probatoria del instrumento público acerca de la realización del acto justifica que el artículo 124 de la LN establezca que ‘la nulidad podrá ser declarada solo por el Poder Judicial, con citación de los interesados, mediante sentencia firme’. Lo mismo, pero con relación a los instrumentos notariales derivados de procedimientos no contenciosos (que es el caso de la usucapión), está previsto por el artículo 12 de la Ley N° 26002: ‘el documento notarial es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalide’.

(539) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob.cit., p. 113.

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El ordenamiento confiere, entonces, competencia exclusiva al Poder Judicial para que declare la nulidad de un instrumento público derivado de un procedimiento notarial no contencioso como el de prescripción adquisitiva de dominio tramitado con arreglo a las Leyes Nºs 27157 y 27333. De ello sigue que el notario que instruyó el procedimiento y formalizó la escritura no es competente para, una vez extendida esta e incorporada a su protocolo, anularla, cancelarla, dejarla sin efecto o, en general, efectuar cualquier declaración que menoscabe la eficacia y certeza que le reconoce el ordenamiento vigente”(540).

5. Clases de instrumentos públicos notariales Los documentos notariales se pueden clasificar desde distintas puntos de vista, sin embargo, una categoría clásica de clasificar los documentos notariales es dividirlo en instrumentos públicos notariales protocolar y extraprotocolar. 5.1. Instrumentos públicos notariales protocolares A. Concepto Los instrumentos públicos notariales protocolares son aquellos documentos protocolares que son los extendidos en los archivos del notario en un debido orden cronológico con hojas enumeradas a pedido de los otorgantes, así como también los que se incorporen al archivo notarial por exigencia de la ley. Dichos instrumentos se documentan en el protocolo, esto es, el archivo, y son objeto de conservación y custodia por parte del notario. Los instrumentos públicos protocolares son las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial. Por su parte, Etchegaray y Capurro señalan que “los documentos protocolares son los extendidos en las hojas o sellos que constituyen el protocolo inicial, así como los que se incorporen a él por exigencia de las leyes o a pedido de los comparecientes”(541).

(540) Resolución N° 130-2010-TR-T, ff. jj. 3 y 5. (541) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 197.

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Para Gonzales Barrón los instrumentos públicos notariales protocolares “son aquellos que se documentan en el protocolo del notario, esto es, en su archivo cronológico, numerado y foliado de instrumentos, los cuales son objeto de conservación y custodia por parte del notario. Para la mejor doctrina, solamente estos son, propiamente, instrumentos públicos”(542). Al respecto el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El artículo 25 del D. Leg. Prevé como instrumentos públicos protocolares, a las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial y que debe conservar y expedir los traslados que la ley determina.



El artículo 19 de su Reglamento (aprobado por D.S. N° 003-2009JUS), establece que la matricidad de los instrumentos públicos protocolares, implica que las escrituras públicas, actas, y otros instrumentos notariales extendidos en el Protocolo Notarial, sean llevados bajo la forma de registro físico en soporte papel, con la sola excepción del medio magnético en el caso del Registro de Protesto, cuando así se utilice”(543).

B. Características Los instrumentos públicos notariales protocolares se caracterizan porque ingresan al protocolo del notario y la fe pública que extiende el notario se da de manera amplia sobre todo el instrumento (fecha del acto, identidad de los otorgantes, capacidad de los otorgantes, manifestación de voluntad, etc.). Por otro lado, el protocolo notarial viene a ser la colección ordenada de registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instrumentos públicos protocolares. Asimismo, la Ley del Notariado establece los siguientes registros protocolares que forman el protocolo notarial: a) De escrituras públicas. b) De testamentos.

(542) GÓNZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1243. (543) Resolución N° 359-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

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c) De protesto. d) De actas de transferencia de bienes muebles registrables. e) De actas y escrituras de procedimientos no contenciosos. f) De instrumentos protocolares denominados de constitución de garantía mobiliaria y otras afectaciones sobre bienes muebles; y, g) Otros que señale la ley. El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las características del instrumento público notarial protocolar en los términos siguientes:

“(…) Cabe precisar, que los instrumentos públicos protocolares, se caracterizan porque se incorporan al protocolo del notario, pudiendo expedirse, como consecuencia de su incorporación al Registro respectivo, los traslados notariales que el solicitante considere pertinentes (testimonio, parte notarial y boleta), en estos casos, la fe pública, se extiende de manera amplia sobre todo el instrumento: fe respecto a la fecha del acto, fe respecto a la identidad de los comparecientes, fe respecto la capacidad de estos, fe respecto a la manifestación de voluntad que hayan prestado, fe respecto a la lectura integral del documento y fe sobre el conocimiento de los efectos jurídicos del acto”(544).

5.2. Instrumentos públicos notariales extraprotocolares A. Concepto Los instrumentos públicos notariales extraprotocolares son aquellos documentos que son creados o documentados fuera del protocolo (archivo) del notario, por lo que no se custodia dicho documento. Y mejor se entrega en original a los interesados que los solicitaron, además, dicha atestación del notario le confiere el carácter de instrumento público al referido documentos. Por tanto, tienen fe pública los documentos originarios en tanto el notario haya atestado sobre el acto, hecho, y otra circunstancia que el notario

(544) Resolución N° 1300-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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presencie como es la legitimación de las fechas, símbolos, firmas, reproducción del documento, etc., que haya solicitado el interesado. Por su parte, Gattari conceptualiza “al documento extraprotocolar como el que autoriza el notario en original con las formalidades legales o de práctica, con el fin de certificar sintéticamente por evidencia funcional, firmas puestas en documentos privados, existencia de depósitos, documentos públicos y privados y otros actos. La evidencia, que se funda en hechos o circunstancias ocurridos a presencia del notario es la característica de la certificación, mientras que la evidencia fundada en documentos caracteriza a los certificados”(545). Para Gonzales Barrón los instrumentos públicos extraprotocolares “son aquellos redactados y de autoría de particulares (instrumentos privados), sobre los que se atesta una certificación notarial determinada respecto de cierto ámbito de la fe pública (legitimación de una fotocopia o de una firma, etc.)”(546). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los instrumentos públicos extraprotocolares en los términos siguientes:

“Los instrumentos públicos extraprotocolares (actas y certificaciones) son aquellos que no se incorporan al protocolo, y sobre los que el manto de la fe pública se circunscribe en forma limitada al acto, hecho o circunstancia que el notario presencie o le conste por la percepción sensorial”(547).

B. Clases Los instrumentos públicos extraprotocolares se dividen en actas y certificaciones, donde esta última se refiere a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función. Del mismo modo, lo ha señalado el Tribunal Registral, en los términos siguientes:

“Al respecto, el artículo 26 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049 establece que son instrumentos públicos extraprotocolares las

(545) GATTARI, Carlos Nicolás. Ob. cit., p. 169. (546) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1243. (547) Resolución N° 1300-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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actas y demás certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función”(548). V. LA ESCRITURA PÚBLICA 1. Concepto La escritura pública es el instrumento público protocolar por excelencia, la misma viene a ser un documento autorizado por el notario dentro del ejercicio de la función notarial, el cual está fijado a los límites de su competencia y a las formalidades exigidas por ley, para dar forma y constituir la voluntad dictada por interesados solicitantes. Asimismo, dicho documento matriz es incorporado al protocolo notarial, donde contiene uno o más actos jurídicos. El notario da fe pública sobre el acto o contrato que contiene el documento referido realizando la autenticación del acto, su comprobación y fijación de los hechos. Dicho profesional del Derecho acomoda la voluntad y actividad de las partes para que el contrato se subsuma al derecho en aras de buscar su validez y eficacia. Cabe señalar que la escritura pública “(…) sobresale entre los demás instrumentos públicos. Esta supremacía se explica por cuanto existen elementos diferenciales que son exclusivos del acto notarial específico. La mayor diferencia radica en el valor forma”(549). Por su parte, Gattari afirma que “la escritura pública es todo instrumento matriz, cuyo contenido principal es el acto o negocio jurídico; es autorizado por notario en ejercicio de sus funciones, dentro de los límites de su competencia y con las formalidades de ley, para darle forma, constituirlo y eventualmente probarlo. Se menciona el acto o negocio jurídico

(548) Resolución N° 1993-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7. (549) GARCÍA CONI, Raúl R. “El porqué de la escritura pública”. En: Derecho Notarial Registral e Inmobiliario. Tomo V, Fondo Editorial de Derecho y Economía, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Argentina, 2012, p. 286.

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como contenido principal; también se realizan actos de autenticación, comprobación y fijación de hechos”(550). Etchegaray y Capurro señalan que “la escritura contiene una declaración de voluntad, un negocio jurídico que se articula entre hechos y derechos. El notario acomoda la voluntad y actividad de las partes para que el negocio se adecue al derecho, buscando su validez y eficacia. La firma de los comparecientes y la autorización del notario hacen vivir simultáneamente documento y contrato”(551). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la escritura pública en los términos siguientes:

“La escritura pública es un documento protocolar que contiene un negocio jurídico otorgado en presencia de notario, y que requiere ser ubicado en el espacio y tiempo en el que se llevó a cabo. Esa es la razón fundamental por la que se exige la indicación de lugar y fecha en el instrumento público”(552).

2. Documento que da mérito a la escritura pública: minuta Para elevar a escritura pública cualquier acto o contrato es por regla general que se debe presentar una minuta suscrita por un abogado, pero ello no sucede en todos los casos, ya que hay excepciones a esta regla(553). Sin embargo, antes es necesario entender qué se entiende por minuta.

(550) GATTARI, Carlos Nicolás. Ob. cit., p. 72. (551) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 203. (552) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (553) El artículo 58 de la Ley del Notariado señala que causales de inexigencia de la Minuta, en los términos siguientes no será exigible la minuta en los actos siguientes: a) Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder. b) Renuncia de nacionalidad. c) Nombramiento de tutor y curador en los casos que puede hacerse por escritura pública. d) Reconocimiento de hijos. e) Autorización para el matrimonio de menores de edad otorgada por quienes ejercen la patria potestad. f) Aceptación expresa o renuncia de herencia. g) Declaración jurada de bienes y rentas. h) Donación de órganos y tejidos. i) Constitución de micro y pequeñas empresas. j) Hipoteca unilateral; y, k) Otros que la ley señale.

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Sobre este último punto nos da la respuesta Manuel Borja Soriano, quien señala que “la minuta es un documento preliminar, por decirlo así, en el que se consignan las bases de un contrato o acto que después ha de elevarse a escritura pública. Puede decirse que el contrato consignado en minuta, tiene (o puede tener) sus elementos intrínsecos; pero le falta la forma”(554). En tal sentido, la minuta es un documento privado que consiste en ser un borrador o proyecto del acto o contrato, donde las partes se dirigen al notario público para solicitarle formalmente que eleve a escritura pública el contrato que han celebrado entre las partes y que está contenida en la minuta. Por su parte, Ávila Álvarez señala respecto a la minuta que “en ocasiones los interesados en el instrumento que va a formalizarse, presentan al notario un borrador o minuta del acto o contrato de que se trate, para expresar más exactamente, según creen, su voluntad. (…)”(555). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los documentos que dan mérito a elevarse a escritura pública, en los términos siguientes:

“El documento que da mérito para la extensión de la escritura pública es la minuta, por lo que cronológicamente, el primer documento generado es la minuta, posteriormente se extiende la escritura pública, concluyendo con la suscripción del instrumento por parte de los contratantes y del notario. De lo anterior podemos concluir que la fecha que sería contradictoria con las otras es la de conclusión de firmas de la escritura pública, por haberse consignado fecha anterior a la minuta y a la extensión de la escritura pública. En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar si el error cometido al consignar la fecha de conclusión de firmas de la escritura pública, impide la inscripción del título”(556).

(554) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Ob. cit., p. 168. (555) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob. cit., p. 126. (556) Resolución N° 1830-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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3. Estructura de la escritura pública La estructura de la escritura pública se divide usualmente en introducción, cuerpo y conclusión, ello “equiparando el instrumento al físico humano, tenían tres partes: encabezamiento, cuerpo y pie, fraccionamiento que presentaron algunos notarios y también tratadistas de Derecho Civil”(557). Por su parte, Jiménez Arnau señala que “la doctrina y la práctica notarial elaboraron una distinción en las diversas partes de la escritura, según los elementos del acto o del documento a que hacían referencia: León y Morcillo distinguían cuatro partes (comparecencia, exposición, estipulación y otorgamiento), Fernández Casado añadió a ellas la sanción (…)”(558). Por su parte, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre la estructura de la escritura pública en los términos siguientes:

“El Decreto Legislativo N° 1049 (Decreto Legislativo del Notariado) distingue tres partes en la escritura: a) Introducción b) Cuerpo c) Conclusión”(559).

3.1. Requisitos de las partes de la escritura pública A. Los requisitos que debe cumplir la introducción de la escritura pública En la introducción de la escritura pública el notario debe indicar el nombre de los otorgantes y la naturaleza del acto jurídico. Asimismo, el notario debe de cumplir con los requisitos que prescribe el artículo 53 de la Ley del Notariado para el contenido de la introducción de la escritura pública, que son los siguientes:

(557) GATTARI, Carlos Nicolás. Ob. cit., p. 77. (558) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Ob. cit., p. 259. (559) Resolución N° 853-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

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a) Lugar y fecha de extensión del instrumento. b) Nombre del notario. c) Nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión u ocupación de los otorgantes, seguida de la indicación que proceden por su propio derecho. d) El documento nacional de identidad y los legalmente establecidos para la identificación de extranjeros. e) La circunstancia de intervenir en el instrumento una persona en representación de otra, con indicación del documento que lo autoriza. f) La circunstancia de intervenir un intérprete en el caso de que alguno de los otorgantes ignore el idioma en el que se redacta el instrumento. g) La indicación de intervenir una persona, llevada por el otorgante, en el caso de que este sea analfabeto, no sepa o no pueda firmar, sea ciego o tenga otro defecto que haga dudosa su habilidad, sin perjuicio de que imprima su huella digital. A esta persona no le alcanza el impedimento de parentesco que señala esta ley para el caso de intervención de testigos. h) La fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los otorgantes. i) La indicación de extenderse el instrumento con minuta o sin ella; y, j) Cualquier dato requerido por ley, que soliciten los otorgantes o que sea necesario a criterio del notario. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los requisitos del contenido de la introducción de la escritura pública, en los términos siguientes:

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“De conformidad con el literal c) del artículo 54 del Decreto Legislativo del Notariado, en la introducción de la escritura pública debe consignarse el nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión u ocupación de los otorgantes; seguida de la indicación que proceden por su derecho.

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Asimismo, en el literal a) del artículo 28 del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado, se establece que en el contenido de la introducción de la escritura pública, con relación al artículo 54 del Decreto Legislativo del Notariado, deberá tener en cuenta que respecto del inciso c), no forma parte de los extremos de la fe pública notarial la indicación del estado civil, domicilio, profesión u ocupación, que se regirá por lo manifestado por los otorgantes y/o los documentos por ellos presentados”(560).

B. Los requisitos que debe cumplir el cuerpo de la escritura pública El notario debe de cumplir con los requisitos que prescribe el artículo 57 de la Ley del Notariado para el contenido del cuerpo de la escritura pública, que son los siguientes: a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente. b) Los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesaria su inserción. c) Los documentos que los otorgantes soliciten su inserción. d) Los documentos que por disposición legal sean exigibles.; y, e) Otros documentos que el notario considere convenientes. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre lo que debe contener el cuerpo de la escritura pública, en los términos siguientes:

“La Ley del Notariado vigente a la fecha de otorgamiento de la escritura pública presentada –Ley 1510– (al igual que conforme al Decreto Legislativo del Notariado vigente) se requería la firma de letrado en las minutas que se eleven a escritura pública, en todos los lugares donde la defensa era cautiva, esto es, en los lugares donde hubiera tres o más abogados en ejercicio. Asimismo, conforme al artículo 45 de la

(560) Resolución N° 168-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 3.

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Ley 1510, el cuerpo de la escritura debía comprender la inserción literal y completa de la minuta”(561). C. Los requisitos que debe cumplir la conclusión de la escritura pública El notario debe de cumplir con los requisitos que prescribe el artículo 59 de la Ley del Notariado para la conclusión de la escritura pública, el cual señala que debe expresar la conclusión de la escritura pública los siguientes puntos: a) La fe de haberse leído el instrumento, por el notario o los otorgantes, a su elección. b) La ratificación, modificación o indicaciones que los otorgantes hicieren, las que también serán leídas. c) La fe de entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico. d) La transcripción literal de normas legales, cuando en el cuerpo de la escritura se cite sin indicación de su contenido y están referidos a actos de disposición u otorgamiento de facultades. e) La transcripción de cualquier documento o declaración que sea necesario y que pudiera haberse omitido en el cuerpo de la escritura. f) La intervención de personas que sustituyen a otras, por mandato, suplencia o exigencia de la ley, anotaciones que podrán ser marginales. g) Las omisiones que a criterio del notario deban subsanarse para obtener la inscripción de los actos jurídicos objeto del instrumento y que los otorgantes no hayan advertido. h) La corrección de algún error u omisión que el notario o los otorgantes adviertan en el instrumento. i) La constancia del número de serie de la foja donde se inicia y de la foja donde concluye el instrumento; y,

(561) Resolución N° 782-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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j) La impresión dactilar y suscripción de todos los otorgantes así como la suscripción del notario, con indicación de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso de firmas del instrumento. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los requisitos de las partes de la escritura pública en los términos siguientes:

“El artículo 54 detalla los requisitos que debe cumplir la introducción, entre los que se encuentran la fecha de extensión del instrumento. Asimismo, en el cuerpo de la escritura el artículo 57 detalla e debe constar, entre otros requisitos, la declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente, salvo los supuestos enumerados en el artículo 58 en los que no resulta exigible la minuta. Y los requisitos de la conclusión se encuentran en el artículo 59.



(…) A pesar que en la introducción se debe consignar la fecha de extensión del instrumento, la norma prevé que en la conclusión se consignará la fecha en que concluye el proceso de firmas. Ello en razón a que, si bien ambas fechas pueden coincidir, puede muy bien suceder que el instrumento se extienda en fecha anterior a la fecha en que se concluye el proceso de firmas. Debe tenerse en cuenta que la suscripción de los comparecientes es una ratificación formal y escrita del consentimiento inicialmente prestado. Por su parte, la suscripción del notario –también denominada autorización–, es lo que torna en instrumento público a la escritura. Antes de la suscripción del notario, el documento existe pero no tiene el valor de un instrumento público.



(…) Ahora bien, el artículo 59 de la Ley del Notariado establece en su literal j) que en la conclusión de la escritura se expresará los siguientes datos; ‘la impresión dactilar y suscripción de todos los otorgantes así como la suscripción del notario, con indicación de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso de firmas del instrumento’”(562).

(562) Resolución N° 853-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 2, 3 y 4.

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4. Documento que por excelencia que da mérito a la inscripción de un acto o derecho ante los Registros Públicos La escritura pública es por excelencia el instrumento público protocolar que da mérito a la inscripción de cualquier acto o derecho inscribible, la misma es enviada por el notario o cónsul mediante partes notariales o consulares, los cuales son instrumentos de traslado de la escritura pública. Asimismo, también dará mérito a la inscripción las escrituras públicas reguardadas en el Archivo General de la Nación, el cual yace ahí debido al cese del notario, dichas escrituras públicas serán enviados por el funcionario competente del archivo general de la nación. Finalmente, la Ley N° 27755 en su artículo 7 ha señalado que da mérito a la inscripción de un acto o derecho los formularios registrales, claro con sus respectivas limitaciones. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre los documentos que por excelencia dan mérito a la inscripción de un acto o derecho ante los Registros Públicos, en los términos siguientes:

“En el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) se establece que cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública, se presentará el parte expedido por el notario o cónsul, o el traslado respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la matriz (Art. 6). Asimismo, se señala que cuando las inscripciones se realicen en mérito a formulario registral a que se refiere el artículo 7 de la Ley N° 27755, la certificación notarial se efectuará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N° 023-2003JUS (Art. 7).



(…) Mediante el artículo 7 de la Ley N° 27755, las inscripciones en el Registro de Predios se realizan en virtud de escritura pública o formulario registral.



El Decreto Supremo N° 007-2004-JUS al reglamentar el artículo 7 de la ley señaló que la formalidad de los títulos inscribibles prevista en el segundo párrafo del artículo 7 de la ley, está referida a los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de aquellos que por mandato de ley o por voluntad de las partes deben

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celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción solo se efectuará en mérito a esta”(563). 5. Requisitos esenciales de validez de la escritura pública La jurisprudencia de los fueros registrales han manifestado cierto requisitos esenciales de validez de la escritura pública así como el lugar donde se realizó el otorgamiento de la escritura pública, fecha del otorgamiento, firma de los comparecientes y ciertos requisitos de la conclusión de la escritura pública. 5.1. El lugar El lugar de la realización de la escritura pública resulta de suma importancia, ya que de esa manera se puede ubicar el otorgamiento del instrumento, el cual permite verificar si el notario ejerció su función notarial del territorio (distrito notarial). En tal sentido, el notario tiene “el deber de residencia que se entenderá cumplido cuando el notario tenga casa abierta en el lugar que la demarcación señale para su notaría y pernocte habitualmente en el territorio de esta”(564). Sobre este último punto, señala Ávila Álvarez que “el Distrito notarial es cada una de las partes (compuesta en general por varios términos municipales) en que se divide el territorio nacional a efectos de determinar el límite máximo para la válida actuación del notario (…)”(565). Actualmente, el artículo 4 de la Ley del Notariado señala que la actuación notarial que versa sobre sobre actos de disposición o gravámenes intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial es nula de pleno derecho. En tal sentido, no se puede realizar las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen de bienes inmuebles ante cualquier notaria del Perú, ya que necesariamente debe ser el notario del lugar de domicilio del bien.

(563) Resolución N° 1662-2012-SUNARP-TR-L, ff. jj. 1 y 2. (564) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Ob. cit., p. 170. (565) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob. cit., p. 58.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el lugar del otorgamiento del instrumento en los términos siguientes:

“La mención del lugar, en efecto, resulta importante porque de esa manera se localiza en el espacio el otorgamiento del instrumento, lo cual permite determinar si el notario actuó dentro del territorio (distrito notarial) en el que goza de competencia, o no; o si el notario aseveró con certeza respecto al lugar del otorgamiento. Por ejemplo: si la escritura se otorgó fuera del lugar de competencia, esta es nula pues fue extendida por sujeto incompetente (en ese lugar). En cambio, si el notario aseveró que la escritura se otorgó en su oficina y luego se prueba que ocurrió en otro lugar (por ejemplo: hospital), no habrá nulidad siempre que esta última localización se ubique dentro de su ámbito de competencia; en otras palabras, en uno y otro lugar la escritura era válida, y la aseveración errada será motivo solamente de responsabilidad disciplinaria. La mención del lugar se entiende cumplida con la indicación más o menos detallada de este (dirección o ubicación del domicilio u oficina en que se llevó a cabo el otorgamiento), o bien con una simple indicación de ‘en mi oficio notarial’, pues este se encuentra perfectamente localizado y fiscalizado por los órganos de vigilancia del notariado, por lo que esta fórmula per relationem no puede generar duda”(566).

5.2. La fecha Así como el lugar también la fecha del otorgamiento de la escritura pública es un requisito esencial de validez de la escritura referida. “Esta doble designación importa la mención de la ciudad o localidad en que se extiende el instrumento y, además, del año, mes y día de su otorgamiento. Ambas indicaciones resultan, dentro del régimen notarial, requisitos esenciales para establecer no solo la validez del instrumento según las leyes del lugar de otorgamiento, si no para conocer si al tiempo de su expedición, los otorgantes gozaban de capacidad contractual(567). Por su parte, Ávila Álvarez señala que “se exige la consignación en los instrumentos del lugar y año y día del otorgamiento, y el Reglamento (566) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (567) CARNEIRO, José A. Ob. cit., p. 127.

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señala como requisito de la comparecencia de toda escritura: (…) ‘El día, mes y año, siendo facultativo agregar otros datos cronológicos, además de la hora, en los casos en que por disposición legal deba consignarse’”(568). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la fecha como requisito esencial de validez del instrumento notarial protocolar, en los términos siguientes:

“Por otra parte, la mención de la fecha se justifica porque el protocolo notarial es el conjunto de instrumentos ordenados en forma estrictamente cronológica, lo que haría inisible una escritura que se ubique en forma anterior al orden que le corresponde según su fecha. Un error de ese tipo conllevaría no solo a presumir la falsedad de la data, sino que en forma radical ocasionaría la nulidad del instrumento por infringir una norma imperativa que se sustenta en la seriedad, corrección y legalidad formal en la configuración de los documentos que integran el protocolo (art. 45 LN: ‘Los instrumentos públicos protocolares se extenderán observando riguroso orden cronológico, en los que se consignará el número que les corresponda en orden sucesivo’). Igual sanción se produce por falta de fecha, ya que ello priva la eficacia documental a la escritura. Por lo demás, la ubicación temporal del instrumento también tiene relevancia desde la perspectiva del derecho sustantivo, tales como la fecha cierta o la sucesión normativa, entre otros aspectos en donde la fecha de extensión es relevante.



(…) Por tanto, la fecha de extensión de toda la escritura pública, y no solo de la introducción como erróneamente piensa la registradora, es de fundamental importancia desde la perspectiva instrumental, pues resguarda el orden cronológico de los actos, lo que es de primera necesidad para efecto del principio de matricidad que sustenta los instrumentos protocolares, sino también para cuestiones propias del derecho civil”(569).

(568) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob. cit., p. 133. (569) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, ff. jj. 5 y 6.

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5.3. Firma de la escritura pública La firma es un requisito esencial de validez de la escritura pública donde los comparecientes firman. Además, “la ley no exige que la firma contenga el nombre de quien suscribe, pudiendo tratarse de simples trazos de fantasía. La finalidad de la firma es vincular un escrito con una persona, de tal manera que esta asuma la paternidad de aquel, con lo que se objetiva en el papel la prestación del consentimiento”(570). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Por su parte, en relación a la firma del instrumento protocolar, existen dos sistemas en el Derecho comparado: la unidad de acto y la unidad de contexto. Por el primero, los comparecientes y testigos deben concurrir todos juntos y en forma simultánea a la lectura y firma del documento. Es el sistema mayoritario en el Derecho comparado, y es el que rigió en nuestro país hasta el año 1992 por imperio de la Ley N° 1510, de 1911. Por el segundo, los comparecientes pueden concurrir separadamente a la firma del instrumento, entendiéndose que si bien no hay unidad de acto en la prestación del consentimiento, sin embargo, sí hay unidad de contexto por cuanto todos los otorgantes quieren lo mismo, y prestan su consentimiento sobre idéntico texto documentado, aun cuando cada uno lo pueda hacer en distintas fechas. Este es el sistema que rige en nuestro país desde la vigencia de la anterior ley del notariado (Dec. Ley N° 26002, de diciembre de 1992) y de la actual norma (Dec. Leg. N° 1049).



(…) Dentro del sistema de unidad de contexto se disocian las fechas de extensión y la de conclusión de firmas del instrumento, pero ello no quita ni elimina las importantes funciones que cumple la primera data, tales como permitir la ordenación del protocolo, otorgar fecha cierta y, además, dilucidar algunos aspectos sustanciales del negocio jurídico en orden a su validez y eficacia. El derecho notarial regula las formas para documentar actos jurídicos, por lo que se trata de una normativa de carácter adjetivo y no sustantivo, centrada en el documento, y no en el acto jurídico. En tal sentido, la fecha del instrumento es aquella

(570) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1291.

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referida a la extensión del instrumento, de conformidad con el artículo 54-a) de la Ley el Notariado”(571). 5.4. En la conclusión de la escritura pública Los instrumentos públicos notariales tienen una conclusión, la misma se efectuará después de leído el instrumento ante los otorgantes, quienes a su vez ratificarán el contenido de la escritura pública que fue leído. Del mismo modo, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la conclusión del de la escritura pública en los términos siguientes:

“En, consonancia con lo indicado, el artículo 59 del mismo D. Leg. N° 1049 señala que en la conclusión de la escritura pública, el notario deberá dejar instancia de haberse leído el instrumento por el mismo notario o por los otorgantes, así como de la ratificación de estos sobre el contenido de lo expresado en el instrumento.



En suma, solo bajo el cumplimiento de las obligaciones legales antes referidas se evitará la formalización de un acto jurídico nulo, la que como resulta natural, no debería acceder al registro, pues itir lo contrario implicaría afectar la seguridad jurídica que brinda el registro”(572).

VI. INSTRUMENTOS PÚBLICOS EXTRAPROTOCOLARES: ACTAS Y CERTIFICACIONES 1. Las actas 1.1. Concepto El acta es un tipo de instrumento público extraprotocolar que es extendida por el notario, quien a su vez presenciará, oirá o dejará constancia de un acto, hecho o circunstancia que será representada en la acta, sin que entre al fondo del asunto. Asimismo, cabe señalar que mediante el acta se da fe de la realización del acto, hecho o circunstancia, identidad de las (571) Resolución N° 1112-2009-SUNARP-TR-L, ff. jj. 7 y 8. (572) Resolución N° 183-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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personas, objetos, y/o la suscripción del documento, lo cual produce fecha cierta. Por otro lado, el acta a diferencia de las reglas ya establecidas por la Ley del Notariado para la redacción de la escritura pública, aquella (acta) no tiene reglas para su elaboración. Etchegaray y Capurro señalan que “en las actas hay un mero hecho que el notario ve y escucha. No entra al fondo del asunto; lo deja ser como es. La firma de las partes no es otorgamiento, sino solamente conformidad con la narración y la lectura que hace el notario”(573). Tambini Ávila señala que “el acta notarial es el documento público que contiene la narración de un acontecimiento y en el que a requerimiento de parte se hace constar un hecho que presencie o le conste al notario”(574). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Al respecto, el artículo 26 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049 establece que son instrumentos públicos extraprotocolares las actas (…) que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función”(575).

1.2. Clases de actas Existen diferentes clases de actas que establece la Ley del Notariado, tal afirmación deviene en que las clases de actas son regidas por el principio númerus clausus como los siguientes: Actas de autorización para viaje de menores; de destrucción de bienes; de entrega; de juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas; de licitaciones y concursos; de inventarios; y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo N° 674; de sorteos y de entrega de premios; de constatación de identidad, a efectos de la prestación de servicios de certificación digital; de transmisión por medios electrónicos de la

(573) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 203. (574) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 394. (575) Resolución N° 1993-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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manifestación de voluntad de terceros; y, actas de verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El artículo 94 del citado decreto dispone que son actas extraprotocolares las siguientes: a) De autorización para viaje de menores, b) De destrucción de bienes, c) De entrega, d) De juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas, e) De licitaciones y concursos, f) De inventarios; y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo N° 674, Ley de Promoción de la Inversión Privada de las Empresas del Estado, g) De sorteos y de entrega de premios, h) De constatación de identidad, para efectos de la prestación de servicios de certificación digital, i) De transmisión por medios electrónicos de la manifestación de voluntad de terceros; j) De verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general; y, k) Otras que la ley señale”(576).

2. Certificaciones 2.1. Concepto La certificación es un instrumento extraprotocolar que consiste en dejar constancia sobre instrumentos privados donde el autor no es el notario, sino el solicitante, y por medio de su función notarial da fe pública de la certeza de un hecho, acontecimiento, declaración, la identidad de las persona, objetos, de la firma de documentos y como efecto confiere fecha cierta a todos los sucesos mencionados limitándole a un tiempo y espacio. Por tanto, el notario da fe pública sobre la certeza de la realización del acto, hecho u otras circunstancias, además de ubicarle una línea en el tiempo-espacio. Según Gattari la certificación “es el documento extraprotocolar en que el notario logra la adveración jurídica de hechos ocurridos a su presencia mediante su evidencia funcional. La finalidad es que el instrumento tenga todos los caracteres que le atribuye la fe pública. Algunos son: certificación (576) Resolución N° 1993-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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o legitimación de firmas en documentos privados, recepción de depósitos, autenticidad de fotografías –distinta de las fotocopias, porque para estas se produce el certificado–, cargos en escritos”. Por su parte, Gonzales Barrón señala que las certificaciones “se caracterizan porque la actuación notarial se circunscribe a una atestación concreta y específica, en cuyo caso, la intervención del notario se hace sobre un instrumento ajeno a él, del cual no es autor. Esta especialidad de las certificaciones, hace que se rijan por el principio del númerus clausus, que no cabe ser extendido por vía analógica”(577). 2.2. Clases de certificaciones La Ley del Notariado ha establecido númerus clausus las clases de certificaciones, por lo que la realización de la misma no está a libre arbitrio del notario y muchos de los sujetos privados. Entonces, podemos mencionar las siguientes certificaciones: Por la entrega de cartas notariales; por la expedición de copias certificadas; la certificación de firmas; la certificación de reproducciones; la certificación de apertura de libros; la constatación de supervivencia; y, por la constatación domiciliaria. El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las clases de certificaciones, en los términos siguientes:

“(…) son certificaciones: a) La entrega de cartas notariales, b) La expedición de copias certificadas, c) La certificación de firmas, d) La certificación de reproducciones, e) La certificación de apertura de libros, f) La constatación de supervivencia, g) La constatación domiciliaria; y, h) Otras que la ley determine”(578).

A. Certificado de reproducción La certificación de reproducción o también llamado testimonio por exhibición es cuando el notario da fe pública de que la fotocopia reproducida por cualquier medio idóneo que le fue presentada de la original es (577) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1303. (578) Resolución N° 1993-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

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idéntica a esta última, ya que ambos documentos los tuvo a la vista. Dicha certificación de reproducción de documentos la hará con su firma y sello señalando en un pequeño texto que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con el original. Asimismo, el notario público, a su criterio, podrá denegar la certificación de reproducción que se le solicita cuando la reproducción obtenida del original o esta misma presente enmendaduras, además, debe dejar constancia de la existencia de aquellas enmendaduras. Por su parte, Gattari señala que “son instrumentos notariales o auténticos, subordinados esencialmente a las matrices de las cuales dependen; en consecuencia, encontramos los elemento y requisitos que reproducen. Lo específico es el concuerda, que tiene las mismas exigencias en cuanto al sujeto, porque solo pueden ser expedidas por persona competente, el autorizante, su adscripto, el sucesor, el facultado especialmente”(579). Según Gonzales Barrón en la certificación de reproducción “el notario da fe de la existencia del documento sin que exista matriz a la cual remitirse, por cuanto simplemente se ha exhibido el original. Este limitadísimo ámbito de la fe pública hace que la copia legalizada (como se denomina, comúnmente) no varíe la naturaleza del documento original, ni lo autentique, ni lo certifique desde ninguna perspectiva. Simplemente se trata de una igualación entre una copia y el original”(580). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la certificación de reproducción en los términos siguientes:

“Cabe precisar que en la legalización de reproducciones el notario interviene en un limitadísimo ámbito de la fe pública, lo que hace que la copia legalizada no varíe la naturaleza del documento original, ni lo autentique, ni lo certifique desde ninguna perspectiva. Simplemente se trata de una igualación entre una copia y el original. El notario no da fe ni responde por el contenido del documento original, por lo que las legalizaciones acompañadas no constituyen documentos

(579) GATTARI, Carlos Nicolás. Ob. cit., p. 31. (580) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., pp. 1306 y 1307.

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fehacientes es decir no se puede tener certeza de lo que se expone en dichos documentos”(581). B. Certificación de firmas La certificación de firmas o legalización de firmas es cuando el notario certifica, dando fe pública, las firmas que aparecen en los documentos privados cuando la persona lo haya firmado en su presencia o cuando le conste de modo indubitable su autenticidad. La procedencia de la certificación de firmas se da primero con la comparecencia de la personas que van a firmar en el documento ante el despacho notarial donde se identificará a cada uno de ellos. Además, pasarán su huella por el sistema de huellas biométrica que brinda el Reniec para estar seguros que se trata la misma persona que porta el documento nacional de identificación. Entonces, podemos señalar no solo da fe el notario de la firma sino también de la persona firmante. Asimismo, cabe señalar que la Ley del Notariado señala que carece de validez la certificación de firma en cuyo texto se señale que la misma se ha efectuado por vía indirecta o por simple comparación con el documento nacional de identidad o los documentos de identidad para extranjeros. Por su parte, Gattari señala que certificaciones de firmas “son verdaderas legitimaciones y en ellas se desarrollan las seis operaciones de ejercicio. El notario califica que no haya nada prohibido; lo legaliza, pues debe registrar algo lícito; si lo tratado exige instrumento público no puede certificar; igualmente si resulta incompetente. La actividad que más desarrolla es la legitimación; imputa el acto de firmar a persona determinada, a la que individualiza por la fe de conocer; comprueba el texto impositivo; si hay actuación por otro, legitima el poder; aun justifica el contenido del documento, porque en un pedido de plano debe legitimar el título del solicitante; si viajan menores acredita el ejercicio de la patria potestad. Por su parte, Giménez Arnau señala que la legalización de firmas “es una declaración notarial puesta al pie del instrumento privado, en la que se certifica como auténticas las firmas que allí aparecen, ya sea porque el notario ha llegado a esa conclusión por conocimiento directo (581) Resolución N° 1922-2012-SUNARP-TR-L, f. j. 12.

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(comparecencia del firmante), o por considerarla idéntica con relación a otras firmas indubitadas”(582). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la certificación de firmas en los términos siguientes: “(…) la certificación notarial de firmas supone la certificación de su autenticidad, aspecto respecto del cual el notario también da fe”(583). 2.3. Los efectos de la certificación de documentos Los documentos privados que son de autoría de los sujetos particulares al ser presentados a los despachos de los notarios para la respectiva certíficación o legalización de firmas, o la reproducción del documento, o dejar constancia de la fecha de su suscripción, o de los comparecientes, etc., no lo cambia en público. Sin embargo, convierte el documento en fehaciente con relación a los elementos que se solicitó certificar como, por ejemplo, la fecha de su otorgamiento. Por tanto, dicho documento certificado se adquiere fecha cierta, además de constituir un medio probatorio eficaz y seguro, ya que los interesados obtienen seguridad jurídica, fe pública, garantía y fecha cierta acerca de la existencia de determinado instrumento o de la autenticidad de la firma puesta en él, lo que constituye prueba plena, oficial y eficaz frente a terceros(584). Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre los efectos de la certificación de documentos en los términos siguientes:

“Así, resulta necesario señalar que, con la finalidad de acreditar hechos o circunstancias relevantes en la calificación de los actos sujetos a inscripción, esta instancia consideró pertinente aplicar la normativa procesal que regula el tema de los documentos, específicamente la norma por la cual se determina en qué supuestos un documento privado adquiere fecha cierta, aspecto regulado en el artículo 245 del Código Procesal Civil, en los términos siguientes: “Artículo 245.- Fecha

(582) GIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Derecho Notarial. Universidad de Navarra, Pamplona, 1976, p. 801. (583) Resolución N° 1922-2012-SUNARP-TR-L, ff. jj. 10 y 11. (584) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 466.

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cierta.- Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde: 1. la muerte del otorgante; 2. la presentación del documento ante funcionario público; 3. la presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas; 4. la difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y 5. otros casos análogos. Excepcionalmente, el juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción”.

(…) Es pertinente puntualizar que, conforme señala expresamente el artículo 236 del C, el documento privado legalizado o certificado no lo convierte en público; sin embargo, se convierte en documento fehaciente con relación a la fecha de su otorgamiento. Asimismo, la certificación notarial de firmas supone la certificación de su autenticidad, aspecto respecto del cual el notario también da fe”(585).

VII. TRASLADOS INSTRUMENTALES 1. Concepto Los traslados notariales se realizan una vez efectuados por el notario cualquiera de los actos inherentes a su función notarial (como escrituras públicas, protocolizaciones, etc.). Es decir, la última etapa de la actividad notarial recae en el traslado de los instrumentos públicos notariales que se encuentran archivadas a su protocolo. En tal sentido, podemos definir el traslado como la entrega de la copia auténtica certificada de lo que consta en la escritura pública o acta matriz que aparece en el registro notarial. Además, el traslado instrumental puede darse en testimonio, boletas y partes notariales; y mediante ella el notario accede al petitorio de cualquiera de los interesados que celebraron el acto o contrato ante él. Los traslados notariales se podrán realizar en formato digital o medios físicos que contengan la información del documento matriz de manera

(585) Resolución N° 1922-2012-SUNARP-TR-L, ff. jj. 10 y 11.

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encriptada y segura y que hagan factible su verificación a través de los mecanismos tecnológicos disponibles. Cabe señalar, que el notario expedirá, bajo responsabilidad, los referidos traslados a todos los que soliciten los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función. Además, de estar facultado a expedir las copias certificadas de las minutas que se encuentren en su archivo notarial. Por su parte, Tambini Ávila señala que “son traslados instrumentales las transcripciones certificadas que expide el notario de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función y que se encuentran archivadas a su protocolo. El contenido de estos es exacto al que consta en la escritura pública o acta matriz que conserva el notario”. El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre los traslados instrumentales, en los términos siguientes:

“Respecto a los instrumentos provenientes de sede notarial, se utiliza el término ‘traslados’ que es el empleado por el Decreto Legislativo del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049), para el caso de los instrumentos públicos protocolares, que son aquellos a los que se refiere el principio de titulación auténtica. Para la inscripción de estos instrumentos públicos notariales serán de aplicación las previsiones establecidas por la Sección Quinta del Decreto Legislativo del Notariado, que regula la expedición de los traslados de los mismos. Así, el artículo 82 de dicha ley establece que el notario podrá expedir testimonio, boleta y partes a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función”(586).

2. Clases de traslados instrumentales Los traslados instrumentales se pueden clasificar en testimonios, boletas y partes notariales, pero en realidad estos constituyen copias certificadas porque son autorizadas por el notario que garantiza su conformidad con el documento original o matriz. (586) Resolución N° 1424-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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2.1. Testimonios El testimonio es la copia íntegra del instrumento público notarial donde el notario da fe pública sobre su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él. Además, existe un conjunto de elementos particulares que garantizan la autenticidad del testimonio tales que el notario lo autorice con su sello y firma y, además, la rúbrica que extenderá en cada foja. Asimismo, el notario debe indicar la cantidad de copias que expide y el número que corresponde a la última, las cuales anotará en la parte final del testimonio en la cláusula se suscripción. Y la expedición del testimonio se da a solicitud de los otorgantes y constituye prueba plena de la realización del acto jurídico que contiene la escritura pública o el acta protocolar. Por su parte, Pelosi señala que “es el documento en que el notario reproduce con distintas palabras o resume con criterio selectivo el contenido de documentos matrices y de documentos agregados al protocolo o bien afirma o niega determinados extremos que surgen de esos elementos documentales o de otros que se hallan en su poder o custodia (…)”(587). Para Tambini Ávila señala que “el testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con la mención de la fecha en que lo expide a excepción de que sea emitido por medio magnético”(588). Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la

(587) PELOSI, Carlos. El documento notarial. Astrea, Buenos Aires, 1980, p. 284. (588) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., pp. 374 y 375.

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mención de la fecha en que lo expide (artículo 83 del Decreto Legislativo del Notariado)”. 2.2. Boletas La boleta es un resumen del contenido del instrumento público notarial original “escritura pública” inserto en el registro notarial, o la transcripción; nos urge aclarar que puede contener, además, la transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario, con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja . Además, la boleta llevará la designación de nombres, materia, fecha, folio del registro y, finalmente, la firma del notario que autoriza. Asimismo, cuando el notario lo considere necesario agregará cualquier referencia que dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada y transportada en el boleto. Usualmente, se solicita la boleta sobre el resumen del acto o cláusula solicitada que las requieren. Por su parte, Tambini Ávila señala que la boleta expresará un resumen del contenido del instrumento público notarial o transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario, con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre, y la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que la expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada”(589). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado sobre la boleta notarial en los términos siguientes:

“(…) analicemos la boleta notarial. Al respecto, el artículo 84 del Decreto Legislativo del Notariado, preceptúa: ‘La boleta expresará un resumen del contenido del instrumento público notarial o transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario, con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde conste y la constancia de

(589) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 375.

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encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que la expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada’”(590). 2.3. Parte El parte notarial es por excelencia un traslado de instrumento notarial que da mérito a la inscripción de un acto o derecho ante los registros públicos; esta misma contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide. Este traslado instrumental se expide a pedido de los otorgantes y consta en la conclusión de la minuta que dio origen a la formalización notarial del acto jurídico que se celebra, o en caso cuando así lo requiera los sujetos celebrantes para la respectiva presentación del parte ante los registros públicos. Tambini Ávila señala que el parte “contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha que lo expide”(591). Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el parte, en los términos siguientes:

“(…) el parte contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por

(590) Resolución N° 1424-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (591) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 375.

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los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide”(592). 3. Diferencias de los traslados notariales El testimonio y partes son similares a diferencia de la boleta toda vez que el testimonio y el parte tienen de forma íntegra todo la transcripción de la escritura pública que consta en el archivo notarial, por así decirlo, ya que en la boleta consta de forma parcial el contenido del referido documento que obra en el registro notarial al ser un resumen. Asimismo, los testimonios siempre son expedidos o entregados a los sujetos celebrantes de un acto o contrato, y la misma da fe de lo celebrado por el notario dentro de la función notarial. En cambio, la boleta es solo el resumen de alguna parte del documento protocolar que contiene el referido acto o contrato, esto es, cláusulas de precios, de cargas, obligaciones de las partes, etc. Y para finalizar, los partes son expedidos por una sencilla razón: la de ser presentados ante los registros públicos para su respectiva inscripción. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las diferencias de los traslados notariales, en los términos siguientes:

“Así, advertimos que tanto el testimonio como el parte constituyen traslados integrales del instrumento público notarial (…) la boleta a diferencia del testimonio y el parte, constituye un traslado notarial parcial respecto de las cláusulas o términos que el interesado solicite; precisando el nombre de los otorgante, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por el notario, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que lo expide”(593).

(592) Resolución N° 1424-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4. (593) Resolución N° 1424-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 4 y 5.

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4. Traslado que da mérito a la inscripción ante los registros públicos El traslado instrumental que por excelencia da mérito a la inscripción de un acto o derecho que está contenido en la escritura pública que fue producto de la actuación del notario es el parte notarial. Este mismo dará mérito a la inscripción ante los registros de predios y demás registros. Así también se ha pronunciado el Tribunal Registral, en los términos siguientes:

“Corresponde analizar si este traslado tiene mérito suficiente para acceder al Registro de Predios.



El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios –aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN– dispone en su artículo 6 lo siguiente: ‘Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública, se presentará el parte expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la matriz’.



Se desprende del citado artículo que el parte notarial es el traslado idóneo para proceder a la inscripción de los actos contenidos en la escritura pública en este Registro”(594).

VIII. PARTES NOTARIALES 1. Formalidad de los partes notariales Si bien es cierto que por el principio de titulación auténtica solo los instrumentos públicos dan mérito para su inscripción, pero ellos solo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o funcionario público, quien conservará en su poder la matriz. Podemos observar que en el registro de predios, así como el registro de mandatos y poderes necesariamente solo se hace su isión por un traslado instrumental, esto es, parte notarial, solo a presentación del (594) Resolución N° 1424-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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notario. Entonces, existe una formalidad de presentación de los partes notariales, que será solo un vehículo exclusivo para el traslado de los instrumentos notariales protocolares, los cuales se encuentran provistos de una matriz. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la formalidad de los partes notariales en los términos siguientes:

“En cuanto a la formalidad del documento notarial que accede al Registro, si bien el artículo 2010 del Código Civil establece que la inscripción se hace en virtud de instrumento público, el artículo 9 del Reglamento General de los Registros públicos prevé que cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, solo podrá fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por notario o funcionario público autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario.



En el mismo sentido, la sétima disposición complementaria, final y transitoria del mismo D. Leg. establece que la presentación ante el Registro de Predios y el Registro de mandatos y poderes se efectuará mediante partes notariales.



El artículo 85 del D. Leg. señala que el parte notarial contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.



Tenemos entonces que los partes notariales solo son extendidos para el traslado de los instrumentos notariales protocolares, los mismos que se encuentran provistos de una matriz, lo que no sucede con el poder fuera de Registro, de acuerdo a lo sustentado en el presente análisis, por lo tanto no contiene la formalidad establecida legalmente para acceder al Registro”(595).

(595) Resolución N° 359-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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2. Presentación cautiva de los partes notariales 2.1. Concepto La presentación cautiva de los partes notariales se refiere a que solo el notario ante quien se otorgó la escritura pública puede presentar los títulos, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados, pero ello está dedicado exclusivamente a los títulos presentados en los Registros de Predios, así como el Registro de Mandatos y Poderes, según prescribe en la sétima disposición complementaria, transitoria y final de la Ley del Notariado. Asimismo, agrega dicha norma que excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte así como la procedencia legítima del mismo. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la presentación cautiva de los partes notariales en los términos siguientes:

“Para la presentación de partes notariales a que hace referencia la Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del D. Leg. N° 1049, se realice en el mismo parte notarial y no en una hoja separada.



El 26 de junio de 2008 se publicó en el diario oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1049, ‘Decreto Legislativo del Notariado’. Conforme a su novena disposición complementaria, transitoria y final, dicha norma entró en vigor al día siguiente de su publicación. El nuevo Decreto Legislativo del Notariado derogó el Decreto Ley N° 26002, anterior Ley del Notariado.



La sétima disposición complementaria, transitoria y final del nuevo Decreto Legislativo del Notariado establece:



‘Sétima.- La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, deberá ser

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efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados. Luego de la presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación a los interesados a fin de que este continúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad.

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legítima del parte.



La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia. Las oficinas registrales en estos casos no itirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios y títulos registrales’”(596).

2.2. Formalidad de presentación de títulos ante el Registro de Predios y el Registro de Mandatos y Poderes La presentación cautiva de títulos para los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes exige la formalidad de que la presentación deba efectuarla el notario ante el que se otorgó el instrumento o sus dependientes acreditados. Como excepción a esta regla se ha establecido que los partes podrán ser presentados por persona distinta al notario, para lo cual se consignará en el mismo parte el nombre y el número del documento de identidad de la persona que efectuará la presentación. Cabe señalar que dicha regla general de formalidad de presentación de los referidos títulos se da de forma cabal a partir del 27 de junio de 2008, fecha en la cual entra en vigencia la sétima disposición complementaria, transitoria y final de la Ley del Notariado. Entonces, aunque se trate de traslados notariales expedidos con anterioridad a su vigencia también deberán presentar en dicha formalidad.

(596) Resolución N° 435-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la formalidad de presentación de títulos al Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes en los términos siguientes:

“Formalidad para la presentación de títulos al Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes (…) La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final de la LN ha sido interpretada de modo general por este Tribunal y con carácter vinculante, en el sentido que ‘(…) se aplica a los títulos que se presenten ante el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expedidos con anterioridad a su vigencia’”(597).

2.3. Excepcionalidad de la entrega del parte notarial por el notario público La excepcionalidad de la regla general de que solo el notario ante quien se otorgó el instrumento o sus dependientes podrán presentar los títulos que van dirigidos al Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes, está dada por la legitimación que enviste al notario al autorizar que un tercero lo presente, en tanto que se consigne a la persona y su número de documento de identidad al final del parte indicando que se encargará de su presentación y tramitación, y este investimento lo debe realizar el notario al momento expedir el parte. Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la excepcionalidad de la entrega del parte notarial por el notario ante los registros de predios y al registro de mandatos y poderes, en los términos siguientes:

“Como puede apreciarse, la norma citada en el numeral precedente regula –de manera imperativa–, el modo de presentación ante los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes, de los traslados notariales. Así, la norma establece que el traslado notarial que dará mérito a inscripción será el parte notarial. Dispone expresamente que no se ita, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios.

(597) Resolución N° 130-2010-TR-T, f. j. 10.

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El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral

La norma regula también quiénes se encuentran legitimados para presentar los partes notariales: el notario ante quien se otorgó el instrumento o sus dependientes autorizados. Excepcionalmente, podrán ser presentados por la persona cuyo nombre y número de documento de identidad se consigne al expedirse el parte, indicando el notario que se trata de la persona que se encargará de la presentación y tramitación del parte”(598). Asimismo, agrega dicho Tribunal que

“Igualmente, en el artículo 36 del TUO del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1049 aprobado por Decreto Supremo N° 010-2010JUS y publicado en el diario oficial El Peruano el 23/07/2010, se señala que con relación a la presentación de partes del Archivo General de la Nación, Archivos Departamentales, o de Oficinas Consulares, en el Registro de Predios y Mandatos y Poderes, cada una de estas oficinas deberá señalar en los partes correspondientes la persona que tramitará la presentación del título.



Como se puede apreciar de la citada norma tratándose de partes expedidos por Oficina Consular, se debe señalar en el referido parte la persona que tramitará la presentación del título”(599).

2.4. El objetivo de la presentación cautiva de los partes notariales ingresados al Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes El objetivo de la presentación cautiva de los títulos presentados ante el Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes, contenido en la sétima disposición complementaria, transitoria y Final de la Ley del notariado, es impedir la presentación al Registro de partes notariales falsos o partes auténticos adulterados luego de ser expedidos; por tal motivo, se dispone que la presentación sea efectuada únicamente por el notario o sus dependientes acreditados y, excepcionalmente, por el solicitante debidamente identificado.

(598) Resolución N° 435-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (599) Resolución N° 504-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 1.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el objetivo de la presentación cautiva de los referidos partes notariales en los términos siguientes:

“La norma bajo comentario tiene por objeto reducir la presentación ante las oficinas registrales de traslados notariales falsificados. Al restringir el número de personas legitimadas para presentar los partes notariales (de ordinario, solo el propio notario o sus dependientes autorizados), se reducen sensiblemente las posibilidades de presentación de partes notariales falsificados. Si bien excepcionalmente se permite que personas distintas presenten los partes, en el propio parte el notario debe consignar el nombre y documento de identidad del autorizado”(600).

5. Efectos del cese del notario en la entrega del parte notarial 5.1. Apreciación general La Ley del Notariado ha establecido diversas causales (muerte, renuncia, condena por delito doloso, etc.) para el cese del notario, pero la pregunta es: ¿Qué sucede con los archivos notariales al cese de la función notarial? Todo el archivo referido pasa a poder del Archivo General de la Nación, el cual es una entidad pública encargada de la conservación, custodia y eventualmente de la expedición de los traslados instrumentales de los documentos matrices que yacen en el archivo notarial. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Una vez que el notario cesa en sus funciones, todo su archivo pasa a poder de una entidad pública encargada de su conservación, custodia y eventualmente de la expedición de los traslados instrumentales. Por lo tanto, el funcionario del Archivo General de la Nación cumple funciones similares a la del notario al expedir los traslados de los instrumentos públicos notariales para su inscripción en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes, razón por la que resulta de aplicación a la expedición de dichos traslados la regla contenida en la Sétima

(600) Resolución N° 435-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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Disposición Complementaria. Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 1049”(601). 5.2. Expedición de los instrumentos notariales al cese del notario El cese del notario genera que todos sus archivos notariales pasen al Archivo General de la Nación, que resguardará cautelosamente los instrumentos públicos notariales que contiene el referido archivo. En tal sentido, esta entidad estará facultada para cumplir funciones similares a la del notario, ello en referencia a la solicitud de terceros interesados que requieren que se les expida los traslados de los instrumentos públicos notariales que resguardan para la respectiva inscripción en los Registros Públicos. En tal sentido, podemos señalar que el funcionario competente del Archivo General de la Nación será el facultado para cumplir la función señalada en líneas anteriores. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“La presentación de partes de una escritura pública de compraventa que se encuentra en el Archivo General de la Nación por haber cesado el Notario, en este supuesto, el parte no es expedido por el notario ante quien se otorgó la escritura pues la misma ya no se encuentra bajo su custodia, sino por funcionario del Archivo General de la Nación (…)”(602).

5.3. Formalidad de la presentación de los partes notariales La formalidad en la presentación de partes que son originados del Archivo General de la Nación, o de los Archivos Departamentales, o de las Oficinas Consulares para el Registro de Predios, así como del Registro de Mandatos y Poderes se regirá del mismo modo en que sucede cuando el notario público delega a un tercero para su presentación y su trámite. En tal sentido, los funcionarios públicos competentes de las oficinas antes mencionadas deberán señalar en los partes respectivos la persona que presentará y tramitará la presentación del título requerido. (601) Resolución N° 373-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (602) Ídem.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El Reglamento del Decreto Legislativo N° 1049, aprobado mediante D.S. N° 003-2009-JUS7 al establecer en el segundo párrafo del artículo 36, que ‘Para la presentación de partes del Archivo General de la Nación, Archivos Departamentales, o de las Oficinas Consulares, en el Registro de Predios y Mandatos y Poderes, cada una de estas oficinas deberá señalar en los partes correspondientes la persona que tramitará la presentación del título’”(603).

IX. LOS COLEGIOS PROFESIONALES 1. Concepto Los colegios profesionales son instituciones autónomas con personalidad de Derecho Público, esto quiere decir que tienen independencia en el ejercicio de sus funciones y son regidos por sus propios y por sus respectivos estatutos. Dichas instituciones tienen un reconocimiento oficial del Estado, ya que son creadas por ley. En este sentido, tener personalidad de Derecho Público permitirá a los referidos colegios tener funciones públicas como la iniciativa en la formación de las leyes, plantear acciones de inconstitucionalidad, etc., como lo señala el artículo 107 de la Constitución Política: “El Presidente de la República y los Congresistas tienen derecho a iniciativa en la formación de leyes. También tienen el mismo derecho en las materias que les son propias los otros poderes del Estado, las instituciones públicas autónomas, los Gobiernos Regionales, los Gobiernos Locales y los colegios profesionales (…)” (la negrita es nuestra). En ese sentido, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre los colegios profesionales:

“Los Colegios Profesionales son reconocidos en el artículo 20 de la Constitución Política del Perú, como instituciones autónomas con personalidad de derecho público. Indica además, que la ley señala

(603) Resolución N° 373-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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los casos en que la colegiación es obligatoria. La autonomía que le otorga la Constitución implica la potestad para regirse mediante normas y órganos de gobierno propios, actuando con independencia dentro del marco de la ley, estando facultado para elegir por sí solos a sus representantes”(604). 2. El colegio de notarios 2.1. Concepto Los colegios de notarios son personas jurídicas de Derecho Público creados por ley y que se instituyen en cada distrito notarial, además, su funcionamiento se regula por su estatuto único, que fue aprobado por el Decreto Supremo N° 009-97-JUS. Asimismo, cabe mencionar que dentro de las funciones del colegio de notarios tenemos la vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes y reglamentos que regulen la función. Además, de velar por el decoro profesional, el cumplimiento del Código de Ética del notariado y acatamiento de la ley, normas reglamentarias y conexas así como el estatuto del colegio. Y con respecto, “al tema gremial y corporativo, corresponde a los Colegios de Notarios, el ejercicio de la representación gremial, promover la eficacia de los servicios notariales, llevar un registro de sus , convocar a concurso público cuando haya vacantes, absolver consultas y emitir informes que le soliciten los Poderes Públicos y sus , autorizar las vacaciones y licencias, istrar los archivos del notario cesado, entre otras (art. 130 LN)”(605). Por su parte, Ávila Álvarez señala que “los Colegios Notariales son Corporaciones de Derecho Público con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de su fines, regidos por la legislación notarial y por la de Colegios profesionales en lo que no constituya especialidad establecida por aquella”(606). (604) Resolución N° 879-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 2. (605) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1448. (606) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob. cit., p. 463.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“Los Colegios Profesionales son personas jurídicas creadas por ley. Respecto a estas, en el XII Pleno del Tribunal Registral, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: ‘Solo mediante ley del Congreso o norma de igual jerarquía pueden crearse personas jurídicas. En tal caso, la personalidad jurídica de derecho público deberá ser atribuida expresamente, siendo insuficiente que el ente creado solo ostente autonomía istrativa, económica, financiera o de otro tipo. En cuanto a los Colegios de Notarios, el artículo 129 del D. Leg. N° 1049 –Decreto Legislativo del Notariado–, establece que son personas jurídicas de derecho público, cuyo funcionamiento se rige por Estatuto Único, correspondiéndole, entre otras funciones, la vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes y reglamentos que regulen la función. De acuerdo al artículo 128 de esta norma son 22 los Distritos notariales de la República. El Colegio de Notarios de Ayacucho fue constituido al amparo de la Ley N° 16607 que estableció que en cada distrito judicial donde haya más de cinco Notarios, habrá un Colegio de Notarios. Corresponde ahora a esta instancia determinar en virtud de qué documentos solicitará su al Registro para su reconocimiento y nombramiento de junta directiva’”(607).

2.2. Estatuto del colegio de notarios El estatuto del colegio de notarios es un conjunto de normas legales que regula su funcionamiento. El estatuto está integrado por IX Títulos, 48 artículos y una disposición transitoria que tratan del colegio de notarios, de sus , de la organización, de la asamblea general, de la junta directiva, del desempeño de los cargos directivos, de la disciplina, de la economía, y de las elecciones. Por su parte, Gonzales Barrón señala que “el estatuto legal del notario alude al conjunto de normas que regulan el , cese, caracteres, derechos, deberes, prohibiciones e incompatibilidades, así como la responsabilidad que se deriva por su actuación funcional en las diversas variantes que la ley le encomienda”(608). (607) Resolución N° 879-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 3. (608) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1398.

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Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:

“El Estatuto Único de los Colegios de Notarios del Perú (…) regula diferentes aspectos referentes a los fines, del Colegio y el funcionamiento de sus órganos, entre los que señala a la junta directiva. Deberá tenerse en cuenta que el Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, establece algunas normas sobre la organización, por lo que se entenderá que en lo pertinente ha modificado el citado Estatuto Único.



Así, el artículo 132 del decreto legislativo señala que el colegio de notarios será dirigido y istrado por una junta directiva, compuesta por un decano, un fiscal, un secretario y un tesorero. Podrá establecerse los y cargos de vicedecano y vocales.



Asimismo, tendrá un Tribunal de Honor compuesto por tres que deben ser notarios que no integren simultáneamente la junta directiva, y/o abogados de reconocido prestigio moral y profesional; el mismo que se encargará de conocer y resolver las denuncias y procedimientos disciplinarios en primera instancia.



Es el Título IX de este Estatuto el que regula el tema de las elecciones, así en su artículo 43 señala: ‘La Junta Directiva convocará en la primera semana de diciembre cada dos años a elecciones para la renovación de los cargos de la Junta Directiva. El aviso de convocatoria deberá indicar la fecha de realización del acto electoral y la designación del Comité Electoral, el que estará constituido por tres , siendo uno de ellos miembro de la Junta Directiva quien actuará como Presidente. El Comité tendrá a su carpo la conducción y realización del proceso electoral. No pueden ser del Comité Electoral los postulantes a cargos directivos’.



De la lectura puede apreciarse que la norma estatutaria establece la elección de un comité electoral que se encargará de la conducción y realización del proceso electoral, el mismo que deberá contar con 3 de los cuales ninguno deberá ser postulante a algún cargo directivo. Asimismo, establece que la presidencia del comité electoral recaerá sobre algún integrante de la junta directiva, se entiende de la

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junta directiva saliente, requisito que a criterio de la Registradora no se ha cumplido”(609). 2.3. Elección de los de la junta directiva del colegio de notarios El colegio de notarios tiene una junta directiva, cuyos son elegidos por un periodo de dos años en asamblea general mediante votación secreta y por mayoría de votos. Del mismo modo, se elige en su oportunidad a los tres titulares del Tribunal de Honor del colegio de notarios, así como a los tres suplentes que solo actuarán en caso de abstención y/o impedimento de los titulares. El Tribunal Registral ha emitido opinión sobre la elección de los del colegio de notarios en los términos siguientes:

“Respecto a las elecciones, el artículo 133 del D. Leg. N° 1049 prescribe que los de la junta directiva son elegidos en asamblea general, mediante votación secreta, por mayoría de votos y mandato de dos años y, que en la misma forma y oportunidad, se elegirá a los tres titulares del Tribunal de Honor, así como tres suplentes que solo actuarán en caso de abstención y/o impedimento de los titulares.



Como se aprecia ya no se regula la existencia de un comité electoral en esta última norma, sin embargo, ambas normas resultan concordantes, pues el hecho de que no se haya previsto a este órgano no implica que no deba ser considerado para la conducción del proceso eleccionario, que le otorga una mayor transparencia; el Art. 43 del Estatuto Único regula aspectos más precisos del funcionamiento de los órganos del Colegio de Notarios y del tema de las elecciones, estableciendo el Decreto Legislativo del Notariado lineamientos básicos, el que además contiene una regulación similar en este tema al establecido en el D. Ley N° 26002, el que tampoco se refirió al comité electoral, no por ello, sin embargo, se consideró que modificaba al Estatuto Único que fue aprobado en el año 1997. (…)”(610).

(609) Resolución N° 879-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5. (610) Resolución N° 879-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 6.

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ÍNDICE GENERAL Prólogo................................................................................................................ Presentación........................................................................................................ Introducción........................................................................................................

7 11 13

CAPÍTULO I El Derecho Registral y sus principios I.

II.

El Derecho Registral..................................................................................

17

1. 2. 3. 4.

Concepto............................................................................................. Características del Derecho Registral................................................. Función del Registro........................................................................... La publicidad registral y su función....................................................

17 19 22 23

Principios registrales..................................................................................

25

1. 2. 3. 4.

25 26 27 28

Concepto............................................................................................. Con relación al Código Civil y al Título Preliminar del RGRP.......... Los principios registrales y la calificación.......................................... Clasificación de los principios registrales...........................................

CAPÍTULO II Sistema Registral peruano I.

Técnicas registrales....................................................................................

89

II.

Registros jurídicos y registros istrativos.......................................... 101

III. Sistema Registral....................................................................................... 103 IV. Sistema adoptado por el Derecho Registral peruano................................. 109

347

Ángel Rimascca Huarancca V. Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos............................................................ 109

CAPÍTULO III Procedimiento registral I.

El procedimiento registral.......................................................................... 117

II.

Instancias registrales.................................................................................. 120

III. Título.......................................................................................................... 128 IV. Presentación de títulos............................................................................... 143 V.

Asiento de presentación............................................................................. 149

Subcapítulo I Calificación registral: Primera instancia registral I.

Calificación registral.................................................................................. 157 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

II.

Concepto............................................................................................. Caracteres............................................................................................ Alcances.............................................................................................. Calificación en su aspecto material y formal...................................... Calificación de las instancias registrales............................................. Calificación de resoluciones judiciales............................................... Consecuencias de la calificación.........................................................

157 159 161 164 165 166 167

Conclusión del procedimiento registral..................................................... 181

Subcapítulo II Calificación registral: Segunda instancia registral I.

Recurso de apelación................................................................................. 183 1. 2. 3. 4. 5. 6.

348

Concepto............................................................................................. Motivación de la resolución de la segunda instancia.......................... Personas legitimadas........................................................................... Supuestos en los que procede interponer recursos de apelación......... Plazos para interposición.................................................................... Desistimiento en segunda instancia....................................................

183 185 186 187 188 190

El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral 7. Procedimiento en segunda instancia................................................... 193 II.

Demanda contencioso-istrativa contra resoluciones del Tribunal Registral..................................................................................................... 198 1. Concepto............................................................................................. 198 2. Efectos de la sentencia derivada del proceso contencioso-istrativo............................................................................................ 200

III. Precedentes de observancia obligatoria..................................................... 202 1. Concepto............................................................................................. 202 2. Efectos de los precedentes de observancia obligatoria: predictibilidad 203

CAPÍTULO IV Inscripciones registrales y su publicidad I.

La inscripción registral y su tipicidad........................................................ 205

II. Anotación preventiva................................................................................. 207 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Concepto............................................................................................. Características..................................................................................... Requisitos............................................................................................ Vigencia de la anotación preventiva................................................... Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva...................... Procedencia e improcedencia de la anotación preventiva................... Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta disposición de la Ley del Notariado.................................................... 8. Extinción de las anotaciones preventivas............................................

207 208 210 211 212 213 217 220

III. Duplicidad de partidas............................................................................... 222 1. 2. 3. 4. 5.

Concepto............................................................................................. La duplicidad de partidas y los principios registrales......................... Órgano competente............................................................................. Tipos de duplicidad en el Registro de Predios.................................... Cierre de partidas................................................................................

222 223 224 226 227

IV. Publicidad de los Registros Públicos......................................................... 235 1. Concepto............................................................................................. 235 2. Objetivo de la publicidad de los Registros.......................................... 236 3. Documentos que son materia de publicidad registral......................... 237

349

Ángel Rimascca Huarancca 4. Publicidad registral respecto a los documentos que resguardan los archivos registrales.............................................................................. 239 V.

Derechos registrales................................................................................... 250 1. 2. 3. 4. 5.

Concepto............................................................................................. Fundamentación.................................................................................. Conceptos sobre el cual recaen las tasas registrales........................... Requisito para la isión de solicitud de inscripción....................... La determinación del monto a pagar corresponde al registrador........

250 252 253 255 255

CAPÍTULO V La inexactitud registral y su rectificación I.

Inexactitud registral................................................................................... 257

II. Rectificación registral................................................................................ 265

CAPÍTULO VI Derecho Notarial y sus implicancias en el Derecho Registral I.

Derecho Notarial........................................................................................ 275

II. El notario.................................................................................................... 277 III. Ley del Notariado peruano........................................................................ 291 IV. Instrumento público notarial...................................................................... 293 V.

La escritura pública.................................................................................... 302

VI. Instrumentos públicos extraprotocolares: Actas y certificaciones............. 315 VII. Traslados instrumentales............................................................................ 322 VIII. Partes notariales......................................................................................... 328 IX. Los colegios profesionales......................................................................... 336 BIBLIOGRAFÍA................................................................................................ 341 ÍNDICE GENERAL........................................................................................... 347

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