Servidumbres De Luces Y Vistas 1h6a72
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Derecho en edificación
EPSEB 03/05/2011
DERECHO EN EDIFICACIÓN Curso 2010-‐2011 QP
TRABAJO EXTERNO SOBRE: •
Servidumbres de luces y vistas
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INDICE
1.-‐ De las servidumbres en general.......................................................... p.3 1.1.-‐ Concepto de servidumbre........................................................... p.3 1.2.-‐ Sobre las servidumbres en general en el C.C. ............................. p.3 1.3.-‐Elementos características, clasificación y extinción……………….......p.6 2.-‐De las servidumbres de luces y vistas .................................................. p.8 2.1.-‐ Concepto de servidumbre de luces............................................. p.8 2.2.-‐ Concepto de servidumbre de vistas ............................................ p.8 2.3.-‐ Sobre las servidumbres de luces y vistas en el C.C...................... p.8 2.4.-‐Características de las servidumbres de luces y vistas………………….p.9 3.-‐Particularidades del Código Civil Catalán ............................................. p.10 3.1.-‐ Artículo 546-‐10 (C.C.C.) ............................................................... p.10 3.2.-‐ Artículo 566-‐ 5 (C.C.C) ................................................................. p.10 4.-‐ Sentencias.......................................................................................... p.11 4.1.-‐ Sentencia A…………………………………………………………………………………p.11 4.2.-‐ Sentencia B……………………………………..………………………………………….p.12 4.3.-‐ Sentencia C…………………………………..…………………………………………….p.12 4.4.-‐ Sentencia D…………………………………………………………………………………p.13 5.-‐Bibliografía.......................................................................................... p.14 6.-‐ Anexos ............................................................................................... p.15
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1.-‐De las servidumbres en general: 1.1.-‐ Concepto de servidumbre:
Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada.
1.2-‐ Sobre las servidumbres en general en el C.C: CAPITULO I: De las servidumbres en general (artículos 530 – 548): Sección Primera: De las diferentes clases de servidumbres que pueden establecerse sobre las fincas (artículos 530 – 536): Artículo 530: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Artículo 531: También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Artículo 532: Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Artículo 533: Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Artículo 534: Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.
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Artículo 535: Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera. Artículo 536: Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales, y éstas voluntarias. Sección Segunda: De los modos de adquirir las servidumbres (artículos 537 – 542): Artículo 537: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años. Artículo 538: Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Artículo 539: Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. Artículo 540: La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme. Artículo 541: La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Artículo 542: Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.
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Sección Tercera: Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominantes y sirviente (artículos 543 – 545): Artículo 543: El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente. Artículo 544: Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que se trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario. Artículo 545: El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre. Sección cuarta: De los modos de extinguirse las servidumbres (artículos 546 – 548): Artículo 546: Las servidumbres se extinguen: -‐ Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. -‐ Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas. -‐ Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior. -‐ Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional. -‐ Por la renuncia del dueño del predio dominante.
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Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
Artículo 547: La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera. Artículo 548: Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.
1.3.-‐ Elementos, características, clasificación y extinción de las servidumbres:
Elementos: -‐ Es un derecho real: la carga o gravamen se impone a favor de un predio sin consideración a determinada persona. -‐ Existencia de dos predios. -‐ Existencia de un beneficio o utilidad para un predio y una carga o gravamen para el otro. -‐ Que los predios sean de diferentes dueños. Características: -‐ Es un derecho real inmueble: su titular lo ejerce independientemente de cualquier persona e implica para todo el mundo la obligación de no perturbar su ejercicio. -‐ Es un derecho de goce: la servidumbre es un derecho real rio por que supone la existencia del derecho real de dominio. Como derecho rio la servidumbre no puede enajenarse, hipotecarse, gravarse o embargarse con independencia del predio a que activamente pertenece. -‐ Es indivisible: dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrilla aquel o aquellos a quienes toque la parte en que se ejercía. -‐ Si un predio pertenece a varios copropietarios, la servidumbre no puede constituirse sin el consentimiento de todos, no podrá uno de estos establecer la por su cuota o parte de dominio. -‐ Es un derecho perpetuo o permanente: con ello se quiere decir que los predios tienen unas necesidades indefinidas o perpetuas, prácticamente inmodificables. Clasificación de las servidumbres: ·∙ Por su origen. -‐ naturales: provienen de la natural situación de los lugares. La servidumbre natural es la de derrame de aguas lluvias etc. -‐ Legales: son las impuestas por la ley, que pueden ser de utilidad pública o privada.
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Voluntarias: son originadas en la voluntad de las partes. si no contravienen el orden público, la ley, la moral y la buena costumbre, es permitido a los particulares constituirlas, y son tantas cuantas quepan en la imaginación humana. Por su ejercicio: -‐ Continuas: un acuerdo no requiere de la presencia diaria del propietario beneficiado con el de hecho, funciona sin intervención de nadie. -‐ Discontinuas: las que suponen un hecho actual del hombre y se ejercen durante intervalos más o menos largos de tiempo. La servidumbre de transito. Por sus señales de existencia: -‐ Aparentes: las que están continuamente a la vista. -‐ Inaparentes: las que no se conocen por una señal exterior. Por la carga del predio sirviente: -‐ Positivas: imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo al dueño del predio dominante, como las servidumbres de abrevadero, acuerdo, transito, etc. el dueño del predio sirviente no tiene una obligación de hacer como lo da a entender el art 882. -‐ Negativas: imponen al propietario del predio sirviente una carga de no hacer, que si no fuera por la existencia de la servidumbre le seria lícito hacerlo. La servidumbre de luz, la de vista, la de no edificar hasta cierta altura son ejemplos de este tipo de gravamen. Extinción de las servidumbres: -‐ Por la resolución del derecho del que las ha constituido: como cuando no la pago. -‐ Por la llegada del día o de la condición – una servidumbre voluntaria puede someterse a un plazo a una condición-‐ -‐ Por la confusión de dominante y sirviente en la misma persona. -‐ Por la renuncia del predio dominante – yo que gozó de la servidumbre renuncio a ella-‐ -‐ Por el no uso por un periodo de 20 años. -‐ Por perdida de la cosa o por imposibilidad de usarla.
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2.-‐De las servidumbres de luces y vistas: 2.1.-‐ Concepto de servidumbre de luces: Aquella que limita la construcción o altura de un edificio para dejar libre paso de la luz a otra finca inmediata, sin permitir la vista desde esta.
2.2-‐ Concepto de servidumbre de vistas: La que da al predio dominante el derecho de tener ventanas u otros huecos en su casa, desde donde pueda mirar al predio sirviente, con la consiguiente obligación de este de no impedirlo con nuevas construcciones o plantaciones.
2.3.-‐ Sobre las servidumbres de luces y vistas en el C.C:
CAPITULO II: De las servidumbres legales (artículos 549 -‐ 604): Sección Quinta: De la servidumbre de luces y vistas (artículos 580 – 585): Artículo 580: Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. Artículo 581: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana. Artículo 582: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Artículo 583: Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la
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línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades. Artículo 584: Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública. Artículo 585: Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la misma manera indicada en el artículo 583.
2.4.-‐ Características de las servidumbres de luces y vistas:
Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte. ·∙Luces y vistas en pared medianera: Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.
·∙Luces y vistas en pared propia:
Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: ·∙ Estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos. ·∙ Sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro. ·∙ Tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Distancia mínima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya. No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación de las dos propiedades. Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante. Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante.
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3.-‐Particularidades del código civil catalán: 3.1.-‐ Artículo 546 -‐ 10 (C.C.C.): Artículo 546-‐10. Luces, vistas y ventanas. 1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo. 2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz. 3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.
3.2.-‐ Artículo 566 -‐ 5 (C.C.C.): Artículo 566-‐5. Servidumbres de luces y vistas 1. La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el título de constitución, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas. 2. La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales según las buenas prácticas de la construcción.
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4.-‐ Sentencias:
4.1.-‐ Sentencia A: Audiencia Provincial de Alicante En su día Mari Luz y sus hijos por un lado y Esperanza por otro deciden confeccionar un proyecto de segregación de una parcela, en diferentes parcelas: 000 (Ildefonso y Maria Cristina), 001 (Jose Daniel y Erica), 002 (Mari Luz e hijos), 003 (Joaquin y Helena), y 004 (Esperanza). Las parcelas 000, 001, 002 y 003 demandan a 004 por no cumplir la servidumbre de luces y vistas dictada cuando se hizo la segregación: “predio dominante tendrá derecho sobre el predio sirviente en cuanto a la edificación o colocación de cualquier elemento solido, obras incluso ornamentos o parámetros, excepto arbolado que no supere 2’5m. En la parte de la edificación dentro del contenido de servidumbre la cota máxima de la cubierta se podrá superar 30 cm para subsanar errores que puedan aparecer en la ejecución de obras.” El juzgado de primera instancia condena a la parte demandada a erradicar y retirar todo aquel arbolado hoy plantado que supere o pueda superar según su naturaleza la cota estimada. Todo ello conlleva a la parte demandada a interponer un recurso a tiempo a la Audiencia Provincial, esta dictamina que en la parcela 004 la zona que esta rayada (zona de servidumbre de luces y vistas) es donde los demandantes dicen que Esperanza ha plantado determinados árboles, y lo denomina como “meras limitaciones de dominio”, diciendo que no se trata de servidumbres de luces y vistas, ni las de distancias y obras intermedias para ciertas construcciones o plantaciones. De esto saca que para el arbolado estamos ante una regla parecida: “regla de vecindad relativa a las distancias” por eso revoca la demanda interpuesta por las viviendas 000, 001, 002 y 003. Respecto a la construcción en altura sí que existe una servidumbre en altura para que los vecinos puedan gozar de luces y vistas. Debido a una inclusión gramatical de una coma tras la palabra “parámetros” y el empleo del verbo superar en 2’5 m se esté refiriendo a elementos sólidos, obras ornamentos y parámetros y no al arbolado, decide que las plantaciones estarán integradas como servidumbre legal de la distancia entre plantaciones del artículo 591. Por estas razones la Audiencia Provincial procede la estimación del recurso de apelación, la revocación de la sentencia y a la desestimación de la demanda.
4.2.-‐ Sentencia B: Audiencia provincial de Asturias Doña julia demanda a Doña Consuelo en 1era instancia por no respetar una supuesta servidumbre de luces y vistas entre dos fincas colindantes de sus respectivas propiedades. En una primera instancia, Doña Consuelo queda absuelta por considerar el juez que no queda probada la supuesta servidumbre.
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Doña Julia interpone entonces recurso de apelación siguiendo las prescripciones legales ante la Audiencia Provincial alegando que la ampliación por su vecina de una ventana en el inmueble de su propiedad colindante infringe los límites que el Código Civil establece al respecto. La Audiencia desestima el recurso de apelación interpuesto por Doña Julia apelando a los siguientes fundamentos de derecho: La ampliación de la ventana objeto del pleito no queda acreditada pues se practica un reconocimiento ocular (sin que se considere error alguno en la apreciación de la prueba) que demuestra que no ha habido ampliación alguna. Se alega que la edificación objeto del litigio era destinada a uso de pajar y que como tal constituía signo suficiente de la existencia de una servidumbre de vista. .Sin embargo, el juez considera que el hecho de que la edificación fuera destinada a pajar no implica que no fuera habitada pues la existencia de ventanas apunta en este sentido. Así pues el juez desestima de nuevo el dato por carecer de importancia ante los efectos de servidumbres. Finalmente , se considera que el hecho que se transmitieran los dos predios como independientes resulta todo un indicio de su existencia previa como separadas, pues aunque el dominio conjunto por parte de un mismo propietario puede hacer confundir acerca del supuesto planteado en el articulo 541 del Código Civil, parece evidente que la existencia de dos fincas tras la transmisión y la permanencia de los signos propios de la servidumbre de luces y vistas permite su consolidación, como decide la sentencia de instancia en virtud del artículo 541 del Código Civil. Luego el motivo presentado por Doña Julia decae.
4.3.-‐ Sentencia C: Tribunal supremo sala 1 Rafael denuncia en el juzgado de primera instancia contra Isabel y la herencia de Juan por unas obras efectuadas en 1986 donde “se modificaban considerablemente la forma y estructura del apartamento de los demandados”, por estar en contra de las servidumbres dadas, por esta razón les quería condenar a la demolición de lo indebidamente construido. El juez de Primera instancia dictó sentencia el 1 de marzo de 1989 declara que “la finca propiedad de los demandados soporta la servidumbre descrita en el fundamento de derecho primero, absolviendo a los demandados del resto de los pedimentos formulados contra ellos, sin expresa declaración sobre la condena en costas” Contra esta sentencia se interpuso un recurso de apelación itido y suscitado al alza por la Sección Primera de la Audiencia Provincial, que dictó sentencia el 5 de marzo de 1990, donde “desestima el recurso de apelación formulado por Rafael, contra la sentencia de 1 de marzo de 1989, donde confirman sus partes imponiendo a la parte apelante las costas de segunda instancia”. La procuradora de Maria ya fallecida (con herencia para Helena, Marta, Enrique y Federico) recurre al recurso de casación contra Isabel y la herencia de Juan, solicitando que la finca de la propiedad de los demandados soporta servidumbre de vistas, y quieren que se les condene a la demolición de lo indebido, consistiendo esta construcción en una chimenea.
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Se dice que la chimenea no se construyó en el predio sirviente sino en otro colindante propiedad también de los demandados que es una finca registral e independiente libre de cargas y gravámenes. El Tribunal supremos termina desestimando el recurso de casación.
4.4.-‐ Sentencia D: Tribunal supremo sala 1 Don Manuel realiza un contrato de compraventa en virtud del cual adquiría una casa libre de cargas, gravámenes y servidumbres. Don Domingo, propietario de la finca colindante, realiza unas obras de modificación y estructura que afectan al muro medianero con la finca propiedad de Don Manuel. En una primera instancia Don Manuel presenta demanda contra Don Domingo y el juzgado estima parcialmente la demanda. Contra dicha resolución Don Domingo presenta recurso de casación, pero el tribunal declara no haber lugar a dicho recurso por los siguientes fundamentos de derecho: Los documentos mencionados en dicho recurso no acreditan de forma indubitada, que el propietario, en su momento único, de ambos predios, hubiere establecido un estado aparente de servidumbre de vistas a efectos del artículo 541 del Código Civil. Tampoco se acredita la existencia de un estado de hecho aparente de servidumbre, constituido “a posteriori”, habida cuenta que las luces y vistas sólo pueden adquirirse por título, que en este caso no existe, o por prescripción que tampoco existe en este caso.
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5.-‐ BIBLIOGRAFÍA:
Código Civil Español.
Código Civil Catalán.
Servidumbres de luces y vistas Manuel Rivera Serrano
Apuntes de derecho.
Base de datos “El Derecho” (Jurisprudencia)
Sitio web de la Real Academia Española de la lengua: http://buscon.rae.es/draeI/
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1.-‐ De las servidumbres en general.......................................................... p.3 1.1.-‐ Concepto de servidumbre........................................................... p.3 1.2.-‐ Sobre las servidumbres en general en el C.C. ............................. p.3 1.3.-‐Elementos características, clasificación y extinción……………….......p.6 2.-‐De las servidumbres de luces y vistas .................................................. p.8 2.1.-‐ Concepto de servidumbre de luces............................................. p.8 2.2.-‐ Concepto de servidumbre de vistas ............................................ p.8 2.3.-‐ Sobre las servidumbres de luces y vistas en el C.C...................... p.8 2.4.-‐Características de las servidumbres de luces y vistas………………….p.9 3.-‐Particularidades del Código Civil Catalán ............................................. p.10 3.1.-‐ Artículo 546-‐10 (C.C.C.) ............................................................... p.10 3.2.-‐ Artículo 566-‐ 5 (C.C.C) ................................................................. p.10 4.-‐ Sentencias.......................................................................................... p.11 4.1.-‐ Sentencia A…………………………………………………………………………………p.11 4.2.-‐ Sentencia B……………………………………..………………………………………….p.12 4.3.-‐ Sentencia C…………………………………..…………………………………………….p.12 4.4.-‐ Sentencia D…………………………………………………………………………………p.13 5.-‐Bibliografía.......................................................................................... p.14 6.-‐ Anexos ............................................................................................... p.15
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1.-‐De las servidumbres en general: 1.1.-‐ Concepto de servidumbre:
Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada.
1.2-‐ Sobre las servidumbres en general en el C.C: CAPITULO I: De las servidumbres en general (artículos 530 – 548): Sección Primera: De las diferentes clases de servidumbres que pueden establecerse sobre las fincas (artículos 530 – 536): Artículo 530: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Artículo 531: También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Artículo 532: Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Artículo 533: Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Artículo 534: Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.
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Artículo 535: Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera. Artículo 536: Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales, y éstas voluntarias. Sección Segunda: De los modos de adquirir las servidumbres (artículos 537 – 542): Artículo 537: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años. Artículo 538: Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Artículo 539: Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. Artículo 540: La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme. Artículo 541: La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Artículo 542: Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.
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Sección Tercera: Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominantes y sirviente (artículos 543 – 545): Artículo 543: El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente. Artículo 544: Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que se trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario. Artículo 545: El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre. Sección cuarta: De los modos de extinguirse las servidumbres (artículos 546 – 548): Artículo 546: Las servidumbres se extinguen: -‐ Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. -‐ Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas. -‐ Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior. -‐ Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional. -‐ Por la renuncia del dueño del predio dominante.
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Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
Artículo 547: La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera. Artículo 548: Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.
1.3.-‐ Elementos, características, clasificación y extinción de las servidumbres:
Elementos: -‐ Es un derecho real: la carga o gravamen se impone a favor de un predio sin consideración a determinada persona. -‐ Existencia de dos predios. -‐ Existencia de un beneficio o utilidad para un predio y una carga o gravamen para el otro. -‐ Que los predios sean de diferentes dueños. Características: -‐ Es un derecho real inmueble: su titular lo ejerce independientemente de cualquier persona e implica para todo el mundo la obligación de no perturbar su ejercicio. -‐ Es un derecho de goce: la servidumbre es un derecho real rio por que supone la existencia del derecho real de dominio. Como derecho rio la servidumbre no puede enajenarse, hipotecarse, gravarse o embargarse con independencia del predio a que activamente pertenece. -‐ Es indivisible: dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrilla aquel o aquellos a quienes toque la parte en que se ejercía. -‐ Si un predio pertenece a varios copropietarios, la servidumbre no puede constituirse sin el consentimiento de todos, no podrá uno de estos establecer la por su cuota o parte de dominio. -‐ Es un derecho perpetuo o permanente: con ello se quiere decir que los predios tienen unas necesidades indefinidas o perpetuas, prácticamente inmodificables. Clasificación de las servidumbres: ·∙ Por su origen. -‐ naturales: provienen de la natural situación de los lugares. La servidumbre natural es la de derrame de aguas lluvias etc. -‐ Legales: son las impuestas por la ley, que pueden ser de utilidad pública o privada.
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Voluntarias: son originadas en la voluntad de las partes. si no contravienen el orden público, la ley, la moral y la buena costumbre, es permitido a los particulares constituirlas, y son tantas cuantas quepan en la imaginación humana. Por su ejercicio: -‐ Continuas: un acuerdo no requiere de la presencia diaria del propietario beneficiado con el de hecho, funciona sin intervención de nadie. -‐ Discontinuas: las que suponen un hecho actual del hombre y se ejercen durante intervalos más o menos largos de tiempo. La servidumbre de transito. Por sus señales de existencia: -‐ Aparentes: las que están continuamente a la vista. -‐ Inaparentes: las que no se conocen por una señal exterior. Por la carga del predio sirviente: -‐ Positivas: imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo al dueño del predio dominante, como las servidumbres de abrevadero, acuerdo, transito, etc. el dueño del predio sirviente no tiene una obligación de hacer como lo da a entender el art 882. -‐ Negativas: imponen al propietario del predio sirviente una carga de no hacer, que si no fuera por la existencia de la servidumbre le seria lícito hacerlo. La servidumbre de luz, la de vista, la de no edificar hasta cierta altura son ejemplos de este tipo de gravamen. Extinción de las servidumbres: -‐ Por la resolución del derecho del que las ha constituido: como cuando no la pago. -‐ Por la llegada del día o de la condición – una servidumbre voluntaria puede someterse a un plazo a una condición-‐ -‐ Por la confusión de dominante y sirviente en la misma persona. -‐ Por la renuncia del predio dominante – yo que gozó de la servidumbre renuncio a ella-‐ -‐ Por el no uso por un periodo de 20 años. -‐ Por perdida de la cosa o por imposibilidad de usarla.
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2.-‐De las servidumbres de luces y vistas: 2.1.-‐ Concepto de servidumbre de luces: Aquella que limita la construcción o altura de un edificio para dejar libre paso de la luz a otra finca inmediata, sin permitir la vista desde esta.
2.2-‐ Concepto de servidumbre de vistas: La que da al predio dominante el derecho de tener ventanas u otros huecos en su casa, desde donde pueda mirar al predio sirviente, con la consiguiente obligación de este de no impedirlo con nuevas construcciones o plantaciones.
2.3.-‐ Sobre las servidumbres de luces y vistas en el C.C:
CAPITULO II: De las servidumbres legales (artículos 549 -‐ 604): Sección Quinta: De la servidumbre de luces y vistas (artículos 580 – 585): Artículo 580: Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. Artículo 581: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana. Artículo 582: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Artículo 583: Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la
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línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades. Artículo 584: Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública. Artículo 585: Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la misma manera indicada en el artículo 583.
2.4.-‐ Características de las servidumbres de luces y vistas:
Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte. ·∙Luces y vistas en pared medianera: Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.
·∙Luces y vistas en pared propia:
Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: ·∙ Estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos. ·∙ Sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro. ·∙ Tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Distancia mínima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya. No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación de las dos propiedades. Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante. Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante.
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3.-‐Particularidades del código civil catalán: 3.1.-‐ Artículo 546 -‐ 10 (C.C.C.): Artículo 546-‐10. Luces, vistas y ventanas. 1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo. 2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz. 3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.
3.2.-‐ Artículo 566 -‐ 5 (C.C.C.): Artículo 566-‐5. Servidumbres de luces y vistas 1. La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el título de constitución, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas. 2. La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales según las buenas prácticas de la construcción.
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4.-‐ Sentencias:
4.1.-‐ Sentencia A: Audiencia Provincial de Alicante En su día Mari Luz y sus hijos por un lado y Esperanza por otro deciden confeccionar un proyecto de segregación de una parcela, en diferentes parcelas: 000 (Ildefonso y Maria Cristina), 001 (Jose Daniel y Erica), 002 (Mari Luz e hijos), 003 (Joaquin y Helena), y 004 (Esperanza). Las parcelas 000, 001, 002 y 003 demandan a 004 por no cumplir la servidumbre de luces y vistas dictada cuando se hizo la segregación: “predio dominante tendrá derecho sobre el predio sirviente en cuanto a la edificación o colocación de cualquier elemento solido, obras incluso ornamentos o parámetros, excepto arbolado que no supere 2’5m. En la parte de la edificación dentro del contenido de servidumbre la cota máxima de la cubierta se podrá superar 30 cm para subsanar errores que puedan aparecer en la ejecución de obras.” El juzgado de primera instancia condena a la parte demandada a erradicar y retirar todo aquel arbolado hoy plantado que supere o pueda superar según su naturaleza la cota estimada. Todo ello conlleva a la parte demandada a interponer un recurso a tiempo a la Audiencia Provincial, esta dictamina que en la parcela 004 la zona que esta rayada (zona de servidumbre de luces y vistas) es donde los demandantes dicen que Esperanza ha plantado determinados árboles, y lo denomina como “meras limitaciones de dominio”, diciendo que no se trata de servidumbres de luces y vistas, ni las de distancias y obras intermedias para ciertas construcciones o plantaciones. De esto saca que para el arbolado estamos ante una regla parecida: “regla de vecindad relativa a las distancias” por eso revoca la demanda interpuesta por las viviendas 000, 001, 002 y 003. Respecto a la construcción en altura sí que existe una servidumbre en altura para que los vecinos puedan gozar de luces y vistas. Debido a una inclusión gramatical de una coma tras la palabra “parámetros” y el empleo del verbo superar en 2’5 m se esté refiriendo a elementos sólidos, obras ornamentos y parámetros y no al arbolado, decide que las plantaciones estarán integradas como servidumbre legal de la distancia entre plantaciones del artículo 591. Por estas razones la Audiencia Provincial procede la estimación del recurso de apelación, la revocación de la sentencia y a la desestimación de la demanda.
4.2.-‐ Sentencia B: Audiencia provincial de Asturias Doña julia demanda a Doña Consuelo en 1era instancia por no respetar una supuesta servidumbre de luces y vistas entre dos fincas colindantes de sus respectivas propiedades. En una primera instancia, Doña Consuelo queda absuelta por considerar el juez que no queda probada la supuesta servidumbre.
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Doña Julia interpone entonces recurso de apelación siguiendo las prescripciones legales ante la Audiencia Provincial alegando que la ampliación por su vecina de una ventana en el inmueble de su propiedad colindante infringe los límites que el Código Civil establece al respecto. La Audiencia desestima el recurso de apelación interpuesto por Doña Julia apelando a los siguientes fundamentos de derecho: La ampliación de la ventana objeto del pleito no queda acreditada pues se practica un reconocimiento ocular (sin que se considere error alguno en la apreciación de la prueba) que demuestra que no ha habido ampliación alguna. Se alega que la edificación objeto del litigio era destinada a uso de pajar y que como tal constituía signo suficiente de la existencia de una servidumbre de vista. .Sin embargo, el juez considera que el hecho de que la edificación fuera destinada a pajar no implica que no fuera habitada pues la existencia de ventanas apunta en este sentido. Así pues el juez desestima de nuevo el dato por carecer de importancia ante los efectos de servidumbres. Finalmente , se considera que el hecho que se transmitieran los dos predios como independientes resulta todo un indicio de su existencia previa como separadas, pues aunque el dominio conjunto por parte de un mismo propietario puede hacer confundir acerca del supuesto planteado en el articulo 541 del Código Civil, parece evidente que la existencia de dos fincas tras la transmisión y la permanencia de los signos propios de la servidumbre de luces y vistas permite su consolidación, como decide la sentencia de instancia en virtud del artículo 541 del Código Civil. Luego el motivo presentado por Doña Julia decae.
4.3.-‐ Sentencia C: Tribunal supremo sala 1 Rafael denuncia en el juzgado de primera instancia contra Isabel y la herencia de Juan por unas obras efectuadas en 1986 donde “se modificaban considerablemente la forma y estructura del apartamento de los demandados”, por estar en contra de las servidumbres dadas, por esta razón les quería condenar a la demolición de lo indebidamente construido. El juez de Primera instancia dictó sentencia el 1 de marzo de 1989 declara que “la finca propiedad de los demandados soporta la servidumbre descrita en el fundamento de derecho primero, absolviendo a los demandados del resto de los pedimentos formulados contra ellos, sin expresa declaración sobre la condena en costas” Contra esta sentencia se interpuso un recurso de apelación itido y suscitado al alza por la Sección Primera de la Audiencia Provincial, que dictó sentencia el 5 de marzo de 1990, donde “desestima el recurso de apelación formulado por Rafael, contra la sentencia de 1 de marzo de 1989, donde confirman sus partes imponiendo a la parte apelante las costas de segunda instancia”. La procuradora de Maria ya fallecida (con herencia para Helena, Marta, Enrique y Federico) recurre al recurso de casación contra Isabel y la herencia de Juan, solicitando que la finca de la propiedad de los demandados soporta servidumbre de vistas, y quieren que se les condene a la demolición de lo indebido, consistiendo esta construcción en una chimenea.
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Se dice que la chimenea no se construyó en el predio sirviente sino en otro colindante propiedad también de los demandados que es una finca registral e independiente libre de cargas y gravámenes. El Tribunal supremos termina desestimando el recurso de casación.
4.4.-‐ Sentencia D: Tribunal supremo sala 1 Don Manuel realiza un contrato de compraventa en virtud del cual adquiría una casa libre de cargas, gravámenes y servidumbres. Don Domingo, propietario de la finca colindante, realiza unas obras de modificación y estructura que afectan al muro medianero con la finca propiedad de Don Manuel. En una primera instancia Don Manuel presenta demanda contra Don Domingo y el juzgado estima parcialmente la demanda. Contra dicha resolución Don Domingo presenta recurso de casación, pero el tribunal declara no haber lugar a dicho recurso por los siguientes fundamentos de derecho: Los documentos mencionados en dicho recurso no acreditan de forma indubitada, que el propietario, en su momento único, de ambos predios, hubiere establecido un estado aparente de servidumbre de vistas a efectos del artículo 541 del Código Civil. Tampoco se acredita la existencia de un estado de hecho aparente de servidumbre, constituido “a posteriori”, habida cuenta que las luces y vistas sólo pueden adquirirse por título, que en este caso no existe, o por prescripción que tampoco existe en este caso.
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5.-‐ BIBLIOGRAFÍA:
Código Civil Español.
Código Civil Catalán.
Servidumbres de luces y vistas Manuel Rivera Serrano
Apuntes de derecho.
Base de datos “El Derecho” (Jurisprudencia)
Sitio web de la Real Academia Española de la lengua: http://buscon.rae.es/draeI/
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