Ingenieria De Valuaciones -2016 1v536k

UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS FACULTAD DE INGENIERIA GEOLOGICA, MINERA , METALURGICA Y GEOGRAFICA ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

CURSO DE INGENIERIA DE VALUACIONES Docente:

Mg. Ricardo Ramiro Santos Rodríguez

C.U - 2016 - I

Metodología de la enseñanza y forma de Evaluación Metodología:

Teórico – Practico Evaluación: a).- Trabajo Monográfico :

50%

b).- ExamenES

50%

:

INGENIERÍA

DE

VALUACIONES

Rama de la Ciencia por medio del cual se establece el Valor racional y correcto de todos los bienes en un determinado momento; es decir el Justiprecio y/o Justo Valor de dichos bienes. Para determinar dicho Justiprecio, se aplican conocimientos y criterios que enseña la ingeniería.

los

La obtención del Justiprecio de un bien, es un proceso ordenado sistemático y concreto; el cual requiere una cuidadosa información, conocimientos de Economía en el momento de la Valuación (Inflación, Recesión, Depresión, etc.), así como la influencia del factor moneda. La Ingeniería de Valuaciones es el arte de estimar los Justos Valores de cambio de propiedades determinadas en los casos donde son esenciales el conocimiento y el criterio del Ingeniero — Marston.

VALUACIÓN y \ o TASACION 1. Arte de estimar los Justos Valores de Cambio de Propiedades determinadas. 2.

Fijación del Justo Valor de los Bienes. Si ella se expresa en dinero (medida que sirve para dar valor a los Bienes), se denomina Precio del Bien.

3.

Procedimiento por el cual un Perito estudia el bien; analiza, determina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer apoyado en ellas, su Justiprecio de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

4. Estimación del Precio que tiene un bien, total o parcialmente considerándola, en determinada condición de lugar y tiempo - Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

De todo ello se concluye que la determinación del Valor de un bien es Dinámico, es decir depende del tiempo.

Una Tasación es el resultado del procedimiento de fijar el Valor Comercial de un Bien Mueble o un Bien Inmueble. La valorización se realizará, partiendo de la identificación y verificación individualizada de las características de los Bienes Muebles o Bienes Inmuebles, analizando los factores que influyen en el mercado (Oferta y la Demanda de cada bien), estado de conservación, antigüedad y grado de operatividad y/o obsolescencia. De tal manera, se obtendrá el Valor Comercial de mayor aproximación real, exacto y justo”

Para efectuar la valuación de los bienes, se debe contar con las bases teóricas que permita tener el fundamento de los criterios de actuación y la ordenación de los medios técnicos tendientes a señalar el valor de los bienes Se trata de formular la equivalencia en términos económicos de las cualidades de un bien :Mc Michael considera que las tablas dan idea del valor del bien, pero no lo determinan; es decir que para encontrar el valor de un bien ha de conocerse el mercado donde se sitúa y no seguir de forma histérica la aplicación de las normas; las normas y reglas son meros hitos que ayudan a emitir una opinión bien fundada, pero no se debe estar sometido en esclavitud a ellas

EVOLUCION HISTORICA La ciencia de la valoración tiene su origen en la valuación de la Tierra Hay indicios que ella adquirió gran importancia 3000 años antes de cristo, en Egipto se sabe que cada año ante las crecidas del rio Nilo ella inundaba el Valle del rio y fertilizaban las tierras con los nutrientes que arrastraban las aguas, es decir el nivel de las aguas del rio permitía estimar el valor de las futuras cosechas, a mayor altura del nivel del agua mayor eran los nutrientes aportados y mayor seria la producción agrícola ese año Así mismo en el imperio romano con fines catastrales e impositivos, existen antecedentes de la valoración de la tierra y que ella servía para para establecer los impuestos que debían pagar los nobles Desde esa época a la fecha la ciencia de la valoración se ha extendido : 1.- Valoración de bienes Agrarios : Tierra, agua, ganado, cosechas, maquinaria, etc. 2.- Valoración Urbana: Viviendas, hospitales, patrimonio arquitectónico, etc.

3.- Valoración Industrial: Maquinarias, naves industriales, ……etc. 4.- Valoración de Empresas y activos financieros: …….Acciones, bonos, etc. 5.- Valoración de Activos con valor artístico y Cultural: …….Joyas, cuadros, monumentos, etc. 6.- Valoración de bienes de Equipo: Vehículos, ordenadores, ……impresoras, etc. 7.- Valoración de otros elementos : Intangibles ( marcas, ……franquicias, patentes, etc.), recursos humanos, puestos de ……trabajo, etc.

¿ Una manera de determinar el valor del Terreno?

Antecedentes históricos de la teoría de la valuación Teóricamente la valuación se ha venido realizando desde tiempo inmemorial como una necesidad surgida de manera espontánea por el intercambio de bienes. Desde el establecimiento de los primeros asentamientos urbanos, que se remontan a la antigua Babilonia, y posteriormente, al introducirse el Derecho Absoluto de Propiedad en el Imperio Romano (460 A.C.), se da por primera vez la práctica común de establecer previamente valores sobre objetos, bienes raíces y derechos sobre la figura jurídica de la propiedad privada. El filósofo Platón concebía que la teoría no sólo debía ser previa al hacer, sino que debía desembocar en una acción. No obstante, esto no significa que la teoría suponga modos concretos de hacer, decir teoría no es lo mismo que método, dado que no implica una secuencia de procedimientos que permita solucionar problemas concretos. Los clásicos tenían una teoría del valor-trabajo, o costo

Al término de la década de 1890, se constata el crecimiento de la inverinmobiliaria, la mejora del equipamiento urbano y el inicio de la expansión de Lima. El servicio de tranvías, inaugurado en 1878, tenía diez años después 41 unidades en servicio que atendían a todas las zonas de la capital. En 1886, se dota de alumbrado eléctrico a Lima y en 1888 se instalan los primeros servicios telefónicos . En esa época se efectúan mejoras en el servicio de agua. En 1888, se promulga la Ley, creando el Registro de la Propiedad de Inmueble y el año siguiente se dio la Ley de Bancos Hipotecarios. En 1892, se promulga la Ley de Municipalidades .

Se hacía así necesario normar los procedimientos seguidos en las valuaciones de Predios rústicos y urbanos, garantizando la idoneidad del personal encargado de las mismas. De acuerdo a un Proyecto del Dr. Guillermo Seoane, jurista reputado, Ministro de Justicia del Presidente Cáceres se dictó el Decreto del 13 de diciembre de 1889, creando el Cuerpo Técnico de Tasaciones, corporación que debía reunir a los ingenieros, agrimensores y arquitectos que con titulo legal actuaban como tasadores en la capital de la República. La Institución debía examinar los títulos de sus y formar la matrícula de acuerdo a las especialidades; formular anualmente la razón de precios base para las tasaciones; fijar las reglas de los operaciones periciales; emitir los informes que le solicitara el Gobierno y publicar regularmente los trabajos técnicos que efectuara.

Por el mismo Decreto se encargó la organización del Cuerpo a una Comisión presidida por el Ingeniero José E. Castañan, que preparó los Estatutos aprobados por el Ejecutivo el 28 de noviembre de 1890 y el Reglamento Interno, que se sometió a la Junta, enero el 8 de septiembre del mismo año, que lo adoptó sin modificaciones El Cuerpo Técnico de Tasaciones contó el primer año de su gestión con un registro de 54 profesionales, de los cuales 22 eran ingenieros civiles, 12 ingenieros de minas, 12 agrimensores, 4 arquitectos 3 ingenieros mecánicos y un ingeniero agrónomo.

El Reglamento de Tasaciones contribuyo a uniformar los procedimientos de valuación, garantizando la seriedad de las operaciones y su nivel técnico. En él se estableció la forma de presentación de los trabajos de tasación que debían constar de un resumen donde se precisaran los elementos esenciales de la propiedad y su valor total y un anexo donde se especificara los detalles de la cosa valuada y los procedimientos seguidos en la operación Un aporte del Reglamento fue determinar la forma de realizar la tasación por formulas de amortización de anualidades y un interés del 9% anual. El Reglamento otorgaba al Cuerpo la capacidad de sancionar a los profesionales que efectuaran valuaciones incorrectas, que defirieran en mas del 50% del promedio obtenido con la tasación efectuada por distinto profesional. Dichas sanciones significaban la suspensión de seis meses a un año y la devolución de ¡os honorarios percibidos

El primer arancel de aéreas urbanas aprobado fue el de Lima, seguido por los de Callao, Barranco, Chorrillos, Ancón, Chiclayo, Ica y Arequipa; localidades donde se advertía claramente el proceso dé expansión urbano. En Lima, el mayor valor fijado a los predios urbanos fue en la Plaza de Armas, siendo de S/ 20.00 el metro cuadrado. Los valores dados al Desarrollo y Situación Actual de la Ingeniería de Valuación consideraba que el valor de las calles disminuía conforme su alejamiento del centro. Se dieron normas para determinar el valor de los terrenos en esquina y el de los lotes de fondo mayor a 25 metros. El arancel de Áreas rusticas, se fijaba valores de 300 a 200 soles según cercanía a la Alameda de Circunvalación ( Por Ha)

En el Arancel de Precios se determinaba los honorarios de los ingenieros en S/. 20.00 diarios, los salarios de sobrestantes y maestros en S/ 4.00 diarios; artesanos de S/ 2.00 diarios; y peones de 5/ 1 .50 diarios. También se fijaba precios de- excavaciones, movimiento de tierras y el correspondiente a las diferentes partidas de las edificaciones urbanas. La Ley 7761 promulgada el 5 de febrero de 1930, dispuso que los aranceles de tierra y los Reglamentos de Valuación que formulara el Cuerpo Técnico de Tasaciones tuvieran valor legal cuando obtuvieran aprobación del Gobierno. El primer Reglamento Moderno de Tasaciones, formulado por el Cuerpo, obtuvo aprobación gubernativa en noviembre de 1947 por Resolución Suprema M 917 Posteriormente, en 1956 se aprobó un nuevo Reglamento, que derogaba el anterior, por Resolución Suprema Nº 076.

Diferentes instrumentos legales como la Ley 12063 sobre expropiación forzosa, establecieron dispositivos de excepción a favor del Cuerpo de Tasaciones y de sus , constituyendo de esta manera la valuación, un ejercicio profesional restringido o cautivo. Al debatirse en las Cámaras Legislativas en 1961, la Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú la Junta Directivo del Cuerpo de Tasaciones gestiono la modificación de algunas disposiciones que podían limitar las posiciones alcanzadas. La Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú; su Constitución y en especial la Ley del Ejercicio Profesional Nº 16053, determinan claramente que para ejercer la profesión y realizar valuaciones de ingeniería se requiere estar inscrito en el Registro de Matrícula de la Institución. Asimismo, que le corresponde al Colegio normar el Ejercicio Profesional y supervigilar su desempeño.

Sin embargo, la máxima jerarquía profesional institucional, que en el consenso de la profesión tiene el Colegio no enervó las actividades históricas del Cuerpo. Fue el Gobierno que en el año 1969, dentro del proceso de modernización de la estructura del Estado, consideró necesario asumir la normatividad de los procedimientos de arancelamiento y valuación creando al efecto el Consejo Nacional de Tasaciones. (CONATA)

En cuanto a como evoluciono los conceptos relativos al valor de los bienes, lo encontramos entre las diferentes escuelas económicas, las cuales contribuyeron a la conformación del significado del valor 1.- ESCUELA CLASICA a.- ADAM SMITH (1723 a 1790) Iniciador de la Economía Clásica . La Riqueza de las Naciones Según el cual el valor lo poseía el bien y el precio lo establecía el mercado en un momento determinado Para Adam el valor: Utilidad del bien Valor de Uso Poder de compra de otros bienes Valor de Cambio Según el cual los bienes que poseían alto valor de uso, contenían escaso valor de cambio Ej. El agua; en cambio los bienes que poseían alto valor de cambio, pero escaso valor de uso Ej. Los diamantes Esta Escuela propugna que la medida real de los bienes es producto del trabajo

b.- Thomas Robert Malthus ( 1766-1834) Enuncio la ley de los Rendimientos Decrecientes: El cual indicaba que el valor de los bienes por ser de existencia o producción finita, ante el crecimiento de la población, terminaría por no poder servir a todos, es decir el rendimiento cada vez será menor por ser el bien de existencia finita, llegando a servir solo para la estricta subsistencia Ej. El Suelo, imprescindible para la producción del bien inmueble construido, al crecer la población las partes que tocaría a cada uno serán cada vez menores (cada vez mas alejado de los centros económicos ) c.- David Ricardo ( 1772 – 1823) Principios de Economía Política y Tributación, considero la Utilidad del Bien, por lo cual los bienes obtienen su valor de cambio de dos fuentes : Su escasez y de la cantidad de trabajo requerido para obtenerlos d.- D. John Stuart Mill ( 1806 – 1873) Considerado como el Revisionista de los postulados de la Escuela Clásica. Planteo la necesidad de definir el trabajo productivo e improductivo."El trabajo no crea objetos, sino Utilidades, de tal manera que se podría considerar productivo todo trabajo que

ESCUELA NEOCLASICA a.- Alfred Marshall ( 1842- 1924) : “Principios de Economía” Sostuvo que la demanda de los bienes descansa en la noción de Utilidad Marginal Decreciente (La demanda de un bien a medida que se satisfacen las necesidades de los s, tiende a disminuir porque el mercado residual de tales necesidades se va reduciendo : la Utilidad Marginal va Decreciendo. De acuerdo a ello el sistema económico ya no se fundamentaba sobre la producción de bienes, sino en la producción de Satisfacciones, siendo la medida del Valor lo que el consumidor estaba dispuesto a comprar o vender

b.- William Stanley ( 1835 – 1882) Afirmo que el valor depende de la utilidad del cual dependen las leyes de la oferta y la demanda Ej. Agua en el desierto…. Indica que este bien es indispensable hasta cierto momento, pero por encima de ella la utilidad desciende gradualmente hasta cero o negativas. (Ej. la Niña, en el Perú) Considera que para un hotelero, su propiedad es considerado Capital y caso de las casas ocupadas por sus propietarios, como producto de inversión. Ej. Dos personas que viven en sus casas no es consideradas como Capital, pero si intercambian ellas y pagan una renta si

La Economía Keynesiana Desde comienzos el siglo XX John Mayner Keynes, aporto en su obra “Teoría General del Empleo, el interés y el dinero”, las líneas maestras para que la propia dinámica social sea el elemento corrector y potenciador del bienestar (Ej. Viviendas: Europa - Perú) Actualmente esta teoría da lugar al desaforado deseo de compra, ya no se va al ahorro sino a la inversión inmobiliaria, sin calibrar el riesgo real de futuro que se adquiere . Ej Bienes inmuebles en Europa

CIENCIAS RELACIONADAS CON LA VALORACION ECONOMIA PARA REALIZAR UNA CORRECTA VALUACION ES NECESARIO CONOCER EL MECANISMO DE LA OFERTA – DEMANDA DEL MERCADO, LAS RENTAS, INTERESES, FLUJOS DE CAJA, LA RENTABILIDAD, LA INFLACION, ETC.

ESTADISTICA LOS METODOS COMPARATIVOS DE VALUACION REQUIEREN PARA SU APLICACIÓN EL CONOCIMIENTO DE LOS CONCEPTOS ESTADISTICOS: POBLACION, MEDIA, VARIANZA, ANALISIS DE REGRESION, ETC.

TECNOLOGIA PARA REALIZAR UNA ADECUADA VALORACION SE DEBE CONOCER LOS ASPECTOS ESPECFICOS DEL BIEN A VALORAR. EJ. SUELO AGRICOLA , CENTRO COMERCIAL, ETC.

DERECHO CONOCIMIENTO DEL CODIGO CIVIL Y PENAL; REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ORDENANZAS MUNICIPALES, LEYES URBANISTICAS,ETC

METODOS DE VALUACION 1.- TECNICAS COMPARATIVAS a.- METODOS SINTETICOS b.- METODO BETA c.- METODO ECONOMETRICO O DE REGRESION

2.- TECNICAS ANALITICAS a.- METODO DE CAPITALIZACION b.- METODO DEL COSTE DE REPOSICION c.- METODO DEL VALOR RESIDUAL

USO DE LOS METODOS DEPENDE:

Información disponible Del bien a valuar De la finalidad de la valuación De la base de valor utilizada

1.- TECNICAS COMPARATIVAS Método de comparación para obtener el precio más probable para un bien inmueble, para lo cual comparamos nuestro bien inmueble con un conjunto de precios reales de venta de inmuebles similares y de la misma zona al que tratamos. Es un método basado en el principio de la equivalencia funcional. Se aplica a toda clase de inmuebles Se determinan dos valores: a.- Valor por Comparación : Determina el Valor de Mercado Se requiere mínimo 6 valores u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado local b.- Valor por Comparación Ajustado : Valor Hipotecario Al valor anterior se ajusta de acuerdo a las normas de la entidad financiadora, variando ella entre el 10% al 20% Caracteristicas comunes: 1.- Se fundamentan en datos del Mercado 2.- Se basan en la comparación de varios inmuebles

a.-

METODOS SINTETICOS

.- Métodos de Comparación Espacial Se basan en la comparación con otros bienes de características similares: 1.-Metodo Baricentrico 2.-Metodo de los Ratios 3.-Metodo de los Extremos 4.-Metodo del Origen

.- Métodos de comparación temporal Consiste en comparar el precio que alcanzo dicho bien en compraventas, efectuadas en periodos pasados; basado en que los precios alcanzadas en épocas anteriores se va a seguir manteniendo, en momentos posteriores de tiempo ( Lo cual no es cierto Ej. Europa)

b.- METODO BETA Se basa en determinar las funciones de distribución de las dos variables “ Valor de mercado” y “ Variable Explicativa”; y posteriormente comparar o relacionar dichas funciones de distribución. Ellas se construyen a partir de la información de sus valores máximos, mínimos y modal

c.- METODO ECONOMETRICO O DE REGRESION Consiste en estimar la influencia de ciertas variables independientes, explicativas o exógenas, sobre otra variable dependiente, endógena o explicada ( Siendo la variable endógena el valor del inmueble, y las variables exógenas los signos externos o características del inmueble que se utilicen como criterio de comparación; se examina la relación de dependencia que puede existir entre una variable dependiente( valor del inmueble), que esta relacionada con una o mas variables independientes o explicativas ( superficie, calidad, altura, distancia, etc) V = F(X1, X2,…Xn) Relación Funcional

2.- TECNICAS ANALITICAS a.- METODO DE CAPITALIZACION O DE ACTUALIZACION DE RENTAS Consiste en calcular un valor técnico, llamado Valor de Actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado como su valor hipotecario; en función de las rentas o rendimientos reales o potenciales que produce o puede producir Usado para aplicar a inmuebles que producen rentas, debiendo cumplirse: .- Existencia de un mercado de alquileres representativo de los ……comparables .- Existencia de un Contrato de arrendamiento sobre el inmueble ……objeto de valuación .- Que el inmueble este produciendo o pueda producir ingresos como bien ligado a una actividad económica : Hostales

Se calcula por el método de capitalización de las rentas netas a un determinado interés o tipo de capitalización, también llamado tipo o tasa de descuento. Entonces el valor obtenido por el método de Capitalización, es el valor de referencia que un comprador potencial estaría dispuesto a pagar por ese bien,considerando un mercado Imaginario transparente fluido y amplio de inmuebles dedicados a alquiler. Es decir que es el Valor de Mercado de referencia para inversores institucionales como aseguradoras, sociedades de inversión inmobiliaria, grandes inmobiliarias, etc.

De acuerdo a ello para saber si el Proyecto es Viable o no ; es necesario hacer uso de una herramienta que se conoce como GESTION DE PROYECTOS, el cual se apoya en indicadores:

VAN : VALOR ACTUALIZADO NETO Es el valor presente de los Beneficios Netos que genera un Proyecto, usando la Tasa de Descuento acorde al Rendimiento minimo esperado Mide cuanto mas rico sra el Inversionista si lleva a cabo ese Proyecto, en vez de colocar su Capital en los Entes Financieros

TIR : TASA INTERNA DE RETORNO Es la Tasa de interés máxima a la que es posible endeudarse para financiar el Proyecto sin que genere perdidas. Es la rentabilidad que nos esta proporcionando el Proyecto Pero es necesario primero saber que es el FLUJO DE CAJA

Flujo de Caja Es un informe financiero que muestra los flujos de ingreso y egreso en efectivo que ha obtenido una empresa. Ingresos de efectivo : son el cobro de facturas, cobro de préstamos, cobro de intereses, préstamos obtenidos, cobro de alquileres, etc. Egresos de efectivo : son el pago de facturas, pago de impuestos, pago de sueldos, pago de préstamos, pago de intereses, pago de servicios de agua o luz, etc. El Flujo de Caja nos permite conocer la liquidez de la empresa, es decir, conocer con cuánto de dinero en efectivo se cuenta, de modo que, con dicha información podamos tomamos decisiones tales como: Comprar de mercadería, al contado o solicitar crédito, Cobrar al contado o otorgar créditos, pagar deudas a su fecha de vencimiento o pedir un refinanciamiento o un nuevo financiamiento, etc. O efectuar una inversión, con dicha Liquidez

VAN

Consiste en comparar los flujos de costos y beneficios de las diferentes alternativas generadas durante un cierto periodo de tiempo (horizonte de evaluación); con el fin de obtener la información necesaria para decidir la conveniencia de ejecutar un proyecto en base a su viabilidad financiera.

V A N:VALOR ACTUALIZADO NETO El VAN se halla actualizando los resultados del flujo de caja al valor presente Esto se realiza mediante la siguiente fórmula:

FCn VAN   n (1  TPD ) En donde: FCn son los resultados de los flujos de caja para cada período TPD es la tasa de descuento privada o COK ( RENTA) n es el número de períodos del PROYECTO ( TIEMPO)

Tir : TASA INTERNA DE RETORNO FCn VAN   n (1  TPD )

=0



La TIR es la tasa de retorno que se espera que el proyecto proporcione a los beneficiarios



La TIR se halla igualando el VAN a cero. Es la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero



Del ejemplo anterior: Si TIR > TPD : El proyecto es rentable o FACTIBLE Si TIR = TPD : El proyecto es rentable o FACTIBLE Si TIR < TPD: El proyecto no es rentable NO ES FACTIBLE

Evaluación de un proyecto 7

8

9

10

¿Cuál?

¿Con qué?

¿Quién?

¿Cuándo?

Quién realizará el proyecto

Cuándo se realizará el proyecto

Diseño institucional (Marco Lógico)

Cronograma

Cuál alternativa se escogerá Con qué recursos se hará el proyecto

Evaluación económica y social

Financiamiento

Alternativa recomendada

Criterios de rentabilidad ¿Recuerdan que es? VAN Valor Actual Neto

Valor actual de los beneficios netos que genera el proyecto

VAN > 0, aceptar VAN = 0, indiferente VAN < 0, rechazar

TIR

B/C

Tasa Interna de Retorno

Relación Beneficio Costo

Tasa porcentual que indica la rentabilidad promedio anual que genera el capital invertido en el proyecto

Cociente que resulta de dividir el valor actual de los beneficios y el valor actual de los costos del proyecto

TIR > COK, aceptar

B/C > 1, aceptar

TIR = COK, indiferente

B/C = 1, indiferente

TIR < COK, rechazar

B/C < 1, rechazar

Un fabricante de envases de arcilla para la alimentación está analizando la posibilidad de instalar una nueva planta de producción. Tiene dos localizaciones que estudia por la ubicación de la materia prima. Opción 1. Ubicado en Huancayo. Esto le supone un desembolso inicial de 500.000 dólares, generándose unos flujos de caja de 275.000 dólares y de 312.000 dólares en el primer y segundo año respectivamente. Opción 2. Ubicado en Tarma. Esto le supone un desembolso inicial de 400.000 dólares, generándose unos flujos de caja de 250.000 dólares y de 500.000 dólares en el primer y segundo año respectivamente. El coste del capital es en ambos casos del 10%. Se pide: a) Determinar el Valor Actualizado Neto de cada una de las …..inversiones. b) Calcular la tasa interna de rentabilidad (TIR) para ambas …..opciones.

Como en este problema se trata de elegir entre dos lugares, es importante que la respuesta esté bien organizada y clara. VAN = - Desembolso inicial + valor actual de los flujos de caja Localización en Huancayo: El valor actual de los flujos de caja es: VAN = - 500000 +275000/(1+0.10) +312500/(1+0.10)2 VAN = - 500000 +250.000,00 + 258.264,46 = $ 8.264,46 VAN = - Desembolso inicial + valor actual de los flujos de caja VAN = - 500.000 + 508.264,46= $ 8.264,46 Localización en Tarma: El valor actual de los flujos de caja es: VAN = -400.000+ 250.000/(1+.10) + 500.000/(1+.1)2 VAN = 227.272,73 + 413.223,14 = $ 240.495,87 Se prefiere la ubicada en TARMA

B. Calculo del TIR Igualando a Cero en la formula del VAN, tiene a) Localización en Huancayo t = 1,11 ; t = - ojo Como la rentabilidad no puede ser negativa, sólo consideramos el primer resultado. Como: t=1+r r = 0,112 ; es decir, la TIR sería un 11,2%. b) Localización en Tarma 400t 250t 500 0 t = 1,477 t = - ojo 1

2

2

1

2

r = 0,477 TIR = 47,70% Analizando los indicadores se opta por la segunda alternativa: TARMA

Para el caso de determinar el Valor de un Bien Inmueble, se utiliza la formula siguiente:

FCn VAN  Io   n (1  TPD ) Efectuando : VAN = 0

FCn Io   n (1  TPD )

=V

b.- METODO DEL COSTE DE REPOSICION Por el cual se obtiene el coste de construcción del inmueble, es decir que no obtendremos el valor total del inmueble ya que no tiene en cuenta el valor del suelo y luego agregar el valor del terreno Consiste en calcular el equivalente al valor que costaría reconstruir o construir un edificio idéntico al que estamos valorando, con precios actuales de los factores de producción. Al resultado de este cálculo le tenemos que restar la depreciación por el estado actual del edificio. El cálculo del coste actual cuando se trata de un edificio de reciente construcción no tiene demasiada dificultad. Por otro lado si se trata de una edificación antigua, con sistemas de construcción que ya no se usan en la actualidad puede convertirse en un cálculo bastante costoso y difícil de realizar. Lo mismo pasa con edificios singulares, históricos, culturales, etc. que añade dificultad a la valoración del edificio. Esta es la limitación más importante que nos encontramos en el método del coste de reposición.

c.- METODO DEL VALOR RESIDUAL Aplicable a terrenos urbanos, que cuenten o no con fabrica, edificios en proyecto, construcción o rehabilitación Se efectúa a través de un valor técnico llamado Valor Residual, el cual se obtiene por: .- Procedimiento de calculo dinámico; se utilizan valores esperados de cobros y pagos en periodos futuros .- Procedimiento de calculo estático : se utilizan valores actuales, es decir en la fecha de la valuación Normalmente el elemento a averiguar será el Valor del Suelo (para determinar el precio máximo que podemos pagar, para obtener el beneficio deseado), por diferencia-residuo entre el valor de mercado y el valor de construcción, gastos de la promoción y beneficio del promotor.

PRINCIPIO DE LAS VALORACIONES 1- Principio de prudencia Consiste en la aplicación de los menores valores obtenidos, en la correcta imputación de las depreciaciones y de las pérdidas de valor previstas. “Ser prudente en las estimaciones y valoraciones a realizar en condiciones de incertidumbre”.

2- Principio de máxima utilidad El valor de un bien inmueble se calcula en base al mejor uso de sus componentes: suelo y construcción, atendiendo a la edificabilidad y tipología posibles que comporten máxima utilidad, económica y social. Entendiéndose como mayor y mejor uso, el uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado que se hace de un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da como resultado el mayor valor del bien valorado

3- Principio de adición El valor total de un bien inmueble es igual a la suma de los valores de los elementos de igual o distinta naturaleza que lo forman y su coste total es igual a la suma de todos los costes de los factores de producción necesarios para su construcción. También se denomina principio de valor residual, en razón a que uno de los elementos o factores del bien inmueble pueden obtenerse por residuo o diferencia entre el valor o coste total y la suma del resto de los elementos

4- Principio del mínimo error La valoración debe hacerse con el mínimo error compatible con su coste y finalidad, empleándose el método más idóneo para conseguirlo. La valoración no es una ciencia exacta y está basada en procedimientos estadísticos cuya probabilidad de error debe evaluarse. El error isible debe estar previamente determinado y en consonancia con el mismo estará el coste de la valoración: a menor error isible, mayor coste de valoración.

5- Principio de objetividad Siempre que sea posible deben emplearse criterios objetivos de valoración, reduciendo las apreciaciones subjetivas del experto valorador al mínimo posible.

6- Principio de equivalencia o equidad financiera El valor actual (final) de un bien inmueble es igual a la suma algebraica de los valores actuales (finales) de los ingresos y pagos futuros, reales o potenciales, más el valor actual (final) del valor residual del inmueble al término de su vida útil económica.

7- Principio de equivalencia funcional El valor de un bien inmueble es equivalente al de otros bienes inmuebles cuyas características físicas y constructivas cumplan las mismas funciones. Se denomina también principio de sustitución que es fundamental en el método de comparación a la hora de elegir la muestra de inmuebles comparables con el que se quiere valorar.

8- Principio de variación Se llama también principio de temporalidad. Es por ello que las valoraciones deben referirse a una determinada fecha y tienen plazo de caducidad legal, ya que el valor de un bien inmueble es variable en el tiempo.

9- Principio de coherencia Una vez adoptados unos criterios para la valoración de un conjunto homogéneo de inmuebles deberán mantenerse a lo largo de la misma para todos los demás inmuebles. Este principio tiene especial importancia en el método de comparación temporal, cuando el mismo inmueble se valora en momentos distintos deben mantenerse los criterios de valoración en el tiempo.

10- Principio de importancia relativa Podrá permitirse la no aplicación estricta de algunos de los principios de la valoración inmobiliaria siempre y cuando la importancia relativa en términos cuantitativos de la variación que tal hecho produzca, sea escasamente significativa y en consecuencia, no altere el resultado obtenido como imagen fiel del valor del bien inmueble valorado, en razón de su finalidad.

11- Principio de transparencia Según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

12- Principio de finalidad Atendiendo a su finalidad pueden obtenerse diferentes valores de un mismo bien inmueble: Valor de mercado, Catastral, Urbanístico, Expiatorio, Comprobado, Registrado, Hipotecario, Legal, etc.

El Reglamento de Tasaciones contribuyo a uniformar los procedimientos de Valuación, garantizando la seriedad de las operaciones y su nivel técnico. En él se estableció la forma de presentación de los trabajos de tasación que debían constar de un resumen donde se precisaran los elementos esenciales de la propiedad y su valor total y un anexo donde se especificara los detalles de la cosa valuada y los procedimientos seguidos en la operación Un aporte del Reglamento fue determinar la forma de realizar la tasación por formulas de amortización de anualidades y un interés del 9% anual. El Reglamento otorgaba al Cuerpo la capacidad de sancionar a los profesionales que efectuaran valuaciones incorrectas, que defirieran en mas del 50% del promedio obtenido con la tasación efectuada por distinto profesional. Dichas sanciones significaban la suspensión de seis meses a un año y la devolución de ¡os honorarios percibidos

El primer arancel de aéreas urbanas aprobado fue el de Lima, seguido por los de Callao, Barranco, Chorrillos, Ancón, Chiclayo, Ica y Arequipa; localidades donde se advertía claramente el proceso dé expansión urbano. En Lima, el mayor valor fijado a los predios urbanos fue en la Plaza de Armas, siendo de S/ 20.00 el metro cuadrado. Los valores dados al Desarrollo y Situación Actual de la Ingeniería de Valuación consideraba que el valor de las calles disminuía conforme su alejamiento del centro. Se dieron normas para determinar el valor de los terrenos en esquina y el de los lotes de fondo mayor a 25 metros. El arancel de Áreas rusticas, se fijaba valores de 300 a 200 soles según cercanía a la Alameda de Circunvalación ( Por Ha)

En el Arancel de Precios se determinaba los honorarios de los ingenieros en S/. 20.00 diarios, los salarios de sobrestantes y maestros en S/ 4.00 diarios; artesanos de S/ 2.00 diarios; y peones de 5/ 1 .50 diarios. También se fijaba precios de- excavaciones, movimiento de tierras y el correspondiente a las diferentes partidas de las edificaciones urbanas. La Ley 7761 promulgada el 5 de febrero de 1930, dispuso que los aranceles de tierra y los Reglamentos de Valuación que formulara el Cuerpo Técnico de Tasaciones tuvieran valor legal cuando obtuvieran aprobación del Gobierno. El primer Reglamento Moderno de Tasaciones, formulado por el Cuerpo, obtuvo aprobación gubernativa en noviembre de 1947 por Resolución Suprema M 917 Posteriormente, en 1956 se aprobó un nuevo Reglamento, que derogaba el anterior, por Resolución Suprema Nº 076.

Diferentes instrumentos legales como la Ley 12063 sobre expropiación forzosa, establecieron dispositivos de excepción a favor del Cuerpo de Tasaciones y de sus , constituyendo de esta manera la valuación, un ejercicio profesional restringido o cautivo. Al debatirse en las Cámaras Legislativas en 1961, la Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú la Junta Directivo del Cuerpo de Tasaciones gestiono la modificación de algunas disposiciones que podían limitar las posiciones alcanzadas. La Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú; su Constitución y en especial la Ley del Ejercicio Profesional Nº 16053, determinan claramente que para ejercer la profesión y realizar valuaciones de ingeniería se requiere estar inscrito en el Registro de Matrícula de la Institución. Asimismo, que le corresponde al Colegio normar el Ejercicio Profesional y supervigilar su desempeño.

TASACIONE S PARTE DE LA INGENIERIA MEDIANTE EL CUAL SE DETERMINA EL JUSTO VALOR Y/O JUSTIPRECIO DE LOS BIENES, SEAN ESTOS MUEBLES E INMUEBLES. PARA LO CUAL, EN NUESTRO PASO SOBRE LA FAZ DE LA TIERRA; SE PRESENTAN COMO MINIMO LOS CASOS SIGUIENTES A TENER EN CUENTA :

1.- ADQUISICION DE UN BIEN

MUEBLE

INMUEBLES a) URBANO

b) RURAL

c) ISLAS Y OASIS

2.- VENTA DE UN BIEN

3.-PRESTAMOS BANCARIOS

4.- PAGO DE IMPUESTOS

N

VALUACION 1.- C O M E R C I A L

2.- L E G A L

EXISTEN EN NUESTRO PAIS LAS SIGUIENTES ENTIDADES :

• CUERPO TECNICO DE

TASACIONES ....DEL PERU ( CTTP) • CONSEJO NACIONAL DE

TASACIONES ....DEL PERU ( CONATA) • SUPERINTENDENCIA DE ...BANCA Y

....SEGURO ( SBS) • COLEGIO de INGENIEROS ( CIP – CDL) •REGISTRO DE PERITOS DEL PODER

JUDICIAL ( REPEJ)

ETAPAS DE UNA VALUACION Estudio de la Documentación Inspección del Predio Determinación de los valores unitarios del Terreno y de la Edificación Trabajo de Gabinete

Estudio de la Documentación Testimonio compra venta Titulo de Propiedad Ficha de Inscripción en R.P. Licencia de Construcción Planos de la Edificación Certificado de Numeración Certificado de Conformidad Reglamento Propiedad Horizontal R. Interno Planos de la Edificación Replanteados

INSPECCION DEL PREDIO Comprobar las medidas Inspeccionar la Edificación Constatar el estado conservación Averiguar Antigüedad de la Edificación Anotar y medir las obras complementarias

Determinación de los Valores Unitarios del Predio Arancelarios Del Terreno CONATA - MVC Municipalidades De la Edificación Valores Unitarios Oficiales de Edificación CONATA - MVC

Determinación de los Valores Unitarios del Predio

Comerciales

Del Terreno Precio del Mercado Inmobiliario De la Edificación Precio del Mercado Inmobiliario, tomando en cuenta sus características

Trabajo de Gabinete Análisis de la documentación Cálculos necesarios ( Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú) Elaboración del Informe Valuatorio

Formato Tipo: RNTP

Ricardo Santos Rodríguez

Hawai 132-Chorrillos

Consultor - Ingeniero Civil

Teléfono 2540820

T A S A C I Ó N ARANCELARIA y COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN........ A . MEMORIA DESCRIPTIVA 1.- PROPIETARIO : 2.- SOLICITANTE : 3.- OBJETO DE LA TASACIÓN : 4.- METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA : La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por la R.M. Nro. 126-2007-VIVIENDA / 07 de Mayo del 2007; por el Método de la Tasación Directa 5.- FECHA : 6.- UBICACIÓN.- El predio se encuentra situado en……………Nº----- del Distrito de ----------- , Provincia de -----------------,del Departamento del Perú

7.- LINDEROS.- Los linderos de la propiedad son los siguientes: Por el frente

:

Por el costado derecho entrando

:

Por el costado izquierdo entrando

:

Por el fondo

:

8.- PERÍMETRO.- Su perímetro es el siguiente: Por el frente

:

Por el costado derecho entrando

:

Por el costado izquierdo entrando

:

Por el fondo

:

9.- ÁREA del Terreno.- El área encerrada por este perímetro es de :

10.- ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

11.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE POSEE EL PREDIO

12.- DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

13.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.- El inmueble tiene las siguientes especificaciones técnicas constructivas: Cimentación:

Muros y Columnas:

Techos y Coberturas:

Pisos y Contrapisos :

Contrazocalos y Revestimientos : Carpintería de puertas, ventanas, rejas, barandas, etc. Vidrios :

Pinturas :

Cerrajerías :

Instalaciones Sanitarias:

Instalaciones Mecánicas y Eléctricas:

Instalaciones Telefónicas :

Instalaciones Complementarias permanentes, ascensores, aire acondicionado, sistemas de alarma, sistemas de bombeo de agua etc. Instalaciones Inteligentes :

Obras Complementarias :

Otros :

14.- ESTADO DE CONSERVACIÓN 15.- SERVIDUMBRES 16.- ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 17.- INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS.- El predio se encuentra inscrito en los Registros Públicos en el tomo……, de Folio………, partida………. y asiento…………/ Ficha 18.- OBSERVACIONES

B. VALUACIÓN a).-VALUACIÓN DEL TERRENO .- De conformidad al Reglamento Nacional de del Perú y al Arancel Vigente se tiene:

Tasaciones

Costo del Terreno = Área del Terreno x Arancel Vigente b).- VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES.- Según los Valores Unitarios de Edificación vigente, aprobados según Resolución Ministerial Nº …………del…………y teniendo en cuenta la tipificación y características constructivas predominantes se tiene: Tipos de acabado

Categoría

Costo por m2

1.- Muros y columnas 2.- Techos 3.- Pisos 4.- Puertas y Ventanas 5.- Revestimientos 6.- Baños 7.- Instalaciones

Costo por m2

: S/.

Depreciación % : Costo por m2 depreciado : S/. Áreas Construidas: 1er Piso Otros

:

m2

:

m2

2do Piso

:

Total :

m2 m2

c).- VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS Costo de las obras Complementarias : d).- VALUACIÓN DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Costo de los instalaciones

:

e).- VALORES INTANGIBLES Costo de los valores intangibles : f).- CUADRO RESUMEN DE LAS VALUACIONES.- De conformidad al Art II.E.35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, se tiene: Costo del terreno

:

Costo de la edificación

:

Costo obras Complementarias

:

Costo de Instalaciones Fijas y Permanentes

:

TASACIÓN LEGAL

ANEXOS FOTOGRAFÍAS Y OTROS

:

NECESIDADES HUMANAS CORPORALES Y/O BIOLÓGICAS.- Son aquellas necesidades primarias indispensables para la existencia del ser humano: Nutrición, Reproducción etc. B

RELATIVOS Y/O DE EXISTENCIA SOCIAL.- Son aquellas necesidades no primarias que usa el hombre, en función del medio en que vive 1.- De confort

: Teléfono, televisor, vehículo, etc.

2.- De lujo

: Cuadros culturales, culturizarse, etc.

3.- Colectivos

: Comunes a la colectividad, parques, estadios, etc.

BIENES Son todas las cosas u objetos que sirven para satisfacer una necesidad. a).- BIENES LIBRES.- Aquellos Bienes que se encuentran libres en la naturaleza; y que están al alcance de todos los seres vivos, necesarios para su existencia: aire, luz solar, agua de los ríos, etc. b).- BIENES ECONÓMICOS.- Aquellos Bienes que necesitan un trabajo y .un gasto para conseguirlos. 1.- Bienes de Uso y/o de Consumo.- Aquellos Bienes que con el. transcurso del uso tienden a desaparecer y/o deteriorarse : Ej. ..Lapicero, escritorio, etc. 2.- Bienes de Capital.- Aquellos Bienes que sirven para producir otros .. Bienes: Ej. Fabrica textil, motores, Tierra, etc.

LOS BIENES SE CLASIFICAN EN: a).- BIENES INMUEBLES.- Aquellos Bienes que están unidos ...... artificialmente o permanentemente a la tierra: Ej. El suelo, subsuelo, las minas, naves, aeronaves, las estaciones de las vías de ferrocarriles y el material rodante, etc. Estos Bienes se inscriben en el registro de la Propiedad .. .Inmueble. b).- BIENES MUEBLES.- Aquellos Bienes que a pesar de ..... estar asentados sobre la superficie de la tierra, pueden ser retirados de ella con mayor a menor facilidad. Ej. Vehículos terrestres, construcciones en terreno ajeno, equipos electrodomésticos, etc.

FORMAS DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD PREDIOS.- Se denomina así a todos los terrenos urbanos, rústicos, interurbanos con ó sin edificación; Haciendas, casas de campo, etc. PROPIETARIO DE UN BIEN.- Es el poseedor de un Bien; aquel que tiene Dominio o Posesión Legal de dicho Bien; para lo cual debe tener un documento en el que consta su Derecho, llamado Titulo de Propiedad. DERECHO DE PROPIEDAD.- Es la facultad de usar, gozar y disponer de un Bien de la manera absoluta. El Titulo de Propiedad de un Inmueble, lo otorga el Registro de Propiedad Inmueble, que es una sección de los Registros Públicos órgano dependiente del Ministerio de Justicia.(MVC) Cuando se inscribe un Bien inmueble por primera vez se llama Primera de Dominio y/ó Inmatriculación : Ej. naves, aeronaves

LA PROPIEDAD IMPLICA: a).- OBJETO

DE

DE

UN

BIEN

PROPIEDAD.- Son todos los Bienes materiales,

intelectuales y culturales, que puedan poseerse en forma privada y salvos los negados por la ley, pueden ser :

colectiva;

 Propiedades Privadas.- Aquellos Bienes que están bajo la posesión de una ó varias personas para su aprovechamiento personal: Ej. Predios.  Propiedades Colectivas .- Aquellos Bienes que colectivamente: Ej. Tierras de pastoreo, reservas forestales, etc.

son

poseídos

b).- SUJETO DE PROPIEDAD .- Son aquellas personas o entidades que gozan del Derecho de Propiedad de los Bienes que poseen, pueden ser :  Personas Naturales.- Aquellas personas que por su propia naturaleza se consideran que tienen derechos anteriores a la ley sobre dicho Bien. Todos nosotros somos personas naturales.



Personas Jurídicas.- Aquellas entidades reconocidas por la ley:

Ej.

FORMAS DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD TESTADA SUCESION

.COMPRA .DENUNCIA

INTESTADA

. PERMUTA. . CESIÓN .EXPROPIACIÓN ( SPICA)

PRESCRIPCIÓN Es una manera de adquirir la propiedad de un bien en forma pacifica, ADQUISITIVA

publica y sin violencia; demostrando que uno tiene el dominio de ella por mas de cinco años. a).- Ocupación ilegitima de buena fe: Adquisición de un predio y otra persona es el propietario; se requiere cinco años b).- Ocupación ilegitima de mala fe: La persona sabe que el predio pertenece a otra y se hace poseedora de ella; se requiere diez años ( invasión) Se demuestra con los pagos efectuados de los servicios, autovaluo etc Para lo cual se realiza un Juicio en el Poder Judicial y/o a través de un Notario para obtener el Titulo de propiedad de dicho predio Ej. La plaza de toros Sol y Sombra.

CLASES DE VALUACIÓN a).-VALUACIÓN ORDINARIA.- Es aquella valuación de los Bienes en que.el vendedor y comprador se ponen de acuerdo, sobre el Valor efectivo de esos Bienes y realizan el cambio ó trueque: Ej. Polvos Azules ( Demanda y Oferta ) b).-VALUACIÓN FORMAL.- Son las valuaciones de los Bienes que se .efectúan estimando su Justo Valor de Cambio: profesional calificado : .......Perito Valuador. Este tipo de valuación se realiza para: 

Compra y venta de inmuebles



Prestamos hipotecarios



Expropiaciones

- Fusión de empresas

- Fijación de impuestos, ........etc.

DEPRECIACIÓN DE UN BIEN FÍSICO Es la perdida de Valor que ha sufrido un BIEN, durante su vida de servicio hasta la fecha en que se determina su valor. Esta perdida de Valor se debe a la EDAD y al USO. La Depreciación es un efecto económico causado por el Deterioro y/o Obsolescencia. El deterioro, se evidencia por el uso y desgaste, daños, rajaduras, corrosión, incrustaciones o defectos estructurales. Ej. Un edificio. La Obsolescencia, es la Perdida de Valor que experimenta un Bien; debido a la desaparición de su Uso, en razón de nuevos inventos o mejoras en su diseño y fabricación. Ej. ATX Pentium

LA OBSOLESCENCIA SE PRODUCE POR :

No utilización del Bien, en razón de haber desaparecido la demanda de su producción Ej. Reglas de Cálculo. Que su trabajo es ejecutado por una unidad mejorada Ej.: Reglas de Cálculo

Calculadoras

Que su trabajo es ejecutado por una unidad mas adecuada, con mayor eficiencia y a menor costo. Ej. Panadería: Hornos

Maquinaria

LA OBSOLESCENCIA SE CLASIFICA EN

.Funcional.- Debido a diseño defectuoso o inadecuaciones físicas o mecánicas, mejoras en las tecnologías que alteran su funcionamiento es decir; se alteran por condiciones dentro de la Propiedad. Ej. Panadería : Hornos

Maquinas

Económica.- Causada por factores externos a la Propiedad Ej. Reglas de Cálculo Calculadoras

TIPOS

DE

DEPRECIACIÓN

a).- Depreciación Efectiva.- Es la verdadera perdida del Valor de un Bien. El cual es ..............determinado por : 

Expertos valuadores



Del estudio de los datos obtenidos mediante el examen del Bien



De la correcta aplicación de los principios de la Depreciación.

Esta Depreciación puede ser: .- Anual.- Depreciación que ha sufrido el Bien, en un año de servicio .- Acumulado.-Depreciación a la fecha de la Valuación que ha sufrido el BIEN

b).- Depreciación Económica.-

Es aquella Depreciación supuesta, calculada por .............formulas matemáticas, para distribuirlas a lo largo de la vida de servicio .............promedio, de unidades semejantes y en condiciones similares de servicio.

La Depreciación Económica puede ser realizado por cualquier profesional o persona sin el examen de los Bienes, ya que ella se basa en la vida de servicio promedio de Bienes similares y utilizando formulas matemáticas adecuadas.

MÉTODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACIÓN a).- MÉTODO DIRECTO Ó DE LA LÍNEA RECTA Usado para depreciar Bienes, considerando que ella se deprecia en forma constante. No funciona en países donde la moneda no es estable D = ( Vo - Vr ) / n Vo : Valor nuevo o de Reposición Vr : Valor Residual n : Número de años Ej. : Vo = S/ 300.000 D = S/ 45,000

Vr = S/ 30.000 (Depreciación Constante)

n = 6 años Esto indica :

Que el Bien al final del 1er año se deprecia en

S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 2do año se deprecia en

S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 3er año se deprecia en

S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 4to año se deprecia en

S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 5to año se deprecia en Idem al 6to año Total depreciado

S/. 45,000.00 S/.- 45, 000.00 S/.270,000.00

Por lo tanto el Valor del Bien es:

Al final del 1er año: S/. 300,000 - 45,000

= S/. 255,000.00

Al final del 2do año: S/. 255,000 - 45,000

= S/. 210,000.00

Al final del 3er año: S/. 210,000 - 45,000

= S/. 165,000.00

Al final del 4to año: S/. 165,000 - 45,000

= S/. 120,000.00

Al final del 5to año: S/. 120,000 - 45,000

= S/. 75,000.00

Al final del 6to año: S/. 75,000 - 45,000

= S/. 30,000.00 ( V. R.)

¿Pero que pasaría cuando el Bien sufre un deterioro repentino. Ej. : Choque de un carro? Debido a lo indicado anteriormente, es necesario cargar la Depreciación a los primeros años.

b).- MÉTODO DE LA SUMA DE LOS DÍGITOS Usado en la Depreciación de Bienes, en los cuales se deprecia fuertemente al inicio Dx = ( n - x + 1)* (Vo - Vr) / Sd Sd = n*( n + 1) /2 Vo = S/. 200,000.00

Vr = S/ 20,000.00

Ej: Sd = 6 ( 5 ) / 2 = 15

n=5

( Vo - Vr ) / 15 = S/. 12,000

Depreciación al final del 1er año D1 = 12,000 (5-1+1) = S/60,000.00 Depreciación al final del 2do año D2 = 12,000 (5-2+1) = S/48,000.00 Depreciación al final del 3er año D3 = 12,000 (5-3+1) = S/36,000.00 Depreciación al final del 4to año D4 = 12,000(5-4+1) = S/24,000.00 Depreciación al final del 5to año D5= 12,000(5-5+1) = S/12,000.00 Total depreciado

S/. 180,000.00

Valor Residual

S/. 20,000.00

Valor de Origen

S/. 200,000.00

Por lo tanto el Valor del Bien :

Al final del 1er año

S/.200,000 - S/.60,000 = S/.140,000.00

Al final del 2do año

S/.140,000 - S/.48,000 = S/. 92,000.00

Al final del 3er año

S/. 92,000 - S/.36,000 = S/. 56,000.00

Al final del 4to año

S/. 56,000 - S/.24,000 = S/. 32,000.00

Al final del 5to año

S/. 32,000 - S/.12,000 = S/. 20,000.00

Que es el Valor residual

c).- MÉTODO DOBLE DEL MÉTODO LINEAL Y/O DIRECTO Di = 2*(Vo -Vr) / n Ej.

Vo = S/.300,000

n = 6 años Al final del

Vr = S/30,000

( Vo - Vr ) / n = S/. 45,000

DEPRECIACIÓN

VALOR

1er año

D1 = 2(45,000)

2do año

D2 = 2(210,000)/6 = S/. 70,000.00

S/. 140,000.00

3er año

D3 = 2(140,000)/6 = S/. 46,666.67

S/. 93,333.33

4to año

D4 = 2(93 333.33)/6 = S/. 31,111.11

S/. 62,222.22

5to año

D5 = 2(62,222.22)/6 = S/. 20,740.74

S/. 41,481.48

6to año

D6 = 2(41,481.48)/6 = S/. 11,481.48

S/. 30,000.00

Depreciación Valor Residual

= S/. 90,000.00 S/. 210,000.00

S/.270,000.00 30,000.00

d).- MÉTODO DEL PORCENTAJE FIJO DEL VALOR DECRECIENTE EN LIBROS Ej.

Vo = S/.200,000.00

Vr = S/.20,000.00

n = 5 años

R = 1 - n Vr/Vo

R = 36.90%

Al final del

DEPRECIACIÓN

VALOR

1er año

200,000.00 x 0.3690 = S/.73,800.00

S/.126,200.00

2do año

126,200.00 x 0.3690 = S/.46,567.80

S/. 79,632.20

3er año

79,632.20 x 0.3690 = S/.29,384.28

S/. 50,247.92

4to año

5 0,247.92 x 0.3690 = S/.18,541.48

S/. 31,706.44

5to año

31,706.44 x 0.3690 = S/.11,706.44

S/. 20,000.00

Depreciación total Valor residual Valor Original

S/.180,000.00 S/. 20,000.00 S/. 200,000.00

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS La Valuación de una propiedad inmueble se sustenta en : Valor de Reposición.- Es el Costo de reposición de la propiedad, menos la depreciación acumulada o pérdida de Valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional y la obsolescencia económica. Ella incluye: Costos Directos, Indirectos, Financieros Valor de Mercado.- Es el Valor del Mercado Inmobiliario de propiedades similares o comparables, en ventas recientes o Tendencias futuras. Valor de Capitalización.- Es el Valor de capitalización de la renta que produce el inmueble y la estimada durante su vida económica futura, empleando la tasa de interés del mercado de capitales. Ingresos reales, proyectados, renta neta, impuestos, gastos etc. Analizando estos tres estimados se obtiene el VALOR DE AVALUÓ

PROCESO VALUATORIO El procedimiento para el estimado del Valor debe efectuarse mediante métodos ordenados y cálculos matemáticos que permitan una evaluación fundamentada para el Valor seleccionado. Para lo cual se recomienda el siguiente procedimiento: I.- ACOPIO DE INFORMACIÓN : Para lo cual el valuador deberá disponer de documentos de : Identificación de la Propiedad: Ubicación, características Derechos Legales y Documentación: Titulo de Propiedad, Declaración de Fabrica, Independización, etc. Fecha de la valuación. Objetivo de la valuación.

II.- INVESTIGACIÓN PRELIMINAR Y PLAN DE TRABAJO 1.

Recolección de datos

4. Plazo de ejecución

2.

Fuentes de Información

5. Programa

3.

Personal requerido

III.- INSPECCIÓN TÉCNICA DE LA PROPIEDAD 1.- Ubicación : Región, ciudad, vecindario, ...........................etc.

distrito,

urbanización,

servicios,

2.-Económicos: Población, precios de Bienes raíces, costos de ..........................construcción, entorno, niveles de gasto, capacidad de ...........................compra etc. 3.- De la Propiedad: Titulación, emplazamiento, aspectos físicos, mejor y ........................más alto uso etc. 4.- Comparativos: Zonificación, costos, alquileres, ...................gastos, impuestos, etc.

venta

de

inmuebles,

VALUACIÓN DEL LOTE DE Para efectuar la TERRENO Valuación del Terreno se debe

considerar que dicho lote esta sin Edificación, pero con sus obras de Habilitación Completas y en Estado Operativo. Se tendrá en cuenta los Valores de mercado de operaciones recientes y establecer un precio razonable, para lo cual se tendrá en cuenta: Análisis del Vecindario.- Para lo cual se debe distinguir entre el vecindario: la zona de Vivienda; de la zona Comercial o Industrial. Ubicación del Lote.- En el Valor de un lote urbano, es muy importante la influencia del entorno en sus aspectos Sociales y Económicos. Método Aplicable.- Que puede ser el de Reposición o el Valor de Origen

VALOR

DE

MERCADO

Para analizar los factores que afectan el Valor de los Terrenos Urbanos, según su uso se clasifican los lotes de terreno en Residenciales, Industriales y Comerciales.

TERRENO PARA USO RESIDENCIAL LOTE

SERVICIOS

Fondo Pavimento Ancho Veredas Forma Alumbrado Topografía Teléfono Ancho calle Desagüe Interior Agua Esquina Electricidad Altitud Agua/Incendio

DISTANCIAS

CONDICIONES

Escuelas Iglesias Transporte Tiendas Comercio Esparcimiento

Distribución Zonal Desarrollo Zonal Clasificación Orientación Terreno Plano

Establecimiento Industrial

TERRENOS PARA USO INDUSTRIAL / COMERCIAL UTILITARIOS MANO OBRA Medidas

Salarios

Forma Proximidad Topografía Especialidad Accesibilidad * Insumos 

COMUNITARIOS

SERVICIOS

Vecindario

Agua / Desagüe

Seguridad Impuestos

Electricidad Teléfono Serv./ Incendio

En este factor se debe considerar: Calles, Avenidas, Pasajes, Ferrocarriles, Autopistas, ....Puertos, Aeropuertos.

VALUACIÓN DE TERRENOS 1. - CON FRENTE A UNA VÍA PUBLICA Deducción de una formula general a

=

Frente

b = Longitud

S

=

Area total

S=axb

Va

=

Valor arancelario del frente

Vt

=

Valor total del terreno

a

De acuerdo al artículo II.C22 se plantea: 1er caso.- El área es menor que el triple cuadrado del frente S  3 a2 Entonces:

b

Vt = Va x S

2do caso.- El área es mayor que el triple cuadrado del frente S  3 a2

Dif. = ( S - 3 a 2 )

Vt = 3 a 2 ( Va) + 0.5 Va ( S - 3 a 2 ) Sacando factor común 0.5 Va:

Calle

1.-TERRENO CON UN SOLO FRENTE A LA CALLE 21 m

30.50 m

40 m

15 m Calle A

Teniendo en cuenta lo indicado en el art. II.C.22 del RNTP

Va = S/. 65.00 / m2

S =

a

15 x 9.50 + 21.00 x 30.50

3 a2

=

=

S

15.00 m

= 783 .00 m 2

675 m2 S 

Como :

3 a2

El valor del terreno se obtiene con la formula anterior :

Vt

=

0.5xS/.65.00(783+3x(15)2)

Vt

=

S/.

47,385.00

2.- TERRENO IRREGULAR CON DOS FRENTES 20 m

20 m

45 m

20 m

Calle B

10 m

Se valorizara teniendo en cuenta los Artículos : II.C.23 y II.C.22

28 m Calle A

Del RNTP

Calle A :

Va = $ 30.00 / m2

Calle B :

Vb = $. 45.00 / m2

1er Cálculo : Repartiendo proporcionalmente a los frentes :Articulo : Calle A : 1,420 / ( 20 + 28 ) x 28 = 828.33 m2 Calle A :

S  3 a2

Frente = 28 m

828.33 m2 x S/. 30.00 / m2 Calle B :

= S/.

24,849.90

S  3 a2

Frente = 20 m

591.67 m2 x S/. 45.00 /m2 2do Cálculo.- Calle A :

Calle B : 591.67 m2

S 

3 a2

= S/. 26,625.15

Vt =

Frente = 28 m

Vt1 = 1,420.00 x S/. 30.00 /m2 =

3er Cálculo . - Calle B :

S > 3 a2

$ 51,475.05 **

$ 42,600.00 **

Frente = 20 m

Vt2 = 0.5 x S/. 45.00/m2 ( 1,420 + 3 ( 20)2 ) =

Valor Definitivo

$ 58,950.00 **

= $ 58,950.00

3.- TERRENOS CON FRENTES A UN PASAJE COMÚN Si : a/3>1

b

a/3 =1

Sva < 0.50 Vau

a1 f d

Sva = 0.50 Vau

Para Valuar este tipo de terreno aplicar el Articulo. II.C.24 Sva = Vau x ( 1.00 - 0.01d ) x a / 3

Si : Sva = 0.50 Vau :

a Calle A

Reemplazando en la formula, se tiene: dmax. = 50 m

Sva : Supuesto Valor Arancelario de la Vía de dominio Vau : Valor arancelario de la vía pública d : Distancia de la Vía Pública hasta el Vértice más cercano del terreno Ej:

a = 7.00 m

a1 = 8.00 m

b = 30.00 m

f = 41.00 m

Seis departamentos iguales

d = 33.00 m Va = $. 38.00 / m 2

VALOR DEL TERRENO Supuesto Valor Arancelario : S = 8 x 30 = 240 m2

S  3 (a1)2

Sva = Vau ( 1 - 0.10 x d ) = S/. 38 x (1- 0.1x33) = $. 25.46/m2

Valor del Terreno Interior : Vt = 0.5x S/.25.46 ( 240 + 3x82 ) = $. 5,499.36

Valor del Pasaje : S1 = 7x41 = 287 m2

Frente = 7m2

S  3 a2

Vt1 = 0.50xS/.38.00 ( 287 + 3x72 ) = $. 8,246.00

Por lo Tanto el Valor del Terreno : Vt = $. 5,499.36 + 1/6 Vt1 =

$. 6,873.69

4.- TERRENOS EN LA QUE SE CONSIDERA LOS ARTÍCULOS II.C.27 y II.C.28 DEL R N T P Va = S/. 42.00 / m2

Vb = S/. 35.00/ m2

S = 24.50 x 5.00 = 122.50 m2

1er. Cálculo: Se aplica el articulo II.C.23, efectuando el reparto proporcional: Calle A: 122.50 x 24.50 / ( 24.50 + 5.00) = 101.74 m2 Calle B: 122.50 x 5.00 / ( 24.50 + 5.00) =

20.76 m2

122.50m2

101.74 x S/. 42.00 = S/. 4,273.08

4.15( S/.4,273.08)/15 = S/.1,182.22

20.76 x S/. 35.00 = S/. 726.60

5( S/.726.60)/6 =

S/. 605.50

S/. 1,787.72

2do Cálculo S 

3 a2

Se usa la reducción del : Articulo II.C.28 Fondo promedio = Fo = 122.50 m2/ 24.50m = 5 m S = 122.50 m2 Frente a la Calle B

Vt1 = Sx Va x 5 / 15 S



=

Fo  15

S/. 1,715.00

3 a2

Calle A

Se usa la reducción del : Articulo II.C.27 f = 5.00 m

24.50 m

S = 122.50 m2

Vt2 = 0.5 x S/. 35.00 ( 122.50 + 3x52) x5 / 6 = S/. 2,880.20 El mayor valor es el Valor definitivo :

Vt = S/. 2,880.20

5m Calle B

Frente a la Calle A

TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES 1.- Consejo Nacional de Tasaciones del Perú Para la valorización de las edificaciones o construcciones, el Concejo Nacional de Tasaciones del Perú (CONATA ) se ciñe estrictamente al Reglamento General de Tasaciones del Perú, en el cual se toma en cuenta el área techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificación (VUE), vigentes a la fecha de la Tasación. Así como la depreciación (D) por antigüedad y Estado de Conservación, según el material estructural predominante Los valores de Depreciación, se dan en el Reglamento General de Tasaciones del Perú; respecto a los valores Unitarios de Edificación ellos son propuestos por el Concejo Nacional de Tasaciones del Perú y aprobados por El Ministerio de

Para lo cual se consideran los siguientes parámetros: ‑

Valor de la Edificación (VE) : Que se obtiene deduciendo al valor similar nuevo (VSN) la depreciación (D).

‑

Valor Similar Nuevo ( VSN) : Que se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el Valor Unitario Oficial de Edificación (VUE). VSN = AT*VU La Depreciación (D) : Se determina tomando del Valor Similar Nuevo (VSN) un porcentaje (%) por Antigüedad y Estado de Conservación que varía de acuerdo al material estructural predominante. D =(%*AT*VUE)/ 100

Para la Valorización de la Edificación se aplica la siguiente formula: VE = AT*VUE*( 1 - % /100) VE =

Valor de la edificación.

AT =

Área techada.

VUE =

Valor unitario oficial de la edificación.

%

Porcentaje de Depreciación.

=

VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES Según los Valores Unitarios de Edificación vigente, aprobados según Resolución Ministerial Nº …………del…………y teniendo en cuenta la tipificación y características constructivas predominantes se tiene: Tipos de acabado

Categoría

Costo por m2

1.- Muros y columnas

D–1

156.91

2.- Techos

C–2

119.00

3.- Pisos 4.- Puertas y Ventanas 5.- Revestimientos 6.- Baños 7.- Instalaciones

Costo por m2 Depreciación 20%

: S/. 800.00 :

Costo por m2 depreciado : S/. Áreas Construidas: 1er Piso Otros

:

m2

:

m2

160.00 640.00 2do Piso

:

Total :

m2 m2

Costo de la Construcción : Área x Costo depreciado

CUADRO RESUMEN DE LAS VALUACIONES De conformidad al Art II.E.35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, se tiene: Costo del terreno

:

Costo de la edificación

:

Costo obras Complementarias

:

Costo de Instalaciones Fijas y Permanentes

TASACIÓN LEGAL/COMERCIAL

ANEXOS FOTOGRAFÍAS Y OTROS

:

2.- Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú propone varios Métodos para la Tasación de las Edificaciones, en las que intervienen muchos factores que son importantes para dicha valuación, de las cuales mencionaremos algunas.

·

El Método de Costos de Reposición por Costo Unitario de Área Cubierta

Este método es muy usado en las Valuaciones de Inmuebles por su factibilidad de ejecución, ya que no se necesitan Planos ni Especificaciones de Construcción del Inmueble a Tasar. Es suficiente que el Perito pueda determinar el Costo Unitario por unidad de área, para las diferentes zonas de edificación, en función de sus características físicas y de los materiales que la componen; no siendo necesario de la misma Edificación a tasar, sino de otra bien parecida o idéntica; teniendo en cuenta las características de la Edificación.

Factores y Aspectos que afectan la Valuación de una Edificación Para lo cual se debe tener en cuenta el uso al cual va ser destinado:

A.- Residenciales o de Vivienda. B.- Comerciales o Industriales. Aquellas dedicadas a las actividades mercantiles o Industriales.

A.- Residenciales o de Vivienda. - Deberá de tenerse en cuenta el diseño de la vivienda, materiales, estilos y funcionabilidad siendo uno de los principales factores de una vivienda El Grado de Aceptación en el Mercado Inmobiliario, que será mayor cuando mejor sea la condición de diseño, calidad de construcción, materiales y acabados. Para lo cual se debe considerar los siguientes aspectos: - Zonificación. - Coeficiente y Funcionabilidad de Diseño. - Calidad y adecuado empleo de los materiales. - Distribución y áreas adecuadas, Circulación y Ventilación. - Equipamiento de Equipo eléctrico e hidráulico, Intercomunicadores, control de video y Sistemas de Seguridad, etc. - Emplazamiento mejor y más alto uso, compatibilidad con el vecindario, tener en cuenta: edificios inadecuados, trafico inadecuado.

B.- Edificios Comerciales y/o Industriales En este tipo de Edificaciones existen varios factores tales como; la Funcionabilidad de la Edificación, esta se basa en la eficiente utilización y explotación comercial lo arquitectónico ve principalmente la Funcionabilidad y atractivo comercial para el cliente. Ahora bien hay que mencionar que en los Edificios de Tiendas - Centros Comerciales; el diseño ha cambiado ya que tienen una variedad de mercaderías de variada índole, tal como fuentes de soda, cinemas, restaurantes, estacionamientos y medidas de seguridad; esto se traduce en una mejor afluencia de compradores y un mejor rendimiento económico, así como mayor funcionabilidad.

Por otro lado también en los Edificios de Oficinas; la eficiencia de funcionabilidad es medida entre otros, por la relación del área neta alquilada al total del área Edificada y varia entre los rangos de 65 al 90 %. Otros indicadores de la funcionabilidad de la Edificación son: Iluminación y ventilación, buenas áreas de estacionamiento propias y para visitantes, escalera principal y de escape, ascensores de pasajeros, montacargas. Es importante la verificación de las instalaciones sanitarias y eléctricas en cuanto al aspecto de seguridad, contra incendio y vida probable.

Para los Edificios Industriales son importante muchos aspectos por revisar, por ejemplo la localización, dimensiones y áreas adecuadas, áreas libres de circulación y de estacionamiento, patio de maniobras, coeficiente de edificación; utilización eficiente del lote del terreno, áreas para futura expansión; aspectos de seguridad de equipos que puedan afectar el valor Podíamos decir que los Métodos que propone el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú y los que aplica son mayormente para realizar una Tasación Comercial debido a que considera todos los factores y aspectos que afectan al inmueble en el pasado, presente y futuro de la vida del inmueble.

Ahora bien El Concejo Nacional de Tasaciones del Perú, realiza sus Tasaciones de acuerdo a su Reglamento General de Tasaciones del Perú, la que mayormente es considerada como una Tasación Arancelaria; esto es debido a que los Precios de Edificación son los oficiales dictaminados por el Estado o entidad relacionada con él.