Urban Land Rent 1c6le

URBAN ECONOMICS 7th EDITION Arthur O’Sullivan

CHAPTER 6

URBAN LAND RENT Ayu Mujiburrahmi Irwan Dharmawan

25413006 25413038

1

Outline • Variasi harga tanah di suatu kota, hubungan antara kemahalan tanah dengan gedung-gedung tinggi. • Pembagian urban economy menjadi 3 sektor (manufaktur, perkantoran dan rumah tangga)  seberapa besar kemampuan membayar (WTP) setiap sektor untuk tanah di bagian kota yang berbeda. • Tanah cenderung dikuasai oleh sektor dengan penawaran tertinggi

2

PENDAHULUAN Nilai Pasar (Market Value) : Jumlah yang dibayarkan untuk menjadi suatu kepemilikan Sewa Lahan (Land Rent) : Pembayaran yang dilakukan secara berkala dari pengguna kepada pemilik.

3

JENIS SEWA LAHAN WTP (Ha) = Total Revenue – nonland cost

Farm Land Bid Rent (Ha) 

WTP Lot Size

Urban Land Bid Rent (Ha) 

WTP Lot Size

Office Land Bid Rent (Ha) 

• Bergantung pada tingkat kesuburan tanah

WTP Size of production site

• Bergantung pada aksesibilitas • WTP maksimum untuk fasilitas produksi yang besar • Ongkos kirim termasuk dalam non land cost

• • • •

Bergantung pada aksesibilitas Informasi dikumpulkan, diproses dan didistribusikan Prinsip lokasi median : Minimalkan jarak perjalanan Total jarak perjalanan meningkat pada meningkatnya rata-rata jarak ke pusat • Biaya perjalanan pekerja termasuk dalam non-land cost

4

Cara Mendapatkan Simple Bid-Rent Curve (Lahan Pertanian) TABLE 6-1 Fertility and Land Rent Price of Corn

Quantity Produced

Total Revenue

Nonland Cost

WTP for Land

Bid Rent for Land

Low Fertility

$10

2

$20

$15

$5

$5

High fertility

$10

4

$40

$15

$25

$25

• Idenya di sini adalah bahwa semakin tinggi tingkat kesuburan lahan (atau produktif) menyebabkan sewa yang lebih tinggi • Dalam pertanian, produktivitas didasarkan terutama pada kualitas tanah, tapi tidak semua tempat memiliki tingkat produktivitas yang sama pada kekhususan lokasi ini. • Dalam industri lainnya, produktivitas mungkin didasarkan pada akses ke transportasi atau perusahaan lain dalam bisnis yang sama. 5

Prinsip Sisa (Leftover Principle) • Kompetisi diantara produsen mengarah pada proses penawaran tanah. • Produsen menawar lebih untuk lahan yang lebih berproduksi. • Kompetisi mendorong kenutungan ekonomi pada titik terendah (zero profit), semua biaya ditanggung, bersama upah dari produsen. • Ini berarti, pemilik tanah mendapatakan apapun yang “tersisa” setelah semua faktor produksi dibayarkan. 6

SEKTOR MANUFAKTUR 7

Kurva Penyewaan Sektor Manufaktur TABLE 6-2 Computing the Manufacturing Bid Rent Distance

Total Revenue

Nonland Production Cost

Freight Cost

WTP for Land

Production Site (hectares)

Bid Rent (per hectare)

0

$250

$130

-

$120

2

$60

1

$250

$130

$20

$100

2

$50

2

$250

$130

$40

$80

2

$40

3

$250

$130

$60

$60

2

$30

𝑅𝑒𝑛𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑕𝑒𝑐𝑡𝑎𝑟𝑒 =

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑅𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢𝑒 − 𝑛𝑜𝑛𝑙𝑎𝑛𝑑 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑐𝑜𝑠𝑡 − 𝑓𝑟𝑒𝑖𝑔𝑕𝑡 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝐿𝑜𝑡 𝑠𝑖𝑧𝑒 (𝑞𝑢𝑎𝑛𝑡𝑖𝑡𝑦 𝑜𝑓 𝑙𝑎𝑛𝑑)

• Penyesuaian harga menghasilkan keseimbangan lokasional. • Penawaran tanah yang bervariasi membuat perushaan berbeda di hamper semua lokasi. • Perbedaan biaya pengiriman diimbangi dengan perbedaan sewa tanah. 8

Deriving the Simple Bid-Rent Curve (Manufacturing) •

•

•

Transportasi darat untuk manufaktur, dapat membentuk kurva penawaran menurun bersamaan dengan jarak dari jalan raya utama. Pada setiap lokasi, penyewaan menyebabkan manufaktur memperoleh keuntungan ekonomi pada titik terendah (zero economic profit). Menurut grafik disamping ini, berapa jarak maksimum dari jalan raya sebuah pabrik/manufaktur akan dilokasikan?

FIGURE 6-1 Freight Cost and Manufacturing Bid-Rent Curve $ 60

Bid rent per hectare

40

2 x = jarak dari jalan raya

6

Ongkos kirim meningkat dengan jarak ke jalan raya, sehingga penawaran terhadap tanah menurun hingga tidak terdapat keuntungan ekonomi di setiap lokasi.

9

INFORMATION SECTOR Keyword: central place, office space

10

Kurva Penawaran Sektor Informasi FIGURE 6-2 Travel Distances for Information Exchange

• Dalam sektor informasi, akses ke perusahaan lain menjadi penting, dan akses dinyatakan dengan jarak perjalanan. • Perushaan yang berlokasi di di pusat suatu wilayah lebih kecil dari perusahaan yang berlokasi pada sisi/di samping. • Perusahaan yang berlokasi jauh dari pusat, biaya perjalanannya meningkat secara geometris, bukan linier. Firm

Location

D E F G

0 1 2 3

Distance (blocks)

Travel Distance

21 16 13

3

2

A

B

1 0 1 Location : Block from center

C

D

E

2

3

F

G

Firm

Setiap perusahaan perkantoran berinteraksi dengan perusahaan perkantoran lainnya dalam suatu sentral bisnis / CBD untuk bertukar informasi. Total jarak untuk pertukaran informasi minimum pada sentral CBD dan meningkat berdasarkan penambahan jarak ke pusat.

Travel Distance : West 6=1+2+3 10 = 1 + 2 + 3 + 4 15 = 1 + 2 + 3 + 4 + 5 21 = 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6

Travel Distance : East 6=1+2+3 3=1+2 1 0

Total Travel Distance 12 x 2 = 24 13 x 2 = 26 16 x 2 = 32 21 x 2 = 11 42

Office Bid-Rent Curve with a Fixed Lot Size FIGURE 6-3 The Office Bid-Rent Curve without Factor Subtitution $ 1.000

𝑹𝒆𝒏𝒕 𝒑𝒆𝒓 𝒉𝒆𝒄𝒕𝒂𝒓𝒆 = a

856

•

Land bid rent

d

400

e

200

1

4 5 X = Blocks from center

Kurva penawaran perusahaan perkantoran miring negative karena bergerak menjauhi pusat, biaya perjalanan untuk pertukaran informasi meningkat. Kurva cekung karena biaya perjalanan meningkat.

Distance (blocks)

0 1 5

Building Height (floors) 4 4 4

•

𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒓𝒆𝒗𝒆𝒏𝒖𝒆 − 𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍 𝒄𝒐𝒔𝒕 − 𝒐𝒕𝒉𝒆𝒓 𝒑𝒓𝒐𝒅𝒖𝒄𝒕𝒊𝒐𝒏 𝒄𝒐𝒔𝒕 − 𝒕𝒓𝒂𝒗𝒆𝒍 𝒄𝒐𝒔𝒕 𝑳𝒐𝒕 𝒔𝒊𝒛𝒆 (𝒒𝒖𝒂𝒏𝒕𝒊𝒕𝒚 𝒐𝒇 𝒍𝒂𝒏𝒅)

Ketika bergerak dari pusat, biaya perjalanan meningkatkan pada suatu laju peningkatan, sehingga sewa menurun dengan laju peningkatan. Perbedaan biaya perjalanan dalam pertukaran informasi sepenuhnya diimabangi dengan perbedaan sewa tanah, jadi, keuntungan ekonomi terendah pada semua lokasi

Other Production Total Capital Cost WTP for Bid Rent Nonland Travel Cost Site Revenue of Building Land per Hectare Cost (hectares) $510 $100 $150 $ 10 $250 0.25 $1,000 $510 $100 $150 $ 46 $214 0.25 $ 856 $510 $100 $150 $210 $ 50 0.25 $ 200

12

OFFICE BID-RENT CURVES WITH FACTOR SUBSTITUTION

13

Building Options: The Office Isoquant TABLE 6-5 Lot Size, Building Heights, and Capital Cost Tall

Medium

Short

0.04

0.25

1.0

Building Height (floors)

25

4

1

Capital cost ($)

250

•

•

•

Isoquant for one hectare of office space 100

50

Sebuah perusahaan kantor memiliki dasar pilihan atas ketinggian bangunannya dengan suatu pertimbangan Antara biaya dan modal. Sebuah perusahaan akan menggunakan lahan sedikit mungkin karena tanah makin mahal. Sebagai pengganti modal dimana kesamaan harga di semua tempat dan dapat berpindah. Sebuah bangunan tinggi membutuhkan modal lebih, karena memerlukan penguatan ekstra sebagai penopang berat yang terkonsentrasi, bersama dengan peralatan untuk transportasi vertical (elevator).

250

t

Capital ($)

Land (ha)

FIGURE 6-4 Isoquant for Office Building

m

100

s

50

0.04

0.25

1 Land : Lot size (hectares)

Bangunan isoquant menunjukkan perbedaan kombinasi lahan dan modal yang yang menghasilkan ruang kantor yang tetap (1 Ha = 10 .000 m2). Sebuah bangunan yang tinggi membutuhkan modal lebih untuk penguatan dan transportasi vertical, sehingga kemiringan kurva isoquant negatif.

14

Faktor Substitusi: Pemilihan Ketinggian Sebuah Bangunan FIGURE 6-5 The Office Bid-Rent Curve with Factor Substitution

TABLE 6-7 Office Bid-Rent with Factor Substitution

$

Distance (blocks)

1.600 Bid rent with factor subtitution

1 5

Building Height (floor) 25 4

•

1.000 856

a

• •

Bid rent without factor subtitution e

200 1

Total Revenue

$500 $500

Capital Cost of Building $250 $100

Other Nonland Cost $150 $150

Travel Cost

$36 $200

Total Rent Paid $64 $50

Production Site (hectares) 0.04 0.25

Bid Rent per Hectare $1,600 $200

Faktor substitusi meningkatkan kemiringan kurva penawaran Tanah lebih mahal lebih dekat ke pusat, sehingga akan rasional untuk menempati bangunan tinggi. Karena faktor substitusi, penawaran sewa menurun dengan jumlah yang kurang dari kenaikan biaya perjalanan.

5 X = Blocks from center

The bid-rent curve for office firm is concave without factor substitution and convex with factor substitution. A move from five blocks from center to one block increases the bid-rent because travel cost decreases (point e versus point a) and factor substitution saves on building costs (point a versus point j)

15

17

Harga Perumahan Assumptions: 1.Biaya commuting merupakan suatu biaya yang mengabaikan waktu untuk menempuhnya. 2. Setiap keluarga memiliki biaya perjalanan menuju perkantoran. 3. Biaya non-commuting tidak signifikan 4. Pelayanan publik dan pajak di setiap lokasi sama. 5. Kondisi lingkungan disetiap lokasi sama 18

Linear Housing-Price Curve: No Consumer Substitution FIGURE 6-6 The Housing-Price Curve Without Consumer Substitution

Price of housing (per square foot)

$ 0.80

0.60 0.50

0.30

4 5

10

x: Distance to Employment area The price of housing decreases as the distance to the employment area increase, offsetting commuting costs and ensuring locational equilibrium for housholds. In the absence of consumer substitution, the housingprice curve is linier

kurva harga rumah ekuilibrium • Luas rumah standar = 1000 SF (90 m) • Untuk standard perumahan didaerah area kerja, biaya komuternya adalah nol ( x=0) • Biaya komuternya $50 per bulan. • Pada jarak 4 km, rumah disewakan seharga $600 dan biaya komuternya 4 x $50 = $200 (total $800) • Pada jarak 10 mm, rumah disewakan seharga $300 dan biaya komuternya $500 (total $800) • Setiap keluarga bersedia mebayar $0,30 pada jarak 10 mm

Poin E dan D menunjukkan perhitungan jarak menuju pusat kerja harga perumahan semakin meningkat sebesar $0,05

19

Harga disesuaikan untuk menghasilkan keseimbangan lokasional Perubahan dalam biaya perumahan negatif sama dengan perubahan biaya komuter Biaya perumahan meningkat sebesar $250, semua harga ini harus diimbangi oleh penurunan biaya komuter sebesar $250

penjualan untuk mendapatkan persamaan kemiringan kurva pada harga perumahan, dengan cara membagi disetiap pendapatan.

subsitusi konsumen dalam menghasilkan kurva harga perumahan FIGURE 6-7 Consumer Substitution and the Price of Housing Price without consumer substitution $ Price of housing (per square foot)

Kurva pada harga perumahan. • Ketika harga suatu rumah (tanah) naik per SF (m), setiap klien yang akan menggunakannya menjadi lebih sedikit. Ukuran rumah tidak elastis sempurna. • Jarak yang dekat dengan pusat pekerjaan mengkonsumsi lahan rumah per SF lebih sedikit dan menggantikannya dengan kebutuhan lain yang lebih rendah biayanya. • Prinsip sisa masih berlaku, dimana setiap klien sedikit menggunakan SF tanah. • Faktor subsitusi, harga perumahan meningkat lebih cepat saat mendekati pusat pekerjaan • Pada jarak 10 mm, sewa rumah = $300 (0,3 x 1000 SF ) + biaya komuter $500 (10 x $50) = $800 • Pada jarak 5 mm, sewa rumah = $550 ($0,8 x 687.5 SF ) + biaya komuter $250 (5 x $50 ) = $800

f

0.80

Price with consumer substitution e

0.55

j

0.30

g

0.21

5

10

13

x: Distance to employment area Consumer substitution generates a convex rather than a linier housing-price curve. As the price rises, consumers substitute other goods for housing, so housing consumption (square feet of space) decreases, increasing the absolute value of the slope.

21

Kurva Sewa Perumahan FIGURE 6-8 Residential Land Bid-Rent Curve $

Total revenue = P(x) . Q

WTP

30

12

Cost of nonlad inputs (K)

2

11

X = Distance form employment area $

18

Land bid rent

2

11

X = Distance form employment area

Penawaran penyewaan tanah dengan jarak yang berbeda. • seberapa banyak produsen perumahan yang menawarkan tanah dilokasi yang berbeda. • penawaran harga sewa menghasilkan nol keuntungan perekonomian disetiap lokasi. • Total pendapatan perusahaan jumlahnya tetap, dimana per hektar tanah x harga perumahan. • Kurva harga perumahan kemiringan negative dan cembung,

Residential Density • Consumer substitution. Harga perumahan meningkat, dan rumah tangga memanfaatkan per sf (m2). • Factor substitution. Developer menetapkan harga lebih tinggi dengan menggunakan sedikit lahan per unit rumah. Housing (sq feet)

Land per Sq foot of Housing

Land per Household (sq feet)

Density (households per ha)

Suburb

2,000

2

4,000

8

City center

1,000

0.10

100

320

Menggunakan 2 faktor bersamaan, pusat kota menggunakan 100 SF tanah, kwtika Putting these two factors together, the city-center uses 100 sq feet of land, sedangkan daerah pinngiran menggunakan 4,000 SF. Ini menunjukkan, kepadatan penduduknya 40 x pusat kota. 23

LAND USE PATTERNS

24

Kurva harga sewa untuk bisnis

Area Perkantoran

Jika jarak antara perumahan keperkantoran aksesnya dekat maka biaya harga sewanya akan lebih meningkat.

Kurva harga sewa sektor manufaktur

Harga sewa akan meningkat jika berada didaerah sekitar pusat kota dan didaerah perbatasan antar kota

Kurva harga sewa untuk pekerja

Harga sewa akan meningkat jauh jika jarak kota bisnis sangat dikit dengan pengguna tanah dan harga sewa didaerah perbatasan kota juga akan meningkat .

Territories of Different Sectors • Tanah ditempati oleh penawar tertinggi, dan titik berpotongan kurva penawaran perusahaan perkantoran dan pekerja pada x1, menunjukkan batas antara daerah bisni dengan tempat tinggal. • Batasan antara pekerja kantor dan pekerja pabrik terjadi dmn kurva penawaran dua pekerja saling berpotongan pada x2. • Perusahaan manufaktur mempekerjakan pekerjanya pada lokasi antara x3 • Daerah pekerja manufaktur dan nonurban land use (pertanian) antara x5 dan x5 yang menunjukkan kawasan dan x6 manifaktur

Pilihan Konsumen Dan Peraturan Hukum

FIGURE 6A-1 Economic Choice Model A: Location x = 10 miles

B: Location x = 5 miles

U0

C

Budget line: P = $0.55 Budget line: P = $0.80

U1

All outlet goods ($)

All outlet goods ($)

1,750

1,500 A

1,200

z

1,350

E

B 1,000

At location x = 10 miles, utility is maximized where the budget line is tangent to an indifference curve (point i), where MRS equals the price ratio of $0.30

U2 U1

i

1,200

500

Housing (square feet)

D

1,000

Housing (square feet) At location x = 5 miles, commuting cost is $250 lower and the price of housing is higer. Although point I is affordable, it does not maximize utility. Location equilibrium is restored at point f, with a price of $0.80 and the same utility as at x = 10

FIGURE 6A-2 Factor Substitution and the Price of Land A: Low rent

B: High rent

S=1

• Jika harga tanah 200 dollar maka pengeluaran minimal dipoin m. Dimana kurva subsitusi dengan penggunaan pembiayaan rumah bersinggungan.

S=1 Isocost: R = $856

Capital ($)

Capital ($)

250

100

Rasio harga dimana jika harga pasar turun maka kemampuan konsumen juga akan menurun.

m

m

100 Isocost: R = $200

0.25 Land: Lot size (hectares)

Isocost: R = $1,600 0.04 0.25 Land: Lot size (hectares)

• Adanya perubahan pembiayaan dan biaya perjalanan, harga tanah akan meningkat dan faktor subsitusi akan menurunkan harga sewa.

TERIMA KASIH

31